Desalojos de conformidad con la Ley Ellis

La Ley Ellis se encuentra en la Sección 7060 y siguientes del Código de Gobierno de California. Fue promulgada por la legislatura de California en 1986 para exigir a los municipios que permitieran a los propietarios abandonar el negocio de alquiler de viviendas residenciales.

De conformidad con la Ley Ellis, San Francisco ha promulgado un procedimiento en la Ordenanza de Alquileres que los propietarios deben seguir si van a desalojar a los inquilinos para que puedan abandonar el negocio de alquiler de viviendas. Se requieren los siguientes procedimientos:

Paso 1: El propietario debe entregar a los inquilinos avisos de terminación del contrato de alquiler exigiéndoles que abandonen las instalaciones en la fecha efectiva de retiro, que es 120 días después de que se presente el Aviso de intención de retirar unidades residenciales del mercado de alquiler ante la Junta de alquiler como se requiere en el Paso 2. El aviso de terminación debe informar a los inquilinos sobre el derecho a recibir asistencia para la reubicación, la mitad de la cual debe pagarse al momento de la entrega del aviso de terminación.

Paso 2: El propietario debe presentar un Aviso de intención de retirar unidades residenciales del mercado de alquiler (“Aviso de intención”) ante la Junta de Alquiler.

Paso 3: Dentro de los quince días de presentar el Aviso de intención, el propietario debe informar a los inquilinos que el Aviso de intención se presentó ante la Junta de Alquiler, que los inquilinos tienen ciertos derechos de reocupación, que los inquilinos tienen derecho a asistencia para la reubicación y que los inquilinos mayores o discapacitados que han vivido en la unidad durante al menos un año tienen derecho a extender la fecha de retiro de 120 días a un año.

Paso 4: Dentro de los sesenta días de la presentación del Aviso de intención, los inquilinos mayores o discapacitados deben notificar por escrito al propietario su derecho a una extensión de la fecha de retiro de 120 días a un año.

Paso 5: Dentro de los treinta días siguientes a la recepción del reclamo del inquilino para una extensión de la fecha de retiro, el propietario debe notificar por escrito el reclamo a la Junta de Alquiler.

Paso 6: Dentro de los noventa días de haber presentado el Aviso de intención, el propietario debe notificar por escrito a la Junta de alquileres y a los inquilinos si el propietario impugna o no el reclamo de un inquilino de una extensión y la fecha revisada de retiro de la propiedad si el propietario no impugna el reclamo de un inquilino de extensión. El aviso también debe indicar si el propietario está extendiendo los alquileres para otras unidades en el edificio.

Paso 7: Antes de la fecha efectiva de retiro, el propietario deberá registrar un Memorándum que resuma el Aviso de intención ante el Registrador del condado. Un inquilino puede alegar que el propietario no registró el Memorándum como defensa ante una acción de desalojo. La Junta de Alquiler registrará un Aviso de restricciones a pesar de que el propietario no haya registrado el Memorándum.

Paso 8: El retiro de la propiedad se hace efectivo 120 días después de la presentación del Aviso de intención, o un año si el propietario ha extendido la fecha de retiro de la propiedad. La segunda mitad de la asistencia para la reubicación requerida se pagará cuando el inquilino desocupe la unidad.

Paso 9: Dentro de los treinta días siguientes a la fecha efectiva del retiro, la Junta de Alquiler registrará un Aviso de Restricciones ante el Registrador del Condado.

De conformidad con la Ley Ellis, el Aviso de restricciones impone un período de 5 años de control de vacantes a partir de la fecha efectiva de la retirada. Si se rescinde la presentación de Ellis, el período de 5 años de control de vacantes corre a partir de la fecha de presentación del Aviso de intención ante la Junta de alquileres. Mediante solicitud por escrito al propietario, el inquilino desplazado tiene derecho de preferencia si la unidad se vuelve a poner en el mercado de alquiler dentro de los 10 años posteriores a la fecha efectiva de retirada: el propietario puede cobrar solo el alquiler controlado por alquiler dentro de los primeros cinco años, pero puede cobrar el alquiler de mercado durante los siguientes cinco años. Además, el 18 de julio de 2022, se modificó la Ordenanza de alquileres para establecer que si alguna unidad se devuelve al mercado de alquiler durante el período de 10 años de restricciones, toda la propiedad debe devolverse al mercado, con excepciones para ciertas unidades ocupadas por el propietario.

La Junta de Alquiler mantiene una lista de las unidades de alquiler que se retiraron del contrato de alquiler o arrendamiento y los nombres de los inquilinos desplazados. Si los inquilinos quieren que se les notifique si las unidades retiradas se ofrecen nuevamente para alquilar dentro de los diez años posteriores a la retirada, los inquilinos deben solicitar la notificación y proporcionar direcciones actuales al propietario y a la Junta de Alquiler. Los inquilinos pueden completar un formulario de Notificación de interés en alojamientos renovados y devolverlo al propietario y a la Junta de Alquiler. El formulario de Notificación de interés en alojamientos renovados se puede encontrar en el Paquete para inquilinos de Ellis en el Centro de formularios de nuestro sitio web.

Además, ciertos inquilinos que recibieron un aviso el 1 de enero de 2012 o después de esa fecha en el que se indica que el propietario planea retirar la unidad de alquiler del inquilino del mercado de alquiler conforme a la Ley Ellis pueden tener derecho a preferencia para ocupar unidades o recibir asistencia conforme a los programas de vivienda administrados por la Ciudad. Para obtener más información sobre dicha asistencia, puede comunicarse con la Oficina de Vivienda del Alcalde. La Oficina de Vivienda del Alcalde y otros recursos están disponibles a través de la Lista de Referencias en nuestro sitio web.

Los propietarios deben pagar los gastos de reubicación a los inquilinos que sean desalojados en virtud de la Ley Ellis. Consulte aquí los montos de pago de reubicación actuales (también hay una lista de los montos de pago de reubicación disponible en nuestra oficina). De conformidad con la Sección 37.9A de la Ordenanza, cada ocupante autorizado, independientemente de su edad o duración del arrendamiento, tiene derecho a un pago de reubicación. Cada año, el 1 de marzo, el monto de estos pagos de reubicación, incluidos los gastos máximos de reubicación por unidad, se ajusta por inflación.

La violación de las disposiciones que rigen el retiro de unidades en virtud de la Ley Ellis puede exponer al propietario a responsabilidad por daños reales y punitivos. Consulte las Secciones 37.9(a)(13) y 37.9A de la Ordenanza para obtener más información.

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