Información general
Un arrendador puede solicitar a la Junta de Alquileres que transfiera a los inquilinos los costos de ciertas renovaciones en la propiedad, las cuales se consideran mejoras de capital. Una mejora de capital es aquella que aumenta significativamente el valor de la propiedad, prolonga considerablemente su vida útil o la adapta a nuevos usos, y que puede amortizarse durante la vida útil de la mejora del edificio. Ejemplos de mejoras de capital incluyen ventanas nuevas, la sustitución del techo y la pintura exterior. Las obras de reparación y mantenimiento, como la sustitución de un cristal roto, el resanado de un techo o la limpieza de una tubería obstruida, o los costos atribuibles a la legalización de una unidad de vivienda existente según el Artículo 207.3 del Código de Planificación, no se consideran mejoras de capital.
El costo del trabajo de mejora de capital que se requirió para corregir una violación del código para la cual se emitió un aviso de violación y que no se redujo durante 90 días o más no se certificará para su transferencia a los inquilinos a menos que el propietario haya realizado esfuerzos oportunos de buena fe para hacer el trabajo dentro de ese período de 90 días, pero no haya tenido éxito debido a la naturaleza del trabajo o circunstancias fuera del control del propietario.
El arrendador debe presentar una Solicitud de Mejora de Capital ante la Junta de Alquileres antes de notificar por escrito al inquilino el aumento de renta para el traspaso de mejoras de capital. Este traspaso no forma parte de la renta base del inquilino y no debe incluirse en esta al calcular un aumento de renta anual o acumulado.
Las peticiones de mejora de capital deben presentarse dentro de los cinco años posteriores a la finalización de las obras. No se puede presentar una petición hasta que la obra esté completamente terminada. Todas las peticiones deben presentarse en los formularios proporcionados por la Junta de Alquileres e incluir la documentación de respaldo. Existen diferentes formularios y requisitos para propiedades con entre 1 y 5 unidades residenciales, y para propiedades con 6 o más unidades residenciales. También existe un formulario especial de petición de mejora de capital para obras sísmicas, requerido por ley. Cada formulario incluye instrucciones específicas para presentar una petición de mejora de capital .
El traspaso de mejoras de capital no forma parte de la renta base del inquilino y debe suspenderse al final del período de amortización aplicable. Si el arrendador no lo suspende a tiempo, será responsable ante el inquilino por los pagos en exceso.
Si el pago de un traspaso para mejoras de capital representa una dificultad financiera para un inquilino, este puede solicitar una exención del pago del aumento presentando una Solicitud de Dificultades Financieras para Inquilinos ante la Junta de Alquileres. El inquilino debe esperar para presentar la Solicitud de Dificultades Financieras hasta que haya recibido una notificación de aumento de renta del arrendador o una decisión por escrito de la Junta de Alquileres. Una vez que el inquilino haya presentado la Solicitud de Dificultades Financieras, no tiene que pagar el traspaso para mejoras de capital a menos que la Junta de Alquileres emita una decisión final denegando la Solicitud de Dificultades Financieras. Si se deniega la Solicitud de Dificultades Financieras, el inquilino tendrá que pagar el traspaso para mejoras de capital retroactivamente a la fecha de vigencia de la notificación de aumento de renta. Si se concede la Solicitud de Dificultades Financieras, la exención del pago del traspaso para mejoras de capital puede ser por un período indefinido o por un período limitado, dependiendo de la naturaleza de las dificultades financieras del inquilino.
Consulte los temas a continuación para obtener información sobre los requisitos específicos para las peticiones de mejoras de capital .
Tarifas de tasadores de construcción
Presentar una Petición de Mejora de Capital es gratuito. Sin embargo, en algunos casos, el arrendador debe cubrir el costo de la Junta de Control de Rentas para contratar a un perito independiente. Esto es necesario cuando la Petición de Mejora de Capital solicita la certificación de costos superiores a $25,000.00 y la petición no incluye copias de las ofertas competitivas ni de las facturas de tiempo y materiales para cada artículo. También puede ser necesario un perito si existen ofertas competitivas o facturas de tiempo y materiales si el trabajo es extenso, la documentación no es clara o existen numerosas objeciones de los inquilinos. El monto de los honorarios del perito depende del costo declarado del trabajo que debe inspeccionarse y estimarse.
Se incluye una copia de la tabla de honorarios del tasador actual en el formulario de Petición de Mejora de Capital.
Cómo dividir los costos de mejoras de capital
Para transferir a los inquilinos el costo de una mejora de capital, el arrendador debe asignarlo mediante un método que considere el grado en que cada unidad se benefició de la mejora. Los métodos que pueden ser apropiados, según las circunstancias, incluyen la asignación equitativa entre todas las unidades o la superficie de cada una. Una parte razonable del costo de la mejora de capital en áreas comunes también debe asignarse a áreas ocupadas o controladas exclusivamente por el arrendador, como una oficina de administración.
Cuando una mejora no beneficie a todas las unidades, solo a las beneficiadas se les podrá aplicar el traspaso de mejoras de capital. Por ejemplo, el costo de un techo nuevo se asignaría a todas las unidades del edificio, pero el costo de la alfombra nueva en una unidad individual se asignaría solo a esa unidad. Los costos atribuibles a las unidades donde no se pueda aumentar el alquiler (debido a una restricción del contrato de arrendamiento, ocupación por parte del propietario u otra razón) podrían no asignarse a las demás unidades.
No se puede cobrar a un nuevo inquilino por una mejora de capital realizada antes del inicio del arrendamiento, ya que el propietario tenía la libertad de fijar un nuevo alquiler de mercado al momento de desocupar la unidad. Además, los costos de la mejora de capital no pueden trasladarse a las unidades que se alquilen por primera vez durante el período de construcción ni a las que se alquilen dentro de los seis meses posteriores al inicio de las obras, a menos que la propiedad haya cambiado durante ese período y el cambio de propiedad se haya producido después del inicio del nuevo arrendamiento.
Intereses sobre los costos de mejoras de capital
Al calcular el traspaso de mejoras de capital, los arrendadores tienen derecho a añadir una tasa de interés razonable a los costos de las mejoras. El interés se calcula mediante uno de dos métodos. Si el dinero para realizar la obra se obtuvo con un préstamo a tasa fija, se utilizará el costo real del interés hasta un 10%. Si la tasa de interés de un préstamo es variable, o si no se solicitaron fondos para pagar la obra, se utilizará una tasa de interés imputada, determinada anualmente por la Junta de Alquileres. Tenga en cuenta que los cargos a tarjetas de crédito están sujetos a la tasa de interés imputada, ya que tienen tasas de interés variables. Además, no se permiten intereses por costos de mano de obra no compensados.
Cuando la tasa de interés imputada sea aplicable, los arrendadores deben utilizar la tasa de interés imputada vigente en la fecha de presentación de la solicitud. Esta tasa se determina anualmente y cambia el 1 de marzo de cada año. La tasa de interés vigente se incluye en los diversos formularios de solicitud de mejoras de capital.
Tarifas laborales no compensadas
Los arrendadores pueden incluir el costo de la mano de obra no remunerada en una Solicitud de Mejora de Capital. Se considera mano de obra no remunerada aquella realizada sin remuneración alguna. Para reclamar el costo de la mano de obra no remunerada, la solicitud debe incluir un registro de las fechas en que se realizó el trabajo. El registro también debe incluir el número de horas trabajadas cada día, así como la naturaleza y el lugar del trabajo realizado.
Si el trabajador no remunerado cuenta con licencia para el oficio específico por el que se reclaman los costos, el arrendador debe proporcionar una copia de la licencia vigente del trabajador y comprobante del salario vigente para dicho oficio. Si el trabajador no remunerado no cuenta con licencia, la mano de obra no remunerada se valorará según las tarifas laborales vigentes establecidas por el Departamento de Relaciones Industriales de California. La clasificación profesional que se empleará será la de obrero. El arrendador debe utilizar la tarifa laboral vigente a la fecha de inicio del trabajo.
Reglas especiales para propiedades con 1 a 5 unidades residenciales
El 100% de los costos de mejoras de capital certificadas puede transferirse a los inquilinos de propiedades con una a cinco unidades residenciales. Se deben contabilizar todas las unidades residenciales de la misma propiedad, incluso si se encuentran en edificios diferentes. Las unidades comerciales no se contabilizan a efectos de esta norma, aunque una parte del costo debe asignarse a las unidades comerciales que se benefician de las obras de mejoras de capital.
El importe del traspaso no puede exceder la cantidad mayor entre $30.00 o el 5% de la renta base solicitada por el inquilino en un período de 12 meses. Si los costos certificados superan este límite, el arrendador debe imponer el traspaso por etapas. En el caso de traspasos de gran cuantía, el arrendador puede tardar varios años en imponerlo por completo.
El costo de la mejora de capital debe amortizarse en 10, 15 o 20 años, según el tipo de mejora. Los cronogramas de amortización para los distintos tipos de mejoras se pueden encontrar en el formulario de Solicitud de Mejora de Capital para Propiedades con 1 a 5 Unidades Residenciales.
Reglas especiales para propiedades con seis o más unidades residenciales
Las siguientes reglas se aplican a las solicitudes de mejoras de capital para propiedades con seis o más unidades residenciales. Las unidades comerciales no se contabilizan para el número de unidades de la propiedad, aunque una parte del costo de la mejora de capital debe asignarse a las unidades comerciales que se benefician de la obra.
Si se prevé razonablemente que el costo de un proyecto supere los $25,000.00 multiplicado por el número de unidades en la parcela o en el edificio, el arrendador deberá informar inmediatamente por escrito a cada inquilino y a la Junta de Alquileres sobre los costos previstos de la obra. La notificación del arrendador deberá realizarse dentro de los 30 días siguientes a dicha determinación.
En general, solo el 50% de los costos certificados de mejoras de capital se puede transferir a los inquilinos. El monto de la transferencia no puede exceder la cantidad mayor entre $30.00 o el 10% de la renta base solicitada por el inquilino en un período de 12 meses. Sin embargo, la mayoría de los inquilinos de cualquier unidad pueden optar por una transferencia alternativa basada en el 100% de los costos de mejoras de capital. Elegir la alternativa de transferencia del 100% puede ser ventajoso para los inquilinos en ciertas situaciones, dependiendo de factores como cuándo el inquilino va a desocupar la unidad, los costos certificados de las mejoras de capital, el monto de la renta base del inquilino, su situación financiera y si le preocupan las solicitudes de mejoras de capital que el propietario pueda presentar en el futuro. Puede obtener información sobre los aumentos de renta permitidos bajo la alternativa de transferencia del 100% en la Junta de Alquileres, o bien, puede consultar con un abogado privado o una organización de derechos de los inquilinos. Puede encontrar una lista de recursos en la sección de referencias de nuestro sitio web.
Normas especiales para trabajos sísmicos y otras mejoras exigidas por ley
Para las obras sísmicas exigidas por ley (y otras obras exigidas por leyes promulgadas después del 14 de noviembre de 2002), el 100% del costo de la mejora de capital podrá transferirse a los inquilinos, independientemente del número de unidades de la propiedad. Dichos aumentos están sujetos a un límite anual de $30.00 o el 10% de la renta base solicitada por el inquilino, lo que sea mayor. El plazo de amortización para estas obras es de 20 años.
Existe un formulario de petición de mejora de capital separado para trabajos sísmicos y otras mejoras requeridas por ley.
Normas especiales para trabajos de conservación de energía
En el caso de obras de conservación de energía aprobadas por la Comisión de Medio Ambiente, el 100 % de los costos certificados se puede transferir a los inquilinos de cualquier propiedad, independientemente de la cantidad de unidades. No existe un límite anual para el monto de la transferencia. Para obtener más información sobre las mejoras de conservación de energía y las mejoras de energía renovable que califican, consulte la Sección 37.7 de la Ordenanza.
Cómo notificar a los inquilinos sobre un aumento en el valor de las mejoras de capital
Para imponer un traspaso de mejoras de capital, los arrendadores deben presentar primero una Petición de Mejora de Capital ante la Junta de Alquileres y luego emitir un aviso de aumento por escrito a los inquilinos afectados. El aviso solo puede entregarse después de la presentación de la petición, o el arrendador puede esperar hasta que la Junta de Alquileres emita una decisión. Si el aviso se entrega antes de la presentación de la petición, este es nulo y no puede servir de base para un traspaso de mejoras de capital legal. Los aumentos de renta basados en mejoras de capital pueden imponerse en cualquier momento y no necesariamente deben imponerse solo en la fecha de aniversario del inquilino. Antes o durante la audiencia, el arrendador debe presentar una copia de cada aviso de aumento de renta entregado al/a los inquilino(s) después de la presentación de la petición.
La ley estatal exige la notificación con treinta días de anticipación si el aumento de renta, ya sea por sí solo o en combinación con cualquier otro aumento de renta en el año anterior a la fecha de entrada en vigor, es del 10 % o menos. Se requiere una notificación con noventa días de anticipación si el aumento, ya sea por sí solo o en combinación con cualquier otro aumento de renta en el año anterior a la fecha de entrada en vigor, es superior al 10 %. Si la notificación del aumento de renta se envía por correo, el plazo de notificación requerido debe extenderse cinco días adicionales.
Los inquilinos no están obligados a pagar el aumento hasta que un juez administrativo emita una decisión u orden final tras una audiencia. Sin embargo, el aumento, de aprobarse, será retroactivo a la fecha de entrada en vigor de una notificación de aumento válida.
Objeciones de los inquilinos a una petición de mejora de capital
Existen varios motivos por los cuales los inquilinos pueden objetar una Petición de Mejora de Capital. Si un inquilino no puede asistir a la audiencia, puede presentar una objeción por escrito antes de la misma o enviar a una persona con autorización escrita para representarlo en la audiencia.
Las objeciones admisibles a una petición de mejora de capital incluyen las siguientes:
- El trabajo reclamado no fue realizado;
- El trabajo realizado fue necesario debido al mantenimiento diferido del propietario actual, lo que resultó en una violación del código;
- Los costes son excesivos o irrazonables;
- El trabajo realizado dentro de la unidad del inquilino no era necesario por razones de salud o seguridad o para reducir costos excesivos de mantenimiento; y/o
- La obra es más lujosa y costosa de lo necesario, considerando el nivel socioeconómico de los actuales inquilinos del edificio, y no fue necesaria por razones de salud, seguridad o costos excesivos de mantenimiento.
Incluso en ausencia de una objeción del inquilino, el costo de una mejora de capital no se certificará si el trabajo se realizó para corregir una violación del código para la cual un aviso de violación permaneció intacto durante 90 días, a menos que el propietario haya realizado esfuerzos oportunos de buena fe para completar el trabajo dentro del período de 90 días, pero no haya tenido éxito debido a circunstancias fuera del control del propietario.
Los problemas de habitabilidad que precedieron a la obra o fueron causados por ella no son necesariamente defensas al traslado de los costos, pero pueden ser motivo para una petición separada del inquilino para una reducción del alquiler basada en una disminución en los servicios de vivienda.
Si el pago del traspaso para mejoras de capital representa una dificultad financiera para un inquilino, este puede solicitar una exención del pago presentando una Solicitud de Dificultades Financieras para Inquilinos ante la Junta de Alquileres. Un inquilino puede presentar una Solicitud de Dificultades Financieras en cualquier momento después de recibir una notificación de aumento de renta para mejoras de capital o después de que la Junta de Alquileres emita una decisión por escrito sobre la Petición de Mejora de Capital. Una vez que el inquilino haya presentado la Solicitud de Dificultades, no tendrá que pagar el traspaso para mejoras de capital a menos que la Junta de Alquileres emita una decisión final denegando la Solicitud de Dificultades Financieras. Si se deniega la Solicitud de Dificultades Financieras, el inquilino tendrá que pagar el traspaso para mejoras de capital retroactivamente a la fecha de vigencia indicada en la notificación de aumento de renta. Si se concede la Solicitud de Dificultades Financieras, la exención del pago del traspaso para mejoras de capital puede ser por un período indefinido o por un período limitado, dependiendo de la naturaleza de la dificultad financiera del inquilino.
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