Trục xuất theo Đạo luật Ellis

Đạo luật Ellis nằm trong Bộ luật Chính quyền California, Mục 7060, v.v. Đạo luật này được cơ quan lập pháp California ban hành vào năm 1986 để yêu cầu các thành phố cho phép chủ sở hữu bất động sản ngừng kinh doanh nhà cho thuê.

Theo Đạo luật Ellis, San Francisco đã ban hành một thủ tục trong Sắc lệnh Thuê nhà mà chủ sở hữu phải tuân theo nếu họ định trục xuất người thuê nhà để họ có thể rời khỏi ngành kinh doanh nhà cho thuê. Các thủ tục sau đây là bắt buộc:

Bước 1: Chủ sở hữu phải gửi cho người thuê nhà thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà, yêu cầu người thuê phải rời khỏi cơ sở vào ngày có hiệu lực của việc chấm dứt, tức là 120 ngày sau khi Thông báo về ý định rút các đơn vị nhà ở khỏi thị trường cho thuê được nộp lên Ban cho thuê nhà theo yêu cầu ở Bước 2. Thông báo chấm dứt phải thông báo cho người thuê nhà về quyền được hỗ trợ di dời, một nửa trong số đó phải được thanh toán tại thời điểm thông báo chấm dứt được gửi.

Bước 2: Chủ sở hữu phải nộp Thông báo về ý định rút các đơn vị nhà ở khỏi thị trường cho thuê (“Thông báo về ý định”) cho Ban cho thuê nhà.

Bước 3: Trong vòng mười lăm ngày kể từ ngày nộp Thông báo ý định, chủ sở hữu phải thông báo cho người thuê nhà rằng Thông báo ý định đã được nộp lên Ban thuê nhà, rằng người thuê nhà có một số quyền tái định cư, rằng người thuê nhà có quyền được hỗ trợ di dời và những người thuê nhà lớn tuổi hoặc khuyết tật đã sống trong đơn vị ít nhất một năm có quyền gia hạn ngày rút khỏi đơn vị từ 120 ngày lên một năm.

Bước 4: Trong vòng sáu mươi ngày kể từ ngày nộp Thông báo ý định, người thuê nhà là người cao tuổi hoặc khuyết tật phải thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu về quyền được gia hạn ngày rút khỏi hợp đồng từ 120 ngày lên một năm.

Bước 5: Trong vòng ba mươi ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu gia hạn ngày rút tiền của người thuê nhà, chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản về yêu cầu này cho Ban Thuê nhà.

Bước 6: Trong vòng chín mươi ngày kể từ ngày nộp Thông báo ý định, chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho Hội đồng cho thuê và người thuê nhà về việc chủ sở hữu có tranh chấp yêu cầu gia hạn của người thuê nhà hay không và ngày sửa đổi để rút lại tài sản nếu chủ sở hữu không tranh chấp yêu cầu gia hạn của người thuê nhà. Thông báo cũng phải nêu rõ liệu chủ sở hữu có gia hạn hợp đồng thuê cho các đơn vị khác trong tòa nhà hay không.

Bước 7: Trước ngày có hiệu lực của việc rút lui, chủ sở hữu phải ghi lại Biên bản ghi nhớ tóm tắt Thông báo về Ý định với Văn phòng ghi chép của Quận. Người thuê nhà có thể khẳng định việc chủ sở hữu không ghi lại Biên bản ghi nhớ như một biện hộ cho hành động trục xuất. Hội đồng Thuê nhà sẽ ghi lại Thông báo về Hạn chế bất chấp việc chủ sở hữu không ghi lại Biên bản ghi nhớ.

Bước 8: Việc thu hồi tài sản có hiệu lực sau 120 ngày kể từ ngày nộp Thông báo ý định hoặc một năm nếu ngày thu hồi tài sản đã được chủ sở hữu gia hạn. Một nửa số tiền hỗ trợ di dời bắt buộc sẽ được thanh toán khi người thuê nhà rời khỏi đơn vị.

Bước 9: Trong vòng ba mươi ngày kể từ ngày có hiệu lực của việc rút lại, Ban Thuê nhà sẽ ghi lại Thông báo về Hạn chế với Văn phòng Ghi chép của Quận.

Theo Đạo luật Ellis, Thông báo về các hạn chế áp đặt thời hạn kiểm soát chỗ trống trong 5 năm kể từ ngày có hiệu lực của việc rút lui. Nếu hồ sơ Ellis bị hủy bỏ, thời hạn kiểm soát chỗ trống trong 5 năm sẽ được tính từ ngày nộp Thông báo về ý định lên Ban cho thuê. Theo yêu cầu bằng văn bản gửi cho chủ sở hữu, người thuê nhà bị di dời có quyền từ chối đầu tiên nếu đơn vị được đưa trở lại thị trường cho thuê trong vòng 10 năm kể từ ngày có hiệu lực của việc rút lui - chủ sở hữu chỉ có thể tính tiền thuê được kiểm soát trong năm năm đầu tiên, nhưng có thể tính tiền thuê thị trường trong năm năm tiếp theo. Ngoài ra, vào ngày 18 tháng 7 năm 2022, Sắc lệnh về tiền thuê đã được sửa đổi để nêu rõ rằng nếu bất kỳ đơn vị nào được đưa trở lại thị trường cho thuê trong thời hạn 10 năm của các hạn chế, toàn bộ tài sản phải được đưa trở lại thị trường, ngoại trừ một số đơn vị do chủ sở hữu cư trú.

Hội đồng Thuê duy trì danh sách các đơn vị cho thuê đã rút khỏi hợp đồng thuê hoặc cho thuê và tên của những người thuê nhà bị di dời. Nếu người thuê nhà muốn được thông báo nếu các đơn vị đã rút lại được cung cấp cho thuê lại trong vòng mười năm kể từ ngày rút lại, người thuê nhà phải yêu cầu thông báo và cung cấp địa chỉ hiện tại cho chủ sở hữu và Hội đồng Thuê nhà. Người thuê nhà có thể hoàn thành biểu mẫu Thông báo quan tâm đến Chỗ ở được gia hạn và trả lại cho chủ sở hữu và Hội đồng Thuê nhà. Biểu mẫu Thông báo quan tâm đến Chỗ ở được gia hạn có thể được tìm thấy trong Gói thông tin Người thuê nhà Ellis trong Trung tâm Biểu mẫu trên trang web của chúng tôi.

Ngoài ra, một số người thuê nhà đã nhận được thông báo vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2012 rằng chủ sở hữu có kế hoạch rút đơn vị cho thuê của người thuê nhà khỏi thị trường cho thuê theo Đạo luật Ellis có thể được hưởng quyền ưu tiên trong việc chiếm giữ các đơn vị hoặc nhận hỗ trợ theo các chương trình nhà ở do Thành phố quản lý. Để biết thêm thông tin về hỗ trợ đó, bạn có thể liên hệ với Văn phòng Nhà ở của Thị trưởng. Văn phòng Nhà ở của Thị trưởng và các nguồn lực khác có sẵn thông qua Danh sách giới thiệu trên trang web của chúng tôi.

Chủ sở hữu phải trả chi phí di dời cho những người thuê nhà đang bị trục xuất theo Đạo luật Ellis. Kiểm tra tại đây để biết số tiền thanh toán di dời hiện tại (danh sách các khoản thanh toán di dời cũng có tại văn phòng của chúng tôi). Theo Mục 37.9A của Sắc lệnh, mỗi người cư trú được ủy quyền, bất kể tuổi tác hay thời hạn thuê, đều có quyền được thanh toán di dời. Mỗi năm vào ngày 1 tháng 3, số tiền thanh toán di dời này, bao gồm cả chi phí di dời tối đa cho mỗi đơn vị, sẽ được điều chỉnh theo lạm phát.

Vi phạm các điều khoản quản lý việc rút các đơn vị theo Đạo luật Ellis có thể khiến chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại thực tế và thiệt hại mang tính trừng phạt. Vui lòng tham khảo Mục 37.9(a)(13) và 37.9A của Sắc lệnh để biết thêm thông tin.

Thẻ: Chủ đề 205