El Departamento de Inspección de Edificios revela nuevas pautas del Código de Construcción para reducir las barreras para las conversiones de oficinas a viviendas en el centro de la ciudad

SAN FRANCISCO — El Departamento de Inspección de Edificios de San Francisco anunció una serie de nuevas pautas del código de construcción que aclaran las disposiciones del código de reutilización adaptativa y las excepciones para la conversión de edificios de oficinas en edificios residenciales. Desarrolladas en respuesta al programa de reutilización adaptativa de edificios comerciales a residenciales establecido en julio de 2023, las pautas tienen como objetivo aumentar la viabilidad de convertir edificios de oficinas subutilizados en viviendas al reducir las barreras regulatorias en distritos de zonificación específicos del centro de la ciudad. 

Este esfuerzo es un componente del Plan 30x30 anunciado recientemente por el Alcalde para convertir al menos 5 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en aproximadamente 5000 unidades de vivienda para 2030. También se enmarca en la Hoja de Ruta hacia el Futuro de San Francisco , un plan integral para revitalizar el centro de la ciudad en respuesta a la pandemia de COVID. Las nuevas pautas, detalladas en la Hoja de Información G-29 y resumidas en una hoja de recursos , aclaran y, en algunos casos, reducen las disposiciones del código de construcción de reutilización adaptativa relacionadas con la envoltura del edificio, las paredes exteriores y las aberturas, los medios de salida, la ventilación, la iluminación, el tamaño de la unidad, la seguridad sísmica y la accesibilidad.

“Hay muchos edificios que pueden beneficiarse de estas pautas de reutilización adaptativa”, dijo Patrick O'Riordan, director del Departamento de Inspección de Edificios. “Lo importante es que encontremos formas de ayudar a los desarrolladores a transformar estos edificios de oficinas antiguos sin sacrificar los requisitos de seguridad residencial. Estas pautas logran el equilibrio justo y deberían agregar más certeza a los procesos de diseño y revisión”. 

El Departamento de Inspección de Edificios colaboró con el Departamento de Bomberos de San Francisco, el Departamento de Planificación de San Francisco, la Oficina del Alcalde para el Desarrollo Económico y Laboral y varios socios comunitarios. Se creó un Grupo de Trabajo de Oficinas a Residenciales que incluía a once expertos de los campos de la arquitectura, la ingeniería, la protección contra incendios, los códigos de construcción, la preservación histórica y el desarrollo inmobiliario, para comprender mejor los obstáculos económicos. A lo largo de un año, estos expertos donaron su tiempo para asistir a docenas de reuniones con estas agencias de la ciudad para desarrollar las pautas. 

"Al trabajar juntos, esperamos liberar la capacidad de crear más viviendas y revitalizar el centro de San Francisco", dijo Lisa Follman, arquitecta de Skidmore, Owings & Merrill (SOM), miembro del Instituto Americano de Arquitectos (AIA) que dirigió el grupo de trabajo. "Al establecer una guía clara, esperamos permitir que los arquitectos, ingenieros y desarrolladores encuentren soluciones de diseño innovadoras para liberar el potencial de estos edificios históricos". 

Las aclaraciones importantes incluyen: 

• Seguridad sísmica: ofrece múltiples caminos para la revisión y aprobación en función de consideraciones específicas de cada edificio caso por caso.
• Aberturas en paredes exteriores: crea un camino para la aprobación de más aberturas en paredes exteriores (como puertas y ventanas) que las permitidas por el código existente si existen las equivalencias de diseño adecuadas.
• Luz directa: las nuevas directrices ofrecen luz indirecta (como la luz natural de una habitación que ilumina una habitación adyacente a través de una ventana interior), tragaluces o patios de luz como alternativas cuando la luz directa no es posible en todas las habitaciones habitables.
• Actualizaciones de ascensores: el documento codifica que los edificios de poca altura existentes no necesitan actualizar sus ascensores para cumplir con los requisitos del código actual en cuanto al tamaño de las camillas, la construcción de los huecos de los ascensores o la operación de emergencia de los bomberos, una actualización que ha sido una barrera importante para la reutilización adaptativa de este tipo de edificio. 

Anteriormente, los desarrolladores no podían predecir ni calcular con precisión las mejoras necesarias para adaptar un edificio para usos residenciales, lo que disuadía a las conversiones de realizarlas por completo. Además de ofrecer una imagen más clara de lo que se necesita de antemano, se espera que las nuevas pautas reduzcan los costos de diseño y construcción y, al mismo tiempo, reduzcan los tiempos de obtención de permisos de construcción para las conversiones de edificios comerciales a residenciales en el centro de la ciudad. Este esfuerzo se basa en el progreso que San Francisco ya ha logrado para acelerar los tiempos de revisión y emisión de permisos de construcción relacionados con la vivienda. En lo que va de 2024, los permisos de revisión interna relacionados con la vivienda (que incluyen los planes, cálculos y revisiones más detallados necesarios para proyectos grandes o complejos) se emiten una media de 165 días más rápido (35 %) en comparación con 2022. 

"Después de haber convertido una torre de oficinas de 400 pies en 418 apartamentos en 100 Van Ness, apreciamos la importancia fundamental de las interpretaciones claras y oportunas del código por parte del DBI y el Departamento de Bomberos al considerar la posibilidad de emprender un proyecto de conversión", dijo Marc Babsin, presidente de Emerald Fund. "Estas nuevas pautas del código de construcción para las conversiones serán una herramienta invaluable para los desarrolladores y ayudarán a acelerar el proceso de creación de viviendas y activación del centro de la ciudad". 

El Grupo de Trabajo de Reutilización Adaptativa de Uso Comercial a Residencial incluyó a Skidmore, Owings and Merrill (SOM); Emerald Fund; Page & Turnbull; Meyers+ Engineers; Tipping Structural Engineers; SDG, LLC; Preview Group; y Simpson, Gumpertz & Heger (SGH), en colaboración con el Instituto Americano de Arquitectos de San Francisco (AIASF); la Asociación de Ingenieros Estructurales del Norte de California (SEAoNC); la Asociación de Planificación e Investigación Urbana del Área de la Bahía de San Francisco (SPUR); y la Cámara de Comercio de San Francisco.