TRANG THÔNG TIN

Tìm hiểu về thuế chuyển nhượng

Cách tính thuế, những khoản chuyển nhượng nào được miễn và các biểu mẫu bắt buộc.

Một phần của

Cơ sở thuế chuyển nhượng

Thẩm quyền thu thuế chuyển nhượng và danh sách miễn thuế chuyển nhượng có chứng từ được quy định tại Điều 12C của Bộ luật Kinh doanh và Quy định Thuế của San Francisco.

Sau đây là phân tích các điểm chính về cơ sở tính thuế chuyển nhượng đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản thông thường:

  • Trường hợp tiêu chuẩn : nhìn chung, thuế chuyển nhượng được tính dựa trên giá bạn trả cho bất động sản (giá mua).
  • Không có giá mua : nói chung, nếu không có giá mua, như trong trao đổi tài sản, thì thuế sẽ dựa trên giá trị thị trường hợp lý của tài sản.
  • Thực thể pháp lý : nói chung, khi một công ty (ví dụ: tập đoàn, quan hệ đối tác) nắm giữ bất động sản được bán, thuế sẽ dựa trên giá trị thị trường hợp lý của bất động sản, không phải giá bán của công ty. 
  • Cho thuê dài hạn : nói chung, đối với hợp đồng thuê 35 năm trở lên, thuế được tính dựa trên giá trị hiện tại của quyền thuê, được tính bằng tiền thuê của hợp đồng thuê.
  • Quyền phát triển có thể chuyển nhượng (TDR) : nhìn chung, khi quyền phát triển được bán, thuế sẽ dựa trên giá mua mỗi đơn vị nhân với số lượng đơn vị được bán.

Chuyển nhượng chung được miễn thuế chuyển nhượng

Nhìn chung, bạn không cần phải trả thuế chuyển nhượng đối với các loại chuyển nhượng phổ biến sau:

  • Giữa một cặp vợ chồng
  • Giữa các đối tác trong nước
  • Quà tặng
  • Di sản
  • Chuyển nhượng giữa một cá nhân và quỹ tín thác của riêng họ
  • Chuyển nhượng giữa một cá nhân và pháp nhân của họ, như công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh hoặc công ty
  • Thêm hoặc xóa người đồng ký chỉ nhằm mục đích tái cấp vốn

Nộp Tờ khai thuế chuyển nhượng và Biểu mẫu thay đổi quyền sở hữu sơ bộ để yêu cầu miễn trừ.

Bạn cũng có thể đủ điều kiện được miễn thuế chuyển giao năng lượng mặt trời và địa chấn.

Tờ khai thuế chuyển nhượng

Bản tuyên thệ giúp văn phòng của chúng tôi xác định xem có phải nộp thuế chuyển nhượng hay không. Bạn vẫn cần phải nộp Bản tuyên thệ về thuế chuyển nhượng ngay cả khi không phải nộp thuế chuyển nhượng. Chúng tôi có thể yêu cầu bạn cung cấp thêm thông tin sau khi xử lý bản tuyên thệ.

Sau đây là danh sách các tài liệu ghi chép thường yêu cầu phải có bản tuyên thệ. 

  • Văn bản, hợp đồng cho thuê, quyền lợi đi lại, chuyển nhượng hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại, chuyển nhượng TDR, giao dịch pháp nhân chưa được ghi nhận

Chuyển cho quỹ tín thác của riêng bạn - không phải trả thuế nếu là người thụ hưởng duy nhất

Nhìn chung, không phải trả thuế chuyển nhượng khi bạn chuyển nhượng quyền sở hữu cho quỹ tín thác của riêng mình. Lãi suất phải giữ nguyên trước và sau khi chuyển nhượng. 

Để yêu cầu miễn trừ này, hãy điền vào các mẫu sau:

Yêu cầu về giấy tờ ủy thác:

  • Quỹ tín thác có thể hủy ngang có tên người cho vay : không cần thêm bất kỳ tài liệu nào nếu đó là quỹ tín thác có thể hủy ngang và có tên bạn.
  • Ủy thác có thể hủy ngang không có tên người cho : bạn sẽ cần bằng chứng cho thấy ủy thác có thể hủy ngang và xác định bạn là người tạo ra ủy thác. Các tài liệu hỗ trợ có thể bao gồm những điều sau:
    • Bản sao của tài liệu ủy thác, tuyên bố ủy thác hoặc chứng nhận ủy thác 
  • Ủy thác không thể hủy ngang : bạn phải cung cấp tài liệu chứng minh rằng bạn sẽ là người thụ hưởng duy nhất hiện tại theo ủy thác. Tài liệu hỗ trợ có thể bao gồm:
    • Một bản sao của ủy thác hoặc giấy chứng nhận ủy thác

Chuyển nhượng quyền sở hữu theo tỷ lệ

Không phải chịu thuế chuyển nhượng nếu tỷ lệ sở hữu pháp nhân của bất động sản vẫn giữ nguyên trước và sau khi chuyển nhượng. Ví dụ: LLC chuyển quyền sở hữu cho LLC khác, trong đó cả hai LLC đều có cùng thành viên với tỷ lệ sở hữu giống hệt nhau. 

Để yêu cầu miễn trừ, bạn cần hoàn thành các biểu mẫu sau:

  1. Thay đổi quyền sở hữu sơ bộ : Trả lời Phần 1(N) chỉ ra rằng việc chuyển nhượng là chuyển nhượng quyền lợi theo tỷ lệ.
  2. Bản tuyên thệ về thuế chuyển nhượng : Hãy trả lời câu hỏi số 7 để nêu rõ rằng việc chuyển nhượng này là chuyển nhượng lãi suất theo tỷ lệ. 

Tài liệu xác minh

  • Để văn phòng của chúng tôi chấp thuận miễn trừ, bạn sẽ cần cung cấp bản sao các tài liệu pháp lý của cả hai thực thể: 
    • Thỏa thuận hoạt động của LLC hoặc Thỏa thuận hợp tác.
    • Bất kỳ sửa đổi nào được thực hiện đối với các thỏa thuận này cho đến ngày chuyển nhượng. 

Thuế chuyển nhượng và thay đổi quyền sở hữu

Thuế chuyển nhượng phải nộp khi quyền sở hữu theo tỷ lệ trong một bất động sản thay đổi sau khi chuyển nhượng. Sau đây là một ví dụ: Bên A và B (các đối tác bình đẳng) chuyển nhượng bất động sản của họ cho một LLC do Bên B sở hữu. 

Trong trường hợp này, quyền sở hữu của Bên B tăng từ 50% lên 100%. Sự thay đổi quyền sở hữu này sẽ kích hoạt thuế chuyển nhượng 100% của LLC. LLC là một pháp nhân riêng biệt với cấu trúc sở hữu ban đầu. Nếu không có bất kỳ miễn trừ nào, thuế chuyển nhượng sẽ dựa trên giá trị thị trường hợp lý đầy đủ của bất động sản, không phải là sự thay đổi quyền sở hữu của Bên B.

Thêm/Xóa người đồng ký khi bạn tái cấp vốn khoản vay của mình

Nhìn chung, không phải trả thuế chuyển nhượng khi bạn thêm hoặc xóa người đồng ký vào quyền sở hữu vì mục đích tài chính, miễn là không có khoản thanh toán nào được thực hiện cho việc thay đổi. Nếu ai đó trả tiền để được thêm vào quyền sở hữu (kể cả với tư cách là người đồng ký), thuế chuyển nhượng sẽ dựa trên số tiền đã thanh toán.

Để đủ điều kiện được miễn trừ này, bạn cần phải ghi lại giao dịch bằng cách điền vào các biểu mẫu sau: 

Thêm một đứa trẻ vào tiêu đề

Có hai tình huống chính cần xem xét:

  • Tiền xem xét đã trả (mua): nếu con bạn trả cho bạn thứ gì đó để thêm vào quyền sở hữu, bạn sẽ phải trả thuế chuyển nhượng. Số tiền thuế dựa trên số tiền xem xét mà con bạn đã trả.
  • Quà tặng: nếu việc thêm con bạn vào danh sách là một món quà thì về cơ bản bạn không phải trả thuế chuyển nhượng ở San Francisco. 

Lưu ý: văn phòng của chúng tôi có thể gửi chứng thư và tờ khai thuế cho các khoản miễn trừ quà tặng được yêu cầu tới Sở Thuế vụ. Mặc dù San Francisco không áp dụng thuế chuyển nhượng đối với quà tặng, nhưng có thể có những tác động về thuế liên bang cần cân nhắc. 

Nhân viên của chúng tôi có thể không cung cấp cho bạn lời khuyên về tài chính hoặc pháp lý. Hãy liên hệ với Sở Thuế vụ hoặc cố vấn tài chính của bạn để được giải đáp thắc mắc về thuế tặng cho. 

Chuyển nhượng tài sản của bạn cho vợ/chồng của bạn

Câu hỏi thường gặp: Tôi muốn chuyển nhượng tài sản của mình cho vợ/chồng. Có phải chịu thuế chuyển nhượng đối với hợp đồng giữa vợ chồng hoặc đối tác chung sống không?

Trả lời: Nói chung, không phải nộp thuế chuyển nhượng đối với các giao dịch chuyển nhượng giữa vợ chồng hoặc giữa các đối tác trong nước đã đăng ký với Thành phố, Tiểu bang hoặc các khu vực pháp lý khác. Bạn phải điền vào mẫu Thay đổi quyền sở hữu sơ bộ (Phần 1 (a)) và Bản tuyên thệ thuế chuyển nhượng (bao gồm câu hỏi số 9) nêu rõ rằng đó là giao dịch chuyển nhượng giữa vợ chồng hoặc các đối tác trong nước.

Di sản

Câu hỏi thường gặp: Có thuế chuyển nhượng đối với văn bản chuyển nhượng có bản chất là thừa kế không?

Trả lời: Nói chung không có thuế chuyển nhượng đối với tài sản thừa kế theo di chúc hoặc thông qua quỹ tín thác miễn là không ai trả bất kỳ khoản tiền nào để đổi lấy tài sản. Hãy đảm bảo bạn điền vào mẫu Thay đổi quyền sở hữu sơ bộ và Bản tuyên thệ thuế chuyển nhượng (bao gồm câu hỏi số 8) nêu rõ đó là tài sản thừa kế và cung cấp ngày mất.

Xin lưu ý rằng Người thẩm định-Ghi chép có thể chuyển các văn bản và bản tuyên thệ thuế cho tất cả các khoản miễn trừ thừa kế được yêu cầu cho Sở Thuế vụ Nội địa. Nhân viên của chúng tôi không được tư vấn tài chính hoặc pháp lý cho bạn. Các câu hỏi liên quan đến thuế đối với thừa kế nên được chuyển đến Sở Thuế vụ Nội địa hoặc cố vấn tài chính của bạn.

Thông tin này là bản tóm tắt chung về luật áp dụng cho Thuế chuyển nhượng bất động sản của Thành phố để hỗ trợ bạn. Chúng không nhằm mục đích thay thế Bộ luật về Quy định thuế và kinh doanh của San Francisco, bộ luật này cung cấp luật liên quan đến Thuế chuyển nhượng bất động sản của Thành phố, hoặc lời khuyên của luật sư hoặc cố vấn thuế.