Desalojo temporal por mejoras de capital

Información general

Un propietario puede desalojar temporalmente a un inquilino de conformidad con la Sección 37.9(a)(11) de la Ordenanza si el propietario busca de buena fe y sin motivos ulteriores retirar temporalmente la unidad del uso habitacional para realizar mejoras de capital o trabajos de rehabilitación. Este tipo de desalojo se permite solo si las instalaciones serán peligrosas, insalubres y/o inhabitables mientras se realizan los trabajos. Si existe una disputa entre el propietario y el inquilino sobre si los trabajos propuestos crearán un entorno peligroso o insalubre, el inquilino puede impugnar el desalojo en el tribunal.

Desplazamientos superiores a tres meses

Si el propietario sabe o debería saber que las obras requerirán el desalojo del inquilino durante más de tres meses, debe presentar una petición de prórroga del plazo ante la Junta de Alquiler antes de dar el aviso de desalojo al inquilino. Si, después de que se haya dado el aviso de desalojo o después de que las obras hayan comenzado, resulta evidente que las obras llevarán más de tres meses (o más tiempo que el aprobado por la Junta de Alquiler en una petición de prórroga del plazo anterior), el propietario debe presentar inmediatamente una petición de prórroga del plazo junto con una declaración que explique por qué las obras llevarán más tiempo. Se programará una audiencia ante la Junta de Alquiler para determinar si la estimación de tiempo del propietario es razonable.

La petición de extensión de plazo debe ir acompañada de copias de todos los permisos de construcción aprobados necesarios; un desglose escrito del trabajo a realizar, la ubicación y el costo del trabajo, y una declaración de si todo el trabajo es necesario para cumplir con los requisitos estatales o locales relacionados con la seguridad o habitabilidad del edificio, en lugar de ser de naturaleza electiva; una estimación del tiempo necesario para completar el trabajo; el día y mes aproximados en que cada inquilino puede volver a ocupar; y una descripción de cualquier mitigación ofrecida por el propietario para abordar las dificultades impuestas al inquilino, además de los gastos de reubicación requeridos.

Para recibir una copia del formulario de Petición de extensión de plazo del propietario, puede visitar el Centro de formularios en nuestro sitio web para obtener el Formulario 535. El formulario también está disponible en nuestra oficina.

Requisitos de notificación

Además de los requisitos generales de notificación de desalojo , existen requisitos específicos para las notificaciones de desalojo temporales por mejoras de capital o trabajos de rehabilitación, que incluyen:

• El propietario debe obtener todos los permisos necesarios para la obra antes de dar el aviso de desalojo al inquilino. 
• El aviso debe incluir copias de todos los permisos necesarios, una descripción del trabajo a realizar y una fecha aproximada razonable (mes y año) en que el inquilino puede volver a ocupar la unidad.
• El aviso debe informar al inquilino por escrito que la solicitud de permiso y cualquier plan de rehabilitación o mejora de capital, si lo requiere el Departamento de Inspección de Edificios, están archivados en la Oficina Central de Permisos del Departamento de Inspección de Edificios, y se pueden hacer arreglos para revisar dichas solicitudes o planes.
• El aviso de desalojo debe indicar el alquiler legal actual de la unidad.
• El aviso debe informar al inquilino sobre su derecho a recibir pagos por reubicación, incluida una declaración que describa los gastos de reubicación adicionales disponibles para inquilinos elegibles que sean personas mayores o discapacitadas y para hogares con niños. También se debe adjuntar al aviso una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza sobre alquileres.
• El aviso debe incluir una advertencia de que el inquilino debe informar al propietario por escrito dentro de los 30 días si el inquilino reclama un estatus protegido, y que no hacerlo se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido.
• Se debe adjuntar una copia de los formularios 1007 y 1009 de la Junta de Alquiler al aviso de desalojo. Los formularios 1007 y 1009 están disponibles en el Centro de formularios del sitio web de la Junta de Alquiler.
• El aviso debe presentarse ante la Junta de Alquiler, acompañado de un comprobante de entrega al inquilino, dentro de los diez días posteriores a la entrega del aviso al inquilino.

Pagos por reubicación

Los propietarios deben pagar los gastos de reubicación a los inquilinos que sean desalojados temporalmente para realizar mejoras de capital o trabajos de rehabilitación. Consulte aquí los montos de pago de reubicación actuales cuando un inquilino sea desplazado durante veinte días o más. De conformidad con la Sección 37.9C de la Ordenanza, cuando se espera que el trabajo desplace al inquilino durante veinte días o más , cada ocupante autorizado, independientemente de su edad, que haya vivido en la unidad durante al menos un año tiene derecho a un pago de reubicación con un monto máximo de pago permitido por unidad. Además, cada inquilino mayor de 60 años o más, y cada inquilino discapacitado, y cada hogar con uno o más hijos menores, tiene derecho a un pago adicional. Cada año a partir del 1 de marzo de 2007, el monto de estos pagos de reubicación, incluidos los gastos máximos de reubicación por unidad, se ajusta por inflación.

Sin embargo, si el propietario está realizando mejoras de capital o trabajos de rehabilitación que desplazarán temporalmente al inquilino por menos de 20 días , el monto de los costos de reubicación se rige por la Sección 1947.9 del Código Civil de California y no por la Sección 37.9C de la Ordenanza. Consulte aquí los montos de pago de reubicación actuales cuando un inquilino se desplaza por menos de 20 días .

El propietario debe notificar por escrito a todos los ocupantes de la unidad sobre sus derechos de reubicación antes de la fecha de notificación del aviso de desalojo y también debe proporcionar una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza. Dicha notificación debe incluir una declaración que describa los gastos de reubicación adicionales disponibles para los inquilinos elegibles que sean mayores o discapacitados y para los hogares con niños. El propietario debe presentar una copia de esta notificación ante la Junta de Alquiler dentro de los 10 días posteriores a la notificación del aviso, junto con una copia del aviso de desalojo y una prueba de la notificación al inquilino. Dentro de los 30 días posteriores a la recepción de la reclamación del inquilino por el pago adicional debido a la edad, discapacidad o por tener hijos en el hogar, el propietario debe informar a la Junta de Alquiler por escrito sobre la reclamación del inquilino y si el propietario disputa o no la reclamación. Sin embargo, la Junta de Alquiler no tiene autoridad para aceptar o decidir peticiones relacionadas con la reclamación de un inquilino por gastos de reubicación adicionales basados en la edad, discapacidad o por tener hijos en el hogar. Dichas disputas deben resolverse en otro foro.

La mitad del pago de reubicación requerido debe pagarse en el momento en que se notifica el desalojo, y la segunda mitad debe pagarse cuando se desocupe la unidad. Cualquier pago adicional requerido debido a la edad o discapacidad de un inquilino, o debido a un hogar con un niño menor, debe pagarse dentro de los quince días calendario posteriores a la recepción por parte del propietario de la notificación por escrito del inquilino sobre el derecho al pago de reubicación adicional junto con la evidencia de respaldo, y la segunda mitad debe pagarse cuando se desocupe la unidad.

Estatus de protección durante el año escolar para hogares con niños menores y empleados escolares

El propietario no puede desalojar temporalmente a un inquilino de la unidad para realizar mejoras de capital o trabajos de rehabilitación durante el año escolar si un niño menor de 18 años o una persona que trabaja en una escuela en San Francisco (un "educador") reside en la unidad de alquiler, es inquilino en la unidad o tiene una relación de custodia o familiar con un inquilino en la unidad, y el inquilino ha residido en la unidad durante 12 meses o más.

Todo inquilino que alegue tener un estatus de protección debe notificar al propietario dicho estatus dentro de los 30 días de haber recibido un aviso de desalojo o una solicitud por escrito del propietario para que declare el estatus de protección del inquilino. El inquilino también debe incluir pruebas que respalden su afirmación de tener un estatus de protección. Si el inquilino no presenta una declaración dentro del período de 30 días, se considerará que ha admitido que no tiene un estatus de protección. El propietario puede impugnar la afirmación de un inquilino de tener un estatus de protección mediante la presentación de una petición ante la Junta de Alquileres o mediante un procedimiento de desalojo en el tribunal.

A los efectos de determinar si un inquilino tiene un estatus protegido, se aplican las siguientes definiciones:

“Relación de custodia” significa, con respecto a un niño y un inquilino, que el inquilino es el tutor legal del niño, o tiene una declaración jurada de autorización de cuidador reconocida por el tribunal para el niño, o ha brindado cuidado de custodia a tiempo completo del niño de conformidad con un acuerdo con el tutor legal del niño o el cuidador reconocido por el tribunal y ha estado brindando ese cuidado durante al menos un año o la mitad de la vida del niño, lo que sea menor.

“Educador” significa cualquier persona que trabaja en una escuela en San Francisco como empleado o contratista independiente de la escuela o del órgano de gobierno que tiene jurisdicción sobre la escuela, incluidos, entre otros, todos los maestros, asistentes de aula, administradores, personal administrativo, consejeros, trabajadores sociales, psicólogos, enfermeras escolares, patólogos del habla, conserjes, guardias de seguridad, trabajadores de cafetería, especialistas en relaciones comunitarias, enlaces de asistencia y bienestar infantil y consultores de apoyo al aprendizaje.

“Relación familiar” significa que la persona es el padre, abuelo, hermano, hermana, tía o tío del niño o educador, o el cónyuge o pareja de hecho de dichas relaciones.

“Escuela” significa cualquier centro de cuidado infantil autorizado por el estado, guardería familiar autorizada por el estado y/o cualquier institución pública, privada o parroquial que brinde instrucción educativa para estudiantes en cualquiera o todos los grados desde el jardín de infantes hasta el duodécimo grado.

“Año escolar” significa el primer día de instrucción del semestre de otoño hasta el último día de instrucción del semestre de primavera, según se publica en el sitio web del Distrito Escolar Unificado de San Francisco para cada año.

Reocupación por parte del inquilino

Todo inquilino que desocupe la unidad para realizar mejoras de capital o trabajos de rehabilitación tendrá derecho a volver a ocuparla pagando el alquiler anterior, más los aumentos anuales permitidos. El propietario también puede presentar una petición para aumentar el alquiler por los costos de mejoras de capital que no sean reembolsados por el seguro.

Inmediatamente después de terminar las mejoras o el trabajo de rehabilitación, el propietario debe informar por escrito al inquilino desplazado que la unidad está lista para ser ocupada nuevamente. El inquilino tiene 30 días a partir de la recepción de la oferta de reocupación del propietario para notificar al propietario la aceptación o rechazo de la oferta y, si la acepta, debe ocupar la unidad dentro de los 45 días posteriores a la recepción de la oferta del propietario. El propietario debe presentar una copia de la oferta ante la Junta de Alquiler dentro de los 15 días posteriores a la oferta. Si el propietario no permite que un inquilino desplazado vuelva a ocupar las instalaciones dentro de los tres meses o dentro del período de tiempo autorizado por un Juez de Derecho Administrativo después de una audiencia sobre la Petición de Prórroga de Plazo del propietario, el inquilino puede presentar una Petición de Inquilino para arbitraje basado en la disminución de los servicios de vivienda ante la Junta de Alquiler. Tras una demostración adecuada, el inquilino puede tener derecho a una reducción del alquiler equivalente a la diferencia de alquiler entre la unidad de la que fue desplazado y la unidad de reemplazo.

Además, si el propietario no permite al inquilino volver a ocupar la unidad en el momento oportuno y, una vez finalizado el trabajo, el ocupante posterior es una persona distinta del inquilino desplazado, existe una presunción refutable de que el inquilino desplazado no volvió a ocupar la unidad debido a la demora y que el arrendamiento anterior fue rescindido por el propietario a los efectos de la Sección 37.3(f)(1) de la Ordenanza. Esa sección establece que si el propietario rescinde el arrendamiento, durante los cinco años posteriores a la expiración del aviso de desalojo por mejoras de capital o trabajos de rehabilitación, el alquiler base inicial para el arrendamiento posterior no puede exceder el alquiler legal vigente en el momento en que se rescindió el arrendamiento anterior, más cualquier aumento anual del alquiler disponible según la Ordenanza sobre el Alquiler.

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