Sở Thanh tra Xây dựng công bố Hướng dẫn về Quy định Xây dựng Mới để Giảm rào cản cho việc Chuyển đổi Văn phòng thành Nhà ở tại Trung tâm Thành phố

SAN FRANCISCO — Sở Kiểm tra Xây dựng San Francisco đã công bố một loạt các hướng dẫn về quy định xây dựng mới làm rõ các điều khoản và ngoại lệ của quy định về tái sử dụng thích ứng đối với việc chuyển đổi các tòa nhà văn phòng thành nhà ở. Được xây dựng để đáp ứng chương trình Tái sử dụng thích ứng từ thương mại sang nhà ở được thành lập vào tháng 7 năm 2023, các hướng dẫn này nhằm mục đích tăng khả năng chuyển đổi các tòa nhà văn phòng chưa được sử dụng hết công suất thành nhà ở bằng cách giảm các rào cản về quy định tại các khu vực phân vùng cụ thể ở trung tâm thành phố. 

Nỗ lực này là một thành phần trong Kế hoạch 30x30 mới được Thị trưởng công bố gần đây nhằm chuyển đổi ít nhất 5 triệu feet vuông không gian văn phòng thành khoảng 5.000 đơn vị nhà ở vào năm 2030. Kế hoạch này cũng nằm trong khuôn khổ Lộ trình hướng tới Tương lai của San Francisco – một kế hoạch toàn diện nhằm tái thiết khu trung tâm thành phố để ứng phó với đại dịch COVID. Các hướng dẫn mới, được nêu chi tiết trong Phiếu thông tin G-29 và tóm tắt trong một phiếu tài nguyên , làm rõ và trong một số trường hợp, giảm các điều khoản về quy định xây dựng tái sử dụng thích ứng liên quan đến vỏ tòa nhà, tường ngoài và các lỗ mở, phương tiện thoát hiểm, thông gió, chiếu sáng, kích thước đơn vị, an toàn động đất và khả năng tiếp cận.

“Có nhiều tòa nhà có thể được hưởng lợi từ các hướng dẫn tái sử dụng thích ứng này,” Giám đốc Sở Kiểm tra Xây dựng Patrick O'Riordan cho biết. “Điều quan trọng là chúng tôi tìm ra cách giúp các nhà phát triển chuyển đổi những tòa nhà văn phòng cũ này mà không phải hy sinh các yêu cầu về an toàn dân cư. Các hướng dẫn này tạo ra sự cân bằng hoàn hảo và sẽ tăng thêm sự chắc chắn cho các quy trình thiết kế và đánh giá.” 

Sở Thanh tra Xây dựng đã hợp tác với Sở Cứu hỏa San Francisco, Sở Quy hoạch San Francisco, Văn phòng Phát triển Kinh tế và Lực lượng Lao động của Thị trưởng và nhiều đối tác cộng đồng khác. Một Lực lượng Đặc nhiệm Văn phòng-Dân cư đã được thành lập, bao gồm mười một chuyên gia từ các lĩnh vực kiến trúc, kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, quy định xây dựng, bảo tồn di tích lịch sử và phát triển bất động sản, để hiểu rõ hơn về các rào cản kinh tế. Trong suốt một năm, các chuyên gia này đã dành thời gian tham dự hàng chục cuộc họp với các cơ quan thành phố này để xây dựng các hướng dẫn. 

"Bằng cách hợp tác, chúng tôi hy vọng sẽ mở khóa khả năng tạo ra nhiều nhà ở hơn và tái tạo năng lượng cho trung tâm thành phố San Francisco", Kiến trúc sư Lisa Follman của Skidmore, Owings & Merrill (SOM), thành viên của Viện Kiến trúc sư Hoa Kỳ (AIA) và là người đứng đầu nhóm đặc nhiệm, cho biết. "Bằng cách thiết lập hướng dẫn rõ ràng, chúng tôi hy vọng sẽ giúp các kiến trúc sư, kỹ sư và nhà phát triển tìm ra các giải pháp thiết kế sáng tạo để mở khóa tiềm năng của những tòa nhà lịch sử này". 

Những giải thích đáng chú ý bao gồm: 

• An toàn động đất: cung cấp nhiều cách để xem xét và phê duyệt dựa trên các cân nhắc cụ thể của từng tòa nhà theo từng trường hợp cụ thể.
• Các lỗ mở trên tường bên ngoài: tạo ra một con đường để phê duyệt nhiều lỗ mở trên tường bên ngoài hơn (như cửa ra vào và cửa sổ) so với quy định hiện hành nếu có các tương đương thiết kế phù hợp.
• Ánh sáng trực tiếp: hướng dẫn mới đưa ra giải pháp thay thế là sử dụng ánh sáng gián tiếp (như ánh sáng tự nhiên từ một phòng chiếu sáng phòng bên cạnh qua cửa sổ bên trong), giếng trời hoặc giếng trời khi không thể sử dụng ánh sáng trực tiếp trong tất cả các phòng ở.
• Nâng cấp thang máy: tài liệu này quy định rằng các tòa nhà thấp tầng hiện tại không cần phải nâng cấp thang máy để đáp ứng các yêu cầu hiện hành về kích thước xe cứu thương, kết cấu giếng thang hoặc Hoạt động khẩn cấp của lính cứu hỏa - một nâng cấp đã trở thành rào cản đáng kể đối với việc tái sử dụng thích ứng của loại tòa nhà này. 

Trước đây, các nhà phát triển không thể dự đoán hoặc tính toán chính xác các nâng cấp cần thiết để điều chỉnh một tòa nhà cho mục đích sử dụng dân cư, ngăn cản việc chuyển đổi diễn ra cùng lúc. Ngoài việc cung cấp bức tranh rõ ràng hơn về những gì cần thiết ngay từ đầu, các hướng dẫn mới dự kiến sẽ giảm chi phí thiết kế và xây dựng đồng thời rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng cho các dự án chuyển đổi thương mại thành dân cư ở trung tâm thành phố. Nỗ lực này dựa trên tiến trình mà San Francisco đã đạt được để đẩy nhanh thời gian xem xét và cấp giấy phép xây dựng liên quan đến nhà ở. Tính đến năm 2024, các giấy phép Đánh giá nội bộ liên quan đến nhà ở (có các kế hoạch, tính toán và đánh giá chi tiết hơn cần thiết cho các dự án lớn hoặc phức tạp) đang được cấp nhanh hơn trung bình 165 ngày (35%) so với năm 2022. 

"Sau khi chuyển đổi một tòa tháp văn phòng cao 400 foot thành 418 căn hộ tại 100 Van Ness, chúng tôi đánh giá cao tầm quan trọng của việc giải thích mã rõ ràng và kịp thời từ DBI và Sở Cứu hỏa khi cân nhắc thực hiện một dự án chuyển đổi", Chủ tịch Quỹ Emerald Marc Babsin cho biết. "Những hướng dẫn về mã xây dựng mới này cho việc chuyển đổi sẽ là một công cụ vô giá cho các nhà phát triển và sẽ giúp đẩy nhanh quá trình tạo nhà ở và kích hoạt ở trung tâm thành phố". 

Nhóm công tác tái sử dụng thích ứng từ thương mại sang dân dụng bao gồm Skidmore, Owings và Merrill (SOM); Emerald Fund; Page & Turnbull; Meyers+ Engineers; Tipping Structural Engineers; SDG, LLC; Preview Group; và Simpson, Gumpertz & Heger (SGH) – hợp tác với Viện Kiến trúc sư Hoa Kỳ San Francisco (AIASF); Hiệp hội Kỹ sư Kết cấu Bắc California (SEAoNC); Hiệp hội Quy hoạch và Nghiên cứu Đô thị Vùng Vịnh San Francisco (SPUR); và Phòng Thương mại San Francisco.