Thông tin chung
Chủ nhà có thể kiến nghị Hội đồng Thuê nhà chuyển cho người thuê nhà chi phí cải tạo một số hạng mục bất động sản, được coi là cải thiện vốn. Cải thiện vốn là cải thiện làm tăng đáng kể giá trị của bất động sản, kéo dài đáng kể tuổi thọ hữu ích của bất động sản hoặc thích ứng với mục đích sử dụng mới và có thể được khấu hao trong suốt thời gian sử dụng của việc cải thiện tòa nhà. Ví dụ về cải thiện vốn bao gồm cửa sổ mới, thay mái nhà và sơn bên ngoài. Công việc sửa chữa và bảo trì, chẳng hạn như thay thế ô cửa sổ bị hỏng, vá mái nhà hoặc thông đường ống bị tắc hoặc chi phí liên quan đến việc hợp pháp hóa một đơn vị nhà ở hiện có theo Mục 207.3 của Bộ luật Quy hoạch không phải là cải thiện vốn.
Chi phí cho công việc cải thiện cơ sở hạ tầng cần thiết để khắc phục hành vi vi phạm quy định đã được ban hành và không giảm trong 90 ngày trở lên sẽ không được chứng nhận để chuyển cho người thuê nhà trừ khi chủ nhà đã nỗ lực thực hiện công việc trong thời hạn 90 ngày đó nhưng không thành công do bản chất công việc hoặc các trường hợp nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ nhà.
Chủ nhà phải nộp Đơn xin cải thiện vốn cho Hội đồng cho thuê trước khi chủ nhà gửi cho người thuê nhà thông báo bằng văn bản về việc tăng tiền thuê nhà cho khoản chuyển nhượng cải thiện vốn. Khoản chuyển nhượng không trở thành một phần của tiền thuê cơ bản của người thuê nhà và không được đưa vào tiền thuê cơ bản khi tính toán mức tăng tiền thuê hàng năm hoặc tiền thuê ngân hàng.
Đơn xin cải thiện vốn phải được nộp trong vòng năm năm kể từ khi hoàn thành công việc cải thiện vốn. Không được nộp đơn cho đến khi công việc hoàn thành hoàn toàn. Tất cả các đơn phải được nộp theo mẫu do Hội đồng cho thuê cung cấp và phải bao gồm các tài liệu hỗ trợ. Có các mẫu và yêu cầu khác nhau đối với các bất động sản có 1-5 đơn vị nhà ở và đối với các bất động sản có 6 đơn vị nhà ở trở lên. Ngoài ra còn có mẫu đơn xin cải thiện vốn đặc biệt cho công việc chống động đất theo yêu cầu của luật. Mỗi mẫu bao gồm các hướng dẫn cụ thể để nộp Đơn xin cải thiện vốn .
Việc chuyển nhượng cải thiện vốn không trở thành một phần của tiền thuê cơ bản của người thuê và phải được chấm dứt vào cuối thời hạn khấu hao áp dụng. Nếu chủ nhà không chấm dứt việc chuyển nhượng vào thời điểm thích hợp, chủ nhà phải chịu trách nhiệm với người thuê về khoản thanh toán quá mức.
Nếu việc thanh toán khoản chuyển nhượng cải thiện vốn sẽ gây khó khăn về tài chính cho người thuê nhà, người đó có thể tìm cách miễn trừ khoản thanh toán tăng này bằng cách nộp Đơn xin miễn trừ khó khăn về tài chính cho người thuê nhà lên Ban quản lý tiền thuê nhà. Người thuê nhà phải đợi nộp Đơn xin miễn trừ khó khăn cho đến khi nhận được thông báo tăng tiền thuê nhà từ chủ nhà hoặc quyết định bằng văn bản từ Ban quản lý tiền thuê nhà. Sau khi người thuê nhà nộp Đơn xin miễn trừ khó khăn, người thuê nhà không phải trả khoản chuyển nhượng cải thiện vốn trừ khi Ban quản lý tiền thuê nhà đưa ra quyết định cuối cùng từ chối Đơn xin miễn trừ khó khăn. Nếu Đơn xin miễn trừ khó khăn bị từ chối, người thuê nhà sẽ phải trả khoản chuyển nhượng cải thiện vốn có hiệu lực ngược lại đến ngày có hiệu lực trên thông báo tăng tiền thuê nhà. Nếu Đơn xin miễn trừ khó khăn được chấp thuận, việc miễn trừ khoản chuyển nhượng cải thiện vốn có thể là trong thời hạn không xác định hoặc có giới hạn, tùy thuộc vào bản chất khó khăn về tài chính của người thuê nhà.
Vui lòng tham khảo các chủ đề bên dưới để biết thông tin về các yêu cầu cụ thể đối với Đơn xin cải thiện vốn .
Phí ước tính xây dựng
Không mất phí để nộp Đơn xin cải thiện vốn. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, chủ nhà phải trả chi phí thuê một người ước tính độc lập của Ban thuê nhà. Điều này là bắt buộc khi Đơn xin cải thiện vốn yêu cầu chứng nhận chi phí trên 25.000,00 đô la và đơn không bao gồm bản sao của các giá thầu cạnh tranh hoặc hóa đơn thời gian và vật liệu cho từng hạng mục. Người ước tính cũng có thể cần thiết trong trường hợp có giá thầu cạnh tranh và/hoặc hóa đơn thời gian và vật liệu nếu công việc quá lớn, tài liệu không rõ ràng và/hoặc có nhiều phản đối của người thuê nhà. Số tiền phí của người ước tính phụ thuộc vào chi phí yêu cầu của công việc cần được kiểm tra và ước tính.
Một bản sao biểu phí của người ước tính hiện tại được đính kèm trong mẫu Đơn xin cải thiện vốn.
Cách phân chia chi phí cải thiện vốn
Để chuyển chi phí cải thiện vốn cho người thuê, chủ nhà phải phân bổ chi phí bằng phương pháp tính đến mức độ hưởng lợi của từng đơn vị từ việc cải thiện. Các phương pháp có thể phù hợp, tùy thuộc vào hoàn cảnh, bao gồm phân bổ dựa trên việc chia đều giữa tất cả các đơn vị hoặc dựa trên diện tích vuông của mỗi đơn vị. Một phần hợp lý của chi phí cải thiện vốn khu vực chung cũng phải được phân bổ cho các khu vực do chủ nhà chiếm giữ hoặc kiểm soát độc quyền, chẳng hạn như văn phòng quản lý.
Trong trường hợp cải thiện không có lợi cho tất cả các đơn vị, chỉ những đơn vị được hưởng lợi mới được tính phí chuyển tiếp cải thiện vốn. Ví dụ, chi phí cho mái nhà mới sẽ được phân bổ cho tất cả các đơn vị trong tòa nhà, nhưng chi phí cho thảm mới trong một đơn vị riêng lẻ sẽ chỉ được phân bổ cho đơn vị đó. Chi phí thuộc về các đơn vị mà tiền thuê không thể tăng (do hạn chế cho thuê, chủ sở hữu ở hoặc lý do khác) có thể không được phân bổ cho các đơn vị khác.
Người thuê mới không thể bị tính phí cho việc cải thiện vốn đã hoàn thành trước khi thời hạn thuê bắt đầu vì chủ sở hữu được tự do đặt giá thuê thị trường mới tại thời điểm căn hộ còn trống. Ngoài ra, chi phí cải thiện vốn không thể được chuyển cho các căn hộ được cho thuê lần đầu trong thời gian xây dựng hoặc được cho thuê trong vòng sáu tháng kể từ khi bắt đầu công việc, trừ khi quyền sở hữu đã thay đổi trong thời gian đó và việc thay đổi quyền sở hữu xảy ra sau khi thời hạn thuê mới bắt đầu.
Lãi suất cho Chi phí cải thiện vốn
Khi tính toán khoản chuyển nhượng cải thiện vốn, chủ nhà có quyền cộng thêm một mức lãi suất hợp lý vào chi phí cải thiện vốn. Lãi suất được tính theo một trong hai phương pháp. Nếu số tiền để thực hiện công việc được vay bằng khoản vay lãi suất cố định, thì chi phí lãi suất thực tế lên đến 10% sẽ được sử dụng. Nếu lãi suất của khoản vay là lãi suất thay đổi hoặc nếu không có khoản tiền nào được vay để trả cho công việc, thì lãi suất quy ước do Hội đồng Thuê nhà xác định hàng năm sẽ được sử dụng. Xin lưu ý rằng phí thẻ tín dụng phải chịu lãi suất quy ước, vì chúng có lãi suất thay đổi. Ngoài ra, không được tính lãi đối với chi phí lao động không được trả công.
Khi lãi suất quy ước được áp dụng, chủ nhà phải sử dụng lãi suất quy ước có hiệu lực vào ngày nộp đơn. Lãi suất quy ước được xác định hàng năm và thay đổi vào ngày 1 tháng 3 hàng năm. Lãi suất hiện tại được đưa vào các mẫu đơn xin cải thiện vốn khác nhau.
Tỷ lệ lao động không được đền bù
Chủ nhà có thể bao gồm chi phí lao động không được trả công trong Đơn xin cải thiện vốn. Lao động không được trả công là lao động được thực hiện mà không được trả công dưới bất kỳ hình thức nào. Để yêu cầu bồi thường chi phí lao động không được trả công, đơn xin phải bao gồm nhật ký về ngày công việc được thực hiện. Nhật ký cũng phải bao gồm số giờ làm việc mỗi ngày và bản chất cũng như địa điểm của công việc được thực hiện.
Nếu người lao động không được trả công có giấy phép trong nghề cụ thể mà chi phí đang được yêu cầu bồi thường, chủ nhà phải cung cấp một bản sao giấy phép hiện tại của người lao động và bằng chứng về mức lương thịnh hành cho nghề cụ thể đó. Nếu người lao động không được trả công không có giấy phép, lao động không được trả công sẽ được định giá theo mức lương thịnh hành do Bộ Quan hệ Công nghiệp California thiết lập. Phân loại nghề được sử dụng sẽ là lao động. Chủ nhà phải sử dụng mức lương lao động có hiệu lực kể từ ngày công việc bắt đầu.
Quy định đặc biệt cho bất động sản có 1-5 căn hộ
100% chi phí cải thiện vốn được chứng nhận có thể được chuyển cho người thuê bất động sản có từ một đến năm đơn vị nhà ở. Tất cả các đơn vị nhà ở trên cùng một bất động sản phải được tính, ngay cả khi chúng ở các tòa nhà khác nhau. Các đơn vị thương mại không được tính cho mục đích của quy tắc này, mặc dù một phần chi phí phải được phân bổ cho các đơn vị thương mại được hưởng lợi từ công việc cải thiện vốn.
Số tiền chuyển nhượng không được vượt quá 30,00 đô la hoặc 5% tiền thuê cơ sở theo đơn yêu cầu của người thuê trong bất kỳ khoảng thời gian 12 tháng nào. Khi chi phí được chứng nhận vượt quá giới hạn này, chủ nhà phải áp dụng chuyển nhượng theo từng giai đoạn. Đối với các lần chuyển nhượng lớn, chủ nhà có thể mất vài năm trước khi chuyển nhượng được áp dụng đầy đủ.
Chi phí cải thiện vốn phải được khấu hao trong 10 năm, 15 năm hoặc 20 năm, tùy thuộc vào loại cải thiện. Lịch trình khấu hao cho các loại cải thiện khác nhau có thể được tìm thấy trong mẫu Đơn xin cải thiện vốn cho Bất động sản có 1-5 Đơn vị nhà ở.
Quy định đặc biệt cho bất động sản có sáu hoặc nhiều đơn vị nhà ở
Các quy tắc sau đây áp dụng cho các đơn xin cải thiện vốn cho các bất động sản có sáu hoặc nhiều đơn vị nhà ở. Các đơn vị thương mại không được tính vào số lượng đơn vị trên bất động sản, mặc dù một phần chi phí cải thiện vốn phải được phân bổ cho các đơn vị thương mại được hưởng lợi từ công việc cải thiện vốn.
Nếu chi phí của một dự án được dự kiến hợp lý là vượt quá 25.000,00 đô la nhân với số lượng đơn vị trên lô đất hoặc trong tòa nhà, chủ nhà phải thông báo ngay cho từng người thuê nhà và Hội đồng Thuê nhà bằng văn bản về chi phí dự kiến của công việc. Thông báo của chủ nhà phải được gửi trong vòng 30 ngày sau khi chủ nhà xác định như vậy.
Nhìn chung, chỉ 50% chi phí cải thiện vốn được chứng nhận có thể được chuyển cho người thuê. Số tiền chuyển nhượng không được vượt quá 30,00 đô la hoặc 10% tiền thuê cơ sở theo đơn của người thuê trong bất kỳ khoảng thời gian 12 tháng nào. Tuy nhiên, phần lớn người thuê trong bất kỳ đơn vị nào cũng có thể chọn chuyển nhượng thay thế dựa trên 100% chi phí cải thiện vốn. Việc lựa chọn phương án chuyển nhượng 100% có thể có lợi cho người thuê trong một số tình huống nhất định, tùy thuộc vào các yếu tố như thời điểm người thuê sẽ rời khỏi đơn vị, chi phí được chứng nhận của các cải thiện vốn, số tiền thuê cơ sở của người thuê, tình hình tài chính của người thuê và liệu người thuê có quan tâm đến các đơn xin cải thiện vốn có thể được chủ nhà đệ trình trong tương lai hay không. Thông tin liên quan đến mức tăng tiền thuê được phép theo phương án chuyển nhượng thay thế 100% có thể được lấy tại Ban cho thuê hoặc người thuê có thể tham khảo ý kiến cố vấn tư nhân và/hoặc tổ chức bảo vệ quyền của người thuê. Danh sách các nguồn lực có sẵn thông qua danh sách giới thiệu trên trang web của chúng tôi.
Quy định đặc biệt cho công tác địa chấn và các cải tiến khác theo yêu cầu của luật
Đối với công việc địa chấn theo yêu cầu của luật (và các công việc khác theo yêu cầu của luật ban hành sau ngày 14 tháng 11 năm 2002), 100% chi phí cải thiện vốn có thể được chuyển cho người thuê, bất kể số lượng đơn vị trong bất động sản. Những khoản tăng như vậy phải tuân theo giới hạn hàng năm là 30,00 đô la hoặc 10% tiền thuê cơ sở theo đơn yêu cầu của người thuê, tùy theo số nào lớn hơn. Thời hạn khấu hao cho công việc này là 20 năm.
Có một mẫu đơn xin cải thiện vốn riêng cho công trình chống động đất và các cải thiện khác theo yêu cầu của pháp luật.
Quy định đặc biệt cho công tác tiết kiệm năng lượng
Đối với công việc bảo tồn năng lượng cụ thể được Ủy ban Môi trường chấp thuận, 100% chi phí được chứng nhận có thể được chuyển cho người thuê bất kỳ bất động sản nào, bất kể số lượng đơn vị. Không có giới hạn hàng năm về số tiền chuyển nhượng. Để biết thêm thông tin về các cải tiến bảo tồn năng lượng đủ điều kiện và cải tiến năng lượng tái tạo, hãy tham khảo Mục 37.7 của Sắc lệnh.
Cách thông báo cho người thuê nhà về việc tăng tiền cải thiện vốn
Để áp dụng biện pháp chuyển tiếp cải thiện vốn, trước tiên chủ nhà phải nộp Đơn xin cải thiện vốn tại Hội đồng cho thuê, sau đó gửi thông báo tăng giá bằng văn bản cho những người thuê nhà bị ảnh hưởng. Thông báo chỉ có thể được gửi sau khi đơn xin được nộp hoặc chủ nhà có thể đợi cho đến khi Hội đồng cho thuê đưa ra quyết định. Nếu thông báo được gửi trước khi đơn xin được nộp, thông báo sẽ vô hiệu và không thể là cơ sở cho biện pháp chuyển tiếp cải thiện vốn hợp pháp. Việc tăng giá thuê dựa trên các cải thiện vốn có thể được áp dụng bất kỳ lúc nào và không nhất thiết phải áp dụng chỉ vào ngày kỷ niệm của người thuê nhà. Trước hoặc tại phiên điều trần, chủ nhà phải nộp một bản sao của mỗi thông báo tăng giá thuê được gửi cho người thuê nhà sau khi đơn xin được nộp.
Luật tiểu bang yêu cầu phải thông báo trước ba mươi ngày nếu việc chuyển nhượng, riêng lẻ hoặc kết hợp với bất kỳ khoản tăng tiền thuê nào khác trong thời hạn một năm trước ngày có hiệu lực, là 10% hoặc ít hơn. Cần phải thông báo trước chín mươi ngày nếu mức tăng, riêng lẻ hoặc kết hợp với bất kỳ khoản tăng tiền thuê nào khác trong thời hạn một năm trước ngày có hiệu lực, là hơn 10%. Nếu thông báo tăng tiền thuê được gửi qua thư, thời hạn thông báo bắt buộc phải được gia hạn thêm năm ngày.
Người thuê nhà không bắt buộc phải trả tiền chuyển nhượng cho đến khi có quyết định hoặc lệnh cuối cùng do Thẩm phán Luật Hành chính ban hành sau phiên điều trần. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng, nếu được chấp thuận, sẽ có hiệu lực ngược lại đến ngày có hiệu lực của thông báo tăng giá hợp lệ.
Người thuê nhà phản đối đơn xin cải thiện vốn
Có một số lý do mà người thuê nhà có thể phản đối Đơn xin cải thiện vốn. Nếu người thuê nhà không thể tham dự phiên điều trần, người đó có thể nộp đơn phản đối bằng văn bản trước phiên điều trần hoặc cử một người đến phiên điều trần với thẩm quyền bằng văn bản để đại diện cho người thuê nhà tại phiên điều trần.
Những phản đối được phép đối với đơn xin cải thiện vốn bao gồm:
- Công việc được yêu cầu không được thực hiện;
- Công việc được thực hiện là cần thiết do việc bảo trì bị trì hoãn của chủ sở hữu hiện tại dẫn đến vi phạm quy định;
- Chi phí quá cao hoặc không hợp lý;
- Công việc được thực hiện bên trong đơn vị của người thuê không cần thiết vì lý do sức khỏe hoặc an toàn hoặc để giảm chi phí bảo trì quá mức; và/hoặc
- Công trình này xa hoa và tốn kém hơn mức cần thiết, xét đến tình trạng kinh tế xã hội của những người thuê tòa nhà hiện tại, và nó không cần thiết vì lý do sức khỏe, an toàn hoặc chi phí bảo trì quá mức.
Ngay cả khi không có sự phản đối của người thuê nhà, chi phí cải thiện cơ bản sẽ không được chứng nhận nếu công việc được thực hiện nhằm mục đích khắc phục hành vi vi phạm quy định mà thông báo vi phạm vẫn không được khắc phục trong 90 ngày, trừ khi chủ nhà đã nỗ lực kịp thời và thiện chí để hoàn thành công việc trong thời hạn 90 ngày nhưng không thành công do những tình huống nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ nhà.
Các vấn đề về khả năng sinh sống phát sinh trước khi thi công hoặc do thi công gây ra không nhất thiết là lý do để bảo vệ việc chuyển chi phí, nhưng có thể là căn cứ để người thuê nhà nộp đơn riêng xin giảm tiền thuê nhà dựa trên việc giảm dịch vụ nhà ở.
Nếu việc thanh toán khoản chuyển nhượng cải thiện vốn gây khó khăn về tài chính cho người thuê nhà, người đó có thể tìm cách miễn trừ khoản chuyển nhượng bằng cách nộp Đơn xin miễn trừ khó khăn về tài chính cho người thuê nhà lên Ban quản lý tiền thuê nhà. Người thuê nhà có thể nộp Đơn xin miễn trừ khó khăn bất kỳ lúc nào sau khi nhận được thông báo tăng tiền thuê cải thiện vốn hoặc sau khi Ban quản lý tiền thuê nhà đưa ra quyết định bằng văn bản về Đơn xin miễn trừ cải thiện vốn. Sau khi người thuê nhà nộp Đơn xin miễn trừ khó khăn, người thuê nhà không phải trả khoản chuyển nhượng cải thiện vốn trừ khi Ban quản lý tiền thuê nhà đưa ra quyết định cuối cùng từ chối Đơn xin miễn trừ khó khăn. Nếu Đơn xin miễn trừ khó khăn bị từ chối, người thuê nhà sẽ phải trả khoản chuyển nhượng cải thiện vốn có hiệu lực ngược lại đến ngày có hiệu lực được ghi trên thông báo tăng tiền thuê nhà. Nếu Đơn xin miễn trừ khó khăn được chấp thuận, việc miễn trừ khoản chuyển nhượng cải thiện vốn có thể là trong thời hạn không xác định hoặc trong thời hạn có giới hạn, tùy thuộc vào bản chất khó khăn về tài chính của người thuê nhà.
Thẻ: Chủ đề 302; Chủ đề 303; Chủ đề 304; Chủ đề 305; Chủ đề 306; Chủ đề 307; Chủ đề 308; Chủ đề 309; Chủ đề 310; Chủ đề 311; Chủ đề 312