Mga Pagpapalayas Alinsunod sa Ellis Act

Ang Ellis Act ay matatagpuan sa California Government Code Section 7060, et seq. Ito ay pinagtibay ng lehislatura ng California noong 1986 upang hilingin sa mga munisipyo na pahintulutan ang mga may-ari ng ari-arian na lumabas sa negosyo ng residential rental housing.

Alinsunod sa Ellis Act, ang San Francisco ay nagpatupad ng pamamaraan sa Rent Ordinance na dapat sundin ng mga may-ari kung papaalisin nila ang mga nangungupahan upang makaalis sila sa negosyo ng paupahang pabahay. Ang mga sumusunod na pamamaraan ay kinakailangan:

Hakbang 1: Dapat ihatid ng may-ari ang mga nangungupahan ng mga abiso ng pagwawakas ng pangungupahan na nag-aatas sa mga nangungupahan na umalis sa lugar sa petsa ng epektibong pag-withdraw, na 120 araw pagkatapos ng Notice of Intent To Withdraw Residential Units mula sa Rental Market na ihain sa Rent Board gaya ng iniaatas sa Step 2. ang paunawa ng pagwawakas.

Hakbang 2: Dapat maghain ang may-ari ng Notice of Intent To Withdraw Residential Units mula sa Rental Market (“Notice of Intent”) sa Rent Board.

Hakbang 3: Sa loob ng labinlimang araw ng paghahain ng Notice of Intent, dapat ipaalam ng may-ari sa mga nangungupahan na ang Notice of Intent ay inihain sa Rent Board, na ang mga nangungupahan ay may ilang partikular na karapatan sa muling pag-okupa, na ang mga nangungupahan ay may karapatan sa tulong sa relokasyon, at ang mga matatanda o may kapansanan na nangungupahan na nanirahan sa unit nang hindi bababa sa isang taon ng 2 ay may karapatang mag-extend ng 10 araw mula sa petsa ng pag-withdraw.

Hakbang 4: Sa loob ng animnapung araw ng paghahain ng Notice of Intent, ang mga matatanda o may kapansanan na nangungupahan ay dapat magbigay ng nakasulat na paunawa sa may-ari ng kanilang karapatan sa pagpapalawig ng petsa ng pag-withdraw mula 120 araw hanggang isang taon.

Hakbang 5: Sa loob ng tatlumpung araw pagkatapos matanggap ang claim ng nangungupahan sa pagpapalawig ng petsa ng pag-withdraw, dapat magbigay ang may-ari ng nakasulat na paunawa ng claim sa Rent Board.

Hakbang 6: Sa loob ng siyamnapung araw ng paghahain ng Notice of Intent, ang may-ari ay dapat magbigay ng nakasulat na abiso sa Rent Board at sa mga nangungupahan kung ang may-ari ay dispute o hindi ang claim ng nangungupahan sa isang extension at ang binagong petsa ng pag-withdraw ng ari-arian kung hindi dispute ng may-ari ang claim ng extension ng nangungupahan. Ang abiso ay dapat ding magsaad kung ang may-ari ay nagpapalawig ng mga pangungupahan para sa iba pang mga unit sa gusali.

Hakbang 7: Bago ang petsa ng bisa ng pag-withdraw, ang may-ari ay dapat magtala ng isang Memorandum na nagbubuod ng Paunawa ng Layunin kasama ang Tagapagtala ng County. Maaaring igiit ng isang nangungupahan ang kabiguan ng may-ari na itala ang Memorandum bilang depensa sa isang aksyong pagpapaalis. Ang Rent Board ay magtatala ng Notice of Constraints sa kabila ng pagkabigo ng may-ari na itala ang Memorandum.

Hakbang 8: Ang pag-withdraw ng ari-arian ay magkakabisa 120 araw pagkatapos ng paghahain ng Notice of Intent, o isang taon kung ang petsa ng pag-withdraw ng ari-arian ay pinalawig ng may-ari. Ang ikalawang kalahati ng kinakailangang tulong sa relokasyon ay babayaran kapag iniwan ng nangungupahan ang yunit.

Hakbang 9: Sa loob ng tatlumpung araw pagkatapos ng petsa ng bisa ng withdrawal, ang Rent Board ay magtatala ng Notice of Constraints sa County Recorder.

Alinsunod sa Ellis Act, ang Notice of Constraints ay nagpapataw ng 5-taong panahon ng kontrol sa bakante mula sa petsa ng epektibong pag-withdraw. Kung ang paghahain ng Ellis ay pinawalang-bisa, ang 5-taong panahon ng kontrol sa bakante ay tatakbo mula sa petsa ng paghahain ng Notice of Intent sa Rent Board. Sa nakasulat na kahilingan sa may-ari, ang lumikas na nangungupahan ay may karapatan sa unang pagtanggi kung ang unit ay ibabalik sa rental market sa loob ng 10 taon mula sa petsa ng epektibong pag-withdraw – ang may-ari ay maaaring singilin lamang ang renta na kontrolado ng renta sa loob ng unang limang taon, ngunit maaaring singilin ang upa sa merkado sa susunod na limang taon. Dagdag pa rito, noong Hulyo 18, 2022, ang Ordinansa sa Pagpapaupa ay binago upang isaad na kung anumang unit ang ibabalik sa rental market sa loob ng 10-taong panahon ng mga paghihigpit, ang buong property ay dapat ibalik sa merkado, na may mga pagbubukod para sa ilang partikular na unit na inookupahan ng may-ari.

Ang Rent Board ay nagpapanatili ng isang listahan ng mga rental unit na inalis mula sa upa o pag-upa at ang mga pangalan ng mga lumikas na nangungupahan. Kung nais ng mga nangungupahan na maabisuhan kung ang mga na-withdraw na unit ay inaalok muli para sa upa sa loob ng sampung taon ng pag-withdraw, ang mga nangungupahan ay dapat humiling ng paunawa at magbigay ng kasalukuyang mga address sa may-ari at sa Rent Board. Maaaring kumpletuhin ng mga nangungupahan ang form ng Notice of Interest in Renewed Accommodations at ibalik ito sa may-ari at sa Rent Board. Ang form ng Notice of Interest in Renewed Accommodations ay matatagpuan sa Ellis Tenant Packet sa Forms Center sa aming website.

Bilang karagdagan, ang ilang mga nangungupahan na nakatanggap ng paunawa noong o pagkatapos ng Enero 1, 2012 na plano ng may-ari na bawiin ang paupahang unit ng nangungupahan mula sa rental market sa ilalim ng Ellis Act ay maaaring may karapatan sa kagustuhan sa mga umuokupa na unit o makatanggap ng tulong sa ilalim ng mga programa sa pabahay na pinangangasiwaan ng Lungsod. Para sa karagdagang impormasyon tungkol sa naturang tulong, maaari kang makipag-ugnayan sa Opisina ng Pabahay ng Alkalde. Ang Opisina ng Pabahay ng Mayor at iba pang mapagkukunan ay makukuha sa pamamagitan ng Referral Listing sa aming website.

Ang mga may-ari ay kinakailangang magbayad ng mga gastos sa relokasyon sa mga nangungupahan na pinaalis sa ilalim ng Ellis Act. Tingnan dito para sa kasalukuyang mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon (isang listahan ng mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon ay makukuha rin sa aming opisina). Alinsunod sa Ordinansa Seksyon 37.9A, ang bawat awtorisadong nakatira, anuman ang edad o haba ng pangungupahan, ay may karapatan sa isang pagbabayad sa relokasyon. Bawat taon sa ika-1 ng Marso, ang halaga ng mga pagbabayad sa relokasyon na ito, kasama ang pinakamataas na gastusin sa relokasyon bawat yunit, ay inaayos para sa inflation.

Ang paglabag sa mga probisyon na namamahala sa pag-withdraw ng mga yunit sa ilalim ng Ellis Act ay maaaring sumailalim sa may-ari ng pananagutan para sa aktwal at parusa na mga pinsala. Mangyaring sumangguni sa Mga Seksyon ng Ordinansa 37.9(a)(13) at 37.9A para sa karagdagang impormasyon.

Mga Tag: Paksa 205