租金委員會規則和條例：第四部分 - 租金上漲無需租金委員會批准

第 4.10 條通知

（1984年2月21日修訂，1984年3月1日生效；8月29日修訂， 1989； 1991 年 6 月 18 日； (d) 小節於 1995 年 1 月 31 日添加， 1995 年 2 月 14 日； 1995年4月25日廢除，1995年2月1日生效； 1999 年 9 月 21 日修訂）

            (a) 不尋求超出《租金條例》第 37.3 條規定限制的租金上漲的房東應在發出通知之日或之前以書面形式通知租戶以下資訊：

                        (1) 租金上漲的哪一部分反映了年度上漲和/或銀行存​​款金額（如果有）；

                        (2) 租金上漲的哪一部分反映了已認證的資本改善、修復和/或節能工作的成本；

                        （三）租金上漲的哪一部分反映了瓦斯費和電費的轉嫁，並解釋哪些費用；

                        (4) 租金上漲的哪一部分反映了 RAP 貸款的攤提。

            (b) 任何不符合本節規定的租金上漲將使全部租金上漲無效，除非請求的金額不超過允許的年度和銀行租金上漲，但前提是：如果這種增加是出於善意努力遵守條例和條例，且不超過先前基本租金的百分之二分之一或百分之一的限制，則行政法法官應重新調整基本租金以反映適當增加百分比。

            (c) 1984 年 3 月 1 日或之後發出的任何租金上漲通知必須符合 4.10(a) 的規定才能生效。但是，如果房東發出加租通知 事先的 自1984年3月1日起施行，適用下列規定：

                        (1) 未提交房東請願書而要求加價超過百分之七 (7%) 的通知將完全無效；

                        (2) 如果房東根據本規則第 6、7 或 8 部分提交了超過百分之七 (7%) 金額的申請，則正確的年度增加額將自發出通知之日起生效。和，

                        (3) 在未提交房東請願書的情況下要求增加百分之七 (7%) 或更少的通知，僅對於超出允許的年租金增長的部分無效。

4.11 燃氣和電力通過量的計算

（1986年6月17日修訂；2004年8月24日修訂）

            以下規定適用於 2004 年 11 月 1 日或之前送達公用事業轉嫁租金上漲通知的公用事業轉嫁，但對於此類公用事業轉嫁，轉嫁應在徵收後 12 個月後終止，或截止日期為2004年12 月31 日（以較晚者為準）。

            (a) 在租戶連續一年佔用相關建築物中的一個或多個單位之前，房東不得將增加的水電費轉嫁給租戶。僅在每年租金上漲時才可以向租戶收取每次公用事業直通費用。

            (b) 如果房東支付燃氣、電力和/或蒸汽費用並尋求向租戶收回這些公用事業成本的增加，則房東應使用以下兩種方法之一計算此類增加的金額：其中應該總是產生相同的結果：

                        (1)        方法一：編製首次通知公用事業轉嫁前兩個日曆年的公用事業收據。發出通知前的日曆年應稱為「比較年」； 「比較年」之前的日曆年應稱為「基準年」。未來所有計算的基準年將保持不變，除非根據下文 (c) 小節終止傳遞。同一建築物中的不同租戶可能有不同的基準年，具體取決於他們搬入建築物的時間以及公用事業增加首次傳遞給他們的時間。

                                    (i) 計算比較年的總公用事業成本和基準年的總公用事業成本。

                                    (ii) 從比較年總公用事業成本中減去基準年總公用事業成本。如果沒有增加或減少，則不允許本日曆年的轉嫁，並且必須停止上一年徵收的任何增加。

                                    (iii) 若所得數字大於零，則除以 12 以決定

整棟建築的平均每月公用事業增加或減少。

                                    (iv) 將平均每月效用增加或減少除以建築物內的房間數。就本節而言，計算建築物內的房間數量時，應假定不帶廚房的單間為一室單元，單間為兩室單元，不帶獨立餐廳的一臥室單元為三室單元，依此類推。

                                    (v) 如果已經實施了公用事業轉嫁，則應透過計算轉嫁通知之前的日曆年的公用事業成本來確定下一年的後續轉嫁。該金額應成為更新的比較年度數字。然後應根據規則和條例第 4.11(b)(1)(ii) 至 4.11(b)(1)(iv) 節計算直通率。

                        (2)        方法二：或者，房東可以選擇在隨後的年份中使用上一年的「比較年」作為當前基準年，並從新的比較年總公用事業成本中減去更新後的基準年金額。由此產生的金額將添加到上一年的總公用事業傳遞中。然後應根據規則和條例第 4.11(b)(1)(iii) 至 4.11(b)(1)(v) 節計算直通率。

            (c) 在註意到年度租金上漲之前，目前的通行權將繼續有效。但是，如果房東在隨後的年度租金上漲時沒有重新計算並重新通知轉嫁，則整個轉嫁將停止，直到重新計算並重新通知。在計算並注意到新的傳遞時，將建立新的基準年，該基準年應為新的比較年之前的日曆年。

            (d) 如果自上次實施 PG&E 通行證以來已過去一年多，房東必須針對自上次實施通行證以來發生的任何增加或減少進行調整，以便租戶獲得福利在此期間發生的任何效用下降。

            (e) 本節或本規則和條例中的任何內容均不得解釋為要求任何房東增加公用設施或提高任何租戶的租金。然而，如果公用事業費用在增加後的幾年中有所下降，則必須向租戶提供這種減少的好處，其計算方式與根據條例第 37.2(n) 條通過的任何增加相同。只要轉嫁費已被注意到或正在生效，並且租戶對收取的金額或房東使用的計算程序提出抗議，租戶就可以向委員會申請仲裁聽證會。如果比較年的公用事業成本低於基準年成本，則除了消除前幾年的任何公用事業費用外，不得要求房東減少租金。

            (f) 如果由於房東無法控制的原因，且房東與房東之間沒有達成相關協議，則本節 (b) 款規定的增加（或減少）水電費的方法無法適用。仲裁聽證會，以確定適當的替代方法，除非委員會批准其他方法，否則該方法應在隨後的所有年份中使用。

            (g) 租戶因任何公用設施通行而應繳納的租金金額應與通常應繳納租金的日期相同。

            (h) 為計算根據條例和本規則和條例允許的租金增加金額，作為公用事業增加轉嫁給租戶的金額不得包含在租戶的基本租金中。

            (i) 本節的規定應被視為受該條例管轄的租賃單位的每份書面或口頭租賃協議或租約的一部分，除非房東和房客同意房東不會透過任何書面或口頭的租賃協議或租約。

            (j) 如果公用事業增加費已合法轉嫁給租戶，則租戶單位所在建築物所有權的變更不會影響租戶支付轉嫁金額的責任或租戶獲得福利的權利公用事業成本的下降。

第 4.12 節 銀行業務

(1986年5月6日、1989年8月29日、1991年6月18日、1999年9月21日修訂)

            (a) 不每年或部分加租的房東可以累積上述加租，並在租戶隨後的加租週年日或之後加收該金額；但是，租金每十二 (12) 個月只能增加一次。該銀行金額只能在每年增加時提供。只有 1982 年 4 月 1 日或之後可能實施的成長才可以累積。自年度租金增加或部分增加之日起必須經過整整 12 個月才能適用本銀行條款。銀行增加不得複利且不得四捨五入；但是，如果銀行租金上漲超過限制，不超過先前基本租金的百分之一的二分之一，並且這種上漲是出於善意努力遵守《行政法》的條例和條例法官應重新調整基本租金以反映適當的銀行金額。

            (b) 為了實施累計租金上漲，房東應：(1) 在房東向租戶發出法律通知之日或之前告知租戶，租金上漲的哪一部分反映了銀行存款金額，以及 (2 ) 所述銀行金額所依據的日期；但是，如果未包含此類訊息，並不會使增加無效。

第 4.13 節 與超量用水相關的費用

（1991 年 6 月 18 日通過）

            (a) 業主可根據條例第 37.3 條的規定，對建築物的用水量超過水務部撥款的情況進行增加，但不得超過舊金山水務部徵收的超額使用費（罰款）的百分之五十(a )(5)如下：

                        (1) 房東應向房客提供書面證明，證明所有單位均已安裝以下設備：

                                    (i) 永久安裝的改造裝置，旨在減少每次沖水或低流量廁所的用水量（每次沖水 1.6 加侖）；

                                    (ii) 流量不超過每分鐘 2.5 加侖的低流量淋浴噴頭；和

                                    (iii) 水龍頭起泡器（在現有水龍頭上安裝在物理上可行的情況下）；和

                        (2) 房東應向租戶提供書面證明，證明建築物目前不存在已知的管道洩漏，並且未來租戶報告的任何洩漏將立即修復；和

                        (3) 房東應向房客提供收取罰款期間的水費單副本。只有 1991 年 4 月 20 日之後開始的服務期的罰款才可以轉嫁給租戶。

            (b) 房東應如下計算此類轉嫁金額：

                        (1) 將超額用水罰金除以 2，以獲得允許轉嫁給建築物內合格租戶的總金額。

                        (2) 將上述第(1)項所確定的罰款金額除以建築物內的房間總數，以得到每個房間允許通過的數量。就本節而言，計算建築物內的房間數量時，應假定不帶廚房的單間為一室單元，單間為兩室單元，不帶獨立餐廳的一臥室單元為三室單元，依此類推。客廳、餐廳和其他至少 70 平方英尺的房間可以計算在內。在所有情況下，廚房都算作一個房間。

                        (3) 將上述第(2)項計算的數字乘以每個單元的房間數，即可得出每個單元的允許通過量。

            (c) 只有在發生罰款的計費期間內居住的租戶才可以評估轉嫁。

            (d) 承租人因任何超額用水轉嫁而應支付的金額應與通常應支付租金的同一日期支付。

            (e) 這些是一次性的、非經常性的費用，除非在下一張水費單上徵收新的超額使用費，這將需要新的計算和新的轉嫁金額。

            (f) 為計算根據條例和本規則與條例允許的租金上漲金額，租戶的基本租金中不得包含作為用水罰金轉嫁給租戶的金額。

            (g) 租戶未能支付所要求的金額並不是驅逐的正當理由，因為根據《租金條例》第 37.2(o) 條，轉嫁並不被定義為租金上漲。業主必須在有管轄權的法院或透過仲裁/調解服務尋求未付款的救濟。

            (h) 本節或本規則和條例中的任何內容均不得解釋為要求任何房東承擔與超額用水費相關的任何增加費用。然而，本節的規定應被視為受該條例管轄的租賃單元的每份書面或口頭租賃協議或租約的一部分，除非房東和租客同意房東不會通過任何多餘的水使用罰款，在這種情況下，該協議將對房東和建築物的任何繼承所有者俱有約束力，除非該協議根據適用法律進行變更。

            (i) 依法向承租人徵收超額用水罰款的，承租人單元所在建築物的所有權發生變化，不影響承租人支付所涉金額的責任。

            (j) 在租戶收到超額使用費轉嫁通知後 60 天內，租戶可以基於以下理由反對轉嫁：

                        （一）業主未提供已安裝規定節水措施的書面證明的；

                        (2) 房東未提供書面證明證明不存在已知的管線洩漏；

                        (3) 房東未提供罰款期間的帳單副本；

                        (4) 處罰是在1991年4月20日之前開始的服役期間發生的；

                        (5) 租賃期結束後開始計費；

                        (6) 房東在接到要求後，未能就 1991 年 3 月 1 日之後入住率發生變化的分配提出上訴；

                        (7) 罰款反映的是與上一個計費週期相比消耗量增加了 25% 或更多，與入住率增加或其他已知用途無關，並且該物業未經持照水管工或水務部門檢查；和/或

                        (8) 使用不正確的房間數計算直通率。

            (k) 為了反對徵收水費轉嫁費，租戶應遵循以下程序：

                        (1) 投訴應透過委員會提供的表格提出

                        (2) 委員會應要求房東提供符合條例第 37.3(a)(5) 條要求的證明。如果房東被指控沒有實施規定的節水措施，則房東必須提供有執照的水管工或舊金山水務局的證明。

                        (3) 根據房東提供的文件，租賃委員會應批准或拒絕轉交，並將決定通知雙方。

                        (4) 不得向租金委員會專員上訴委員會的決定。

                        (5) 房客提出申訴並不能免除房客在等待最終裁決期間支付轉嫁金的義務。

第 4.14 節 水收入債券傳遞

（2005 年 7 月 20 日生效；第 (l) 款於 2016 年 7 月 12 日修訂，生效 2016 年 8 月 13 日）

            (a) 房東可以轉嫁百分之五十 (50%) 的水費

歸因於 2002 年 11 月 5 日選舉（提案 A）授權向任何遵守任何要求節水裝置的適用法律的單位發行供水系統改善收入債券而導致的水費上漲。房東無需向委員會提交請求批准水收入保證金轉嫁的請願書。

            (b) 房東應向房客發出任何水收入保證金轉嫁的法律通知。

                        (1) 通知應註明每月轉嫁金的金額、用於計算轉嫁金的水費單涵蓋的時間段以及租戶需要支付轉嫁金的月數。

                        (2) 通知應說明，轉嫁是基於 2002 年 11 月選舉授權發行水收入債券導致水費上漲而增加的水費。

                        (3) 費用和轉嫁的計算應在董事會提供的表格上以書面形式解釋，該表格應附在通知中。

                        (4) 通知應說明房客有權根據要求從房東處取得適用水費單的副本。

                        (5) 通知應說明該單位遵守任何要求節水裝置的適用法律。

            (c) 業主應以下列方式計算水收入保證金轉嫁金額：

                        (1)        步驟1：編制要包含在水收入債券轉嫁計算中的水費單。房東可以根據單一水費單進行計算，也可以根據任何日曆年的所有水費單進行計算。如果房東選擇根據日曆年計算轉嫁金，則轉嫁金應根據房東在相關日曆年中發生的實際費用計算，無論何時收到或支付水費。

                        (2)        步驟2：將因 2002 年 11 月 5 日選舉授權發行供水系統改善收入債券而導致水費上漲而產生的水費加起來。這些費用在水費單上作為單獨的項目列出。將該數字除以二（因為允許 50% 的傳遞）以獲得允許傳遞給建築物內租戶的總金額。

                        (3)        步驟3：將上述步驟 2 中確定的金額除以水費單涵蓋的單位總數（包括商業單位），以獲得每個單位允許的通水量。 

                        (4)        步驟4：將上述步驟 3 中確定的金額除以水費單涵蓋的月數，以確定水費單涵蓋的每個單位的每月轉嫁金額。

            (d) 步驟 4 中確定的每月轉嫁金額只能針對轉嫁計算中使用的水費所涵蓋的相同月份數徵收。例如，如果房東根據單張水費單徵收水費收入保證金轉嫁，帳單週期為兩個月，則每月轉嫁僅在兩個月內有效。如果房東根據整個日曆年內發生的水費徵收水費收入保證金轉嫁，則每月轉嫁的有效期為十二個月。如果房東根據兩個日曆年內發生的水費徵收水收入保證金轉嫁，則每月轉嫁的有效期為二十四個月。

            （五）        如果房東選擇根據單一水費單計算水收入保證金轉嫁，則可以隨時徵收轉嫁，前提是房東在收到水費單後六十 (60) 天內發出此類轉嫁通知。如果房東選擇根據整個日曆年產生的水費來計算水費收入保證金轉嫁，則可以隨時徵收轉嫁，前提是房東發出在租戶週年日生效的轉嫁通知。

            (f) 只有在發生水費的計費期間內居住的租戶才可以評估轉嫁。

            (g) 租戶應支付的任何水收入保證金轉嫁金額應與正常租金到期日相同。

            (h) 在計算條例和本規則和條例允許的租金上漲金額時，水收入保證金轉嫁不得包含在租戶的基本租金中。

            (i) 本節或本規則和條例中的任何內容均不得解釋為要求任何業主批准因 2002 年 11 月 5 日選舉授權發行供水系統改善收入債券而導致的水費上漲。然而，本節的規定應被視為根據該條例佔有租賃單元的每份書面或口頭租賃協議或租約的一部分，除非房東和房客同意房東不會收取任何基於該條例的費用。 5 日選舉授權發行供水系統改善收入債券而導致水費上漲，在這種情況下，該協議將對業主和建築物的任何繼任所有者俱有約束力，除非該協議根據適用法律。

            (j) 若租戶合法要求轉交水收入保證金，則租戶單位所在建築物所有權的變更不會影響租戶支付轉交金額的責任。

            (k) 如果房客聲稱房東徵收的水費保證金轉嫁不符合條例第 37.3(a)(5)(B) 條和規則和條例第 4.14 條的規定，則租戶可以根據以下規定申請聽證會條例第37.8條規定的程序。在此類聽證會上，房東應承擔舉證責任。任何質疑此類轉嫁的租戶請願書必須在受質疑的水收入債券轉嫁生效之日起一年內提交。租戶提出請願書並不能免除租戶在等待最終裁決期間支付轉嫁金的義務。本規則和條例第 10.14 節規定了質疑水收入債券轉嫁的理由。

            (l) 租戶可以根據第 10.15 條向委員會提交困難申請，請求減免全部或部分水收入保證金轉嫁。任何困難申請必須在水收入債券轉嫁生效之日起一年內提交。困難申請中規定的水收入保證金轉付的支付應暫停，直至行政法法官對租戶的困難申請做出決定。租戶困難申請決定的上訴應受條例第 37.8(f) 條管轄。

第 4.15 節 空缺的影響

（1995年4月25日新增，1995年2月1日生效；2005年7月20日重新編號）

            根據《租金條例》第 37.3(a) 條，《租金條例》並未規管新租約的初始租金水準。租金委員會不會解釋《租金條例》第 37.12 條中的任何內容來改變這一一般原則。然而，根據第37.12 條的精神，租金委員會確實認為，當房東在1994 年5 月1 日或之後且1994 年12 月22 日之前（「過渡期」）發出驅逐通知時，意圖阻止房東設定新的基本租金。因此，對於新覆蓋的單元，如果在過渡期內適當終止租賃，則房東在重新出租該單元時可以自由設定新的基本租金，不受限制，並且新租戶支付的任何超過的租金初始基本租金（定義見《租金條例》第37.12(a) 條）無需退還給新租戶。如果在過渡期內沒有適當終止租賃，則房東無權設定新的基本租金，並且房東應根據《租約》第 37.12(b) 條退還任何多付的租金。當租戶出現以下情況時，租賃就會被適當終止：

            (a) 自願終止租約；

            (b) 因《租金條例》第 37.9 條所允許的驅逐而搬離該單位；或者

            (c) 因 1994 年 5 月 1 日之前發出的驅逐通知而搬離該單位。

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