Nueva legislación sobre unidades de vivienda accesorias (ADU)

La Ordenanza No. 208-21 , que entró en vigencia el 12 de diciembre de 2021, modifica la Sección 207(c)(4) del Código de Planificación para aclarar los requisitos para las solicitudes para construir Unidades de Vivienda Auxiliares (ADU) bajo el " Programa Local " de la Ciudad. 

Las unidades de vivienda adicional (ADU), también llamadas unidades secundarias, unidades para suegros o cabañas, son unidades que se agregan a edificios residenciales nuevos y existentes. Si bien las ADU suelen construirse en las áreas comunes de un edificio ocupado por inquilinos, la Sección 37.2(r) de la Ordenanza sobre alquileres prohíbe a los propietarios eliminar o reducir ciertas comodidades de las áreas comunes de un contrato de alquiler, como instalaciones de almacenamiento, estacionamiento o lavandería, sin una causa justa.

La legislación requiere que los propietarios que tengan la intención de construir una ADU bajo el Programa Local de la Ciudad proporcionen primero a los inquilinos del edificio un Aviso de Adición de ADU(s) , que describa el proyecto de ADU propuesto, junto con una Declaración escrita bajo pena de perjurio que indique si el proyecto de ADU resultará o no en la pérdida de algún servicio de vivienda para los inquilinos.

El Aviso y Declaración debe publicarse en un área común accesible del edificio y enviarse por correo o entregarse en cada unidad (incluidas las unidades no autorizadas y las unidades vacías ), al menos 15 días calendario antes de presentar una solicitud para construir la ADU. Tanto el Aviso y el Se debe proporcionar una declaración a los inquilinos y presentarla ante la Junta de Alquiler antes de que la solicitud de permiso de ADU del propietario pueda presentarse ante el Departamento de Planificación. Puede encontrar las instrucciones del Departamento de Planificación sobre cómo entregar el Aviso y Declaración aquí . 

Los inquilinos de la propiedad pueden impugnar la información contenida en la Declaración del propietario de la propiedad mediante la presentación de un formulario de Objeción del inquilino y solicitud de audiencia . El formulario de Objeción del inquilino debe presentarse dentro de los 30 días calendario a partir de la fecha en que se le proporcionó al inquilino la Declaración del propietario de la propiedad y el Aviso de adición de ADU(s). Si el día 30 cae en fin de semana o feriado legal, el formulario de Objeción del inquilino puede presentarse el siguiente día hábil. Si no se presentan formularios de Objeción del inquilino a tiempo, la Junta de Alquiler transmitirá la Declaración del propietario de la propiedad al Departamento de Planificación. Si se presenta una Objeción del inquilino a tiempo, la Junta de Alquiler se esforzará por transmitir la Declaración del propietario de la propiedad y su determinación final por escrito al Departamento de Planificación dentro de los 90 días calendario a partir de la recepción del formulario de Objeción del inquilino. El Departamento de Planificación no aprobará una solicitud para construir una ADU bajo el Programa Local a menos que (1) la Junta de Alquiler haya transmitido la Declaración del propietario de la propiedad y la determinación final por escrito y (2) los materiales transmitidos por la Junta de Alquiler indiquen que la construcción de la ADU no resultará en la eliminación o reducción sustancial de ningún servicio de vivienda para inquilinos establecido en la Sección 37.2(r) del Código Administrativo, a menos que el propietario de la propiedad demuestre que existe una "causa justa" para la eliminación/reducción o que el inquilino provisto de ese servicio de vivienda haya dado su consentimiento expreso por escrito para la eliminación/reducción.

Además, la legislación modifica las Secciones 37.2(r) y 37.9(f) de la Ordenanza de Alquileres para aclarar que la emisión de un permiso para construir una ADU no constituye, por sí sola, una causa justa a los efectos de eliminar o reducir sustancialmente un servicio de vivienda, y para proporcionar a los inquilinos recursos adicionales (incluidos daños triples) en caso de que el propietario de la propiedad elimine los servicios de vivienda en violación de la Sección 37.2(r).