Pansamantalang Pagpapaalis para sa mga Pagpapabuti ng Kapital

Pangkalahatang Impormasyon

Maaaring pansamantalang paalisin ng kasero ang isang nangungupahan alinsunod sa Ordinansa Seksyon 37.9(a)(11) kung hinahangad ng may-ari ng may-ari nang may mabuting loob at walang lihim na motibo na pansamantalang alisin ang unit mula sa paggamit ng pabahay upang maisagawa ang mga pagpapahusay sa kapital o gawaing rehabilitasyon. Ang ganitong pagpapaalis ay pinapayagan lamang kung ang lugar ay magiging mapanganib, hindi malusog at/o hindi matitirahan habang isinasagawa ang trabaho. Kung may pagtatalo sa pagitan ng may-ari at ng nangungupahan kung ang iminungkahing trabaho ay lilikha ng isang mapanganib o hindi malusog na kapaligiran, ang nangungupahan ay maaaring labanan ang pagpapaalis sa korte.

Mga Pag-alis na Lampas sa Tatlong Buwan

Kung alam ng may-ari o dapat malaman na ang trabaho ay mangangailangan ng pag-alis ng nangungupahan sa loob ng higit sa tatlong buwan, ang may-ari ng lupa ay dapat maghain ng Petisyon para sa Pagpapalawig ng Oras sa Rent Board bago ibigay ang paunawa sa pagpapaalis sa nangungupahan. Kung, pagkatapos na maibigay ang abiso sa pagpapaalis o pagkatapos na magsimula ang trabaho, magiging maliwanag na ang trabaho ay tatagal ng mas mahaba kaysa sa tatlong buwan (o mas mahaba kaysa sa oras na inaprubahan ng Rent Board sa isang naunang Petition for Extension of Time), ang landlord ay dapat agad na maghain ng Petition for Extension of Time kasama ang isang pahayag na nagpapaliwanag kung bakit ang trabaho ay tatagal. Ang isang pagdinig ay iiskedyul sa Rent Board upang matukoy ang pagiging makatwiran ng pagtatantya ng oras ng may-ari.

Ang Petisyon para sa Pagpapalawig ng Oras ay dapat na sinamahan ng mga kopya ng lahat ng kinakailangang inaprubahang permit sa pagtatayo; isang nakasulat na breakdown ng trabahong isasagawa, ang lokasyon at halaga ng trabaho, at isang pahayag kung ang lahat ng trabaho ay kinakailangan upang matugunan ang estado o lokal na mga kinakailangan tungkol sa kaligtasan o tirahan ng gusali, sa halip na elektibo sa kalikasan; pagtatantya ng oras na kailangan upang makumpleto ang gawain; ang tinatayang araw at buwan kung kailan maaaring muling tumira ang bawat nangungupahan; at isang paglalarawan ng anumang pagpapagaan na inaalok ng may-ari upang tugunan ang paghihirap na ipinataw sa nangungupahan, maliban sa mga kinakailangang gastos sa relokasyon.

Upang makatanggap ng kopya ng form ng Landlord Petition for Extension of Time, maaari mong bisitahin ang Form Center sa aming website para sa Form 535. Available din ang form sa aming opisina.

Mga Kinakailangan sa Paunawa

Bilang karagdagan sa mga kinakailangan sa pangkalahatang abiso sa pagpapaalis , may mga partikular na kinakailangan para sa mga pansamantalang abiso sa pagpapaalis para sa mga pagpapabuti ng kapital o gawaing rehabilitasyon, kabilang ang:

• Dapat kumuha ang may-ari ng anumang kinakailangang permit para sa trabaho bago ibigay ang paunawa sa pagpapaalis sa nangungupahan. 
• Ang paunawa ay dapat magsama ng mga kopya ng lahat ng kinakailangang permit, isang paglalarawan ng gawaing gagawin at isang makatwirang tinatayang petsa (buwan at taon) kung kailan maaaring muling sakupin ng nangungupahan ang unit.
• Ang paunawa ay dapat na ipaalam sa nangungupahan sa pamamagitan ng pagsulat na ang aplikasyon ng permiso at anumang rehabilitasyon o mga plano sa pagpapahusay ng kapital, kung kinakailangan ng Building Inspection Department, ay nasa file sa Central Permit Bureau ng Building Inspection Dept., at maaaring gumawa ng mga pagsasaayos upang suriin mga naturang aplikasyon o plano.
• Ang abiso ng pagpapaalis ay dapat magsaad ng kasalukuyang legal na upa para sa unit.
• Dapat ipaalam ng paunawa sa nangungupahan ang kanilang karapatang tumanggap ng mga pagbabayad sa relokasyon, kabilang ang isang pahayag na naglalarawan sa mga karagdagang gastos sa relokasyon na magagamit para sa mga karapat-dapat na nangungupahan na nakatatanda o may kapansanan at para sa mga sambahayan na may mga anak. Ang isang kopya ng Rent Ordinance Section 37.9C ay dapat ding kalakip sa notice.
• Ang paunawa ay dapat may kasamang babala na ang nangungupahan ay dapat magbigay ng sulat sa kasero sa loob ng 30 araw kung ang nangungupahan ay naghahabol ng isang protektadong katayuan, at na ang hindi paggawa nito ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay hindi protektado.
• Ang isang kopya ng Rent Board Forms 1007 at 1009 ay dapat na kalakip sa paunawa ng pagpapaalis. Ang mga Form 1007 at 1009 ay makukuha sa Forms Center sa website ng Rent Board.
• Ang paunawa ay dapat na ihain sa Lupon ng Pagpapaupa, na sinamahan ng isang patunay ng serbisyo sa nangungupahan, sa loob ng sampung araw ng serbisyo ng paunawa sa nangungupahan.

Mga Pagbabayad sa Relokasyon

Ang mga panginoong maylupa ay kinakailangang magbayad ng mga gastusin sa relokasyon sa mga nangungupahan na pansamantalang pinaalis para sa pagpapahusay ng kapital o gawaing rehabilitasyon. Tingnan dito para sa kasalukuyang mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon kapag ang isang nangungupahan ay nawalan ng tirahan sa loob ng dalawampung araw o higit pa. Alinsunod sa Ordinansa Seksyon 37.9C, kung saan ang trabaho ay inaasahang aalisin ang nangungupahan sa loob ng dalawampung araw o higit pa , ang bawat awtorisadong naninirahan, anuman ang edad, na nanirahan sa unit nang hindi bababa sa isang taon ay may karapatan sa isang pagbabayad sa relokasyon na may pinakamataas na pinahihintulutang halaga ng pagbabayad bawat yunit. Bilang karagdagan, ang bawat matatandang nangungupahan na 60 taong gulang o mas matanda, at bawat may kapansanan na nangungupahan, at bawat sambahayan na may isa o higit pang mga menor de edad na bata, ay may karapatan sa karagdagang bayad. Bawat taon simula Marso 1, 2007, ang halaga ng mga pagbabayad sa relokasyon na ito, kasama ang pinakamataas na gastos sa relokasyon bawat yunit, ay iniaakma para sa inflation.

Gayunpaman, kung ang may-ari ay nagsasagawa ng pagpapahusay ng kapital o gawaing rehabilitasyon na pansamantalang magpapaalis sa nangungupahan nang wala pang 20 araw , ang halaga ng mga gastos sa relokasyon ay pinamamahalaan ng California Civil Code Section 1947.9 at hindi Ordinance Section 37.9C. Tingnan dito para sa kasalukuyang mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon kapag ang isang nangungupahan ay nawalan ng tirahan nang wala pang 20 araw .

Ang may-ari ay kinakailangang magbigay sa lahat ng nakatira sa unit ng nakasulat na paunawa ng mga karapatan sa relokasyon sa o bago ang petsa ng serbisyo ng paunawa sa pagpapaalis at dapat ding magbigay ng kopya ng Ordinansa Seksyon 37.9C. Ang nasabing abiso ay dapat magsama ng isang pahayag na naglalarawan sa mga karagdagang gastos sa relokasyon na magagamit para sa mga karapat-dapat na nangungupahan na nakatatanda o may kapansanan at para sa mga sambahayan na may mga anak. Ang landlord ay dapat maghain ng kopya ng notification na ito sa Rent Board sa loob ng 10 araw pagkatapos ibigay ang notice, kasama ang kopya ng eviction notice at patunay ng serbisyo sa nangungupahan. Sa loob ng 30 araw pagkatapos matanggap ang claim ng nangungupahan para sa karagdagang bayad dahil sa edad, kapansanan, o pagkakaroon ng mga anak sa sambahayan, dapat ipagbigay-alam ng landlord sa Rent Board nang nakasulat ang claim ng nangungupahan at kung dispute o hindi ng landlord ang claim. Gayunpaman, ang Rent Board ay walang awtoridad na tumanggap o magpasya ng mga petisyon tungkol sa paghahabol ng isang nangungupahan para sa mga karagdagang gastos sa relokasyon batay sa edad, kapansanan o pagkakaroon ng mga anak sa sambahayan. Ang ganitong mga hindi pagkakaunawaan ay dapat malutas sa ibang forum.

Ang kalahati ng kinakailangang pagbabayad sa relokasyon ay dapat bayaran sa oras na maihatid ang abiso sa pagbakante, at ang ikalawang kalahati ay dapat bayaran kapag nabakante ang yunit. Anumang karagdagang mga pagbabayad na kinakailangan dahil sa edad o kapansanan ng isang nangungupahan, o dahil sa isang sambahayan na may menor de edad na anak, ay dapat bayaran sa loob ng labinlimang araw ng kalendaryo pagkatapos matanggap ng may-ari ng lupa ang nakasulat na paunawa mula sa nangungupahan ng karapatan sa karagdagang pagbabayad sa relokasyon kasama ang sumusuportang ebidensya, at ang ikalawang kalahati ay dapat bayaran kapag nabakante ang unit.

Protektadong Katayuan sa Taon ng Paaralan para sa Mga Kabahayan na may Menor de edad na mga Bata at Empleyado sa Paaralan

Maaaring hindi pansamantalang paalisin ng may-ari ang isang nangungupahan mula sa unit para sa pagsasagawa ng pagpapahusay ng kapital o gawaing rehabilitasyon sa panahon ng pasukan kung ang isang batang wala pang 18 taong gulang o isang taong nagtatrabaho sa isang paaralan sa San Francisco (isang “educator”) ay naninirahan sa inuupahang unit, ay isang nangungupahan sa unit o may custodial o relasyon sa pamilya sa isang nangungupahan sa unit, at ang nangungupahan ay nanirahan sa unit ng 12 buwan o higit pa.

Ang sinumang nangungupahan na nagsasabing may protektadong katayuan ay dapat na ipaalam sa may-ari ang protektadong katayuan ng nangungupahan sa loob ng 30 araw pagkatapos matanggap ang alinman sa abiso sa pagpapaalis o nakasulat na kahilingan mula sa may-ari na ideklara ang protektadong katayuan ng nangungupahan. Dapat ding isama ng nangungupahan ang ebidensyang sumusuporta sa pag-aangkin ng protektadong katayuan. Ang kabiguan ng nangungupahan na magsumite ng isang pahayag sa loob ng 30-araw na panahon ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay walang protektadong katayuan. Maaaring labanan ng may-ari ang pag-angkin ng nangungupahan ng protektadong katayuan sa pamamagitan ng paghahain ng petisyon sa Rent Board o sa pamamagitan ng mga paglilitis sa pagpapaalis sa korte.

Para sa layunin ng pagtukoy kung ang isang nangungupahan ay may protektadong katayuan, naaangkop ang mga sumusunod na kahulugan:

Ang ibig sabihin ng “custodial relationship” ay, patungkol sa isang bata at isang nangungupahan, na ang nangungupahan ay isang legal na tagapag-alaga ng bata, o may kinikilalang korte ng awtorisasyon ng tagapag-alaga para sa bata, o nagbigay ng full-time na pangangalaga sa bata alinsunod sa isang kasunduan sa legal na tagapag-alaga ng bata o kinikilala ng hukuman na tagapag-alaga sa loob ng isang taon o kalahating buhay ng tagapag-alaga at naging tagapag-alaga ng kahit kalahating panahon. alinman ang mas mababa.

Ang ibig sabihin ng “Educator” ay sinumang tao na nagtatrabaho sa isang paaralan sa San Francisco bilang isang empleyado o independiyenteng kontratista ng paaralan o ng namamahalang lupon na may hurisdiksyon sa paaralan, kabilang ang, nang walang limitasyon, lahat ng mga guro, mga katulong sa silid-aralan, mga administrador, mga kawani ng administratibo, mga tagapayo, mga social worker, mga psychologist, mga nars ng paaralan, mga pathologist sa pagsasalita, mga tagapag-alaga, mga security guard, mga dalubhasa sa pakikipag-ugnay sa cafeteria, mga manggagawa sa pakikipag-ugnay sa cafeteria, at mga katulong sa komunidad. at mga consultant ng suporta sa pag-aaral.

Ang "relasyon ng pamilya" ay nangangahulugan na ang tao ay magulang, lolo't lola, kapatid na lalaki, kapatid na babae, tiyahin, o tiyuhin ng bata o tagapagturo, o ang asawa o kasosyo sa tahanan ng naturang mga relasyon.

Ang ibig sabihin ng "Paaralan" ay anumang sentro ng pangangalaga ng bata na lisensyado ng estado, pangangalaga sa araw ng pamilya na lisensyado ng estado, at/o anumang pampubliko, pribado, o parokyal na institusyon na nagbibigay ng pagtuturong pang-edukasyon para sa mga mag-aaral sa alinman o lahat ng mga baitang mula kindergarten hanggang ikalabindalawang baitang.

Ang ibig sabihin ng “taon ng paaralan” ay ang unang araw ng pagtuturo para sa Fall Semester hanggang sa huling araw ng pagtuturo para sa Spring Semester, gaya ng naka-post sa website ng San Francisco Unified School District para sa bawat taon.

Reoccupancy Ng Nangungupahan

Ang sinumang nangungupahan na umalis sa unit para sa pagpapahusay ng kapital o trabaho sa rehabilitasyon ay may karapatang muling tumira sa unit sa naunang upa, kasama ang anumang pinahihintulutang taunang pagtaas. Ang may-ari ay maaari ding maghain ng petisyon upang taasan ang upa para sa anumang mga gastos sa pagpapahusay ng kapital na hindi binabayaran ng insurance.

Kaagad pagkatapos makumpleto ang mga pagpapabuti o gawaing rehabilitasyon, dapat ipaalam ng may-ari ng lupa ang lumikas na nangungupahan nang nakasulat na ang yunit ay handa na para sa muling pagtira. Ang nangungupahan ay may 30 araw mula sa pagtanggap ng alok ng may-ari ng muling pagtira upang ipaalam sa may-ari ng lupa ang pagtanggap o pagtanggi sa alok at, kung tinanggap, dapat na tumira sa unit sa loob ng 45 araw pagkatapos matanggap ang alok ng may-ari. Ang may-ari ay dapat maghain ng kopya ng alok sa Rent Board sa loob ng 15 araw pagkatapos ng alok. Kung hindi payagan ng landlord ang isang lumikas na nangungupahan na muling sakupin ang lugar sa loob ng tatlong buwan o sa loob ng panahon na pinahintulutan ng Administrative Law Judge pagkatapos ng pagdinig sa Petisyon ng Landlord para sa Extension of Time, maaaring maghain ang nangungupahan ng Petisyon ng Nangungupahan para sa arbitrasyon batay sa nabawasang mga serbisyo sa pabahay sa Rent Board. Sa tamang pagpapakita, ang nangungupahan ay maaaring may karapatan sa isang pagbawas sa upa na katumbas ng pagkakaiba sa upa sa pagitan ng yunit kung saan ang nangungupahan ay inilipat at ang kapalit na yunit.

Bilang karagdagan, kung hindi napapanahong pinahintulutan ng landlord ang nangungupahan na muling sakupin ang unit, at sa pagtatapos ng trabaho ang kasunod na naninirahan ay ibang tao maliban sa inilipat na nangungupahan, mayroong isang mapapabulaanan na palagay na ang inilipat na nangungupahan ay hindi muling sumakop sa unit dahil sa pagkaantala at ang naunang pangungupahan ay winakasan ng Ordinansa33 para sa layunin ng kasero. Isinasaad ng seksyong iyon na kung ang pangungupahan ay winakasan ng may-ari, sa loob ng limang taon pagkatapos ng pag-expire ng abiso sa pagpapaalis para sa pagpapahusay ng kapital o trabaho sa rehabilitasyon, ang paunang baseng upa para sa kasunod na pangungupahan ay hindi maaaring lumampas sa legal na upa na may bisa sa oras na ang nakaraang pangungupahan ay winakasan, kasama ang anumang taunang pagtaas ng upa na makukuha sa ilalim ng Rent Ordinance.

Mga Tag: Paksa 206