一般資訊
房東可以向租金委員會申請將某些房產翻修費用轉嫁給房客，這些費用被視為資本改善。資本改善是指大幅增加財產價值、明顯延長其使用壽命或使其適應新用途的改進，並且可以在建築物改進的使用壽命內攤提。資本改善的例子包括安裝新窗戶、更換屋頂和粉刷外牆。維修和維護工作（例如更換破損的窗玻璃、修補屋頂或清理堵塞的管道）或根據規劃規範第 207.3 條合法化現有住宅單元所產生的費用不屬於資本改善。
為糾正違反法規而需要進行的資本改善工程的成本，對於已發出的違反法規通知，如果該工程持續 90 天或更長時間，則將不予認證以轉交給租戶，除非房東在該 90 天期限內及時、真誠地努力完成該工程，但由於工程性質或超出房東控制範圍的情況而未能成功。
房東必須先向租金委員會提交一份資本改善申請，然後房東才能向房客提供資本改善轉嫁租金上漲的書面通知。轉嫁部分不會成為租戶基本租金的一部分，在計算年度或儲存的租金增長時不應將其計入基本租金中。
資本改善申請必須在資本改善工作完成後五年內提交。在工作尚未完全完成之前，不能提出請願。所有請願書必須使用租金委員會提供的表格提交，並且必須附上證明文件。 1-5 個住宅單元的房產和 6 個或以上住宅單元的房產有不同的形式和要求。根據法律規定，還需提供一份針對抗震工程的特殊資本改善申請表。每份表格均包含提交資本改善申請的具體說明。
資本改善轉增不會成為租戶基本租金的一部分，必須在適用的攤銷期結束時停止。如果房東未能在適當的時間停止轉租，則房東應對房客承擔多付款的責任。
如果支付資本改善款會給租戶帶來財務困難，租戶可以向租金委員會提交《租戶財務困難申請》 ，尋求減免增加的支付金額。房客必須等到收到房東的租金上漲通知或租金委員會的書面決定後，才能提交困難申請。一旦租戶提交了困難申請，租戶就無需支付資本改善費用，除非租金委員會發布拒絕困難申請的最終決定。如果困難申請被拒絕，租戶將必須追溯至租金上漲通知的生效日期支付資本改善費用。如果困難申請獲得批准，則減免資本改善支付的期限可能是無限期的，也可能是有限的，這取決於租戶財務困難的性質。
有關資本改善請願書的具體要求的信息，請參閱以下主題。
施工估算費
提交資本改善申請無需支付任何費用。然而，在某些情況下，房東必須支付租金委員會聘請獨立估價師的費用。當資本改善請願書要求認證超過 25,000.00 美元的成本，且請願書不包含每項競爭性投標或時間和材料帳單的副本時，就需要這樣做。如果工作量很大、文件不清楚和/或有大量租戶反對，在有競爭性投標和/或時間和材料帳單的情況下可能也需要估算員。估價師的費用金額取決於需要檢查和估價的工作的索賠成本。
目前估算員的費用表副本包含在資本改善申請表中。
如何劃分資本改善成本
為了將資本改善的成本轉嫁給租戶，房東必須採用考慮到每個單位從改善中受益程度的方法來分配成本。根據具體情況，適當的方法包括基於所有單元之間的均等分配或基於每個單元的平方英尺的分配。公共區域資本改善成本的合理部分也必須分配給房東獨家佔用或控制的區域，例如管理辦公室。
如果某項改進並非使所有單位受益，則只有受益的單位才可收取資本改進轉嫁費用。例如，新屋頂的費用將分配給建築物內的所有單元，但單一單元的新地毯的費用將僅分配給該單元。由於租賃限制、業主入住或其他原因，無法提高租金的單位所產生的成本可能不會分配給其他單位。
不能向新租戶收取在租賃開始前完成的資本改善費用，因為業主可以在房屋空置時自由設定新的市場租金。此外，資本改善成本不能轉嫁到在施工期間首次出租或在工作開始後六個月內出租的單位，除非所有權在該期間發生變更，並且所有權變更發生在新的租約開始後。
資本改善成本利息
在計算資本改善轉增額時，房東有權在資本改善成本中添加合理的利率。利息透過兩種方法之一來計算。如果以固定利率貸款的方式借入用於該工作的資金，則將產生高達 10% 的實際利息成本。如果貸款利率是可變的，或者沒有借入資金來支付工程費用，則將使用租金委員會每年確定的估算利率。請注意，信用卡費用受估算利率影響，因為其利率是可變的。此外，未補償的勞動成本不允許計息。
當適用估算利率時，房東必須使用提交申請之日有效的估算利率。估算利率每年確定一次，並在每年的 3 月 1 日進行變更。當前利率包含在各種資本改善申請表中。
無償勞動力費率
房東可能會將無償勞動力的成本納入資本改善申請中。無償勞動是指不為任何報酬而進行的勞動。為了索取未補償的勞動成本，申請書必須包括工作完成的日期記錄。日誌也應包括每天工作的時間以及所執行工作的性質和地點。
如果未獲補償的工人持有與索賠費用相關的特定工種的執照，則房東必須提供該工人當前執照的副本以及該特定工種的現行工資率的證明。如果無償工人未獲得許可，則無償勞動力應按照加州勞工關係部製定的現行勞動力價格進行估價。擬聘用人員的工種類別為勞工。房東必須使用自工作開始之日起有效的勞動力率。
擁有 1-5 個住宅單元的房產的特殊規則
100％的認證資本改善成本可能會轉嫁給擁有一至五個住宅單元的房產的租戶。必須計算同一房產上的所有住宅單元，即使它們位於不同的建築物中。商業單位不計入本規則的目的，儘管部分成本必須分配給受益於資本改善工程的商業單位。
轉嫁金額不得超過任何 12 個月期間內 30.00 美元或租戶申請基本租金的 5% 中的較大者。如果認證成本超過此限額，房東必須分階段實施轉嫁。對於大型轉嫁而言，房東可能需要幾年的時間才能完全實施轉嫁。
資本改善成本必須在 10 年、15 年或 20 年內攤銷，具體取決於改善類型。各種改進類型的攤銷計劃可在擁有 1-5 個住宅單元的物業的資本改進申請表中找到。
針對擁有六個或以上住宅單元的房產的特殊規則
以下規則適用於擁有六個或更多住宅單元的房產的資本改善申請。商業單位不計入房產的單位數量，但部分資本改善成本必須分配給受益於資本改善工程的商業單位。
如果合理預期某項工程的成本將超過 25,000.00 美元乘以地塊或建築物內的單位數，則房東應立即以書面形式通知每個租戶和租金委員會該工程的預計成本。房東必須在做出此類決定後 30 天內發出通知。
一般而言，只有 50% 的認證資本改善成本可以轉嫁給租戶。轉嫁金額不得超過任何 12 個月期間內 30.00 美元或租戶申請基本租金的 10%（以較大者為準）。但是，任何單元的大多數租戶都可以根據 100% 的資本改善成本選擇替代轉嫁方式。在某些情況下，選擇 100% 直通替代方案可能對租戶有利，具體取決於多種因素，例如租戶何時搬離房屋、資本改善的認證成本、租戶基本租金數額、租戶的財務狀況以及租戶是否擔心房東將來可能提出的資本改善申請。有關 100% 替代轉嫁機制下允許租金上漲的資訊可在租金委員會獲得，或者租戶可以諮詢私人律師和/或租戶權利組織。您可以透過我們網站上的推薦清單取得資源清單。
抗震工作的特殊規則和法律要求的其他改進
對於法律要求的抗震工作（以及 2002 年 11 月 14 日之後頒布的法律要求的其他工作），100% 的資本改善成本可能會轉嫁給租戶，無論房產中的單位數量有多少。此類增加每年不得超過 30 美元或租戶申請基本租金的 10%（以較高者為準）。該工程的攤銷期為20年。
對於抗震工程和法律要求的其他改進，有單獨的資本改進申請表。
節能工作特別規定
對於環境委員會批准的特定節能工作，無論單位數量多少，認證成本都可以 100% 轉嫁給任何房產的租戶。每年的透支金額沒有限制。有關合格節能改進和可再生能源改進的更多信息，請參閱條例第 37.7 條。
如何通知租戶資本改善增加
要實施資本改善轉嫁，房東必須先向租金委員會提交資本改善申請，然後向受影響的租戶發出書面的漲價通知。只有在提出申請後才能送達通知，或者房東可以等到租金委員會做出決定之後。如果在提交申請之前送達通知，則該通知無效，且不能作為合法資本改善轉增的依據。基於資本改善的租金上漲可以隨時實施，而不必僅在租戶週年紀念日實施。在聽證會之前或聽證會期間，房東必須提交在提交申請後向房客發出的每份租金上漲通知的副本。
如果轉嫁租金（無論是單獨轉嫁或與生效日前一年內的任何其他租金上漲相結合）為 10% 或更少，則州法律要求提前三十天發出通知。如果租金單獨上漲或與生效日前一年內任何其他租金上漲合併上漲超過 10%，則需要提前九十天通知。如果以郵寄方式送達上漲租金通知，則所需的通知期限必須延長五天。
在行政法官聽證後作出最終決定或命令之前，租戶無需支付轉付款項。然而，如果獲得批准，該轉增政策將追溯至有效增加通知的生效日。
租戶對資本改善申請的反對
租戶可能會基於多種理由反對資本改善請願書。如果租戶不能出席聽證會，他或她可以在聽證會前提出書面異議，或派一名有書面授權的人員出席聽證會，代表租戶出席聽證會。
對資本改善請願書允許提出的反對意見包括以下內容：
- 聲稱的工作沒有進行；
- 由於現任所有者推遲維護導致違反規範，因此所執行的工作是必要的；
- 費用過高或不合理；
- 出於健康或安全原因或為了減少過多的維護成本，在租戶單位內進行的工作不是必需的；和/或
- 考慮到該建築現有租戶的社會經濟地位，這項工作比必要的更豪華和昂貴，而且出於健康、安全或過高的維護成本的原因，這是沒有必要的。
即使在沒有租戶反對的情況下，如果為了糾正法規違規而進行的工作，並且違規通知在 90 天內沒有消失，則不會認證資本改善的成本，除非房東在 90 天期限內及時真誠地努力完成工作，但由於房東無法控制的情況而未能成功。
施工前或施工導致的居住性問題不一定能成為轉嫁成本的辯護理由，但可以作為租戶以住房服務減少為由單獨申請降低租金的理由。
如果支付資本改善款會對租戶造成財務困難，租戶可以向租金委員會提交《租戶財務困難申請》，尋求減免支付資本改善款。在收到資本改善租金增加通知後或租金委員會就資本改善請願書發出書面決定後，租戶可以隨時提交困難申請。一旦租戶提交了困難申請，租戶就無需支付資本改善費用，除非租金委員會發布拒絕困難申請的最終決定。如果困難申請被拒絕，租戶將必須追溯至租金上漲通知上註明的生效日期支付資本改善費用。如果困難申請獲得批准，則減免資本改善支付的期限可能是無限期的，也可能是有限的，這取決於租戶財務困難的性質。
標籤：主題302；話題303；主題 304；話題305；話題306；話題307；話題308；話題309；話題310；話題311；主題 312