Mga Panuntunan at Regulasyon ng Rent Board: Part IV - Mga Pagtaas ng Renta na Hindi Nangangailangan ng Pag-apruba ng Rent Board

Tuesday, December 13, 2022

Seksyon 4.10 Paunawa

(Sinusog noong Pebrero 21, 1984, epektibo noong Marso 1, 1984; sinususugan noong Agosto 29, 1989; Hunyo 18, 1991; Ang subsection (d) ay idinagdag noong Enero 31, 1995 at Pebrero 14, 1995; pinawalang-bisa noong Abril 25, 1995, epektibo noong Pebrero 1, 1995; binago noong Setyembre 21, 1999)

(a) Yaong mga panginoong maylupa na hindi naghahangad ng pagtaas ng upa na lumalampas sa mga limitasyong itinakda sa Seksyon 37.3 ng Ordinansa sa Pagpapaupa ay dapat ipagbigay-alam sa nangungupahan nang nakasulat sa o bago ang petsa na ibinigay ang paunawa ng mga sumusunod:

(1) Aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa taunang pagtaas, at/o halagang naka-banko, kung mayroon man;

(2) kung aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa mga gastos sa pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, at/o gawaing pagtitipid ng enerhiya na na-certify;

(3) kung aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa passthrough ng mga singil para sa gas at kuryente, kung aling mga singil ang dapat ipaliwanag;

(4) kung aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa amortisasyon ng isang RAP loan.

(b) Anumang pagtaas ng upa na hindi naaayon sa mga probisyon ng Seksyon na ito ay magpapawalang-bisa sa buong pagtaas ng upa, maliban kung ang halagang hiniling ay katumbas ng hindi hihigit sa pinapahintulutang taunang (mga) pagtaas ng upa, sa kondisyon, gayunpaman, na kung sakaling ang mga naturang pagtaas ay ibinigay sa isang mabuting pagsisikap na sumunod sa Ordinansa at Mga Regulasyon at hindi lalampas sa mga limitasyon ng higit sa kalahati ng isang porsyento ng naunang baseng upa, Administrative Law Dapat muling ayusin ng mga hukom ang batayang upa upang ipakita ang wastong pagtaas ng porsyento.

(c) Upang maging epektibo, ang anumang mga abiso sa pagtaas ng upa na ibinigay sa o pagkatapos ng Marso 1, 1984 ay dapat sumunod sa mga probisyon ng 4.10(a). Kung, gayunpaman, maghain ang may-ari ng paunawa ng pagtaas ng upa bago hanggang Marso 1, 1984 at magkakabisa ito sa o pagkatapos ng araw na iyon, ang mga sumusunod na patakaran ay dapat ilapat:

(1) Ang mga abiso na humiling ng pagtaas ng higit sa pitong porsyento (7%) nang hindi naghain ng petisyon ng may-ari ng lupa ay mananatiling walang bisa sa kanilang kabuuan;

(2) kung ang may-ari ng lupa ay naghain ng petisyon para sa halagang higit sa pitong porsyento (7%) batay sa Bahagi 6, 7, o 8 ng Mga Panuntunang ito, ang tamang taunang pagtaas ay magkakabisa sa petsa na ang paunawa ay naging epektibo; at,

(3) ang mga abiso na humihiling ng pagtaas ng pitong porsyento (7%) o mas kaunti nang hindi naghain ng petisyon ng may-ari ng lupa, ay magiging walang bisa lamang sa bahaging iyon na lumampas sa pinapayagang taunang pagtaas ng upa.

Seksyon 4.11 Pagkalkula ng Passthrough ng Gas at Elektrisidad

(Sinusog noong Hunyo 17, 1986; sinusog noong Agosto 24, 2004)

Ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa mga passthrough ng utility kung saan ang paunawa ng pagtaas ng upa para sa passthrough ng utility ay inihatid bago o noong Nobyembre 1, 2004, maliban na may kinalaman sa mga passthrough ng utility, ang passthrough ay dapat ihinto labindalawang buwan pagkatapos itong ipataw o pagsapit ng Disyembre 31, 2004, alinman ang mas huli.

(a) Walang may-ari ng lupa ang maaaring dumaan sa anumang pagtaas sa halaga ng mga utility sa isang nangungupahan hanggang sa maokupahan ng nangungupahan ang isa o higit pang mga unit sa paksang gusali para sa isang tuluy-tuloy na taon. Ang bawat passthrough ng utility ay maaaring singilin sa nangungupahan lamang sa panahon ng taunang pagtaas ng upa.

(b) Kung ang isang kasero ay nagbabayad para sa gas, kuryente, at/o singaw at naghahangad na mabawi ang pagtaas ng halaga ng mga utility na ito mula sa mga nangungupahan, ang may-ari ng lupa ay dapat kalkulahin ang halaga ng naturang pagtaas sa pamamagitan ng paggamit ng alinman sa sumusunod na dalawang pamamaraan, parehong na dapat palaging magbunga ng parehong mga resulta:

(1) Paraan 1: I-compile ang mga resibo ng utility para sa dalawang taon sa kalendaryo bago ang unang pagpuna sa passthrough ng utility. Ang taon ng kalendaryo kaagad bago ang pagpuna ay dapat tukuyin bilang "taon ng paghahambing;" ang taon ng kalendaryo bago ang "taon ng paghahambing" ay dapat na tukuyin bilang "batayang taon." Ang batayang taon ay mananatiling pareho para sa lahat ng mga kalkulasyon sa hinaharap, maliban kung ang pass through ay itinigil alinsunod sa subsection (c) sa ibaba. Ang iba't ibang mga nangungupahan sa parehong gusali ay maaaring magkaroon ng iba't ibang taon ng base depende sa kung kailan sila lumipat sa gusali at kung kailan unang naipasa sa kanila ang mga pagtaas ng utility.

(i) Kalkulahin ang kabuuang halaga ng utility para sa taon ng paghahambing at ang kabuuang halaga ng utility para sa batayang taon.

(ii) Ibawas ang kabuuang base year na gastos sa utility mula sa kabuuang paghahambing na taon ng gastos sa utility. Kung walang pagtaas o kung nagkaroon ng pagbaba, walang pass through para sa kasalukuyang taon ng kalendaryo ay pinapayagan at anumang pagtaas na ipinapataw sa isang nakaraang taon ay dapat na ihinto.

(iii) Hatiin ang resultang figure, kung mas malaki sa zero, sa 12 upang matukoy

ang average na buwanang pagtaas o pagbaba ng utility para sa buong gusali.

(iv) Hatiin ang average na buwanang pagtaas o pagbaba ng utility sa bilang ng mga silid sa gusali. Para sa mga layunin ng seksyong ito, ang bilang ng mga silid sa isang gusali ay dapat kalkulahin sa pamamagitan ng pag-aakalang ang mga solong silid na walang kusina ay isang yunit ng silid, ang mga studio ay dalawang yunit ng silid, ang isang silid ng silid na walang hiwalay na silid-kainan ay tatlong mga yunit ng silid, at iba pa. .

(v) Kung ang isang utility pass through ay pinasimulan, ang mga kasunod na passthrough ay tutukuyin para sa susunod na taon kaagad sa pamamagitan ng pagkalkula ng utility cost para sa taon ng kalendaryo bago ang pagpuna sa passthrough. Ang halagang ito ay magiging na-update na bilang ng taon ng paghahambing. Ang passthrough ay pagkatapos ay kalkulahin alinsunod sa Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 4.11(b)(1)(ii) hanggang 4.11(b)(1)(iv).

(2) Paraan 2: Bilang kahalili, maaaring piliin ng may-ari, sa mga susunod na taon, na gamitin ang "taon ng paghahambing" ng nakaraang taon bilang kasalukuyang batayang taon at ibawas ang na-update na halaga ng batayang taon mula sa kabuuang halaga ng utility sa bagong taon ng paghahambing. Ang magreresultang halaga ay idadagdag sa kabuuang passthrough ng utility noong nakaraang taon. Ang passthrough ay pagkatapos ay kalkulahin alinsunod sa Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 4.11(b)(1)(iii) hanggang 4.11(b)(1)(v).

(c) Hanggang sa oras na mapansin ang taunang pagtaas ng upa, ang kasalukuyang pass through ay mananatiling may bisa. Gayunpaman, kung ang isang may-ari ng lupa ay hindi muling magkalkula at muling mapansin ang pass through sa kasunod na taunang pagtaas ng upa, ang buong pass through ay ititigil hanggang sa muling kalkulahin at muling mapansin. Sa oras na ang isang bagong pass through ay kalkulahin at napansin, isang bagong batayang taon ay itinatag na magiging taon ng kalendaryo bago ang bagong taon ng paghahambing.

(d) Kung sakaling mahigit isang taon na ang lumipas mula nang ipataw ang huling PG&E pass, dapat mag-adjust ang landlord para sa anumang pagtaas o pagbaba na naganap mula nang ipatupad ang huling pass through, upang matanggap ng nangungupahan ang benepisyo ng anumang pagbaba ng utility na naganap sa intervening period.

(e) Wala sa seksyong ito o sa Mga Panuntunan at Regulasyon na ito ang dapat ipakahulugan bilang nangangailangan ng sinumang may-ari na dumaan sa anumang pagtaas ng utility o itaas ang upa ng sinumang nangungupahan. Gayunpaman, kung ang mga gastos sa utility ay bumaba sa mga taon kasunod ng pagdaan ng isang pagtaas, ang nangungupahan ay dapat bigyan ng benepisyo ng naturang pagbaba na kinakalkula sa parehong paraan tulad ng anumang pagtaas na ipinasa sa ilalim ng Ordinansa Seksyon 37.2(n). Ang isang nangungupahan ay maaaring magpetisyon sa Lupon para sa isang pagdinig sa arbitrasyon kapag ang isang pass through charge ay napansin o may bisa at ang nangungupahan ay nagpoprotesta sa halagang sinisingil o ang pamamaraan ng pagkalkula na ginagamit ng may-ari. Kung ang mga gastos sa utility sa taon ng paghahambing ay mas mababa sa mga gastos sa batayang taon, hindi na kailangang bawasan ng may-ari ng lupa ang upa sa kabila ng pag-aalis ng anumang pass sa utility na ginawa sa mga naunang taon.

(f) Kung ang mga pamamaraan na itinakda para sa pagtaas (o pagbaba) ng mga utility sa subsection (b) ng Seksyon na ito ay hindi mailalapat sa mga kadahilanang lampas sa kontrol ng landlord, at sa kawalan ng kaugnay na kasunduan sa pagitan ng landlord at ng nangungupahan, maaaring magpetisyon ang may-ari sa Lupon para sa isang pagdinig sa arbitrasyon upang magtatag ng isang naaangkop na alternatibong pamamaraan, na dapat gamitin para sa lahat ng susunod na taon maliban kung ang ibang paraan ay inaprubahan ng Lupon.

(g) Ang halaga ng renta na dapat bayaran mula sa nangungupahan para sa anumang utility pass through ay dapat bayaran sa parehong petsa kung saan ang karaniwang pagbabayad ng upa ay dapat bayaran.

(h) Walang halagang ipapasa sa nangungupahan bilang pagtaas ng utility ang dapat isama sa batayang upa ng nangungupahan para sa mga layunin ng pagkalkula ng halaga ng mga pagtaas ng upa na pinapayagan sa ilalim ng Ordinansa at sa Mga Panuntunan at Regulasyon na ito.

(i) Ang mga probisyon ng Seksyon na ito ay dapat ituring na bahagi ng bawat kasunduan sa pag-upa o pag-upa, nakasulat o pasalita, para sa pagmamay-ari ng isang paupahang unit na napapailalim sa Ordinansa maliban kung ang may-ari at ang nangungupahan ay sumang-ayon na ang may-ari ay hindi dadaan sa anumang pagtaas ng utility, kung saan ang nasabing kasunduan ay magiging may bisa sa may-ari at sa sinumang kapalit na may-ari ng gusali, maliban kung ang naturang kasunduan ay binago alinsunod sa naaangkop na batas.

(j) Kung ang pagtaas ng utility ay legal na naipasa sa nangungupahan, ang pagbabago sa pagmamay-ari ng gusali kung saan matatagpuan ang unit ng nangungupahan ay hindi makakaapekto sa pananagutan ng nangungupahan na bayaran ang halagang naipasa o ang karapatan ng nangungupahan sa benepisyo. ng mga pagbaba sa mga gastos sa utility.

Seksyon 4.12 Pagbabangko

(Sinusog noong Mayo 6, 1986; Agosto 29, 1989; Hunyo 18, 1991; Setyembre 21, 1999)

(a) Ang isang kasero na umiiwas sa pagpapataw ng taunang pagtaas ng upa, o anumang bahagi nito, ay maaaring mag-ipon ng nasabing pagtaas at magpataw ng halagang iyon sa o pagkatapos ng kasunod na petsa ng anibersaryo ng pagtaas ng upa ng nangungupahan; gayunpaman, ang upa ay maaaring tumaas ng isang beses lamang bawat labindalawang (12) buwan. Ang naka-bankong halagang ito ay maaari lamang ibigay sa panahon ng taunang pagtaas. Tanging ang mga pagtaas na maaaring ipataw sa, o kasunod ng, Abril 1, 1982, ang maaaring maipon. Ang isang buong 12 buwan ay dapat na lumipas mula sa petsa na ang isang taunang pagtaas ng upa, o isang bahagi nito, ay maaaring ipataw bago maging naaangkop ang seksyong ito sa pagbabangko. Ang mga na-bankong pagtaas ay hindi dapat pagsama-samahin at hindi dapat bilugan; sa kondisyon, gayunpaman, na kung sakaling lumampas ang isang binangko na pagtaas ng upa sa mga limitasyon ng hindi hihigit sa kalahati ng isang porsyento ng naunang baseng upa at ang naturang pagtaas ay ibinigay sa isang mabuting pagsisikap na makasunod sa Ordinansa at Mga Regulasyon, Administrative Law. Dapat muling ayusin ng hukom ang batayang upa upang ipakita ang wastong mga halagang naka-banko.

(b) Upang magpataw ng naipon na dagdag sa upa, ang kasero ay dapat: (1) ipaalam sa nangungupahan, sa o bago ang petsa kung kailan nagbigay ang kasero ng legal na abiso sa nangungupahan, kung aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa halagang naka-banko, at (2 ) ang mga petsa kung saan nakabatay ang nasabing halagang naka-banko; sa kondisyon, gayunpaman, na ang kabiguang isama ang naturang impormasyon ay hindi magpapawalang-bisa sa pagtaas.

Seksyon 4.13 Mga Singil na May Kaugnayan sa Labis na Paggamit ng Tubig

(Pinagtibay noong Hunyo 18, 1991)

(a) Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga dagdag na hindi lalampas sa limampung porsyento ng labis na mga singil sa paggamit (mga parusa) na ipinapataw ng San Francisco Water Department sa isang gusali para sa paggamit ng tubig na lampas sa mga alokasyon ng Departamento ng Tubig sa pagsunod sa mga probisyon ng Ordinansa Seksyon 37.3 (a)(5) gaya ng sumusunod:

(1) Dapat bigyan ng landlord ang (mga) nangungupahan ng nakasulat na sertipikasyon na ang mga sumusunod ay na-install sa lahat ng unit:

(i) permanenteng naka-install na retrofit device na idinisenyo upang bawasan ang dami ng tubig na ginagamit sa bawat flush o low-flow na banyo (1.6 gallons bawat flush);

(ii) low-flow showerheads na nagbibigay-daan sa daloy ng hindi hihigit sa 2.5 gallons kada minuto; at

(iii) faucet aerators (kung saan ang pag-install sa kasalukuyang mga gripo ay pisikal na magagawa); at

(2) Ang may-ari ng lupa ay dapat magbigay sa (mga) nangungupahan ng nakasulat na sertipikasyon na walang alam na pagtagas ng tubo na kasalukuyang umiiral sa gusali at na anumang pagtagas na iniulat ng mga nangungupahan sa hinaharap ay agad na aayusin; at

(3) Ang may-ari ng lupa ay dapat magbigay sa (mga) nangungupahan ng isang kopya ng singil sa tubig para sa panahon kung kailan sinisingil ang multa. Ang mga parusa lamang na sinisingil para sa isang panahon ng serbisyo na magsisimula pagkatapos ng Abril 20, 1991 ang maaaring maipasa sa mga nangungupahan.

(b) Dapat kalkulahin ng landlord ang halaga ng naturang passthrough gaya ng sumusunod:

(1) Hatiin ng 2 ang singil sa multa sa labis na paggamit ng tubig upang makuha ang kabuuang halagang pinahihintulutang maipasa sa mga kwalipikadong nangungupahan sa gusali.

(2) Hatiin ang halaga ng multa na tinutukoy sa numero (1) sa itaas sa kabuuang bilang ng mga kuwarto sa gusali upang makuha ang pinapayagang passthrough bawat kuwarto. Para sa mga layunin ng seksyong ito, ang bilang ng mga silid sa isang gusali ay dapat kalkulahin sa pamamagitan ng pag-aakalang ang mga solong silid na walang kusina ay isang yunit ng silid, ang mga studio ay dalawang yunit ng silid, ang isang silid ng silid na walang hiwalay na silid-kainan ay tatlong mga yunit ng silid, at iba pa. . Maaaring bilangin ang mga sala, silid-kainan at iba pang mga silid na hindi bababa sa 70 square feet. Ang mga kusina ay binibilang bilang isang silid sa lahat ng kaso.

(3) I-multiply ang figure na kinakalkula sa numero (2) sa itaas sa bilang ng mga kuwarto sa bawat unit upang makuha ang pinapayagang passthrough bawat unit.

(c) Tanging ang mga nangungupahan sa paninirahan sa panahon ng pagsingil kung saan ang parusa ay natamo ang maaaring masuri ang passthrough.

(d) Ang halagang dapat bayaran mula sa nangungupahan para sa anumang labis na paggamit ng tubig na passthrough ay dapat bayaran sa parehong petsa kung kailan karaniwang dapat bayaran ang renta.

(e) Ito ay isang beses, hindi umuulit na mga singil maliban kung ang isang bagong labis na singil sa paggamit ay inilapat sa susunod na singil sa tubig, na mangangailangan ng mga bagong kalkulasyon at isang bagong halaga ng passthrough.

(f) Walang halagang ipinapasa sa nangungupahan bilang singil sa multa sa paggamit ng tubig na dapat isama sa base na upa ng nangungupahan para sa mga layunin ng pagkalkula ng halaga ng mga pagtaas ng upa na pinapayagan sa ilalim ng Ordinansa at sa Mga Panuntunan at Regulasyon na ito.

(g) Ang kabiguan ng nangungupahan na bayaran ang hinihinging halaga ay hindi isang makatarungang dahilan para sa pagpapaalis, dahil ang passthrough ay hindi tinukoy bilang pagtaas ng upa sa ilalim ng Seksyon 37.2(o) ng Ordinansa sa Pagpapaupa. Ang may-ari ay dapat humingi ng lunas para sa hindi pagbabayad sa isang hukuman na may karampatang hurisdiksyon o sa pamamagitan ng serbisyo ng arbitrasyon/pamamagitan.

(h) Wala sa seksyong ito o sa Mga Panuntunan at Regulasyon na ito ang dapat ipakahulugan bilang nangangailangan ng sinumang may-ari na dumaan sa anumang pagtaas na may kaugnayan sa labis na mga singil sa paggamit ng tubig. Gayunpaman, ang mga probisyon ng Seksyon na ito ay dapat ituring na bahagi ng bawat kasunduan sa pag-upa o pag-upa, nakasulat o pasalita, para sa pagmamay-ari ng isang paupahang yunit na napapailalim sa Ordinansa maliban kung sumang-ayon ang may-ari at nangungupahan na ang may-ari ay hindi dadaan sa anumang labis na tubig. gumamit ng mga singil sa parusa, kung saan ang nasabing kasunduan ay magiging may bisa sa may-ari at sa sinumang kapalit na may-ari ng gusali, maliban kung ang naturang kasunduan ay binago alinsunod sa naaangkop na batas.

(i) Kung ang singil sa multa sa labis na paggamit ng tubig ay legal na hinihingi sa isang nangungupahan, ang pagbabago sa pagmamay-ari ng gusali kung saan matatagpuan ang unit ng nangungupahan ay hindi makakaapekto sa pananagutan ng nangungupahan na bayaran ang halagang naipasa.

(j) Hanggang sa 60 araw kasunod ng pagtanggap ng nangungupahan ng isang abiso ng labis na paggamit ng singil sa passthrough, ang isang nangungupahan ay maaaring tumutol sa passthrough sa mga sumusunod na batayan:

(1) Ang may-ari ay hindi nagbigay ng nakasulat na sertipikasyon na ang kinakailangang mga hakbang sa pagtitipid ng tubig ay na-install;

(2) Ang may-ari ay hindi nagbigay ng nakasulat na sertipikasyon na walang alam na pagtagas ng tubo;

(3) Ang may-ari ay hindi nagbigay ng kopya ng kuwenta para sa panahon ng singil sa parusa;

(4) Ang parusa ay natamo sa panahon ng paglilingkod na nagsimula bago ang Abril 20, 1991;

(5) Nagsimula ang pangungupahan pagkatapos ng panahon ng mga singil sa pagsingil na naipon;

(6) Nabigong mag-apela ang may-ari ng lupain batay sa antas ng occupancy na nagbago pagkatapos ng Marso 1, 1991, pagkatapos na hilingin na gawin ito;

(7) Ang parusa ay sumasalamin sa 25% o higit pang pagtaas sa pagkonsumo sa naunang panahon ng pagsingil, na walang kaugnayan sa tumaas na occupancy o iba pang kilalang paggamit at ang ari-arian ay hindi na-inspeksyon ng isang lisensyadong tubero o ng Water Department; at/o

(8) Ang passthrough ay kinakalkula gamit ang maling bilang ng kwarto.

(k) Upang tumutol sa pagpataw ng isang water penalty charge passthrough, dapat sundin ng nangungupahan ang sumusunod na pamamaraan:

(1) Ang isang reklamo ay dapat isampa sa isang form na ibinigay ng Lupon

(2) Ang Lupon ay dapat humiling na ang may-ari ay magbigay ng sertipikasyon ng pagsunod sa mga kinakailangan ng Ordinansa Seksyon 37.3(a)(5). Kung ang may-ari ay pinaghihinalaang hindi nagpatupad ng mga kinakailangang hakbang sa pagtitipid ng tubig, ang may-ari ng lupa ay kailangang magbigay ng sertipikasyon mula sa isang lisensyadong tubero o sa San Francisco Water Department.

(3) Batay sa dokumentasyong ibinigay ng may-ari, ang Rent Board ay dapat mag-apruba o tanggihan ang passthrough at aabisuhan ang magkabilang panig ng pagpapasya.

(4) Ang pagpapasiya ng Lupon ay hindi napapailalim sa apela sa mga Komisyoner ng Rent Board.

(5) Ang paghahain ng reklamo ng isang nangungupahan ay hindi nagpapagaan sa nangungupahan sa kanyang obligasyon na bayaran ang passthrough habang nakabinbin ang pangwakas na pagpapasya.

Seksyon 4.14 Passthrough sa Bono ng Kita sa Tubig

(Epektibo sa Hulyo 20, 2005; Subsection (l) na sinusog noong Hulyo 12, 2016, epektibo Agosto 13, 2016)

(a) Maaaring dumaan ang isang may-ari ng lupa sa limampung porsyento (50%) ng mga singil sa singil sa tubig

maiuugnay sa mga pagtaas ng rate ng tubig na nagreresulta mula sa pag-iisyu ng mga Bono ng Kita sa Pagpapahusay ng Sistema ng Tubig na pinahintulutan sa halalan noong Nobyembre 5, 2002 (Proposisyon A), sa alinmang yunit na sumusunod sa anumang naaangkop na mga batas na nangangailangan ng mga kagamitan sa pagtitipid ng tubig. Ang landlord ay hindi kinakailangang maghain ng petisyon sa Board para sa pag-apruba ng water revenue bond passthrough.

(b) Dapat bigyan ng may-ari ng lupa ang (mga) nangungupahan ng legal na abiso ng anumang passthrough ng bono ng kita sa tubig.

(1) Dapat tukuyin ng paunawa ang dolyar na halaga ng buwanang passthrough, ang tagal ng panahon na sakop ng (mga) singil sa tubig na ginagamit upang kalkulahin ang passthrough at ang bilang ng mga buwan na kinakailangan ng nangungupahan na magbayad ng passthrough.

(2) Dapat ipaliwanag ng paunawa na ang passthrough ay nakabatay sa tumaas na singil sa singil sa tubig na maiuugnay sa mga pagtaas ng rate ng tubig na nagreresulta mula sa pag-iisyu ng mga bono sa kita ng tubig na pinahintulutan sa halalan ng Nobyembre 2002.

(3) Ang mga singil at ang pagkalkula ng passthrough ay dapat ipaliwanag sa pamamagitan ng sulat sa isang form na ibinigay ng Lupon, kung aling form ang dapat ilakip sa paunawa.

(4) Ang paunawa ay dapat magsasaad na ang nangungupahan ay may karapatan na makatanggap ng kopya ng naaangkop na (mga) singil sa tubig mula sa may-ari kapag hiniling.

(5) Dapat sabihin sa paunawa na ang yunit ay sumusunod sa anumang naaangkop na mga batas na nangangailangan ng mga kagamitan sa pagtitipid ng tubig.

(1) Hakbang 1: Buuin ang (mga) singil sa tubig na isasama sa pagkalkula ng water revenue bond passthrough. Maaaring ibatay ng may-ari ng lupa ang kalkulasyon sa isang singil sa tubig o, bilang kahalili, sa lahat ng singil sa tubig para sa anumang taon ng kalendaryo. Kung pipiliin ng landlord na kalkulahin ang passthrough batay sa taon ng kalendaryo, ang passthrough ay dapat na nakabatay sa aktwal na mga gastos na natamo ng landlord sa loob ng mga kaugnay na taon ng kalendaryo, hindi alintana kung kailan natanggap o binayaran ang mga singil sa tubig.

(2) Hakbang 2: Isama ang mga singil sa singil sa tubig na nauugnay sa mga pagtaas ng rate ng tubig na nagreresulta mula sa pag-iisyu ng mga Bono ng Kita sa Pagpapahusay ng Sistema ng Tubig na pinahintulutan sa halalan noong Nobyembre 5, 2002. Ang mga singil na ito ay nakalista bilang isang hiwalay na line item sa water bill. Hatiin ang figure na iyon sa dalawa (dahil ang 50% passthrough ay pinahihintulutan) upang makuha ang kabuuang halagang pinapayagang maipasa sa mga nangungupahan sa gusali.

(3) Hakbang 3: Hatiin ang halagang tinutukoy sa Hakbang 2 sa itaas sa kabuuang bilang ng mga yunit na sakop ng (mga) singil sa tubig, kabilang ang mga komersyal na yunit, upang makuha ang pinapayagang passthrough bawat yunit.

(4) Hakbang 4: Hatiin ang halagang tinutukoy sa Hakbang 3 sa itaas sa bilang ng mga buwan na sakop ng (mga) singil sa tubig upang matukoy ang buwanang halaga ng passthrough para sa bawat yunit na sakop ng (mga) singil sa tubig.

(d) Ang buwanang halaga ng passthrough na tinutukoy sa Hakbang 4 ay maaari lamang ipataw para sa parehong bilang ng mga buwan na sakop ng mga singil sa tubig na ginagamit sa pagkalkula ng passthrough. Halimbawa, kung ang may-ari ay nagpataw ng water revenue bond passthrough batay sa iisang water bill na may dalawang buwang cycle ng bill, ang buwanang passthrough ay mananatiling may bisa sa loob ng dalawang buwan lamang. Kung ang may-ari ay magpataw ng water revenue bond passthrough batay sa mga singil sa tubig para sa mga singil na natamo sa loob ng isang buong taon ng kalendaryo, ang buwanang passthrough ay mananatiling may bisa sa loob ng labindalawang buwan. Kung ang may-ari ay magpataw ng water revenue bond passthrough batay sa mga singil sa tubig para sa mga singil na natamo sa loob ng dalawang taon sa kalendaryo, ang buwanang passthrough ay mananatiling may bisa sa loob ng dalawampu't apat na buwan.

(e) Kung saan pinili ng may-ari na kalkulahin ang water revenue bond passthrough batay sa iisang water bill, ang passthrough ay maaaring ipataw anumang oras, sa kondisyon na ang landlord ay maghahatid ng paunawa sa naturang passthrough sa loob ng animnapung (60) araw pagkatapos matanggap ang water bill. Kung pipiliin ng may-ari na kalkulahin ang passthrough ng bono sa kita ng tubig batay sa mga singil sa tubig para sa mga singil na natamo sa loob ng isang buong taon ng kalendaryo, ang passthrough ay maaaring ipataw anumang oras, sa kondisyon na ang may-ari ay naghahatid ng paunawa ng naturang passthrough upang maging epektibo sa petsa ng anibersaryo ng nangungupahan. .

(f) Tanging ang mga nangungupahan sa paninirahan sa (mga) panahon ng pagsingil kung saan ang mga singil sa singil sa tubig ay maaaring tasahin ang passthrough.

(g) Ang halagang dapat bayaran mula sa nangungupahan para sa anumang passthrough ng bono ng kita ng tubig ay dapat bayaran sa parehong petsa kung kailan karaniwang dapat bayaran ang renta.

(h) Ang water revenue bond passthrough ay hindi dapat isama sa base rent ng nangungupahan para sa mga layunin ng pagkalkula ng halaga ng mga pagtaas ng upa na pinapayagan sa ilalim ng Ordinansa at ang Mga Panuntunan at Regulasyon na ito.

(i) Walang anuman sa seksyong ito o sa Mga Panuntunan at Regulasyon na ito ang dapat bigyang-kahulugan bilang nag-aatas sa sinumang panginoong maylupa na dumaan sa anumang pagtaas ng rate ng tubig na nagreresulta mula sa pag-iisyu ng mga Bono ng Kita sa Pagpapahusay ng Sistema ng Tubig na pinahintulutan sa halalan noong Nobyembre 5, 2002. Gayunpaman, ang mga probisyon ng Seksyon na ito ay dapat ituring na bahagi ng bawat kasunduan sa pag-upa o pag-upa, nakasulat o pasalita, para sa pagmamay-ari ng isang paupahang unit na napapailalim sa Ordinansa maliban kung sumang-ayon ang may-ari at nangungupahan na ang may-ari ay hindi papasa sa anumang mga singil batay sa mga pagtaas ng rate ng tubig na nagreresulta mula sa pag-iisyu ng Water System Improvement Revenue Bonds na pinahintulutan sa halalan noong Nobyembre 5, 2002, kung saan ang nasabing kasunduan ay magiging may bisa sa landlord at sa sinumang kapalit na may-ari ng gusali, maliban kung ang naturang kasunduan ay binago alinsunod sa naaangkop na batas.

(j) Kung ang water revenue bond passthrough ay legal na hinihingi sa isang nangungupahan, ang pagbabago sa pagmamay-ari ng gusali kung saan matatagpuan ang unit ng nangungupahan ay hindi makakaapekto sa pananagutan ng nangungupahan na bayaran ang halagang naipasa.

(k) Kung ang isang nangungupahan ay nagpahayag na ang kasero ay nagpataw ng water revenue bond passthrough na hindi sumusunod sa Ordinansa Seksyon 37.3(a)(5)(B) at Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 4.14, ang nangungupahan ay maaaring magpetisyon para sa isang pagdinig sa ilalim ng ang mga pamamaraang ibinigay sa Ordinansa Seksyon 37.8. Sa naturang pagdinig, ang may-ari ng lupa ay magkakaroon ng pasanin ng patunay. Ang anumang petisyon ng nangungupahan na humahamon sa naturang passthrough ay dapat na isampa sa loob ng isang taon mula sa petsa ng bisa ng hinamon na water revenue bond passthrough. Ang paghahain ng petisyon ng isang nangungupahan ay hindi nagpapagaan sa nangungupahan sa kanyang obligasyon na bayaran ang passthrough habang nakabinbin ang pangwakas na pagpapasya. Ang mga batayan para sa paghamon sa isang water revenue bond passthrough ay itinakda sa Seksyon 10.14 ng Mga Panuntunan at Regulasyon na ito.

(l) Ang isang nangungupahan ay maaaring maghain ng aplikasyon para sa paghihirap sa Lupon na humihiling ng kaluwagan mula sa lahat o bahagi ng isang water revenue bond passthrough alinsunod sa Seksyon 10.15. Ang anumang aplikasyon para sa paghihirap ay dapat na isampa sa loob ng isang taon mula sa petsa ng bisa ng water revenue bond passthrough (mga). Ang pagbabayad ng water revenue bond passthrough(s) na itinakda sa hardship application ay dapat manatili hanggang sa isang desisyon ay ginawa ng Administrative Law Judge sa aplikasyon ng hardship ng nangungupahan. Ang mga apela ng mga desisyon sa aplikasyon sa paghihirap ng isang nangungupahan ay pamamahalaan ng Ordinansa Seksyon 37.8(f).

Seksyon 4.15 Epekto ng Pagkabakante

(Idinagdag noong Abril 25, 1995, epektibo noong Pebrero 1, 1995; muling binilang noong Hulyo 20, 2005)

Alinsunod sa Seksyon 37.3(a) ng Rent Ordinance, hindi kinokontrol ng Rent Ordinance ang mga paunang antas ng upa para sa isang bagong pangungupahan. Hindi binibigyang-kahulugan ng Rent Board ang anuman sa Seksyon 37.12 ng Rent Ordinance para baguhin ang pangkalahatang prinsipyong ito. Gayunpaman, nakita ng Rent Board sa diwa ng Seksyon 37.12 ang isang layunin na hadlangan ang isang kasero sa pagtatakda ng bagong Base Rent kapag naghatid ang landlord na iyon ng abiso sa pagpapaalis noong o pagkatapos ng Mayo 1, 1994 at bago ang Disyembre 22, 1994 (ang "Panahon ng Transisyon ") at ang pagpapaalis ay hindi sana pinahihintulutan sa ilalim ng Seksyon 37.9 ng Ordinansa sa Pagpapaupa. Kaya, para sa mga Bagong Saklaw na Yunit, kung nagkaroon ng wastong pagwawakas ng pangungupahan sa Panahon ng Transisyon, kung gayon ang may-ari ay malayang magtakda ng bagong Base Rent nang walang limitasyon sa pag-release ng unit, at anumang renta na binayaran ng bagong nangungupahan na lumampas. ang paunang batayang upa (tulad ng tinukoy sa Seksyon 37.12(a) ng Ordinansa sa Pagpapaupa) ay hindi kailangang ibalik sa bagong nangungupahan. Kung walang wastong pagwawakas ng pangungupahan sa Panahon ng Transisyon, kung gayon ang may-ari ay/walang karapatan na magtakda ng bagong Base Rent, at ang may-ari ay kailangang i-refund ang anumang labis na bayad sa upa alinsunod sa Seksyon 37.12(b) ng ang Rent Ordinance. Ang wastong pagwawakas ng pangungupahan ay nangyayari kapag ang nangungupahan ay:

(a) kusang-loob na wakasan ang pangungupahan;

(b) iniwan ang yunit bilang resulta ng isang pagpapaalis na pinahihintulutan sa ilalim ng Seksyon 37.9 ng Ordinansa sa Pagpapaupa; o

Bumalik

Bumalik sa pahina ng Mga Panuntunan at Regulasyon ng Rent Board .

Mga ahensyang kasosyo

Lupon ng upa