Normas y reglamentos de la Junta de alquileres: Parte VII - Solicitudes de propietarios para la certificación de mejoras de capital, rehabilitación y/o trabajos de conservación de energía

Tuesday, December 13, 2022

Sección 7.10 Presentación

(Enmendado el 29 de agosto de 1989 por corrección el 1 de mayo de 1990; 18 de junio de 1991; subsección (d) agregada el 31 de enero de 1995; enmendada el 7 de marzo de 1995; derogada y adoptada el 25 de abril de 1995; en vigencia el 1 de febrero de 1995; enmendada el 1 de abril de 2003)

(a) Los propietarios que deseen trasladar el costo de las mejoras de capital, la rehabilitación y/o las obras de conservación de energía deben presentar una petición de certificación en un formulario prescrito por la Junta. Si en cualquier momento antes de presentar una petición el propietario determina que el costo total de un proyecto para una parcela o un edificio que contenga seis o más unidades residenciales se espera razonablemente que supere los $25,000 multiplicado por el número de unidades en la parcela o en el edificio, el propietario deberá informar inmediatamente a cada inquilino y a la Junta de Alquiler por escrito sobre los costos previstos de la obra. La notificación del propietario debe realizarse dentro de los 30 días posteriores a dicha determinación por parte del propietario.

(b) Información que debe acompañar la petición del propietario

La petición deberá ir acompañada de: (1) copias de la petición en cantidad suficiente para distribuirlas a cada uno de los inquilinos nombrados en la petición, más una copia adicional para el tasador; (2) dos copias de todas las facturas reclamadas, contratos firmados y cheques cancelados que justifiquen los costos por los cuales el propietario no ha sido compensado con los fondos del seguro; (3) si se hace una reclamación por mano de obra no compensada, la petición deberá incluir una copia de un registro de las fechas en las que se realizó el trabajo; y (4) copias de la prueba de cumplimiento con la Oficina de Inspección de Edificios para cualquier trabajo reclamado para medidas de conservación de energía u otro trabajo para el cual se requiera prueba de cumplimiento por la ley estatal o local. Para cada petición que totalice más de $25,000, además del material de respaldo prescrito por la Junta para todas las peticiones, el solicitante debe: (1) Proporcionar copias de las ofertas competitivas recibidas para el trabajo y los materiales; o, (2) Proporcionar copias de la facturación de tiempo y materiales para el trabajo realizado por todos los contratistas y subcontratistas; o (3) El solicitante debe pagar el costo de un tasador contratado por la Junta.

El propietario debe presentar una petición antes de dar aviso legal de un aumento de alquiler. El aviso deberá cumplir con los requisitos establecidos en la Sección 4.10 anterior y deberá incluir además el monto en dólares solicitado en función de la amortización del trabajo realizado. Este aumento no será efectivo a menos que el Juez Administrativo apruebe la petición. Cualquier monto aprobado por el Juez Administrativo deberá referirse a la fecha de vigencia del aviso legal, si se dio.

Si el arrendador envía un aviso de aumento de alquiler basado en mejoras de capital sin presentar previamente una petición de certificación, el aumento será nulo. Para poder transferir estos montos, primero se debe presentar una petición y luego enviar un nuevo aviso.

(d) Disposición especial para los propietarios de unidades afectadas por la Proposición I

Los propietarios de las unidades afectadas por la Proposición I pueden solicitar a la Junta que certifique el costo de las mejoras de capital, la rehabilitación y/o el trabajo de conservación de energía de acuerdo con, y sujeto a, las reglas y procedimientos establecidos en la Parte 7 de estas Reglas y Reglamentos y la Sección 37.7 de la Ordenanza de Alquileres. Se pueden considerar los eventos anteriores a que la unidad estuviera sujeta a la Ordenanza de Alquileres. Las peticiones de unidades afectadas por la Proposición I basadas en mejoras de capital que estén pendientes al 25 de abril de 1995 o que se hayan presentado dentro de los seis meses posteriores a esa fecha pueden, a pedido del propietario, tratarse como si se hubieran presentado el 1 de mayo de 1994; siempre que, sin embargo, se utilice la fecha real de presentación para determinar la fecha de vigencia de cualquier aumento de alquiler de conformidad con la Sección 7.10(c) anterior.

(e) Requisitos para la certificación

La Junta y los jueces administrativos designados solo pueden certificar los costos de mejoras de capital, rehabilitación, mejoras de conservación de energía y mejoras de energía renovable, cuando se cumplan los siguientes criterios:

(1) El propietario completó mejoras de capital o rehabilitación el 15 de abril de 1979 o después, o el propietario completó la instalación de medidas de conservación de energía el 24 de julio de 1982 o después y ha presentado una prueba de cumplimiento ante el Departamento de Inspección de Edificios de acuerdo con los requisitos de la Sección 1207(d) del Código de Vivienda;

(2) El arrendador aún no ha aumentado el alquiler o los alquileres para reflejar el costo de dicha obra;

(3) El propietario no ha sido compensado por el trabajo con fondos del seguro;

(4) El edificio no está sujeto a un préstamo RAP en un área RAP designada antes del 1 de julio de 1977;

(5) El arrendador presenta la petición de certificación a más tardar cinco años después de que se haya completado la obra;

(6) El costo no es por el trabajo requerido para corregir una violación del código para la cual se ha emitido un aviso de violación y no se ha interrumpido durante 90 días a menos que el propietario haya hecho esfuerzos oportunos de buena fe dentro de ese período de 90 días para comenzar y completar el trabajo, pero no haya tenido éxito en hacerlo debido a la naturaleza del trabajo o circunstancias fuera del control del propietario. El hecho de que el propietario no haya logrado corregir dentro del período original de 90 días genera una presunción refutable de que el propietario no ejerció esfuerzos oportunos de buena fe.

Sección 7.11 Inspección del edificio

(Enmendado el 1 de abril de 2003)

Si la Junta o su Director Ejecutivo determina que es necesaria una inspección del edificio por parte de un perito calificado para determinar si se aprobará la petición, el propietario y los inquilinos deberán proporcionar entrada al representante de la Junta de Alquiler en un momento conveniente durante el horario comercial normal.

(a) La necesidad de utilizar un estimador en un caso particular puede determinarse después de considerar, entre otros, los siguientes factores:

(1) el coste de la obra;

(2) el número de unidades;

(3) complejidad del trabajo realizado;

(4) objeciones formuladas de conformidad con la Sección 7.15 a continuación.

(5) si el propietario proporcionó copias de ofertas competitivas o facturas de tiempo y materiales para el trabajo realizado por todos los contratistas y subcontratistas para una petición por un total de más de $25,000.

(b) Un estimador calificado es una persona:

(1) que no sea empleado de la ciudad de San Francisco; pero

(2) que sea seleccionado por la Junta de Alquiler o el Director Ejecutivo por estar calificado y tener experiencia en el área de rehabilitación residencial, como por ejemplo ser miembro de la Sociedad Estadounidense de Tasadores y adherirse a su Código de Ética Profesional y Normas de Conducta Profesional. El tasador deberá actuar bajo la dirección de la Junta o de su Director Ejecutivo.

Sección 7.12 Asignación de costos de mejoras o trabajos a unidades individuales

(Enmendado el 14 de marzo de 1989; el 29 de agosto de 1989; el 18 de junio de 1991; el inciso (b) enmendado el 20 de octubre de 1998; enmendado el 1 de abril de 2003)

(a) El costo de las mejoras de capital, rehabilitación y/o trabajo de conservación de energía por los cuales el propietario no haya sido compensado con los fondos del seguro se asignará a cada unidad del edificio. El método utilizado para la asignación de costos será el que tenga en cuenta de manera más razonable el grado en que cada unidad se beneficia de las mejoras o el trabajo. Los métodos que pueden ser apropiados, según las circunstancias, incluyen la asignación basada en los metros cuadrados de cada unidad, la asignación basada en el alquiler pagado por cada unidad y la división equitativa entre todas las unidades. Cuando las mejoras no beneficien a todas las unidades, solo se podrá cobrar el alquiler adicional a las beneficiadas. Por ejemplo, si se instaló un techo nuevo, se podrán aumentar los alquileres de todas las unidades del edificio para cubrir el costo. Pero si, además, se hubiera instalado un piso nuevo en una unidad, se le cobraría a esa unidad su parte proporcional del costo del techo más el costo del piso nuevo. Los costos atribuibles a las unidades en las que no se puede aumentar el alquiler (debido a una restricción del contrato de arrendamiento, ocupación por parte del propietario u otra razón) no se podrán asignar a las otras unidades. Los costos atribuibles a reparaciones y mantenimientos de rutina no se certificarán, sino que se considerarán parte de los costos de operación y mantenimiento.

(b) Efecto de la vacancia en los aumentos de alquiler solicitados para mejoras de capital

Si una unidad queda desocupada y se vuelve a alquilar después de la finalización de las mejoras de capital, la rehabilitación y/o el trabajo de conservación de energía enumerados en una petición de certificación, no se permitirá ningún alquiler adicional sobre la unidad en función de las mejoras o el trabajo, ya que el propietario tiene la oportunidad de llevar la unidad al alquiler de mercado en el momento en que se vuelve a alquilar la unidad. Esta sección también se aplica a aquellas unidades alquiladas durante el período de construcción para el proyecto del cual la obra es parte, como se indica en el/los permiso(s), documento(s) contractual(es) y/o como se muestra mediante otra evidencia relevante, o alquiladas dentro de los seis meses posteriores al inicio de la obra para la cual se presenta una petición de certificación, siempre que la propiedad no haya cambiado en ese período.

El Directorio aplicará los períodos de amortización y las fórmulas de asignación de costos que se establecen a continuación.

(1) Peticiones presentadas antes del 14 de noviembre de 2002. Las siguientes disposiciones se aplicarán a todas las peticiones presentadas antes del 14 de noviembre de 2002:

(A) Períodos de amortización. Los costos se amortizarán de forma lineal durante un período de siete o diez años, dependiendo de qué categoría de las descritas a continuación se relacione más estrechamente con el tipo de obra o mejora y su vida útil estimada.

(i) Anexo I - Amortización de siete años. Lo siguiente se amortizará en un período de siete años: Electrodomésticos, como estufas nuevas, trituradores de basura, lavadoras, secadoras y lavavajillas; accesorios, como abridores de puertas de garaje, cerraduras, artefactos de iluminación, calentadores de agua y mantas, cabezales de ducha, relojes para registrar el tiempo y bombas de agua caliente; y otras mejoras, como alfombras, linóleo y pintura exterior e interior de áreas comunes. Si el electrodoméstico es un reemplazo por el cual el inquilino ya se ha beneficiado, el costo no se amortizará como una mejora de capital, sino que se considerará parte de los gastos de operación y mantenimiento. Los electrodomésticos pueden amortizarse como mejoras de capital cuando: (1) formen parte de una cocina remodelada; (2) se basen en un acuerdo entre el inquilino y el propietario; y/o (3) se trate de un servicio o electrodoméstico nuevo que el inquilino no tenía anteriormente.

(B) Aumento Permitido. El cien por ciento (100%) de los costos certificados de mejoras de capital, rehabilitación y mejoras de conservación de energía se puede transferir a los inquilinos que se benefician de tales trabajos y mejoras. Sin embargo, ningún aumento según esta Subsección 7.12(c)(1) excederá, en un período de doce meses, el diez por ciento (10%) del alquiler base del inquilino en el momento en que se presentó la petición o $30.00, lo que sea mayor. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que exceda esta cantidad e imponer el aumento en años posteriores, sujeto a esta limitación del 10% o $30.00.

(2) Peticiones presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002 para mejoras calificadas de conservación de energía y mejoras de energía renovable. Para las peticiones presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002, se aplicarán las siguientes disposiciones a la certificación de costos para mejoras calificadas de conservación de energía y mejoras de energía renovable:

(A) Períodos de amortización y costos permitidos. Para los fines de esta Subsección, las mejoras de conservación de energía calificadas y las mejoras de energía renovable son:

(i) el 100% de los refrigeradores nuevos que cumplan con la norma Energy Star de la EPA, en los que el refrigerador reemplazado tenga más de cinco años y la unidad tenga un medidor independiente, cuyos costos se amortizarán en forma lineal durante un período de diez años; y,

(ii) Otras mejoras que puedan ser aprobadas por la Junta de Supervisores por recomendación de la Junta de Alquiler, después de las audiencias y el desarrollo de una Lista de Mejoras de Conservación de Energía y Mejoras de Energía Renovable que beneficien demostrablemente a los inquilinos en unidades que tienen medidores separados de electricidad y/o gas natural por parte de la Comisión de Medio Ambiente.

(3) Peticiones presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002 para trabajos y mejoras sísmicas requeridos por ley y para trabajos y mejoras requeridos por leyes promulgadas después del 14 de noviembre de 2002. Para las peticiones presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002, las siguientes disposiciones se aplicarán a la certificación de costos de trabajos y mejoras sísmicas requeridos por ley y a los costos de mejoras de capital, rehabilitación, conservación de energía y trabajos y mejoras de energía renovable requeridos por leyes federales, estatales o locales promulgadas a partir del 14 de noviembre de 2002:

(A) Períodos de amortización. Los costos se amortizarán de forma lineal durante un período de veinte años.

(B) Aumento Permitido. El cien por ciento (100%) de los costos certificados de mejoras de capital, rehabilitación, conservación de energía y obras y mejoras de energía renovable requeridas por ley pueden ser transferidos a los inquilinos que se benefician de dichas obras y mejoras. Cualquier aumento de alquiler según esta Subsección 7.12(c)(3) no deberá exceder, en un período de doce meses, un total del diez por ciento (10%) del alquiler base del inquilino en el momento en que se presentó la petición o $30.00, lo que sea mayor. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que exceda esta cantidad e imponer el aumento en años posteriores, sujeto a esta limitación del 10% o $30.00.

(4) Peticiones presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002 para otras obras y mejoras en propiedades con cinco unidades residenciales o menos. Para las peticiones presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002, las siguientes disposiciones se aplicarán a la certificación de todas las obras y mejoras en propiedades que contengan cinco unidades residenciales o menos, con excepción de los costos de obras y mejoras certificados para su traspaso de acuerdo con las Subsecciones 7.12(c)(2) o 7.12(c)(3):

(A) Períodos de amortización. Los costos se amortizarán en forma lineal durante un período de diez, quince o veinte años, dependiendo de qué categoría de las descritas a continuación se relacione más estrechamente con el tipo de obra o mejora y su vida útil estimada.

(i) Anexo I - Amortización de diez años. Lo siguiente se amortizará en un período de diez años: Nueva estructura de techo, nueva cubierta de techo, calentadores eléctricos, sistema de seguridad central, sistemas de entrada telefónica, nuevas ventanas con marco de madera, nuevos buzones, burletes, aislamiento de techo, sellos y calafateo, sistema central de detección de humo, nuevas puertas y tragaluces; electrodomésticos, como nuevas estufas, trituradores de basura, refrigeradores, lavadoras, secadoras y lavavajillas; accesorios, como abridores de puertas de garaje, cerraduras, artefactos de iluminación, calentadores de agua y mantas, cabezales de ducha, relojes de control de tiempo y bombas de agua caliente; y otras mejoras, como alfombras, linóleo y pintura exterior e interior de áreas comunes. Si el electrodoméstico es un reemplazo por el cual el inquilino ya se ha beneficiado, el costo no se amortizará como una mejora de capital, sino que se considerará parte de los gastos de operación y mantenimiento. Los electrodomésticos pueden amortizarse como mejoras de capital cuando: (1) sean parte de una cocina remodelada; (2) se basen en un acuerdo entre el inquilino y el propietario; (3) es un nuevo servicio o electrodoméstico que el inquilino no tenía anteriormente; y/o (4) es un electrodoméstico certificado como una mejora de conservación de energía calificada o una mejora de energía renovable de conformidad con la Subsección 7.12(c)(2).

(ii) Anexo II - Amortización a Quince Años. Lo siguiente se amortizará en un período de quince años: Estructura de piso nueva, cielorraso o paredes nuevas (placas de yeso nuevas, cubiertas de madera, escaleras nuevas, hornos y calentadores de gas nuevos, ventanas con paneles térmicos nuevos, piso nuevo de madera o baldosas, sistemas de rociadores nuevos, sistema central de aire acondicionado, revestimiento exterior o estuco, reconstrucción de ascensor, cables de ascensor, gabinetes de cocina o baño nuevos y lavabos.

(iii) Anexo III - Amortización a Veinte Años. Lo siguiente se amortizará en un período de veinte años: cimientos nuevos, plomería nueva (accesorios o tuberías nuevos), reemplazo de calderas, cableado eléctrico nuevo, salidas de emergencia, patios de concreto, portones de hierro, reemplazo de aceras y chimeneas.

(B) Aumento Permitido. El cien por ciento (100%) de los costos certificados de mejoras de capital, rehabilitación y conservación de energía y obras y mejoras pueden ser transferidos a los inquilinos que se benefician de dichas obras y mejoras. Sin embargo, ningún aumento bajo esta Subsección 7.12(c)(4) excederá, en un período de doce meses, el cinco por ciento (5%) del alquiler base del inquilino al momento de la presentación de la petición o $30.00, lo que sea mayor. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que exceda esta cantidad e imponer el aumento en años subsiguientes sujeto a esta limitación del 5% o $30.00.

(5) Para peticiones presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002 para otras obras y mejoras en propiedades con seis o más unidades residenciales. Para peticiones presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002, las siguientes disposiciones se aplicarán a la certificación de todas las obras y mejoras en propiedades que contengan seis o más unidades residenciales, con excepción de las obras y mejoras certificadas de conformidad con las Subsecciones 7.12(c)(2) o 7.12(c)(3):

(i) Anexo I - Amortización de siete años. Lo siguiente se amortizará en un período de siete años: Electrodomésticos, como estufas nuevas, trituradores de basura, lavadoras, secadoras y lavavajillas; accesorios, como abridores de puertas de garaje, cerraduras, artefactos de iluminación, calentadores de agua y mantas, cabezales de ducha, relojes para registrar el tiempo y bombas de agua caliente; y otras mejoras, como alfombras, linóleo y pintura exterior e interior de áreas comunes. Si el electrodoméstico es un reemplazo por el cual el inquilino ya se ha beneficiado, el costo no se amortizará como una mejora de capital, sino que se considerará parte de los gastos de operación y mantenimiento. Los electrodomésticos pueden amortizarse como mejoras de capital cuando: (1) formen parte de una cocina remodelada; (2) se basen en un acuerdo entre el inquilino y el propietario; (3) sea un servicio o electrodoméstico nuevo que el inquilino no tenía anteriormente; y/o (4) sea un electrodoméstico certificado como una mejora de conservación de energía calificada o una mejora de energía renovable de conformidad con la Subsección 7.12(c)(2).

(ii) Anexo II - Amortización a diez años. Lo siguiente se amortizará en un período de diez años: cimientos nuevos, estructura de piso nueva, cielorraso o paredes nuevos (placas de yeso nuevas), plomería nueva (accesorios o tuberías nuevos), burletes, aislamiento de cielorraso, sellos y calafateo, hornos y calentadores nuevos, refrigeradores, cableado eléctrico nuevo, escaleras nuevas, estructura de techo nueva, cubierta de techo nueva, ventana nueva, salidas de incendios, sistema central de detección de humo, cubierta de piso nueva de madera o baldosas, sistema de rociadores nuevo, reemplazo de caldera, sistema central de aire acondicionado, revestimiento exterior o estuco, reconstrucción de ascensor, cables de ascensor, ampliaciones como patios o terrazas, sistema de seguridad central, puertas nuevas, buzones nuevos, gabinetes de cocina o baño nuevos, fregaderos, sistema de entrada telefónica, tragaluces, puertas de hierro, reemplazo de aceras y chimeneas. Si el refrigerador es un reemplazo por el cual el inquilino ya se ha beneficiado, el costo no se amortizará como una mejora de capital, sino que se considerará parte de los gastos de operación y mantenimiento. Los refrigeradores pueden amortizarse como mejoras de capital cuando: (1) son parte de una cocina remodelada; (2) se basan en un acuerdo entre el inquilino y el propietario; (3) es un servicio o electrodoméstico nuevo que el inquilino no tenía anteriormente; y/o (4) es un refrigerador que cumple con la norma Energy Star de la EPA donde el refrigerador reemplazado tiene más de cinco años y donde la unidad tiene medición separada.

(B) Aumento Permitido.

(i) Sólo el cincuenta por ciento (50%) de los costos certificados bajo esta Subsección 7.12(c)(5) podrá ser transferido a los inquilinos que se beneficien de tales trabajos y mejoras. Sin embargo, ningún aumento bajo esta Subsección 7.12(c)(5) excederá, en un período de doce meses, el diez por ciento (10%) del alquiler base del inquilino al momento de la presentación de la petición o $30.00, lo que sea mayor. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que exceda esta cantidad e imponer el aumento en años subsiguientes, sujeto a esta limitación del 10% o $30.00.

(ii) Como alternativa, un inquilino puede optar por que el cien por ciento (100%) de los costos certificados bajo esta Subsección 7.12(c)(5) se transfieran al inquilino. En ese caso, ningún aumento bajo esta Subsección excederá, en un período de doce meses, el cinco por ciento (5%) del alquiler base del inquilino en el momento en que se presentó la petición, y el aumento total para mejoras de capital elegido bajo esta Subsección nunca excederá el quince por ciento (15%) del alquiler base del inquilino. Si el aumento total para mejoras de capital elegido bajo esta Subsección es menor al quince por ciento (15%) del alquiler base del inquilino en el momento en que se presentó la petición, el propietario puede imponer el porcentaje restante en una petición posterior donde el inquilino haga una elección bajo esta Subsección y el porcentaje restante se calculará sobre el alquiler base del inquilino vigente en el momento en que se presente la nueva petición. Un inquilino debe elegir esta alternativa presentando dicha elección ante la Junta en un formulario prescrito por la Junta. Se puede presentar una elección en cualquier momento después de que se presente la petición, pero no más tarde de quince (15) días calendario después de que se envíe por correo al inquilino la decisión del Juez Administrativo sobre la petición. Después de que un inquilino presenta un formulario de elección, el inquilino no puede rescindir la elección a menos que una de las partes presente una apelación y posteriormente se emita una nueva decisión que cambie el monto certificado para el traspaso al inquilino. En ese caso, el inquilino tendrá quince (15) días calendario después de que se le envíe por correo la nueva decisión para rescindir la elección anterior o hacer una nueva elección según esta Subsección, incluso si no se hubiera hecho una después de que se emitió la primera decisión. En una unidad con varios inquilinos, el formulario de elección debe estar firmado por una mayoría (más del 50 %) para que la elección sea aceptada. Si se realiza una elección oportuna después de que se haya emitido una decisión, se emitirá un anexo a la decisión que refleje la elección del inquilino. El anexo no está sujeto a apelación.

Sección 7.13 Valoración del trabajo no remunerado

Todo trabajo no remunerado (es decir, trabajo realizado sin remuneración de ningún tipo) realizado en mejoras de capital, rehabilitación o trabajos de conservación de energía se valorará según las tarifas laborales vigentes. La clasificación del oficio que se empleará será la de obrero, a menos que el trabajador no remunerado esté autorizado para el oficio en particular por el que se solicita el crédito.

Sección 7.14 Deducción de intereses

(Enmendado el 4 de octubre de 1994; enmendó la subsección (b)(2) y agregó la subsección (b)(3), el 19 de enero de 1999; enmendado el 1 de abril de 2003)

El propietario que gaste fondos en mejoras de capital o en trabajos de rehabilitación tendrá derecho a una tasa de interés razonable. Cualquier descuento de interés, ya sea imputado o real, a favor del propietario de conformidad con esta sección se limitará a no más del diez (10) por ciento y se amortizará en un período igual al período de amortización de la mejora. Las siguientes reglas se aplicarán a cualquier solicitud de descuento de interés.

(a) Deducción del interés real generado. El propietario tiene la carga de la prueba para establecer la tasa de interés real. Para cumplir con esta carga, el propietario debe presentar, como mínimo, el contrato de préstamo aplicable, el pagaré u otra prueba documental admisible que sustente la tasa de interés. Además, el propietario tiene la carga de demostrar que la tasa de interés real por la que se solicita una deducción es razonable en las circunstancias.

(b) Deducción de intereses imputados. En los casos en que el arrendador no incurra o no pruebe de conformidad con el inciso (a) ningún gasto real de intereses sobre los fondos utilizados para mejoras de capital o trabajos de rehabilitación, el arrendador tendrá derecho a una deducción de intereses imputados. La tasa de interés imputada se determinará de conformidad con las siguientes reglas:

(1) El 1 de marzo de cada año, de conformidad con el subpárrafo (b)(2), la Junta publicará cuatro tasas de interés imputadas. Sujetas a la limitación del diez (10) por ciento contenida en el primer párrafo de esta regla, las tasas publicadas constituirán las tasas de interés imputadas que se permitirán en las peticiones presentadas a partir del 1 de marzo hasta el 28 de febrero (o el 29 de febrero, según corresponda) del año siguiente.

(2) La primera tasa será el promedio de las doce tasas mensuales más recientes (redondeadas a la décima más cercana) publicadas por la Reserva Federal en su sitio de Internet de publicación de estadísticas de la Reserva Federal para valores del Tesoro a siete años y se aplicará a los costos de mejoras de capital certificados amortizados durante un período de siete años de conformidad con la Sección 7.12(c).

La segunda tasa será el promedio de las doce tasas mensuales más recientes (redondeadas a la décima más cercana) publicadas por la Reserva Federal en su sitio de Internet de publicación de estadísticas de la Reserva Federal para los valores del Tesoro a diez años y se aplicará a los costos de mejoras de capital certificados amortizados durante un período de diez años de conformidad con la Sección 7.12(c).

La tercera tasa será el promedio de las doce tasas mensuales más recientes (redondeadas al décimo más cercano) publicadas por la Reserva Federal en su sitio de Internet de publicación de estadísticas de la Reserva Federal para valores del Tesoro a veinte años y se aplicará a los costos de mejoras de capital certificados amortizados durante un período de veinte años de conformidad con la Sección 7.12(c).

La cuarta tasa será el promedio de las tasas a diez y veinte años (redondeada a la décima más cercana) y se aplicará a los costos de mejoras de capital certificadas amortizados durante un período de quince años de conformidad con la Sección 7.12(c).

(3) Estas tasas se calcularán antes del 15 de diciembre de cada año utilizando el promedio de las doce tasas mensuales más recientes publicadas por la Reserva Federal para valores del Tesoro con vencimiento a siete y diez años a esa fecha.

(c) Subsidios o garantías gubernamentales. No obstante lo dispuesto en los incisos (a) y (b) de esta Sección, si el interés es inferior al 10 por ciento debido a subsidios o garantías gubernamentales o de cualquier otro tipo, el arrendador sólo tendrá derecho a la tasa de interés real en que se haya incurrido.

(d) Esta Sección fue enmendada el 18 de marzo de 2003 y entra en vigencia para las peticiones presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002. La Junta publicará la tasa de interés aplicable para las peticiones presentadas entre el 14 de noviembre de 2002 y el 28 de febrero de 2003 antes del 21 de febrero de 2003.

Sección 7.15 Objeciones del inquilino

(Enmendado el 21 de marzo de 1989)

(a) Las objeciones del inquilino pueden basarse en que el trabajo que se reclama no se realizó, que el trabajo realizado fue necesario debido al mantenimiento diferido del propietario actual, lo que dio lugar a una violación del código, que los costos reclamados no son verdaderos o razonables, o por alguna otra razón. El inquilino deberá incluir toda la documentación que tenga razonablemente disponible para respaldar la objeción.

(b) No se realizarán deducciones por el costo de los equipos, accesorios y mejoras en una unidad individual si el inquilino ha objetado la instalación, a menos que el propietario pueda demostrar que los equipos, accesorios o mejoras existentes necesitan ser reemplazados por razones de salud o seguridad o debido a un costo excesivo de mantenimiento. El inquilino tendrá derecho a plantear estas objeciones en la audiencia cuando el propietario solicite la certificación de las mejoras de capital.

cuando un inquilino haya objetado en la audiencia la instalación, a menos que el propietario pueda demostrar que los artículos eran necesarios por razones de salud y seguridad o por costos de mantenimiento excesivos, que los artículos debían reemplazarse y que los artículos reemplazados eran de calidad equivalente a los artículos que se estaban reemplazando, que el edificio es y ha sido un edificio de mercado de "lujo" u otras circunstancias extraordinarias.

Los artículos de "lujo" que no se considerarían adecuados serían aquellos que no se ajustan al estatus socioeconómico de los inquilinos actuales del edificio ni a la calidad y condición del edificio en el momento en que los inquilinos actuales alquilaron sus unidades. Los artículos de lujo que no se considerarían adecuados serían aquellos que tienen como objetivo cambiar el estilo del edificio para atraer a una clase más adinerada de inquilinos.

Cuando la Junta determine que el costo de un artículo es sustancialmente excesivo, pero que el artículo en sí mismo constituye una mejora razonable, entonces la Junta aprobará un costo reducido que considere razonable. El inquilino tendrá derecho a plantear estas objeciones en la audiencia en la que el propietario solicite la certificación de las mejoras de capital.

Sección 7.16 Renta base

Para efectos de calcular futuros aumentos de alquiler, el alquiler base no incluirá ningún costo de mejoras de capital, rehabilitación o medidas de conservación de energía que hayan sido certificadas.

Artículo 7.17 Despido administrativo

(Agregado el 14 de marzo de 1989; modificado el 15 de julio de 1997)

A pesar de la aceptación de una petición, si existe alguna de las siguientes condiciones, la Junta desestimará la petición sin perjuicio y no programará una audiencia. Antes de desestimar una petición, la Junta enviará por correo al peticionario una notificación escrita de la intención de desestimar, indicando el motivo específico aplicable para dicha desestimación. El peticionario tendrá treinta (30) días a partir de la fecha de envío de la notificación para subsanar los defectos de la petición antes de desestimarla.

Si el peticionario no logra subsanar los defectos de manera oportuna y adecuada, y la petición es desestimada administrativamente, el peticionario puede presentar una apelación ante la Junta o presentar una nueva petición de certificación de los costos de mejoras de capital. Las apelaciones se regirán por las disposiciones aplicables de la Sección 37.8(f) de la Ordenanza.

La presentación de una nueva petición se realizará de conformidad con los procedimientos establecidos en la Sección 37.7(f) de la Ordenanza y estará sujeta a la limitación de cinco años establecida en la subsección (2) y al requisito de que se envíe por correo o entregue a los inquilinos un nuevo aviso de aumento de alquiler después de que se presente la nueva petición. Cualquier aviso anterior de aumento de alquiler, o parte del mismo, basado en la petición de un propietario que haya sido desestimada administrativamente, será nulo y sin valor en lo que respecta únicamente a esa parte del aviso de aumento de alquiler; otras partes legales del aviso de aumento de alquiler que no estuvieran relacionadas con la petición desestimada del propietario seguirán siendo válidas.

Una petición de certificación de costos de mejoras de capital puede ser desestimada administrativamente en las siguientes circunstancias:

(a) Cuando la petición presentada no detalla claramente los costos según mejoras específicas categorizadas por tipo de mejora; por ejemplo, trabajo de cimentación, techo nuevo, servicio eléctrico, cableado eléctrico, sistema de rociadores contra incendios, etc.;

b) Cuando la petición presentada para mejoras a más de un edificio no asigne claramente los costos a cada uno de ellos;

(c) Cuando la petición presentada para mejoras a un edificio con más de una unidad no distinga claramente los costos de las mejoras en las áreas comunes de los costos de las mejoras a unidades específicas;

(d) Cuando la documentación presentada en apoyo de la petición (es decir, facturas, cheques cancelados, etc.) no esté claramente marcada de modo que permita identificar la mejora específica a la que se refiere;

(e) Cuando no se hayan presentado copias suficientes de la petición o de la documentación de respaldo de conformidad con los apartados 7.10(b)(1) y 7.10(b)(2) anteriores.

Sección 7.18 Trabajos de reparación y rehabilitación debido a desastres naturales

(Aprobada el 17 de abril de 1990; enmendada el 1 de mayo de 1990, vigente para trabajos concluidos antes del 17 de abril de 1991)

El costo de las obras de reparación de desastres naturales de naturaleza no estructural que, en ausencia

de cualquier trabajo estructural complementario, que normalmente se consideraría mantenimiento de rutina y reparaciones, como parches de yeso y pintura, pueden transferirse a los inquilinos, sujetos a las siguientes disposiciones:

(a) Presentación: Un propietario que desee transferir los costos de las obras de reparación no estructural por desastre debe presentar una petición de certificación en un formulario prescrito por la Junta y acompañada de la documentación que se indica en las Secciones 7.10(b)(1)(2) y (3) anteriores. Una petición para dicha transferencia debe presentarse antes de dar aviso de un aumento de alquiler, y cualquier aviso de este tipo deberá estar en conformidad con las disposiciones de la Sección 4.10 y la Sección 7.10(c) anteriores.

(b) Costos Permitidos: Los costos transferidos por trabajos de reparación no estructurales relacionados con desastres que no hayan sido reembolsados con fondos del seguro se limitarán al setenta y cinco por ciento (75%) de todos esos costos (incluidos los intereses).

(c) Asignación de costos: El costo de tales trabajos de reparación se asignará a todas las unidades del edificio, independientemente del grado de daño que haya sufrido cada una de ellas. Los métodos que pueden ser apropiados, según las circunstancias, incluyen, entre otros, la asignación en función de los metros cuadrados de cada unidad o la división equitativa entre todas las unidades. A cada unidad solo se le puede cobrar su parte prorrateada de los costos. Los costos atribuibles a las unidades en las que no se puede aumentar el alquiler no se pueden asignar a las demás unidades restantes.

(d) Período de amortización: El costo de todas esas reparaciones relacionadas con el desastre se amortizará en un período de diez años.

(e) Deducción de intereses: Los intereses sobre el dinero gastado para realizar dichas reparaciones relacionadas con el desastre se limitarán al interés real pagado por dicho dinero o al diez por ciento (10 %), lo que sea menor, y al 10 % si no se pagan los intereses, y se amortizarán en diez años.

(f) Transferencia directa: La limitación descrita en la Sección 7.12(d) anterior se aplicará a las transferencias directas basadas en reparaciones que sean necesarias debido a un desastre natural, excepto en circunstancias extraordinarias tales como:

(1) Cuando la posición financiera del propietario no puede sostener el período extendido de recuperación resultante de tal limitación sin amenazar la pérdida del edificio, o forzar al propietario a distribuir la ejecución de las reparaciones durante un período de tiempo extraordinariamente largo de modo que los inquilinos podrían razonablemente alegar que se ha producido una "disminución en los servicios"; u otra dificultad para el propietario.

(2) Cuando el máximo permitido de gastos de mejora de capital para un inquilino determinado ya esté vigente en el momento en que se certifiquen los costos de reparación. En tales circunstancias, cualquier aumento de alquiler basado en el gasto de reparación causado por un desastre natural se limitará a un 5 % adicional o $15,00, lo que sea mayor, en cualquier período de doce meses. Cualquier gasto certificado que exceda esta cantidad se podrá acumular e imponer en años posteriores sujetos a esta limitación.

(g) El trabajo elegible para transferencia de fondos bajo esta Sección no se considerará como un gasto de operación y mantenimiento bajo la Sección 6.10.

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