Quy định và Quy tắc của Hội đồng Thuê nhà: Phần VII - Đơn xin cấp chứng nhận của Chủ nhà về Cải thiện Vốn, Phục hồi và/hoặc Công trình Đàm phán Năng lượng

Tuesday, December 13, 2022

Mục 7.10 Nộp hồ sơ

(Sửa đổi ngày 29 tháng 8 năm 1989 bằng bản sửa đổi ngày 1 tháng 5 năm 1990; ngày 18 tháng 6 năm 1991; tiểu mục (d) được thêm vào ngày 31 tháng 1 năm 1995; sửa đổi ngày 7 tháng 3 năm 1995; bãi bỏ và thông qua ngày 25 tháng 4 năm 1995; có hiệu lực từ ngày 1 tháng 2 năm 1995; sửa đổi ngày 1 tháng 4 năm 2003)

(a) Những chủ nhà muốn thông qua chi phí cải thiện vốn, phục hồi và/hoặc công trình tiết kiệm năng lượng phải nộp đơn xin chứng nhận theo mẫu do Hội đồng quy định. Nếu tại bất kỳ thời điểm nào trước khi nộp đơn, chủ nhà xác định rằng tổng chi phí của một dự án cho một lô đất hoặc một tòa nhà có sáu hoặc nhiều đơn vị nhà ở được dự kiến hợp lý là vượt quá 25.000 đô la nhân với số lượng đơn vị trên lô đất hoặc trong tòa nhà, chủ nhà phải thông báo ngay cho từng người thuê nhà và Hội đồng Thuê nhà bằng văn bản về chi phí dự kiến của công trình. Thông báo của chủ nhà phải được gửi trong vòng 30 ngày sau khi chủ nhà xác định như vậy.

(b) Thông tin kèm theo đơn của chủ nhà

Bản kiến nghị phải kèm theo: (1) các bản sao của bản kiến nghị với số lượng đủ để phân phối cho mỗi người thuê nhà được nêu tên trong bản kiến nghị, cộng với một bản sao bổ sung cho người ước tính; (2) hai bản sao của tất cả các hóa đơn đã yêu cầu, hợp đồng đã ký và các séc đã hủy chứng minh chi phí mà chủ nhà chưa được bồi thường bằng tiền bảo hiểm; (3) nếu yêu cầu bồi thường cho lao động không được trả công, bản kiến nghị phải bao gồm một bản sao nhật ký về ngày thực hiện công việc; và (4) các bản sao bằng chứng tuân thủ Cục Kiểm tra Xây dựng đối với bất kỳ công việc nào được yêu cầu về các biện pháp tiết kiệm năng lượng hoặc công việc khác mà luật của Tiểu bang hoặc địa phương yêu cầu phải có bằng chứng tuân thủ. Đối với mỗi bản kiến nghị có tổng giá trị hơn 25.000 đô la, ngoài các tài liệu hỗ trợ do Hội đồng quy định cho tất cả các bản kiến nghị, người nộp đơn phải: (1) Cung cấp các bản sao của các giá thầu cạnh tranh đã nhận được cho công việc và vật liệu; hoặc (2) Cung cấp các bản sao hóa đơn về thời gian và vật liệu cho công việc do tất cả các nhà thầu và nhà thầu phụ thực hiện; hoặc (3) Người nộp đơn phải trả chi phí cho một người ước tính do Hội đồng thuê.

Chủ nhà phải nộp đơn trước khi đưa ra thông báo pháp lý về việc tăng tiền thuê nhà. Thông báo phải tuân thủ các yêu cầu nêu trong Mục 4.10 ở trên và phải bao gồm thêm số tiền đô la được yêu cầu dựa trên việc khấu hao công việc đã thực hiện. Việc tăng này sẽ không có hiệu lực trừ khi và cho đến khi đơn được Thẩm phán Luật Hành chính chấp thuận. Bất kỳ số tiền nào được Thẩm phán Luật Hành chính chấp thuận sẽ liên quan đến ngày có hiệu lực của thông báo pháp lý, nếu được đưa ra.

Nếu chủ nhà gửi thông báo tăng tiền thuê dựa trên cải thiện vốn mà không nộp đơn xin chứng nhận trước, thì việc tăng tiền thuê sẽ vô hiệu. Để có thể thông qua các khoản tiền này, trước tiên phải nộp đơn xin và sau đó gửi thông báo mới.

(d) Điều khoản đặc biệt dành cho chủ sở hữu các đơn vị bị ảnh hưởng bởi Đề xuất I

Chủ nhà của các Đơn vị bị ảnh hưởng bởi Đề xuất I có thể gửi đơn lên Hội đồng để chứng nhận chi phí cải thiện vốn, phục hồi và/hoặc công việc tiết kiệm năng lượng theo và tuân theo các quy tắc và thủ tục được nêu trong Phần 7 của các Quy tắc và Quy định này và Mục 37.7 của Sắc lệnh Tiền thuê nhà. Các sự kiện trước khi đơn vị phải tuân theo Sắc lệnh Tiền thuê nhà có thể được xem xét. Các đơn xin đối với các Đơn vị bị ảnh hưởng bởi Đề xuất I dựa trên các cải thiện vốn đang chờ xử lý tính đến hoặc được nộp trong vòng sáu tháng kể từ ngày 25 tháng 4 năm 1995, theo yêu cầu của chủ nhà, có thể được xử lý như thể đã nộp vào ngày 1 tháng 5 năm 1994; tuy nhiên, với điều kiện là ngày nộp thực tế sẽ được sử dụng để xác định ngày có hiệu lực của bất kỳ khoản tăng tiền thuê nào theo Mục 7.10(c) ở trên.

(e) Yêu cầu chứng nhận

Hội đồng và các Thẩm phán Luật hành chính được chỉ định chỉ có thể chứng nhận chi phí cải thiện vốn, phục hồi, cải thiện tiết kiệm năng lượng và cải thiện năng lượng tái tạo khi đáp ứng các tiêu chí sau:

(1) Chủ nhà đã hoàn thành các cải tiến hoặc phục hồi cơ bản vào hoặc sau ngày 15 tháng 4 năm 1979, hoặc chủ nhà đã hoàn thành việc lắp đặt các biện pháp tiết kiệm năng lượng vào hoặc sau ngày 24 tháng 7 năm 1982 và đã nộp bằng chứng tuân thủ cho Sở Kiểm tra Xây dựng theo các yêu cầu của Mục 1207(d) của Bộ luật Nhà ở;

(2) Chủ nhà chưa tăng tiền thuê hoặc tiền thuê để phản ánh chi phí của công việc nói trên;

(3) Chủ nhà chưa được đền bù công trình bằng tiền bảo hiểm;

(4) Tòa nhà không phải là đối tượng của khoản vay RAP trong khu vực RAP được chỉ định trước ngày 1 tháng 7 năm 1977;

(5) Chủ nhà nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận chậm nhất là năm năm sau khi công việc hoàn thành;

(6) Chi phí không dành cho công việc cần thiết để sửa chữa vi phạm quy định mà thông báo vi phạm đã được ban hành và vẫn không giảm trong 90 ngày trừ khi chủ nhà đã nỗ lực thiện chí kịp thời trong thời hạn 90 ngày đó để bắt đầu và hoàn thành công việc nhưng không thành công vì bản chất của công việc hoặc các trường hợp nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ nhà. Việc chủ nhà không giảm trong thời hạn 90 ngày ban đầu đưa ra giả định có thể bác bỏ rằng chủ nhà đã không nỗ lực thiện chí kịp thời.

Mục 7.11 Kiểm tra tòa nhà

(Sửa đổi ngày 1 tháng 4 năm 2003)

Nếu Hội đồng hoặc Giám đốc điều hành quyết định cần phải có một chuyên gia thẩm định giá đủ trình độ kiểm tra tòa nhà để xác định đơn thỉnh cầu có được chấp thuận hay không, thì chủ nhà và người thuê nhà sẽ cho đại diện của Hội đồng thuê nhà vào gặp vào thời điểm thuận tiện trong giờ làm việc thông thường.

(a) Sự cần thiết phải sử dụng một công cụ ước tính trong một trường hợp cụ thể có thể được xác định sau khi xem xét các yếu tố sau, trong số những yếu tố khác:

(1) chi phí của công việc;

(2) số lượng đơn vị;

(3) mức độ phức tạp của công việc được thực hiện;

(4) các phản đối được đưa ra theo Mục 7.15 dưới đây.

(5) liệu chủ nhà có cung cấp bản sao của các giá thầu cạnh tranh hoặc hóa đơn thời gian và vật liệu cho công việc do tất cả các nhà thầu và nhà thầu phụ thực hiện cho một bản kiến nghị có tổng giá trị hơn 25.000 đô la hay không.

(b) Người ước tính có trình độ là người:

(1) không phải là nhân viên của thành phố San Francisco; nhưng

(2) người được Hội đồng Thuê nhà hoặc Giám đốc Điều hành lựa chọn vì người đó có trình độ và kinh nghiệm trong lĩnh vực cải tạo nhà ở, chẳng hạn như thành viên của Hiệp hội Người ước tính Hoa Kỳ, tuân thủ Bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp và Tiêu chuẩn ứng xử nghề nghiệp của hiệp hội này. Người ước tính sẽ hoạt động theo sự chỉ đạo của Hội đồng hoặc Giám đốc Điều hành của hội đồng.

Mục 7.12 Phân bổ chi phí cải thiện hoặc công việc cho từng đơn vị

(Sửa đổi ngày 14 tháng 3 năm 1989; ngày 29 tháng 8 năm 1989; ngày 18 tháng 6 năm 1991; Mục (b) sửa đổi ngày 20 tháng 10 năm 1998; Sửa đổi ngày 1 tháng 4 năm 2003)

(a) Chi phí cải tạo vốn, phục hồi và/hoặc công trình tiết kiệm năng lượng mà chủ nhà chưa được bồi thường bằng tiền bảo hiểm sẽ được phân bổ cho từng đơn vị trong tòa nhà. Phương pháp phân bổ chi phí được sử dụng sẽ là phương pháp hợp lý nhất để tính đến mức độ mà mỗi đơn vị được hưởng lợi từ các cải tiến hoặc công trình. Các phương pháp có thể phù hợp, tùy thuộc vào hoàn cảnh, bao gồm phân bổ dựa trên diện tích vuông trong mỗi đơn vị, phân bổ dựa trên tiền thuê đã trả cho mỗi đơn vị và chia đều cho tất cả các đơn vị. Trong trường hợp các cải tiến không mang lại lợi ích cho tất cả các đơn vị, chỉ những đơn vị được hưởng lợi mới có thể bị tính thêm tiền thuê. Ví dụ, nếu lắp mái mới, tiền thuê của tất cả các đơn vị trong tòa nhà có thể được tăng lên để trang trải chi phí. Nhưng nếu ngoài ra, một tầng mới đã được lắp đặt trong một đơn vị, đơn vị đó sẽ được tính phần chia sẻ tương ứng của chi phí mái cộng với chi phí của tầng mới. Chi phí thuộc về các đơn vị mà tiền thuê không thể tăng (do hạn chế cho thuê, chủ sở hữu cư trú hoặc lý do khác) không được phân bổ cho các đơn vị khác. Chi phí liên quan đến việc sửa chữa và bảo trì thường xuyên sẽ không được chứng nhận nhưng sẽ được coi là một phần của chi phí vận hành và bảo trì.

(b) Ảnh hưởng của việc bỏ trống đối với việc tăng tiền thuê nhà được yêu cầu để cải thiện vốn

Nếu một đơn vị trở nên bỏ trống và được cho thuê lại sau khi hoàn thành các cải tiến vốn, cải tạo và/hoặc công trình tiết kiệm năng lượng được liệt kê trong đơn xin cấp chứng nhận, thì sẽ không được phép tăng thêm tiền thuê đối với đơn vị dựa trên các cải tiến hoặc công trình đó vì chủ nhà có cơ hội đưa đơn vị lên mức giá thuê thị trường tại thời điểm đơn vị được cho thuê lại. Mục này cũng áp dụng cho những đơn vị được cho thuê trong thời gian xây dựng cho dự án mà công trình là một phần, như đã nêu trong giấy phép, tài liệu hợp đồng và/hoặc như được thể hiện bằng các bằng chứng có liên quan khác, hoặc được cho thuê trong vòng sáu tháng kể từ ngày bắt đầu công trình mà đơn xin cấp chứng nhận được nộp, với điều kiện quyền sở hữu không thay đổi trong thời gian đó.

Hội đồng sẽ áp dụng các thời hạn khấu hao và công thức phân bổ chi phí như được nêu dưới đây.

(1) Các đơn thỉnh cầu được nộp trước ngày 14 tháng 11 năm 2002. Các điều khoản sau đây sẽ áp dụng cho tất cả các đơn thỉnh cầu được nộp trước ngày 14 tháng 11 năm 2002:

(A) Các kỳ khấu hao. Chi phí sẽ được khấu hao theo phương pháp đường thẳng trong thời hạn bảy hoặc mười năm, tùy thuộc vào loại nào được mô tả dưới đây có liên quan chặt chẽ nhất đến loại công việc hoặc cải tiến và tuổi thọ hữu ích ước tính của nó.

(i) Biểu I - Khấu hao bảy năm. Những mục sau đây sẽ được khấu hao trong thời hạn bảy năm: Các thiết bị, chẳng hạn như bếp mới, máy nghiền rác, máy giặt, máy sấy và máy rửa chén; đồ đạc, chẳng hạn như máy mở cửa nhà để xe, ổ khóa, đồ chiếu sáng, máy nước nóng và chăn, vòi sen, đồng hồ chấm công và máy bơm nước nóng; và các cải tiến khác, chẳng hạn như thảm, vải sơn và sơn bên ngoài và bên trong các khu vực chung. Nếu thiết bị là thiết bị thay thế mà người thuê đã được hưởng lợi, chi phí sẽ không được khấu hao như một cải tiến vốn, nhưng sẽ được coi là một phần của chi phí vận hành và bảo trì. Các thiết bị có thể được khấu hao như các cải tiến vốn khi: (1) là một phần của nhà bếp được cải tạo; (2) dựa trên thỏa thuận giữa người thuê và chủ nhà; và/hoặc (3) đó là một dịch vụ hoặc thiết bị mới mà người thuê trước đó không có.

(B) Tăng cho phép. Một trăm phần trăm (100%) chi phí được chứng nhận của các cải tiến vốn, phục hồi và cải tiến tiết kiệm năng lượng có thể được chuyển cho những người thuê nhà được hưởng lợi từ công việc và cải tiến đó. Tuy nhiên, không có khoản tăng nào theo Mục con 7.12(c)(1) này vượt quá, trong một khoảng thời gian mười hai tháng, mười phần trăm (10%) tiền thuê cơ bản của người thuê nhà tại thời điểm đơn thỉnh cầu được nộp hoặc 30,00 đô la, tùy theo số nào lớn hơn. Chủ nhà có thể tích lũy bất kỳ khoản tăng được chứng nhận nào vượt quá số tiền này và áp dụng mức tăng đó trong những năm tiếp theo, tùy thuộc vào giới hạn 10% hoặc 30,00 đô la này.

(2) Các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 14 tháng 11 năm 2002 cho các cải tiến bảo tồn năng lượng đủ điều kiện và các cải tiến năng lượng tái tạo. Đối với các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 14 tháng 11 năm 2002, các điều khoản sau đây sẽ áp dụng cho việc chứng nhận chi phí cho các cải tiến bảo tồn năng lượng đủ điều kiện và các cải tiến năng lượng tái tạo:

(A) Các kỳ khấu hao và chi phí được phép. Đối với mục đích của Tiểu mục này, các cải tiến bảo tồn năng lượng đủ điều kiện và các cải tiến năng lượng tái tạo là:

(i) 100% tủ lạnh mới tuân thủ chương trình Energy-Star của EPA khi tủ lạnh được thay thế đã hơn năm năm tuổi và có đồng hồ đo riêng, chi phí này sẽ được khấu hao theo phương pháp đường thẳng trong thời hạn mười năm; và,

(ii) Các cải tiến khác có thể được Hội đồng Giám sát chấp thuận theo khuyến nghị của Hội đồng Thuê nhà, sau các phiên điều trần và việc xây dựng Danh sách Cải tiến Bảo tồn Năng lượng và Cải tiến Năng lượng Tái tạo gồm các cải tiến bảo tồn năng lượng và cải tiến năng lượng tái tạo có lợi rõ ràng cho người thuê nhà tại các đơn vị có đồng hồ đo điện và/hoặc khí đốt tự nhiên riêng biệt do Ủy ban Môi trường đưa ra.

(3) Các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 14 tháng 11 năm 2002 cho Công việc địa chấn và Cải tiến theo Yêu cầu của Luật, và cho Công việc và Cải tiến theo Yêu cầu của Luật được ban hành sau ngày 14 tháng 11 năm 2002. Đối với các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 14 tháng 11 năm 2002, các điều khoản sau đây sẽ được áp dụng cho việc chứng nhận chi phí cho công việc địa chấn và cải tiến theo yêu cầu của luật và cho chi phí cải thiện vốn, phục hồi, bảo tồn năng lượng và công việc và cải tiến năng lượng tái tạo theo yêu cầu của luật liên bang, tiểu bang hoặc địa phương được ban hành vào hoặc sau ngày 14 tháng 11 năm 2002:

(A) Các kỳ khấu hao. Chi phí sẽ được khấu hao theo phương pháp đường thẳng trong thời hạn hai mươi năm.

(B) Tăng cho phép. Một trăm phần trăm (100%) chi phí được chứng nhận về cải thiện vốn, phục hồi, bảo tồn năng lượng và công việc năng lượng tái tạo và cải tiến theo yêu cầu của luật có thể được chuyển cho những người thuê nhà được hưởng lợi từ công việc và cải tiến đó. Bất kỳ khoản tăng tiền thuê nào theo Mục con 7.12(c)(3) này sẽ không vượt quá, trong một khoảng thời gian mười hai tháng, tổng cộng mười phần trăm (10%) tiền thuê cơ bản của người thuê nhà tại thời điểm đơn thỉnh cầu được nộp hoặc 30,00 đô la, tùy theo số nào lớn hơn. Chủ nhà có thể tích lũy bất kỳ khoản tăng được chứng nhận nào vượt quá số tiền này và áp dụng mức tăng đó trong những năm tiếp theo, tùy thuộc vào giới hạn 10% hoặc 30,00 đô la này.

(4) Các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 14 tháng 11 năm 2002 cho các công trình và cải tiến khác trên các bất động sản có năm đơn vị nhà ở hoặc ít hơn. Đối với các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 14 tháng 11 năm 2002, các điều khoản sau đây sẽ áp dụng cho việc chứng nhận tất cả các công trình và cải tiến cho các bất động sản có năm đơn vị nhà ở hoặc ít hơn, ngoại trừ chi phí công trình và cải tiến được chứng nhận để chuyển tiếp theo Mục 7.12(c)(2) hoặc 7.12(c)(3):

(A) Các kỳ khấu hao. Chi phí sẽ được khấu hao theo phương pháp đường thẳng trong thời hạn mười, mười lăm hoặc hai mươi năm, tùy thuộc vào loại nào được mô tả dưới đây có liên quan chặt chẽ nhất đến loại công việc hoặc cải tiến và tuổi thọ hữu ích ước tính của nó.

(i) Biểu I - Khấu hao mười năm. Những khoản sau đây sẽ được khấu hao trong thời hạn mười năm: Kết cấu mái mới, mái che mới, lò sưởi điện, hệ thống an ninh trung tâm, hệ thống điện thoại gọi vào, cửa sổ khung gỗ mới, hộp thư mới, dải chắn thời tiết, cách nhiệt trần nhà, lớp niêm phong và trét, hệ thống phát hiện khói trung tâm, cửa ra vào và giếng trời mới; các thiết bị, chẳng hạn như bếp mới, máy xử lý rác thải, tủ lạnh, máy giặt, máy sấy và máy rửa chén; đồ đạc, chẳng hạn như máy mở cửa nhà để xe, ổ khóa, đồ chiếu sáng, máy nước nóng và chăn, vòi sen, đồng hồ chấm công và máy bơm nước nóng; và các cải tiến khác, chẳng hạn như thảm, vải sơn và sơn bên ngoài và bên trong các khu vực chung. Nếu thiết bị là thiết bị thay thế mà người thuê đã được hưởng lợi, thì chi phí sẽ không được khấu hao như một cải tiến vốn mà sẽ được coi là một phần của chi phí vận hành và bảo trì. Các thiết bị có thể được khấu hao như các cải tiến vốn khi: (1) là một phần của nhà bếp được cải tạo; (2) dựa trên thỏa thuận giữa người thuê và chủ nhà; (3) đó là dịch vụ hoặc thiết bị mới mà người thuê nhà trước đây không có; và/hoặc (4) đó là thiết bị được chứng nhận là cải tiến tiết kiệm năng lượng đủ điều kiện hoặc cải tiến năng lượng tái tạo theo Mục 7.12(c)(2).

(ii) Biểu II - Khấu hao mười lăm năm. Những thứ sau đây sẽ được khấu hao trong thời hạn mười lăm năm: Kết cấu sàn mới, trần hoặc tường mới - tấm thạch cao mới, sàn gỗ, cầu thang mới, lò sưởi và lò sưởi gas mới, cửa sổ kính cách nhiệt mới, sàn gỗ hoặc gạch mới, hệ thống phun nước mới, hệ thống điều hòa không khí trung tâm, lớp ốp bên ngoài hoặc vữa trát, xây dựng lại thang máy, cáp thang máy, tủ bếp hoặc phòng tắm mới và bồn rửa.

(iii) Biểu III - Khấu hao trong hai mươi năm. Những khoản sau đây sẽ được khấu hao trong thời hạn hai mươi năm: Nền móng mới, hệ thống ống nước mới (đồ đạc hoặc đường ống mới), thay thế nồi hơi, hệ thống dây điện mới, lối thoát hiểm, sân bê tông, cổng sắt, thay thế vỉa hè và ống khói.

(B) Tăng cho phép. Một trăm phần trăm (100%) chi phí được chứng nhận của công việc cải thiện vốn, phục hồi và bảo tồn năng lượng và cải tiến có thể được chuyển cho những người thuê nhà được hưởng lợi từ công việc và cải tiến đó. Tuy nhiên, không có khoản tăng nào theo Mục con 7.12(c)(4) này vượt quá, trong một khoảng thời gian mười hai tháng, năm phần trăm (5%) tiền thuê cơ bản của người thuê nhà tại thời điểm đơn thỉnh cầu được nộp hoặc 30,00 đô la, tùy theo số nào lớn hơn. Chủ nhà có thể tích lũy bất kỳ khoản tăng được chứng nhận nào vượt quá số tiền này và áp dụng khoản tăng đó trong những năm tiếp theo tùy thuộc vào giới hạn 5% hoặc 30,00 đô la này.

(5) Đối với các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 14 tháng 11 năm 2002 cho các công trình và cải tiến khác cho các bất động sản có sáu đơn vị nhà ở trở lên. Đối với các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 14 tháng 11 năm 2002, các điều khoản sau đây sẽ áp dụng cho việc chứng nhận tất cả các công trình và cải tiến cho các bất động sản có sáu đơn vị nhà ở trở lên, ngoại trừ công trình và cải tiến được chứng nhận theo Mục con 7.12(c)(2) hoặc 7.12(c)(3):

(i) Biểu I - Khấu hao bảy năm. Những mục sau đây sẽ được khấu hao trong thời hạn bảy năm: Các thiết bị, chẳng hạn như bếp mới, máy nghiền rác, máy giặt, máy sấy và máy rửa chén; đồ đạc, chẳng hạn như máy mở cửa nhà để xe, ổ khóa, đồ chiếu sáng, máy nước nóng và chăn, vòi sen, đồng hồ chấm công và máy bơm nước nóng; và các cải tiến khác, chẳng hạn như thảm, vải sơn và sơn bên ngoài và bên trong các khu vực chung. Nếu thiết bị là thiết bị thay thế mà người thuê đã được hưởng lợi, chi phí sẽ không được khấu hao như một cải tiến vốn, nhưng sẽ được coi là một phần của chi phí vận hành và bảo trì. Các thiết bị có thể được khấu hao như các cải tiến vốn khi: (1) là một phần của nhà bếp được cải tạo; (2) dựa trên thỏa thuận giữa người thuê và chủ nhà; (3) đó là một dịch vụ hoặc thiết bị mới mà người thuê trước đây không có; và/hoặc (4) đó là một thiết bị được chứng nhận là cải tiến tiết kiệm năng lượng đủ điều kiện hoặc cải tiến năng lượng tái tạo theo Mục con 7.12(c)(2).

(ii) Biểu II - Khấu hao mười năm. Những hạng mục sau đây sẽ được khấu hao trong thời hạn mười năm: Nền móng mới, kết cấu sàn mới, trần hoặc tường mới - tấm thạch cao mới, hệ thống ống nước mới (đồ đạc hoặc đường ống mới), dải chắn thời tiết, cách nhiệt trần, gioăng và trét, lò sưởi và máy sưởi mới, tủ lạnh, hệ thống dây điện mới, cầu thang mới, kết cấu mái mới, mái che mới, cửa sổ mới, lối thoát hiểm, hệ thống phát hiện khói trung tâm, sàn gỗ hoặc gạch mới, hệ thống phun nước mới, thay thế nồi hơi, hệ thống điều hòa không khí trung tâm, vách ngoài hoặc vữa trát, xây dựng lại thang máy, cáp thang máy, các phần mở rộng như sân trong hoặc sàn, hệ thống an ninh trung tâm, cửa mới, hộp thư mới, tủ bếp hoặc phòng tắm mới, bồn rửa, hệ thống điện thoại ra vào, cửa sổ trời, cổng sắt, thay thế vỉa hè và ống khói. Nếu tủ lạnh là đồ thay thế mà người thuê đã được hưởng lợi, thì chi phí sẽ không được khấu hao như một khoản cải thiện vốn, nhưng sẽ được coi là một phần của chi phí vận hành và bảo trì. Tủ lạnh có thể được khấu hao như cải tiến vốn khi: (1) là một phần của nhà bếp được cải tạo; (2) dựa trên thỏa thuận giữa người thuê và chủ nhà; (3) đó là dịch vụ hoặc thiết bị mới mà người thuê trước đó không có; và/hoặc (4) đó là tủ lạnh tuân thủ EPA Energy-Star trong trường hợp tủ lạnh được thay thế đã hơn năm năm tuổi và nơi thiết bị có đồng hồ đo riêng.

(B) Tăng cho phép.

(i) Chỉ năm mươi phần trăm (50%) chi phí được chứng nhận theo Mục con 7.12(c)(5) này có thể được chuyển cho những người thuê nhà hưởng lợi từ công việc và cải thiện đó. Tuy nhiên, không có khoản tăng nào theo Mục con 7.12(c)(5) này vượt quá, trong khoảng thời gian mười hai tháng, mười phần trăm (10%) tiền thuê cơ bản của người thuê nhà tại thời điểm đơn thỉnh cầu được nộp hoặc 30,00 đô la, tùy theo số nào lớn hơn. Chủ nhà có thể tích lũy bất kỳ khoản tăng nào được chứng nhận vượt quá số tiền này và áp dụng mức tăng đó trong những năm tiếp theo, tùy thuộc vào giới hạn 10% hoặc 30,00 đô la này.

(ii) Trong phương án thay thế, người thuê nhà có thể chọn để một trăm phần trăm (100%) chi phí được chứng nhận theo Mục con 7.12(c)(5) này được chuyển cho người thuê nhà. Trong trường hợp đó, không có khoản tăng nào theo Mục con này được vượt quá, trong một khoảng thời gian mười hai tháng, năm phần trăm (5%) tiền thuê cơ sở của người thuê nhà tại thời điểm đơn thỉnh cầu được nộp và tổng mức tăng cho các cải tiến vốn được bầu theo Mục con này không bao giờ được vượt quá mười lăm phần trăm (15%) tiền thuê cơ sở của người thuê nhà. Nếu tổng mức tăng cho các cải tiến vốn được bầu theo Mục con này ít hơn mười lăm phần trăm (15%) tiền thuê cơ sở của người thuê nhà tại thời điểm đơn thỉnh cầu được nộp, chủ nhà có thể áp dụng phần trăm còn lại trong đơn thỉnh cầu tiếp theo khi người thuê nhà bầu theo Mục con này và phần trăm còn lại sẽ được tính trên tiền thuê cơ sở của người thuê nhà có hiệu lực tại thời điểm đơn thỉnh cầu mới được nộp. Người thuê nhà phải bầu theo phương án thay thế này bằng cách nộp đơn bầu như vậy lên Hội đồng theo mẫu do Hội đồng quy định. Có thể nộp đơn bầu cử bất kỳ lúc nào sau khi đơn được nộp nhưng không muộn hơn mười lăm (15) ngày dương lịch sau khi quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính về đơn được gửi qua thư cho người thuê nhà. Sau khi người thuê nhà nộp đơn bầu cử, người thuê nhà không thể hủy bỏ cuộc bầu cử trừ khi một trong hai bên nộp đơn kháng cáo và sau đó ban hành quyết định mới thay đổi số tiền được chứng nhận để chuyển cho người thuê nhà. Trong trường hợp đó, người thuê nhà sẽ có mười lăm (15) ngày dương lịch sau khi quyết định mới được gửi qua thư cho người thuê nhà để hủy bỏ cuộc bầu cử trước đó hoặc thực hiện cuộc bầu cử mới theo Mục này ngay cả khi chưa có cuộc bầu cử nào được thực hiện sau khi quyết định đầu tiên được ban hành. Trong một đơn vị có nhiều người thuê nhà, đơn bầu cử phải được đa số (hơn 50%) ký để cuộc bầu cử được chấp nhận. Nếu cuộc bầu cử kịp thời được thực hiện sau khi quyết định đã được ban hành, một phụ lục cho quyết định sẽ được ban hành phản ánh sự lựa chọn của người thuê nhà. Phụ lục này không phải là đối tượng để kháng cáo.

Mục 7.13 Định giá lao động không được trả công

Bất kỳ lao động không được trả công nào (tức là lao động được thực hiện mà không được trả công dưới bất kỳ hình thức nào) được thực hiện cho các công trình cải thiện vốn, phục hồi hoặc tiết kiệm năng lượng sẽ được định giá theo tỷ lệ lao động hiện hành. Phân loại nghề được sử dụng sẽ là nghề của người lao động trừ khi người lao động không được trả công được cấp phép trong nghề cụ thể mà tín dụng đang được yêu cầu.

Mục 7.14 Khoản trợ cấp lãi suất

(Sửa đổi ngày 4 tháng 10 năm 1994; sửa đổi Tiểu mục (b)(2) và thêm Tiểu mục (b)(3), ngày 19 tháng 1 năm 1999; Sửa đổi ngày 1 tháng 4 năm 2003)

Chủ nhà chi tiền cho các cải thiện vốn hoặc công trình phục hồi sẽ được hưởng mức lãi suất hợp lý. Bất kỳ khoản trợ cấp lãi suất nào, dù là được quy cho hay thực tế, có lợi cho chủ nhà theo mục này sẽ bị giới hạn không quá mười (10) phần trăm và sẽ được khấu hao trong một khoảng thời gian bằng với thời gian khấu hao của cải thiện. Các quy tắc sau đây sẽ áp dụng cho bất kỳ yêu cầu trợ cấp lãi suất nào.

(a) Khoản trợ cấp lãi suất thực tế phát sinh. Chủ nhà có gánh nặng chứng minh để thiết lập lãi suất thực tế. Để đáp ứng gánh nặng này, chủ nhà phải nộp, tối thiểu, thỏa thuận cho vay, giấy ghi nợ hoặc bằng chứng tài liệu khác có thể chấp nhận được để chứng minh lãi suất. Ngoài ra, chủ nhà có gánh nặng chứng minh rằng lãi suất thực tế mà khoản trợ cấp được yêu cầu là hợp lý trong các trường hợp.

(b) Khoản trợ cấp lãi suất quy ước. Trong trường hợp chủ nhà không phải chịu hoặc chứng minh theo khoản (a) bất kỳ chi phí lãi suất thực tế nào đối với các khoản tiền được sử dụng cho các cải thiện vốn hoặc công việc phục hồi, chủ nhà sẽ được hưởng khoản trợ cấp lãi suất quy ước. Tỷ lệ lãi suất quy ước sẽ được xác định theo các quy tắc sau:

(1) Vào ngày 1 tháng 3 hàng năm, theo tiểu mục (b)(2), Hội đồng sẽ công bố bốn mức lãi suất quy ước. Theo giới hạn mười (10) phần trăm có trong đoạn đầu tiên của quy tắc này, các mức lãi suất được công bố sẽ cấu thành mức lãi suất quy ước được phép áp dụng đối với các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 1 tháng 3 đến ngày 28 tháng 2 (hoặc ngày 29 tháng 2, tùy trường hợp) của năm tiếp theo.

(2) Tỷ lệ đầu tiên sẽ là mức trung bình của mười hai tỷ lệ hàng tháng gần đây nhất (làm tròn đến phần mười gần nhất) do Cục Dự trữ Liên bang đăng trên trang web Internet Phát hành Thống kê của Cục Dự trữ Liên bang đối với Chứng khoán Kho bạc bảy năm và sẽ áp dụng cho chi phí cải thiện vốn được chứng nhận được khấu hao trong thời hạn bảy năm theo Mục 7.12(c).

Tỷ lệ thứ hai sẽ là mức trung bình của mười hai tỷ lệ hàng tháng gần đây nhất (làm tròn đến phần mười gần nhất) do Cục Dự trữ Liên bang công bố trên trang web Internet Phát hành Thống kê của Cục Dự trữ Liên bang đối với Chứng khoán Kho bạc kỳ hạn mười năm và sẽ áp dụng cho chi phí cải thiện vốn được chứng nhận được khấu hao trong thời hạn mười năm theo Mục 7.12(c).

Tỷ lệ thứ ba sẽ là mức trung bình của mười hai tỷ lệ hàng tháng gần đây nhất (làm tròn đến phần mười gần nhất) do Cục Dự trữ Liên bang công bố trên trang web Internet Phát hành Thống kê của Cục Dự trữ Liên bang đối với Chứng khoán Kho bạc kỳ hạn hai mươi năm và sẽ áp dụng cho chi phí cải thiện vốn được chứng nhận được khấu hao trong thời hạn hai mươi năm theo Mục 7.12(c).

Mức thuế suất thứ tư sẽ là mức thuế suất trung bình của mức thuế suất mười năm và hai mươi năm (làm tròn đến phần mười gần nhất) và sẽ áp dụng cho chi phí cải thiện vốn được chứng nhận được khấu hao trong thời hạn mười lăm năm theo Mục 7.12(c).

(3) Các mức lãi suất này sẽ được tính vào ngày 15 tháng 12 hàng năm bằng cách sử dụng mức lãi suất trung bình của mười hai mức lãi suất hàng tháng gần đây nhất do Cục Dự trữ Liên bang công bố cho Trái phiếu Kho bạc kỳ hạn bảy và mười năm tính đến ngày này.

(c) Trợ cấp hoặc Bảo lãnh của Chính phủ. Bất chấp các tiểu mục (a) và (b) của Mục này, nếu lãi suất ít hơn 10 phần trăm do trợ cấp hoặc bảo lãnh của chính phủ hoặc bất kỳ khoản nào khác, chủ nhà chỉ được hưởng lãi suất thực tế đã phát sinh.

(d) Mục này được sửa đổi vào ngày 18 tháng 3 năm 2003 và có hiệu lực đối với các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 14 tháng 11 năm 2002. Hội đồng sẽ công bố mức lãi suất áp dụng cho các đơn thỉnh cầu được nộp từ ngày 14 tháng 11 năm 2002 đến ngày 28 tháng 2 năm 2003 trước ngày 21 tháng 2 năm 2003.

Mục 7.15 Phản đối của Người thuê nhà

(Sửa đổi ngày 21 tháng 3 năm 1989)

(a) Người thuê nhà có thể phản đối dựa trên cơ sở rằng công việc được yêu cầu thực hiện đã không được thực hiện, rằng công việc được thực hiện là cần thiết do việc bảo trì bị hoãn lại của chủ nhà hiện tại dẫn đến vi phạm quy định, rằng chi phí được yêu cầu không phải là chi phí đúng hoặc hợp lý hoặc một số lý do khác. Người thuê nhà sẽ bao gồm nhiều tài liệu để hỗ trợ cho phản đối mà người thuê nhà có sẵn một cách hợp lý.

(b) Khoản trợ cấp cho chi phí thiết bị, đồ đạc và cải tiến trong một đơn vị riêng lẻ sẽ không được thực hiện nếu người thuê nhà phản đối việc lắp đặt trừ khi chủ nhà có thể chứng minh rằng thiết bị, đồ đạc hoặc cải tiến hiện có cần được thay thế vì lý do sức khỏe hoặc an toàn hoặc do chi phí bảo trì quá mức. Người thuê nhà có quyền nêu ra những phản đối này tại phiên điều trần khi chủ nhà tìm cách chứng nhận các cải tiến vốn.

khi người thuê nhà phản đối việc lắp đặt tại phiên điều trần, trừ khi chủ nhà có thể chứng minh rằng các hạng mục đó là cần thiết vì lý do sức khỏe và an toàn hoặc chi phí bảo trì quá mức, rằng các hạng mục đó cần được thay thế và các hạng mục thay thế có chất lượng tương đương với các hạng mục được thay thế, rằng tòa nhà là và đã là tòa nhà thương mại "sang trọng" hoặc các trường hợp đặc biệt khác.

Loại mặt hàng "xa xỉ" không được ưa chuộng sẽ là những mặt hàng không phù hợp với tình trạng kinh tế xã hội của những người thuê nhà hiện tại của tòa nhà và chất lượng cũng như tình trạng của tòa nhà tại thời điểm những người thuê nhà hiện tại thuê căn hộ của họ. Những mặt hàng xa xỉ không được ưa chuộng sẽ là những mặt hàng nhằm thay đổi phong cách của tòa nhà để thu hút tầng lớp người thuê nhà giàu có hơn.

Trong trường hợp Hội đồng thấy rằng chi phí của một hạng mục quá cao, nhưng bản thân hạng mục đó là một cải tiến hợp lý, thì Hội đồng sẽ chấp thuận một mức chi phí giảm mà Hội đồng thấy là hợp lý. Người thuê nhà có quyền nêu ra những phản đối này tại phiên điều trần khi chủ nhà muốn chứng nhận các cải tiến vốn.

Mục 7.16 Tiền thuê cơ bản

Đối với mục đích tính toán mức tăng tiền thuê trong tương lai, tiền thuê cơ bản sẽ không bao gồm bất kỳ chi phí nào cho các biện pháp cải thiện cơ bản, phục hồi hoặc tiết kiệm năng lượng đã được chứng nhận.

Mục 7.17 Sa thải hành chính

(Thêm ngày 14 tháng 3 năm 1989; sửa đổi ngày 15 tháng 7 năm 1997)

Bất chấp việc chấp nhận đơn thỉnh cầu, nếu bất kỳ điều kiện nào sau đây tồn tại, Hội đồng sẽ bác bỏ đơn thỉnh cầu mà không gây bất lợi và sẽ không lên lịch phiên điều trần. Trước khi bác bỏ đơn thỉnh cầu, Hội đồng sẽ gửi cho người thỉnh cầu một thông báo bằng văn bản về ý định bác bỏ nêu rõ lý do cụ thể áp dụng cho việc bác bỏ đó. Người thỉnh cầu sẽ có ba mươi (30) ngày kể từ ngày gửi thông báo để khắc phục các khiếm khuyết trong đơn thỉnh cầu trước khi bác bỏ.

Nếu người nộp đơn không khắc phục được các khiếm khuyết kịp thời và đúng cách, và đơn bị bác bỏ về mặt hành chính, người nộp đơn có thể nộp đơn kháng cáo lên Hội đồng hoặc nộp đơn mới để chứng nhận chi phí cải thiện vốn. Các đơn kháng cáo sẽ được điều chỉnh bởi các điều khoản áp dụng của Mục 37.8(f) của Sắc lệnh.

Việc nộp đơn thỉnh cầu mới phải tuân theo các thủ tục được nêu trong Điều 37.7(f) của Sắc lệnh và phải tuân theo giới hạn năm năm trong khoản (2) và yêu cầu phải gửi hoặc chuyển thông báo tăng tiền thuê mới cho người thuê nhà sau khi đơn thỉnh cầu mới được nộp. Bất kỳ thông báo tăng tiền thuê trước đó hoặc một phần của thông báo đó, dựa trên đơn thỉnh cầu của chủ nhà đã bị bác bỏ về mặt hành chính, sẽ chỉ vô hiệu đối với phần thông báo tăng tiền thuê đó; các phần hợp pháp khác của thông báo tăng tiền thuê không liên quan đến đơn thỉnh cầu đã bị bác bỏ của chủ nhà vẫn có hiệu lực.

Đơn xin chứng nhận chi phí cải thiện vốn có thể bị bác bỏ về mặt hành chính trong các trường hợp sau:

(a) Trường hợp đơn kiến nghị nộp không nêu rõ chi phí theo từng cải tiến cụ thể được phân loại theo loại cải tiến; ví dụ, thi công móng, lợp mái mới, dịch vụ điện, hệ thống dây điện, hệ thống phun nước chữa cháy, v.v.;

(b) Trường hợp đơn xin cải thiện nhiều tòa nhà không phân bổ rõ ràng chi phí cho từng tòa nhà;

(c) Trường hợp đơn xin cải thiện tòa nhà có nhiều hơn một đơn vị không phân biệt rõ ràng chi phí cải thiện khu vực chung với chi phí cải thiện các đơn vị cụ thể;

(d) Trường hợp tài liệu nộp kèm để hỗ trợ đơn thỉnh cầu (ví dụ: hóa đơn, séc đã hủy, v.v.) không được đánh dấu rõ ràng để xác định cải tiến cụ thể mà nó liên quan đến;

(e) Trường hợp không nộp đủ bản sao đơn thỉnh cầu hoặc tài liệu hỗ trợ theo 7.10(b)(1) và 7.10(b)(2) ở trên.

Mục 7.18 Công tác sửa chữa, phục hồi do thiên tai

(Thông qua ngày 17 tháng 4 năm 1990; sửa đổi ngày 1 tháng 5 năm 1990, có hiệu lực đối với công việc hoàn thành trước ngày 17 tháng 4 năm 1991)

Chi phí cho công tác sửa chữa thiên tai không mang tính chất kết cấu, trong trường hợp không có

của bất kỳ công trình kết cấu đi kèm nào, thông thường sẽ được coi là bảo trì và sửa chữa thường xuyên, chẳng hạn như vá thạch cao và sơn, có thể được chuyển cho người thuê, tùy thuộc vào các điều khoản sau:

(a) Nộp hồ sơ: Chủ nhà muốn chuyển chi phí sửa chữa thảm họa phi cấu trúc phải nộp đơn xin chứng nhận theo mẫu do Hội đồng quy định và kèm theo tài liệu được liệt kê trong Mục 7.10(b)(1)(2) và (3) ở trên. Đơn xin chuyển như vậy phải được nộp trước khi thông báo tăng tiền thuê nhà và bất kỳ thông báo nào như vậy phải tuân thủ các điều khoản của Mục 4.10 và Mục 7.10(c) ở trên.

(b) Chi phí được phép: Việc chuyển chi phí cho công việc sửa chữa liên quan đến thảm họa phi cấu trúc chưa được bảo hiểm chi trả sẽ bị giới hạn ở bảy mươi lăm phần trăm (75%) của tất cả các chi phí đó (bao gồm cả lãi suất).

(c) Phân bổ chi phí: Chi phí cho công việc sửa chữa như vậy sẽ được phân bổ cho tất cả các đơn vị trong tòa nhà, bất kể mức độ hư hỏng của từng đơn vị. Các phương pháp có thể phù hợp – tùy thuộc vào hoàn cảnh – bao gồm, nhưng không giới hạn ở, phân bổ dựa trên diện tích foot vuông trong mỗi đơn vị hoặc chia đều giữa tất cả các đơn vị. Mỗi đơn vị chỉ có thể được tính phần chia theo tỷ lệ chi phí của mình. Chi phí thuộc về các đơn vị không thể tăng tiền thuê nhà có thể không được phân bổ cho các đơn vị còn lại khác.

(d) Thời gian khấu hao: Chi phí cho tất cả các sửa chữa liên quan đến thiên tai sẽ được khấu hao trong thời hạn mười năm.

(e) Khoản trợ cấp lãi suất: Lãi suất đối với số tiền chi ra để thực hiện các sửa chữa liên quan đến thảm họa sẽ bị giới hạn ở mức lãi suất thực tế phải trả cho số tiền đó hoặc ở mức mười phần trăm (10%), tùy theo mức nào thấp hơn và ở mức 10% nếu không trả lãi và sẽ được khấu hao trong mười năm.

(f) Chuyển tiếp: Giới hạn được mô tả trong Mục 7.12(d) ở trên sẽ áp dụng cho việc chuyển tiếp dựa trên việc sửa chữa cần thiết do thiên tai, ngoại trừ trong những trường hợp đặc biệt như:

(1) Khi tình hình tài chính của chủ nhà không thể duy trì được thời gian phục hồi kéo dài do hạn chế đó gây ra mà không đe dọa mất tòa nhà hoặc buộc chủ nhà phải kéo dài thời gian thực hiện sửa chữa trong một khoảng thời gian cực kỳ dài khiến người thuê nhà có thể hợp lý yêu cầu rằng "dịch vụ giảm" đã xảy ra; hoặc gây khó khăn khác cho chủ nhà.

(2) Khi mức chuyển nhượng cải thiện vốn tối đa cho phép đối với một người thuê nhà nhất định đã có hiệu lực tại thời điểm chi phí sửa chữa được chứng nhận. Trong những trường hợp như vậy, bất kỳ khoản tăng tiền thuê nào dựa trên việc chuyển nhượng các khoản sửa chữa do thiên tai gây ra sẽ bị giới hạn ở mức 5% hoặc 15,00 đô la, tùy theo mức nào lớn hơn, trong bất kỳ khoảng thời gian mười hai tháng nào. Bất kỳ khoản chuyển nhượng nào được chứng nhận vượt quá số tiền này có thể được tích lũy và áp dụng trong những năm tiếp theo tùy thuộc vào giới hạn này.

(g) Công việc đủ điều kiện để chuyển tiếp theo Mục này sẽ không được coi là chi phí vận hành và bảo trì theo Mục 6.10.

Trở lại

Quay lại trang Quy định và Quy tắc của Hội đồng cho thuê nhà .

Các cơ quan đối tác

Cho thuê bảng