Trục xuất tạm thời để cải thiện vốn

Thông tin chung

Chủ nhà có thể tạm thời trục xuất người thuê nhà theo Điều 37.9(a)(11) của Sắc lệnh nếu chủ nhà tìm cách thiện chí và không có động cơ thầm kín để tạm thời loại bỏ đơn vị khỏi mục đích sử dụng nhà ở để thực hiện các cải tiến vốn hoặc công việc phục hồi. Việc trục xuất như vậy chỉ được phép nếu cơ sở sẽ nguy hiểm, không lành mạnh và/hoặc không thể ở được trong khi công việc đang được tiến hành. Nếu có tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê nhà về việc liệu công trình được đề xuất có tạo ra môi trường nguy hiểm hoặc không lành mạnh hay không, người thuê nhà có thể phản đối việc trục xuất tại tòa án.

Di dời vượt quá ba tháng

Nếu chủ nhà biết hoặc nên biết rằng công việc sẽ đòi hỏi phải di dời người thuê nhà trong hơn ba tháng, chủ nhà phải nộp Đơn xin gia hạn thời gian tại Hội đồng thuê nhà trước khi gửi thông báo trục xuất cho người thuê nhà. Nếu sau khi thông báo trục xuất đã được gửi hoặc sau khi công việc đã bắt đầu, rõ ràng là công việc sẽ mất nhiều thời gian hơn ba tháng (hoặc lâu hơn thời gian được Hội đồng thuê nhà chấp thuận trong Đơn xin gia hạn thời gian trước đó), chủ nhà phải nộp ngay Đơn xin gia hạn thời gian cùng với tuyên bố giải thích lý do tại sao công việc sẽ mất nhiều thời gian hơn. Một phiên điều trần sẽ được lên lịch tại Hội đồng thuê nhà để xác định tính hợp lý của ước tính thời gian của chủ nhà.

Đơn xin gia hạn thời gian phải kèm theo bản sao của tất cả các giấy phép xây dựng đã được phê duyệt cần thiết; bản phân tích chi tiết bằng văn bản về công việc sẽ thực hiện, địa điểm và chi phí của công việc, và tuyên bố liệu tất cả các công việc có cần thiết để đáp ứng các yêu cầu của tiểu bang hoặc địa phương liên quan đến sự an toàn hoặc khả năng sinh sống của tòa nhà hay không, thay vì mang tính chất tự chọn; ước tính thời gian cần thiết để hoàn thành công việc; ngày và tháng dự kiến mà mỗi người thuê nhà có thể tái chiếm; và mô tả về bất kỳ biện pháp giảm nhẹ nào do chủ nhà đưa ra để giải quyết khó khăn mà người thuê nhà phải chịu, ngoài các chi phí di dời bắt buộc.

Để nhận bản sao của mẫu Đơn xin gia hạn thời gian của chủ nhà, bạn có thể truy cập Trung tâm mẫu đơn trên trang web của chúng tôi để lấy Mẫu đơn 535. Mẫu đơn này cũng có sẵn tại văn phòng của chúng tôi.

Yêu cầu thông báo

Ngoài các yêu cầu chung về thông báo trục xuất , còn có các yêu cầu cụ thể về thông báo trục xuất tạm thời để cải thiện cơ sở hạ tầng hoặc công trình phục hồi, bao gồm:

• Chủ nhà phải xin mọi giấy phép cần thiết cho công việc trước khi gửi thông báo trục xuất cho người thuê nhà. 
• Thông báo phải bao gồm bản sao của tất cả các giấy phép cần thiết, mô tả công việc cần thực hiện và ngày dự kiến hợp lý (tháng và năm) mà người thuê có thể tiếp tục sử dụng căn hộ.
• Thông báo phải thông báo cho người thuê nhà bằng văn bản rằng đơn xin cấp phép và bất kỳ kế hoạch cải tạo hoặc cải thiện cơ sở hạ tầng nào, nếu được Sở Thanh tra Xây dựng yêu cầu, đều có trong hồ sơ của Cục Cấp phép Trung ương thuộc Sở Thanh tra Xây dựng và có thể sắp xếp để xem xét các đơn xin cấp phép hoặc kế hoạch đó.
• Thông báo trục xuất phải nêu rõ giá thuê hợp pháp hiện tại của căn hộ.
• Thông báo phải thông báo cho người thuê nhà về quyền được nhận thanh toán tái định cư, bao gồm một tuyên bố mô tả các chi phí tái định cư bổ sung dành cho những người thuê nhà đủ điều kiện là người cao tuổi hoặc khuyết tật và cho các hộ gia đình có trẻ em. Một bản sao của Sắc lệnh Thuê nhà Mục 37.9C cũng phải được đính kèm vào thông báo.
• Thông báo phải bao gồm cảnh báo rằng người thuê nhà phải thông báo cho chủ nhà bằng văn bản trong vòng 30 ngày nếu người thuê nhà yêu cầu được bảo vệ và việc không làm như vậy sẽ được coi là thừa nhận rằng người thuê nhà không được bảo vệ.
• Một bản sao của Biểu mẫu Rent Board 1007 và 1009 phải được đính kèm vào thông báo trục xuất. Biểu mẫu 1007 và 1009 có sẵn tại Trung tâm Biểu mẫu trên trang web của Rent Board.
• Thông báo phải được nộp cho Ban Thuê nhà, kèm theo bằng chứng về việc gửi thông báo cho người thuê nhà, trong vòng mười ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người thuê nhà.

Thanh toán di dời

Chủ nhà phải trả chi phí di dời cho những người thuê nhà đang tạm thời bị đuổi khỏi nhà để cải thiện cơ sở hạ tầng hoặc công trình phục hồi. Kiểm tra tại đây để biết số tiền thanh toán di dời hiện tại khi người thuê nhà phải di dời trong hai mươi ngày trở lên. Theo Mục 37.9C của Sắc lệnh, trong trường hợp công trình dự kiến sẽ di dời người thuê nhà trong hai mươi ngày trở lên , mỗi người cư trú được ủy quyền, bất kể tuổi tác, đã sống trong đơn vị trong ít nhất một năm đều có quyền được thanh toán di dời với số tiền thanh toán tối đa được phép cho mỗi đơn vị. Ngoài ra, mỗi người thuê nhà lớn tuổi từ 60 tuổi trở lên, và mỗi người thuê nhà khuyết tật, và mỗi hộ gia đình có một hoặc nhiều trẻ vị thành niên, đều có quyền được thanh toán thêm. Mỗi năm bắt đầu từ ngày 1 tháng 3 năm 2007, số tiền thanh toán di dời này, bao gồm cả chi phí di dời tối đa cho mỗi đơn vị, sẽ được điều chỉnh theo lạm phát.

Tuy nhiên, nếu chủ nhà đang thực hiện công việc cải thiện cơ bản hoặc phục hồi sẽ tạm thời di dời người thuê nhà trong thời gian dưới 20 ngày , thì số tiền chi phí di dời sẽ được điều chỉnh bởi Mục 1947.9 của Bộ luật Dân sự California chứ không phải Mục 37.9C của Pháp lệnh. Kiểm tra tại đây để biết số tiền thanh toán di dời hiện tại khi người thuê nhà phải di dời trong thời gian dưới 20 ngày .

Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho tất cả những người cư trú trong đơn vị về quyền di dời vào hoặc trước ngày thông báo trục xuất được gửi đi và cũng phải cung cấp một bản sao của Mục 37.9C của Sắc lệnh. Thông báo đó phải bao gồm một tuyên bố mô tả các chi phí di dời bổ sung dành cho những người thuê đủ điều kiện là người cao tuổi hoặc khuyết tật và cho các hộ gia đình có trẻ em. Chủ nhà phải nộp một bản sao thông báo này cho Hội đồng Thuê nhà trong vòng 10 ngày sau khi gửi thông báo, cùng với một bản sao thông báo trục xuất và bằng chứng gửi cho người thuê nhà. Trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được yêu cầu của người thuê nhà về khoản thanh toán bổ sung do tuổi tác, khuyết tật hoặc có con trong hộ gia đình, chủ nhà phải thông báo cho Hội đồng Thuê nhà bằng văn bản về yêu cầu của người thuê nhà và liệu chủ nhà có tranh chấp yêu cầu đó hay không. Tuy nhiên, Hội đồng Thuê nhà không có thẩm quyền chấp nhận hoặc quyết định các đơn thỉnh cầu liên quan đến yêu cầu của người thuê nhà về các chi phí di dời bổ sung dựa trên tuổi tác, khuyết tật hoặc có con trong hộ gia đình. Những tranh chấp đó phải được giải quyết tại một diễn đàn khác.

Một nửa số tiền thanh toán di dời bắt buộc phải được thanh toán tại thời điểm thông báo dọn đi được gửi đi, và một nửa còn lại phải được thanh toán khi căn hộ được dọn đi. Bất kỳ khoản thanh toán bổ sung nào được yêu cầu do tuổi tác hoặc khuyết tật của người thuê nhà, hoặc do hộ gia đình có trẻ vị thành niên, phải được thanh toán trong vòng mười lăm ngày dương lịch kể từ khi chủ nhà nhận được thông báo bằng văn bản từ người thuê nhà về quyền được thanh toán di dời bổ sung cùng với bằng chứng hỗ trợ, và một nửa còn lại phải được thanh toán khi căn hộ được dọn đi.

Tình trạng được bảo vệ trong năm học dành cho hộ gia đình có con nhỏ và nhân viên trường học

Chủ nhà không được tạm thời trục xuất người thuê nhà khỏi căn hộ để thực hiện công việc cải thiện cơ sở hạ tầng hoặc phục hồi trong năm học nếu trẻ em dưới 18 tuổi hoặc người làm việc tại trường học ở San Francisco (một "nhà giáo dục") cư trú tại căn hộ cho thuê, là người thuê căn hộ hoặc có mối quan hệ giám hộ hoặc gia đình với người thuê căn hộ và người thuê đã cư trú tại căn hộ trong 12 tháng trở lên.

Bất kỳ người thuê nhà nào tuyên bố có tình trạng được bảo vệ phải thông báo cho chủ sở hữu về tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được thông báo trục xuất hoặc yêu cầu bằng văn bản từ chủ sở hữu để tuyên bố tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà. Người thuê nhà cũng phải bao gồm bằng chứng hỗ trợ cho yêu cầu về tình trạng được bảo vệ. Việc người thuê nhà không nộp tuyên bố trong thời hạn 30 ngày sẽ được coi là sự thừa nhận rằng người thuê nhà không có tình trạng được bảo vệ. Chủ nhà có thể phản đối yêu cầu về tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà bằng cách nộp đơn lên Ban Thuê nhà hoặc thông qua thủ tục trục xuất tại tòa án.

Để xác định xem người thuê nhà có được bảo vệ hay không, các định nghĩa sau đây được áp dụng:

“Mối quan hệ nuôi dưỡng” có nghĩa là, đối với trẻ em và người thuê nhà, người thuê nhà là người giám hộ hợp pháp của trẻ em, hoặc có bản tuyên thệ ủy quyền chăm sóc được tòa án công nhận cho trẻ em, hoặc đã chăm sóc trẻ em toàn thời gian theo thỏa thuận với người giám hộ hợp pháp của trẻ em hoặc người chăm sóc được tòa án công nhận và đã chăm sóc trẻ em trong ít nhất một năm hoặc một nửa cuộc đời của trẻ, tùy theo thời gian nào ngắn hơn.

“Nhà giáo dục” có nghĩa là bất kỳ người nào làm việc tại một trường học ở San Francisco với tư cách là nhân viên hoặc nhà thầu độc lập của trường hoặc của cơ quan quản lý có thẩm quyền đối với trường, bao gồm nhưng không giới hạn ở tất cả giáo viên, trợ lý lớp học, quản trị viên, nhân viên hành chính, cố vấn, nhân viên xã hội, nhà tâm lý học, y tá trường học, nhà trị liệu ngôn ngữ, người bảo vệ, nhân viên bảo vệ, nhân viên căng tin, chuyên gia quan hệ cộng đồng, nhân viên liên lạc phúc lợi trẻ em và điểm danh, và cố vấn hỗ trợ học tập.

“Mối quan hệ gia đình” có nghĩa là người đó là cha mẹ, ông bà, anh chị em, dì, chú, bác của trẻ hoặc nhà giáo dục, hoặc là vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống của những mối quan hệ như vậy.

“Trường học” có nghĩa là bất kỳ trung tâm chăm sóc trẻ em được cấp phép của tiểu bang, nhà trẻ gia đình được cấp phép của tiểu bang và/hoặc bất kỳ tổ chức công lập, tư thục hoặc giáo xứ nào cung cấp chương trình giảng dạy cho học sinh ở bất kỳ hoặc tất cả các lớp từ mẫu giáo đến lớp mười hai.

“Năm học” có nghĩa là ngày đầu tiên của học kỳ mùa thu cho đến ngày cuối cùng của học kỳ mùa xuân, được đăng trên trang web của Học khu Thống nhất San Francisco cho mỗi năm.

Việc tái chiếm của Người Thuê Nhà

Bất kỳ người thuê nhà nào rời khỏi đơn vị để cải thiện vốn hoặc cải tạo sẽ có quyền tái chiếm đơn vị với mức tiền thuê trước đó, cộng với bất kỳ khoản tăng hàng năm nào được phép. Chủ nhà cũng có thể nộp đơn xin tăng tiền thuê cho bất kỳ chi phí cải thiện vốn nào không được bảo hiểm hoàn trả.

Ngay sau khi hoàn thành công việc cải tạo hoặc phục hồi, chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà bị di dời rằng căn hộ đã sẵn sàng để ở lại. Người thuê nhà có 30 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị tái định cư của chủ nhà để thông báo cho chủ nhà về việc chấp nhận hoặc từ chối đề nghị và nếu được chấp nhận, phải đến ở căn hộ trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị của chủ nhà. Chủ nhà phải nộp một bản sao đề nghị cho Hội đồng Thuê nhà trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị. Nếu chủ nhà không cho phép người thuê nhà bị di dời tái định cư trong khuôn viên trong vòng ba tháng hoặc trong thời hạn do Thẩm phán Luật Hành chính cho phép sau phiên điều trần về Đơn xin gia hạn thời gian của chủ nhà, người thuê nhà có thể nộp Đơn xin của Người thuê nhà để trọng tài dựa trên việc giảm dịch vụ nhà ở tại Hội đồng Thuê nhà. Sau khi trình bày hợp lệ, người thuê nhà có thể được giảm tiền thuê tương đương với chênh lệch tiền thuê giữa căn hộ mà người thuê nhà bị di dời và căn hộ thay thế.

Ngoài ra, nếu chủ nhà không kịp thời cho phép người thuê nhà tái chiếm căn hộ và sau khi hoàn thành công việc, người thuê tiếp theo là người khác ngoài người thuê bị di dời, thì có một giả định có thể bác bỏ được rằng người thuê nhà bị di dời đã không tái chiếm căn hộ do sự chậm trễ và rằng hợp đồng thuê trước đó đã bị chủ nhà chấm dứt vì mục đích của Mục 37.3(f)(1) của Sắc lệnh. Mục đó quy định rằng nếu hợp đồng thuê bị chủ nhà chấm dứt, trong năm năm sau khi hết hạn thông báo trục xuất để cải thiện vốn hoặc công việc phục hồi, tiền thuê cơ sở ban đầu cho hợp đồng thuê tiếp theo không được vượt quá tiền thuê hợp pháp có hiệu lực tại thời điểm hợp đồng thuê trước đó bị chấm dứt, cộng với bất kỳ khoản tăng tiền thuê hàng năm nào theo Sắc lệnh về Tiền thuê.

Thẻ: Chủ đề 206