Pangkalahatang Impormasyon
Ang isang may-ari ay maaaring magpetisyon sa Rent Board na ipasa sa mga nangungupahan ang mga gastos sa ilang partikular na renovation sa property, na itinuturing na capital improvement. Ang pagpapahusay ng kapital ay isa na materyal na nagdaragdag sa halaga ng ari-arian, lubos na nagpapahaba ng kapaki-pakinabang na buhay nito, o iniangkop ito sa mga bagong gamit, at maaaring ma-amortize sa kapaki-pakinabang na buhay ng pagpapabuti ng gusali. Kabilang sa mga halimbawa ng pagpapahusay ng kapital ang mga bagong bintana, pagpapalit ng bubong at pagpipinta sa labas. Ang pagkukumpuni at pagpapanatili, gaya ng pagpapalit ng sirang window pane, pagtatambal sa bubong o paglilinis ng baradong tubo, o mga gastos na maiuugnay sa pag-legalize ng isang umiiral na unit ng tirahan sa ilalim ng Planning Code Section 207.3 ay hindi mga pagpapahusay sa kapital.
Ang halaga ng trabaho sa pagpapahusay ng kapital na kinakailangan upang iwasto ang isang paglabag sa code kung saan ang isang abiso ng paglabag ay inisyu at nananatiling walang tigil sa loob ng 90 o higit pang mga araw ay hindi mase-certify para sa passthrough sa mga nangungupahan maliban kung ang may-ari ng lupa ay gumawa ng napapanahong magandang loob na pagsisikap na gawin ang trabaho sa loob ng 90-araw na yugtong iyon, ngunit hindi nagtagumpay dahil sa likas na katangian ng trabaho o kalagayan ng landlord.
Ang may-ari ay dapat maghain ng Capital Improvement Petition sa Rent Board bago pagsilbihan ng landlord ang nangungupahan na may nakasulat na paunawa ng pagtaas ng upa para sa capital improvement passthrough. Ang passthrough ay hindi magiging bahagi ng base rent ng nangungupahan at hindi dapat isama sa base rent kapag kinakalkula ang taunang pagtaas ng upa.
Ang mga Petisyon sa Pagpapaunlad ng Kapital ay dapat na isampa sa loob ng limang taon pagkatapos makumpleto ang gawaing pagpapabuti ng kapital. Hindi maaaring magsampa ng petisyon hanggang sa ganap na makumpleto ang gawain. Ang lahat ng mga petisyon ay dapat isumite sa mga form na ibinigay ng Rent Board at dapat may kasamang pansuportang dokumentasyon. Mayroong iba't ibang anyo at kinakailangan para sa mga ari-arian na may 1-5 residential units at para sa mga property na may 6 o higit pang residential units. Mayroon ding espesyal na pormularyo ng petisyon sa pagpapahusay ng kapital para sa seismic work na iniaatas ng batas. Kasama sa bawat form ang mga tiyak na tagubilin para sa paghahain ng Petisyon sa Pagpapaunlad ng Kapital .
Ang capital improvement passthrough ay hindi magiging bahagi ng base rent ng nangungupahan at dapat na ihinto sa pagtatapos ng naaangkop na panahon ng amortization. Kung nabigo ang may-ari na ihinto ang passthrough sa tamang oras, mananagot ang may-ari sa nangungupahan para sa mga sobrang bayad.
Kung ang pagbabayad ng isang capital improvement passthrough ay magpapakita ng kahirapan sa pananalapi para sa isang nangungupahan, maaari siyang humingi ng kaluwagan mula sa pagbabayad ng dagdag sa pamamagitan ng paghahain ng Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal ng Nangungupahan sa Rent Board. Ang nangungupahan ay dapat maghintay na maghain ng Hardship Application hanggang ang nangungupahan ay makatanggap ng alinman sa abiso sa pagtaas ng upa mula sa may-ari o nakasulat na desisyon mula sa Rent Board. Kapag naihain na ng nangungupahan ang Hardship Application, hindi na kailangang bayaran ng nangungupahan ang capital improvement passthrough maliban kung ang Rent Board ay nag-isyu ng pinal na desisyon na tumatanggi sa Hardship Application. Kung ang Hardship Application ay tinanggihan, ang nangungupahan ay kailangang magbayad ng capital improvement passthrough retroactive hanggang sa epektibong petsa sa paunawa ng pagtaas ng upa. Kung ang Aplikasyon sa Hardship ay ipinagkaloob, ang kaluwagan mula sa pagbabayad ng capital improvement passthrough ay maaaring para sa isang hindi tiyak na panahon o isang limitadong yugto ng panahon, depende sa likas na katangian ng paghihirap sa pananalapi ng nangungupahan.
Mangyaring sumangguni sa mga paksa sa ibaba para sa impormasyon sa mga partikular na kinakailangan para sa Capital Improvement Petitions .
Mga Bayarin sa Pagtatantya ng Konstruksyon
Walang gastos para maghain ng Capital Improvement Petition. Gayunpaman, sa ilang mga kaso, dapat bayaran ng may-ari ng lupa ang halaga ng Rent Board sa pagkuha ng isang independiyenteng estimator. Ito ay kinakailangan kung saan ang Capital Improvement Petition ay humihiling ng sertipikasyon na higit sa $25,000.00 sa mga gastos, at ang petisyon ay hindi kasama ang mga kopya ng alinman sa mapagkumpitensyang mga bid o oras at mga materyales na pagsingil para sa bawat item. Maaaring kailanganin din ang isang estimator sa mga kaso kung saan may mga mapagkumpitensyang bid at/o oras at mga materyal na pagsingil kung ang trabaho ay malawak, ang dokumentasyon ay hindi malinaw at/o kung saan mayroong maraming pagtutol sa nangungupahan. Ang halaga ng bayad ng estimator ay depende sa inaangkin na halaga ng trabaho na kailangang siyasatin at tantiyahin.
Ang isang kopya ng kasalukuyang iskedyul ng bayad ng estimator ay kasama sa form ng Capital Improvement Petition.
Paano Hatiin ang Mga Gastos sa Pagpapahusay ng Kapital
Upang maipasa sa mga nangungupahan ang halaga ng pagpapabuti ng kapital, dapat ilaan ng may-ari ng lupa ang gastos gamit ang isang paraan na isinasaalang-alang ang lawak kung saan nakinabang ang bawat yunit mula sa pagpapahusay. Ang mga pamamaraan na maaaring naaangkop, depende sa mga pangyayari, ay kinabibilangan ng alokasyon batay sa pantay na paghahati sa lahat ng mga yunit o batay sa square footage ng bawat yunit. Ang isang makatwirang bahagi ng isang karaniwang gastos sa pagpapahusay ng kapital ng lugar ay dapat ding ilaan sa mga lugar na eksklusibong inookupahan o kontrolado ng may-ari, tulad ng isang tanggapan ng pamamahala.
Kung ang isang pagpapabuti ay hindi nakikinabang sa lahat ng mga yunit, ang mga yunit lamang na nakinabang ay maaaring singilin ng capital improvement passthrough. Halimbawa, ang halaga ng isang bagong bubong ay ilalaan sa lahat ng mga yunit sa gusali, ngunit ang halaga ng bagong paglalagay ng alpombra sa isang indibidwal na yunit ay ilalaan lamang sa yunit na iyon. Ang mga gastos na maiuugnay sa mga unit kung saan hindi maitataas ang upa (dahil sa paghihigpit sa pag-upa, occupancy ng may-ari o iba pang dahilan) ay maaaring hindi ilaan sa iba pang mga unit.
Ang isang bagong nangungupahan ay hindi maaaring singilin para sa isang pagpapabuti ng kapital na natapos bago magsimula ang pangungupahan dahil ang may-ari ay malayang magtakda ng bagong upa sa merkado sa oras na ang unit ay bakante. Bilang karagdagan, ang mga gastos sa pagpapahusay ng kapital ay hindi maaaring ipasa sa mga yunit na unang inupahan sa panahon ng pagtatayo o inupahan sa loob ng anim na buwan ng pagsisimula ng trabaho, maliban kung ang pagmamay-ari ay nagbago sa panahong iyon at ang pagbabago ng pagmamay-ari ay naganap pagkatapos magsimula ang bagong pangungupahan.
Interes sa Mga Gastos sa Pagpapahusay ng Kapital
Kapag nagkalkula ng passthrough sa pagpapahusay ng kapital, ang mga panginoong maylupa ay may karapatan na magdagdag ng makatwirang rate ng interes sa mga gastos sa pagpapahusay ng kapital. Kinakalkula ang interes sa isa sa dalawang pamamaraan. Kung ang pera para gawin ang trabaho ay hiniram gamit ang fixed rate loan, ang aktwal na halaga ng interes hanggang 10% ang gagamitin. Kung ang rate ng interes sa isang pautang ay pabagu-bago, o kung walang mga pondong hiniram para bayaran ang trabaho, kung gayon ang isang imputed na rate ng interes na tinutukoy ng Rent Board bawat taon ay gagamitin. Pakitandaan na ang mga singil sa credit card ay napapailalim sa imputed interest rate, dahil mayroon silang mga variable na rate ng interes. Gayundin, walang interes ang pinapayagan para sa hindi nabayarang mga gastos sa paggawa.
Kapag ang imputed interest rate ay naaangkop, ang mga landlord ay dapat gumamit ng imputed interest rate na may bisa sa petsa na ang petisyon ay inihain. Ang imputed rate ay tinutukoy taun-taon at nagbabago sa ika-1 ng Marso ng bawat taon. Ang kasalukuyang rate ng interes ay kasama sa iba't ibang porma ng petisyon sa pagpapahusay ng kapital.
Hindi Nabayarang Rate ng Trabaho
Maaaring isama ng mga panginoong maylupa ang halaga ng walang bayad na paggawa sa isang Petisyon sa Pagpapaunlad ng Kapital. Ang uncompensated labor ay paggawa na ginawa nang walang anumang uri ng kabayaran. Upang makagawa ng isang paghahabol para sa hindi nabayarang mga gastos sa paggawa, ang petisyon ay dapat magsama ng isang talaan ng mga petsa kung kailan ginawa ang gawain. Dapat ding isama sa log ang bilang ng mga oras na nagtrabaho bawat araw at ang kalikasan at lokasyon ng gawaing ginawa.
Kung ang hindi nabayarang manggagawa ay lisensyado sa partikular na sasakyan kung saan kinukuha ang mga gastos, ang may-ari ng lupa ay dapat magbigay ng kopya ng kasalukuyang lisensya ng manggagawa at ebidensya ng umiiral na sahod para sa partikular na sasakyang iyon. Kung ang walang bayad na manggagawa ay hindi lisensyado, ang hindi nabayarang manggagawa ay dapat pahalagahan sa umiiral na mga rate ng paggawa gaya ng itinatag ng California Department of Industrial Relations. Ang klasipikasyon ng bapor na gagamitin ay yaong ng manggagawa. Dapat gamitin ng may-ari ang rate ng paggawa na may bisa sa petsa ng pagsisimula ng trabaho.
Mga Espesyal na Panuntunan para sa Mga Ari-arian na may 1-5 Residential Unit
100% ng mga sertipikadong gastos sa pagpapahusay ng kapital ay maaaring maipasa sa mga nangungupahan ng mga ari-arian na may isa hanggang limang yunit ng tirahan. Dapat mabilang ang lahat ng residential unit sa iisang property, kahit na nasa magkaibang gusali ang mga ito. Ang mga komersyal na yunit ay hindi binibilang para sa mga layunin ng panuntunang ito, bagama't ang isang bahagi ng gastos ay dapat ilaan sa mga komersyal na yunit na nakikinabang mula sa pagpapahusay ng kapital.
Ang halaga ng passthrough ay maaaring hindi lumampas sa mas mataas na $30.00 o 5% ng petition base rent ng isang tenant sa anumang 12-buwang panahon. Kung ang mga sertipikadong gastos ay lumampas sa limitasyong ito, dapat na ipataw ng may-ari ng lupa ang passthrough sa mga yugto. Para sa malalaking passthrough, maaaring tumagal ng ilang taon ang landlord bago ganap na maipatupad ang passthrough.
Ang gastos sa pagpapahusay ng kapital ay dapat na amortize sa loob ng 10 taon, 15 taon o 20 taon, depende sa uri ng pagpapabuti. Ang mga iskedyul ng amortization para sa iba't ibang uri ng mga pagpapabuti ay makikita sa Capital Improvement Petition form para sa Properties na may 1-5 Residential Units.
Mga Espesyal na Panuntunan para sa Mga Ari-arian na may Anim o Higit pang Residential Unit
Ang mga sumusunod na patakaran ay nalalapat sa mga petisyon sa pagpapahusay ng kapital para sa mga ari-arian na may anim o higit pang mga yunit ng tirahan. Ang mga komersyal na yunit ay hindi binibilang sa bilang ng mga yunit sa ari-arian, bagama't ang isang bahagi ng gastos sa pagpapahusay ng kapital ay dapat ilaan sa mga komersyal na yunit na nakikinabang mula sa pagpapahusay ng kapital.
Kung ang halaga ng isang proyekto ay makatwirang inaasahan na lalampas sa $25,000.00 na i-multiply sa bilang ng mga yunit sa parsela o sa gusali, agad na ipaalam ng may-ari ng lupa ang bawat nangungupahan at ang Rent Board nang nakasulat sa mga inaasahang gastos sa trabaho. Ang paunawa ng may-ari ay dapat mangyari sa loob ng 30 araw pagkatapos ng naturang pagpapasiya ng may-ari.
Sa pangkalahatan, 50% lamang ng mga sertipikadong gastos sa pagpapahusay ng kapital ang maaaring maipasa sa mga nangungupahan. Ang halaga ng passthrough ay maaaring hindi lumampas sa mas mataas na $30.00 o 10% ng petition base rent ng isang tenant sa anumang 12-buwang panahon. Gayunpaman, ang karamihan ng mga nangungupahan sa anumang unit ay maaaring pumili ng alternatibong passthrough batay sa 100% ng mga gastos sa pagpapahusay ng kapital. Ang pagpili ng 100% passthrough na alternatibo ay maaaring maging kapaki-pakinabang para sa mga nangungupahan sa ilang partikular na sitwasyon, depende sa mga salik tulad ng kung kailan lilisanin ng nangungupahan ang yunit, ang mga sertipikadong gastos ng mga pagpapahusay sa kapital, ang halaga ng base na upa ng nangungupahan, ang sitwasyong pinansyal ng nangungupahan at kung ang nangungupahan ay nababahala sa mga petisyon sa pagpapahusay ng kapital na maaaring ihain ng may-ari sa hinaharap. Ang impormasyon tungkol sa pinahihintulutang pagtaas ng upa sa ilalim ng 100% alternatibong passthrough ay maaaring makuha sa Rent Board, o ang mga nangungupahan ay maaaring sumangguni sa pribadong tagapayo at/o isang organisasyon ng mga karapatan ng nangungupahan. Ang isang listahan ng mga mapagkukunan ay magagamit sa pamamagitan ng listahan ng referral sa aming website.
Mga Espesyal na Panuntunan para sa Seismic Work at Iba Pang Mga Pagpapabuti na Kinakailangan ng Batas
Para sa seismic work na iniaatas ng batas (at iba pang gawaing iniaatas ng mga batas na pinagtibay pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002), 100% ng capital improvement cost ay maaaring ipasa sa mga nangungupahan, anuman ang bilang ng mga unit sa property. Ang mga naturang pagtaas ay napapailalim sa isang taunang limitasyon na $30.00 o 10% ng petition base rent ng nangungupahan, alinman ang mas malaki. Ang panahon ng amortization para sa gawaing ito ay 20 taon.
Mayroong hiwalay na pormularyo ng petisyon sa pagpapahusay ng kapital para sa seismic work at iba pang mga pagpapahusay na iniaatas ng batas.
Mga Espesyal na Panuntunan para sa Pagtitipid ng Enerhiya
Para sa partikular na gawaing pagtitipid ng enerhiya na inaprubahan ng Commission on the Environment, 100% ng mga sertipikadong gastos ay maaaring ipasa sa mga nangungupahan ng anumang ari-arian, anuman ang bilang ng mga yunit. Walang taunang limitasyon sa halaga ng passthrough. Para sa higit pang impormasyon sa mga kwalipikadong pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya at mga pagpapahusay ng nababagong enerhiya, sumangguni sa Ordinansa Seksyon 37.7.
Paano Ipaalam sa mga Nangungupahan ang isang Pagtaas ng Capital Improvement
Para magpataw ng capital improvement passthrough, ang mga landlord ay dapat munang maghain ng Capital Improvement Petition sa Rent Board, at pagkatapos ay mag-isyu ng nakasulat na paunawa ng pagtaas sa mga apektadong nangungupahan. Ang paunawa ay maihahatid lamang pagkatapos maihain ang petisyon, o maaaring maghintay ang may-ari ng lupa hanggang sa maglabas ng desisyon ang Rent Board. Kung ang paunawa ay ihain bago ihain ang petisyon, ang paunawa ay walang bisa at hindi maaaring maging batayan para sa isang legal na capital improvement passthrough. Ang mga pagtaas ng upa batay sa pagpapahusay ng kapital ay maaaring ipataw anumang oras at hindi kailangang ipataw lamang sa petsa ng anibersaryo ng nangungupahan. Bago o sa pagdinig, ang may-ari ng lupa ay dapat magsumite ng kopya ng bawat abiso sa pagtaas ng upa na inihatid sa (mga) nangungupahan pagkatapos maihain ang petisyon.
Ang batas ng estado ay nangangailangan ng serbisyo ng tatlumpung araw na abiso kung ang passthrough, alinman sa sarili o pinagsama sa anumang iba pang pagtaas ng upa sa loob ng isang taon bago ang petsa ng bisa, ay 10% o mas mababa. Ang isang siyamnapung araw na paunawa ay kinakailangan kung ang pagtaas, alinman sa sarili o pinagsama sa anumang iba pang pagtaas ng upa sa loob ng isang taon bago ang petsa ng bisa, ay higit sa 10%. Kung ang paunawa sa pagtaas ng upa ay ihahatid sa pamamagitan ng koreo, ang kinakailangang panahon ng paunawa ay dapat palawigin ng karagdagang limang araw.
Ang mga nangungupahan ay hindi kinakailangang magbayad ng passthrough hanggang ang isang pinal na desisyon o utos ay inilabas ng isang Administrative Law Judge pagkatapos ng isang pagdinig. Gayunpaman, ang passthrough, kung maaprubahan, ay magiging retroactive sa petsa ng bisa ng isang valid na notice ng pagtaas.
Mga Pagtutol ng Nangungupahan sa Petisyon sa Pagpapaunlad ng Kapital
Mayroong ilang mga batayan kung saan ang mga nangungupahan ay maaaring tumutol sa isang Capital Improvement Petition. Kung ang isang nangungupahan ay hindi makadalo sa pagdinig, maaari siyang magsumite ng isang nakasulat na pagtutol bago ang pagdinig o magpadala ng isang tao sa pagdinig na may nakasulat na awtoridad upang kumatawan sa nangungupahan sa pagdinig.
Ang mga pinahihintulutang pagtutol sa isang petisyon sa pagpapahusay ng kapital ay kinabibilangan ng mga sumusunod:
- Ang gawaing inaangkin ay hindi ginanap;
- Ang gawaing isinagawa ay kinakailangan dahil sa ipinagpaliban na pagpapanatili ng kasalukuyang may-ari na nagreresulta sa isang paglabag sa code;
- Ang mga gastos ay labis o hindi makatwiran;
- Ang gawaing ginawa sa loob ng unit ng nangungupahan ay hindi kailangan para sa kalusugan o kaligtasan o para mabawasan ang sobrang gastos sa pagpapanatili; at/o
- Ang trabaho ay mas maluho at magastos kaysa sa kinakailangan, kung isasaalang-alang ang socioeconomic na katayuan ng mga kasalukuyang nangungupahan ng gusali, at ito ay hindi kinakailangan para sa mga kadahilanan ng kalusugan, kaligtasan o labis na gastos sa pagpapanatili.
Kahit na walang pagtutol sa nangungupahan, ang halaga ng pagpapahusay sa kapital ay hindi mase-certify kung ang trabaho ay isinagawa upang maitama ang isang paglabag sa code kung saan ang isang abiso ng paglabag ay nanatiling walang tigil sa loob ng 90 araw, maliban kung ang may-ari ng lupa ay gumawa ng napapanahong magandang loob na pagsisikap na tapusin ang trabaho sa loob ng 90-araw na panahon, ngunit hindi nagtagumpay dahil sa mga pangyayari sa labas ng kontrol ng landlord.
Ang mga problema sa habitability na nauna sa trabaho o sanhi ng trabaho ay hindi nangangahulugang mga depensa sa passthrough ng mga gastos, ngunit maaaring maging batayan para sa isang hiwalay na petisyon ng nangungupahan para sa pagbawas sa upa batay sa pagbaba sa mga serbisyo sa pabahay.
Kung ang pagbabayad ng capital improvement passthrough ay magpapakita ng problema sa pananalapi para sa isang nangungupahan, maaari siyang humingi ng kaluwagan mula sa pagbabayad ng passthrough sa pamamagitan ng paghahain ng Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal ng Nangungupahan sa Rent Board. Ang isang nangungupahan ay maaaring maghain ng Aplikasyon sa Paghihirap anumang oras pagkatapos matanggap ang paunawa sa pagtaas ng upa sa pagpapahusay ng kapital o pagkatapos maglabas ang Lupon ng Pagpapaupa ng nakasulat na desisyon sa Petisyon sa Pagpapaunlad ng Kapital. Kapag naihain na ng nangungupahan ang Hardship Application, hindi na kailangang bayaran ng nangungupahan ang capital improvement passthrough maliban kung ang Rent Board ay nag-isyu ng pinal na desisyon na tumatanggi sa Hardship Application. Kung ang Hardship Application ay tinanggihan, ang nangungupahan ay kailangang magbayad ng capital improvement passthrough retroactive hanggang sa epektibong petsa na nakasaad sa paunawa sa pagtaas ng upa. Kung ang Aplikasyon sa Hardship ay ipinagkaloob, ang kaluwagan mula sa pagbabayad ng capital improvement passthrough ay maaaring para sa isang hindi tiyak na panahon o para sa isang limitadong yugto ng panahon, depende sa katangian ng pinansiyal na paghihirap ng nangungupahan.
Mga Tag: Paksa 302; Paksa 303; Paksa 304; Paksa 305; Paksa 306; Paksa 307; Paksa 308; Paksa 309; Paksa 310; Paksa 311; Paksa 312