Aprenda sobre el impuesto de transferencia

Base imponible del impuesto de transmisión

La autoridad para recaudar impuestos de transferencia y la lista de exenciones de impuestos de transferencia documental están codificadas en el Artículo 12C del Código de Regulaciones Comerciales e Impositivas de San Francisco.

A continuación se presenta un desglose de los puntos clave para la base imponible del impuesto de transferencia para transferencias de bienes inmuebles comunes:

• Caso estándar : generalmente, el impuesto de transferencia se basa en el precio que usted paga por la propiedad (precio de compra).
• Sin precio de compra : generalmente, si no hay precio de compra, como en un intercambio de propiedades, el impuesto se basa en el valor justo de mercado de la propiedad.
• Entidades legales : generalmente, cuando se vende una empresa (por ejemplo, corporación, sociedad) que posee bienes inmuebles, el impuesto se basa en el valor justo de mercado de la propiedad, no en el precio de venta de la empresa. 
• Arrendamientos a largo plazo : generalmente, para arrendamientos de 35 años o más, el impuesto se basa en el valor actual del interés de arrendamiento, calculado utilizando el alquiler del arrendamiento.
• Derechos de desarrollo transferibles (TDR) : generalmente, cuando se venden derechos de desarrollo, el impuesto se basa en el precio de compra por unidad multiplicado por la cantidad de unidades vendidas.

Transmisiones comunes exentas del impuesto de transmisiones patrimoniales

Por lo general, no es necesario pagar impuestos de transferencia en estos tipos comunes de transferencias:

• Entre una pareja casada
• Entre parejas de hecho
• Regalos
• Herencia
• Transferencias entre un individuo y su propio fideicomiso
• Transferencias entre un individuo y su propia entidad legal, como una sociedad de responsabilidad limitada, una sociedad en comandita o una corporación
• Agregar o eliminar un cosignatario únicamente con fines de refinanciación

Presente una Declaración Jurada del Impuesto de Transferencia y un formulario de Cambio Preliminar de Titularidad para reclamar la exención.

También puede ser elegible para la exención de impuestos de transferencia sísmica y solar.

Declaración jurada del impuesto de transferencia

La declaración jurada ayuda a nuestra oficina a determinar si se debe pagar un impuesto de transferencia. Debe presentar una declaración jurada de impuestos de transferencia incluso si no se debe pagar ningún impuesto de transferencia. Es posible que le pidamos más información después de procesar la declaración jurada.

A continuación se muestra una lista de documentos registrados que generalmente requieren la declaración jurada. 

• Escrituras, arrendamientos, servidumbres, cesión de arrendamientos o subarrendamientos, transferencias de TDR, transacciones de entidades legales no registradas

Transferencia a su propio fideicomiso: sin impuestos si es el único beneficiario

Por lo general, no se debe pagar ningún impuesto de transferencia cuando se transfiere el título a un fideicomiso propio. El interés debe permanecer igual antes y después de la transferencia. 

Para reclamar esta exención, complete los siguientes formularios:

• Cambio preliminar de propiedad : Respuesta Parte 1 (L).
• Declaración jurada del impuesto de transferencia : Responda la pregunta n.° 7 indicando que la transferencia es una transferencia de interés proporcional a un fideicomiso.

Requisitos de documentación fiduciaria:

• Fideicomiso revocable con nombre del otorgante : no se requieren documentos adicionales si el fideicomiso es revocable e incluye su nombre.
• Fideicomiso revocable sin nombre del otorgante : necesitará una prueba de que el fideicomiso es revocable y que lo identifica como el creador del fideicomiso. Los documentos de respaldo pueden incluir lo siguiente:
  • Copia del documento de fideicomiso, declaración de fideicomiso o certificación de fideicomiso 
• Fideicomiso irrevocable : debe proporcionar documentación que acredite que usted será el único beneficiario actual del fideicomiso. Los documentos de respaldo pueden incluir:
  • Una copia del fideicomiso o una certificación de fideicomiso

Transferencias de propiedad proporcionales

No se debe pagar impuesto de transferencia si los porcentajes de propiedad de la entidad legal sobre el inmueble permanecen iguales antes y después de la transferencia. Ejemplo: una LLC transfiere la propiedad a otra LLC, donde ambas LLC tienen los mismos miembros con proporciones de propiedad idénticas. 

Para reclamar la exención, deberá completar los siguientes formularios:

1. Cambio preliminar de propiedad : Responda la Parte 1(N) indicando que la transferencia es una transferencia de interés proporcional.
2. Declaración jurada del impuesto de transferencia : asegúrese de responder la pregunta n.° 7 indicando que la transferencia es una transferencia de interés proporcional. 

Documentos de verificación

• Para que nuestra oficina apruebe la exención, deberá proporcionar copias de los documentos legales de ambas entidades: 
  • Acuerdo operativo de LLC o acuerdo de asociación.
  • Cualquier modificación realizada a estos acuerdos hasta la fecha de transferencia. 

Impuesto de transmisiones y cambios de titularidad

Los impuestos de transferencia se deben pagar cuando los intereses de propiedad proporcionales en una propiedad cambian después de la transferencia. A continuación, se muestra un ejemplo: la Parte A y B (socios iguales) transfieren su propiedad a una LLC propiedad de la Parte B. 

En este escenario, la propiedad de la Parte B pasa del 50 % al 100 %. Este cambio de propiedad genera un impuesto de transferencia del 100 % de la LLC. Una LLC es una entidad legal separada de la estructura de propiedad original. A falta de exenciones, el impuesto de transferencia se basará en el valor justo de mercado total de la propiedad, no en el cambio de propiedad de la Parte B.

Cómo agregar o eliminar un co-firmante al refinanciar su préstamo

Por lo general, no se debe pagar ningún impuesto de transferencia cuando se agrega o elimina un cosignatario en un título con fines financieros, siempre que no se realice ningún pago por el cambio. Si alguien paga para que lo agreguen al título (incluso como cosignatario), el impuesto de transferencia se basaría en el monto pagado.

Para calificar para esta exención, debe documentar la transacción llenando los siguientes formularios: 

• Cambio preliminar de titularidad : respuesta Parte 1(J)
• Declaración jurada del impuesto de transferencia : responda la pregunta n.° 8, indicando que está agregando o liberando a un cosignatario sin contraprestación alguna. 

Agregar un niño al título

Hay dos escenarios principales a considerar:

• Contraprestación pagada (compra): si su hijo le paga algo para que se agregue al título, deberá pagar un impuesto de transferencia. El monto del impuesto se basa en la contraprestación pagada por su hijo.
• Regalo: si agregar a su hijo al título es un regalo, generalmente no se deben impuestos de transferencia en San Francisco. 
  • Formulario de cambio preliminar de titularidad : asegúrese de marcar la casilla "regalo" en la parte 2. 
  • Declaración Jurada del Impuesto de Transferencia : marque la casilla "regalo" en la pregunta n.° 8 y complete y firme completamente el formulario de Declaración Jurada del Impuesto de Transferencia.

Nota: nuestra oficina puede enviar escrituras y declaraciones juradas de impuestos para las exenciones de donaciones reclamadas al Servicio de Impuestos Internos. Si bien San Francisco no impone impuestos de transferencia para las donaciones, podría haber implicaciones fiscales federales que se deban considerar. 

Es posible que nuestro personal no le brinde asesoramiento financiero o legal. Comuníquese con el Servicio de Impuestos Internos o con su asesor financiero si tiene preguntas sobre el impuesto a las donaciones. 

Transferencia de su propiedad a su cónyuge

Pregunta frecuente: Quiero transferir mi propiedad a mi cónyuge. ¿Hay algún impuesto de transferencia por una escritura entre una pareja casada o una pareja de hecho?

Respuesta: Generalmente no se debe pagar impuesto de transferencia por las transferencias entre una pareja casada o entre parejas de hecho que estén registradas en la ciudad, el estado u otras jurisdicciones. Debe completar el formulario de Cambio preliminar de titularidad (Parte 1 (a)) y la Declaración jurada de impuesto de transferencia (incluida la pregunta n.° 9) indicando que se trata de una transferencia entre una pareja casada o una pareja de hecho.

Herencia

Pregunta frecuente: ¿Existe algún impuesto de transmisión por una escritura cuya naturaleza es una herencia?

Respuesta: Generalmente no se aplican impuestos de transferencia a los bienes heredados por testamento o a través de un fideicomiso, siempre que nadie haya pagado nada a cambio de la propiedad. Asegúrese de completar el formulario de Cambio preliminar de titularidad y la Declaración jurada de impuestos de transferencia (incluida la pregunta n.° 8) indicando que se trata de una herencia y proporcione la fecha de fallecimiento.

Tenga en cuenta que el Tasador-Registrador puede transmitir escrituras y declaraciones juradas de impuestos para todas las exenciones de herencia reclamadas al Servicio de Impuestos Internos. Nuestro personal no puede brindarle asesoramiento financiero o legal. Las preguntas relacionadas con los impuestos sobre herencias deben dirigirse al Servicio de Impuestos Internos o a su asesor financiero.