Mga Panuntunan at Regulasyon ng Rent Board: Part VII - Mga Aplikasyon ng Nagpapaupa para sa Sertipikasyon ng mga Pagpapahusay ng Kapital, Rehabilitasyon, at/o Gawaing Pag-uusap sa Enerhiya

Tuesday, December 13, 2022

Seksyon 7.10 Paghahain

(Sinusog noong Agosto 29, 1989 sa pamamagitan ng pagwawasto noong Mayo 1, 1990; Hunyo 18, 1991; subseksiyon (d) na idinagdag noong Enero 31, 1995; sinugan noong Marso 7, 1995; pinawalang-bisa at pinagtibay noong Abril 25, 1995; epektibo noong Pebrero 1, 1995; amended Abril 1, 2003)

(a) Ang mga panginoong maylupa na naghahangad na maipasa ang halaga ng mga pagpapahusay sa kapital, rehabilitasyon at/o gawaing pagtitipid ng enerhiya ay dapat maghain ng petisyon para sa sertipikasyon sa isang form na inireseta ng Lupon. Kung sa anumang oras bago maghain ng petisyon ang may-ari ay nagpasiya na ang kabuuang halaga ng isang proyekto para sa isang parsela o isang gusaling naglalaman ng anim o higit pang mga yunit ng tirahan ay makatwirang inaasahang lalampas sa $25,000 na i-multiply sa bilang ng mga yunit sa parsela o sa gusali. , ang may-ari ay agad na ipaalam sa bawat nangungupahan at sa Rent Board sa pamamagitan ng pagsulat ng mga inaasahang gastos sa trabaho. Ang paunawa ng may-ari ay dapat mangyari sa loob ng 30 araw pagkatapos ng naturang pagpapasiya ng may-ari.

(b) Impormasyon sa Samahan ng Petisyon ng Nagpapaupa

Ang petisyon ay dapat samahan ng: (1) mga kopya ng petisyon sa sapat na bilang upang ipamahagi sa bawat isa sa mga nangungupahan na pinangalanan sa petisyon, kasama ang isang karagdagang kopya para sa estimator; (2) dalawang kopya ng lahat ng na-claim na mga invoice, mga pinirmahang kontrata, at nakanselang mga tseke na nagpapatunay sa mga gastos kung saan ang may-ari ay hindi nabayaran ng mga nalikom sa insurance; (3) kung ang paghahabol ay ginawa para sa walang bayad na paggawa, ang petisyon ay dapat magsama ng isang kopya ng isang talaan ng mga petsa kung saan ang gawain ay isinagawa; at (4) mga kopya ng patunay ng pagsunod sa Bureau of Building Inspection para sa anumang gawaing inaangkin para sa mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya o iba pang gawain kung saan ang patunay ng pagsunod ay kinakailangan ng Estado o lokal na batas. Para sa bawat petisyon na may kabuuang kabuuang higit sa $25,000, bilang karagdagan sa pansuportang materyal na inireseta ng Lupon para sa lahat ng petisyon, ang aplikante ay dapat na: (1) Magbigay ng mga kopya ng mapagkumpitensyang mga bid na natanggap para sa trabaho at mga materyales; o, (2) Magbigay ng mga kopya ng pagsingil sa oras at mga materyales para sa trabahong isinagawa ng lahat ng mga kontratista at subkontraktor; o (3) Dapat bayaran ng aplikante ang halaga ng isang estimator na inupahan ng Lupon.

Dapat maghain ng petisyon ang may-ari ng lupa bago magbigay ng legal na paunawa ng pagtaas ng upa. Ang abiso ay dapat alinsunod sa mga kinakailangan na itinakda sa Seksyon 4.10 sa itaas at dapat pang isama ang hinihiling na halaga ng dolyar batay sa amortisasyon ng gawaing isinagawa. Ang pagtaas na ito ay hindi dapat gumana maliban kung at hanggang sa ang petisyon ay aprubahan ng Administrative Law Judge. Ang anumang halagang inaprubahan ng Hukom ng Administrative Law ay dapat iugnay sa petsa ng bisa ng legal na paunawa, kung ibinigay.

Kung ang may-ari ay nagpadala ng paunawa ng pagtaas ng upa batay sa pagpapahusay ng kapital nang hindi muna naghain ng petisyon para sa sertipikasyon, ang pagtaas ay magiging walang bisa. Upang maipasa ang mga halagang ito, kailangan munang magsampa ng petisyon at pagkatapos ay magpadala ng bagong paunawa.

(d) Espesyal na Probisyon para sa mga May-ari ng Proposisyon I na Apektadong Yunit

Ang Mga Nagpapaupa ng Proposisyon I na Apektadong Yunit ay maaaring magpetisyon sa Lupon upang patunayan ang halaga ng mga pagpapahusay sa kapital, rehabilitasyon at/o gawaing pagtitipid ng enerhiya alinsunod sa, at napapailalim sa, mga tuntunin at pamamaraang itinakda sa Bahagi 7 ng Mga Tuntunin at Regulasyon na ito at Seksyon 37.7 ng Rent Ordinance. Maaaring isaalang-alang ang mga kaganapan bago sumailalim ang unit sa Ordinansa sa Pagpapaupa. Ang mga petisyon para sa Proposisyon I na Apektadong Yunit batay sa mga pagpapahusay sa kapital na nakabinbin noong, o isinampa sa loob ng anim na buwan ng, Abril 25, 1995, sa kahilingan ng may-ari, ay ituring na parang isinampa noong Mayo 1, 1994; sa kondisyon, gayunpaman, na ang aktwal na petsa ng paghaharap ay dapat gamitin upang matukoy ang petsa ng bisa ng anumang pagtaas ng upa alinsunod sa Seksyon 7.10(c) sa itaas.

(e) Mga Kinakailangan para sa Sertipikasyon

Ang Lupon at ang mga itinalagang Hukom ng Batas sa Administratibo ay maaari lamang patunayan ang mga gastos sa pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, pagpapahusay sa pagtitipid ng enerhiya, at pagpapahusay ng nababagong enerhiya, kung saan natutugunan ang mga sumusunod na pamantayan:

(1) Nakumpleto ng may-ari ang pagpapahusay o rehabilitasyon sa kapital noong o pagkatapos ng Abril 15, 1979, o natapos ng may-ari ang pag-install ng mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya noong o pagkatapos ng Hulyo 24, 1982 at naghain ng patunay ng pagsunod sa Department of Building Inspection alinsunod sa ang mga kinakailangan ng Seksyon 1207(d) ng Housing Code;

(2) Ang may-ari ay hindi pa nagtataas ng upa o upa upang ipakita ang halaga ng nasabing trabaho;

(3) Ang may-ari ay hindi binayaran para sa trabaho ng mga nalikom sa insurance;

(4) Ang gusali ay hindi napapailalim sa isang RAP loan sa isang RAP area na itinalaga bago ang Hulyo 1, 1977;

(5) Ang may-ari ay naghain ng petisyon sa sertipikasyon nang hindi lalampas sa limang taon pagkatapos makumpleto ang trabaho;

(6) Ang gastos ay hindi para sa trabahong kinakailangan upang iwasto ang isang paglabag sa code kung saan ang isang abiso ng paglabag ay inilabas at nanatiling walang tigil sa loob ng 90 araw maliban kung ang may-ari ay gumawa ng napapanahong pagsisikap sa loob ng 90-araw na yugto upang simulan at kumpletuhin ang trabaho ngunit hindi naging matagumpay sa paggawa nito dahil sa likas na katangian ng trabaho o mga pangyayari na lampas sa kontrol ng may-ari. Ang kabiguan ng may-ari na humina sa loob ng orihinal na 90-araw na panahon ay nag-aangat ng mapapabulaanan na palagay na ang panginoong maylupa ay hindi nagsagawa ng napapanahong pagsisikap na may magandang loob.

Seksyon 7.11 Inspeksyon ng Gusali

(Sinusog noong Abril 1, 2003)

Kung ang Board o ang Executive Director nito ay nagpasiya na ang inspeksyon ng isang kwalipikadong estimator ng gusali ay kinakailangan upang matukoy kung ang petisyon ay aaprubahan, ang landlord at mga nangungupahan ay dapat magbigay ng entry sa kinatawan ng Rent Board sa isang komportableng oras sa mga normal na oras ng negosyo.

(a) Ang pangangailangan para sa paggamit ng isang estimator sa isang partikular na kaso ay maaaring matukoy pagkatapos ng pagsasaalang-alang sa mga sumusunod na salik, bukod sa iba pa:

(1) ang halaga ng trabaho;

(2) ang bilang ng mga yunit;

(3) pagiging kumplikado ng gawaing isinagawa;

(4) mga pagtutol na ginawa alinsunod sa Seksyon 7.15 sa ibaba.

(5) kung ang may-ari ay nagbigay ng mga kopya ng mapagkumpitensyang mga bid o oras at mga materyales na pagsingil para sa trabahong isinagawa ng lahat ng mga kontratista at subcontractor para sa isang petisyon na may kabuuang kabuuang higit sa $25,000.

(b) Ang isang kwalipikadong estimator ay isang tao:

(1) na hindi empleyado ng lungsod ng San Francisco; ngunit

(2) na pinili ng Rent Board o ng Executive Director dahil siya ay kwalipikado at may karanasan sa larangan ng residential rehabilitation, tulad ng isang miyembro ng American Society of Estimators, na nag-subscribe sa Code of Professional Ethics and Standards of Propesyonal na Pag-uugali. Ang estimator ay dapat gumana sa ilalim ng direksyon ng Lupon o ng Executive Director nito.

Seksyon 7.12 Paglalaan ng Gastos ng mga Pagpapabuti o Trabaho sa Mga Indibidwal na Yunit

(Sinusog noong Marso 14, 1989; Agosto 29, 1989; Hunyo 18, 1991; Subseksiyon (b) ay sinusog noong Oktubre 20, 1998; Sinusog noong Abril 1, 2003)

(a) Ang halaga ng mga pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, at/o gawaing pagtitipid ng enerhiya kung saan ang may-ari ay hindi nabayaran ng mga nalikom sa insurance ay dapat ilaan sa bawat yunit sa gusali. Ang paraan na ginamit para sa paglalaan ng gastos ay ang pinaka-makatwirang isinasaalang-alang ang lawak kung saan ang bawat yunit ay nakikinabang mula sa mga pagpapabuti o trabaho. Ang mga pamamaraan na maaaring naaangkop, depende sa mga pangyayari, ay kinabibilangan ng alokasyon batay sa square footage sa bawat unit, alokasyon batay sa renta na binayaran para sa bawat unit, at pantay na dibisyon sa lahat ng unit. Kung ang mga pagpapahusay ay hindi nakikinabang sa lahat ng mga yunit, tanging ang mga nakinabang ay maaaring singilin ng karagdagang upa. Halimbawa, kung may na-install na bagong bubong, ang mga renta ng lahat ng unit sa gusali ay maaaring taasan upang mabayaran ang gastos. Ngunit kung, bilang karagdagan, ang isang bagong palapag ay na-install sa isang yunit, ang yunit na iyon ay sisingilin sa proporsyonal na bahagi nito sa halaga ng bubong kasama ang halaga ng bagong palapag. Ang mga gastos na maiuugnay sa mga unit kung saan hindi maitataas ang upa (dahil sa paghihigpit sa pag-upa, occupancy ng may-ari, o iba pang dahilan) ay maaaring hindi ilaan sa iba pang mga unit. Ang mga gastos na maiuugnay sa nakagawiang pagkukumpuni at pagpapanatili ay hindi dapat sertipikado ngunit dapat ituring na bahagi ng mga gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili.

(b) Epekto ng Bakante sa Hinihiling na Pagtaas ng Renta para sa mga Pagpapabuti ng Kapital

Kung ang isang unit ay nabakante at inuupahan pagkatapos makumpleto ang capital improvement, rehabilitation, at/o energy conservation work na nakalista sa petition for certification, walang karagdagang renta ang papayagan sa unit batay sa mga improvements o work dahil may pagkakataon ang landlord. upang dalhin ang unit sa upa sa merkado sa oras na inuupahan ang unit. Nalalapat din ang seksyong ito sa mga unit na inuupahan sa panahon ng konstruksiyon para sa proyekto kung saan bahagi ang trabaho, gaya ng nakasaad sa (mga) permit, (mga) dokumento ng kontrata, at/o tulad ng ipinapakita ng iba pang nauugnay na ebidensya, o inuupahan. sa loob ng anim na buwan ng pagsisimula ng trabaho kung saan ang isang petisyon para sa sertipikasyon ay inihain, sa kondisyon na ang pagmamay-ari ay hindi nagbago sa panahong iyon.

Dapat ilapat ng Lupon ang mga panahon ng amortisasyon at mga pormula ng paglalaan ng gastos gaya ng nakasaad sa ibaba.

(1) Mga Petisyon na Inihain Bago ang Nobyembre 14, 2002. Ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa lahat ng mga petisyon na inihain bago ang Nobyembre 14, 2002:

(A) Mga Panahon ng Amortization. Ang mga gastos ay dapat bayaran sa isang tuwid na linya na batayan sa loob ng pito o sampung taon, depende sa kung aling kategoryang inilarawan sa ibaba ang pinaka malapit na nauugnay sa uri ng trabaho o pagpapabuti at ang tinantyang kapaki-pakinabang na buhay nito.

(i) Iskedyul I - Pitong Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng pitong taon: Mga kagamitan, tulad ng mga bagong kalan, mga pagtatapon, mga washer, dryer at dishwasher; mga kabit, gaya ng mga pambukas ng pinto ng garahe, mga kandado, mga kabit ng ilaw, mga pampainit ng tubig at mga kumot, mga ulo ng shower, mga orasan ng oras at mga bomba ng mainit na tubig; at iba pang mga pagpapabuti, tulad ng paglalagay ng alpombra, linoleum, at panlabas at panloob na pagpipinta ng mga karaniwang lugar. Kung ang appliance ay isang kapalit kung saan ang nangungupahan ay nagkaroon na ng benepisyo, ang gastos ay hindi amortize bilang isang capital improvement, ngunit ituturing na bahagi ng operating at maintenance expenses. Maaaring i-amortize ang mga appliances bilang capital improvement kapag: (1) bahagi ng remodeled kitchen; (2) batay sa isang kasunduan sa pagitan ng nangungupahan at may-ari; at/o (3) ito ay isang bagong serbisyo o appliance na wala sa dating nangungupahan.

(B) Pinahihintulutang Pagtaas. Isang daang porsyento (100%) ng mga sertipikadong gastos ng mga pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, at mga pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya ay maaaring maipasa sa mga nangungupahan na nakikinabang sa naturang trabaho at mga pagpapahusay. Gayunpaman, walang pagtaas sa ilalim ng Subseksyon 7.12(c)(1) na ito ang lalampas, sa loob ng labindalawang buwan, sampung porsyento (10%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na inihain ang petisyon o $30.00, alinman ang mas malaki. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring mag-ipon ng anumang sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito at magpataw ng pagtaas sa mga susunod na taon, napapailalim sa 10% o $30.00 na limitasyong ito.

(2) Mga Petisyon na Inihain Noong o Pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002 Para sa Kwalipikadong Pagtitipid sa Enerhiya na Mga Pagpapabuti at Renewable Energy Improvement. Para sa mga Petisyon na inihain noong o pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002, ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa sertipikasyon ng mga gastos para sa mga kuwalipikadong pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya at mga pagpapahusay sa nababagong enerhiya:

(A) Mga Panahon ng Amortisasyon at Mga Pinahihintulutang Gastos. Para sa mga layunin ng Subsection na ito, ang mga kuwalipikadong pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya at mga pagpapahusay sa nababagong enerhiya ay:

(i) 100% ng mga bagong EPA Energy-Star-compliant na refrigerator kung saan ang pinalitan ng refrigerator ay higit sa limang taong gulang at kung saan ang unit ay may hiwalay na pagsukat, na ang mga gastos ay dapat amortize sa straight-line na batayan sa loob ng sampung taon; at,

(ii) Iba pang mga pagpapahusay na maaaring maaprubahan ng Lupon ng mga Superbisor sa rekomendasyon ng Lupon ng Pagpapaupa, kasunod ng mga pagdinig at pagpapaunlad ng isang Pagpapahusay sa Pagtitipid ng Enerhiya at Mga Pagpapahusay ng Nababagong Enerhiya Listahan ng mga pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya at mga pagpapahusay ng nababagong enerhiya na nagpapakitang nakikinabang sa mga nangungupahan sa mga yunit na magkaroon ng hiwalay na electrical at/o natural gas metering ng Commission on the Environment.

(3) Mga Petisyon na Inihain Noong o Pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002 Para sa Seismic Work at Mga Pagpapahusay na Kinakailangan ng Batas, at para sa Trabaho at Mga Pagpapabuti na Kinakailangan ng mga Batas na Pinagtibay Pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002. Para sa mga petisyon na inihain noong o pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002, ang mga sumusunod na probisyon dapat ilapat sa sertipikasyon ng mga gastos para sa paggawa ng seismic at mga pagpapahusay na iniaatas ng batas at sa mga gastos para sa pagpapabuti ng kapital, rehabilitasyon, pagtitipid ng enerhiya, at gawaing nababagong enerhiya at mga pagpapahusay na kinakailangan ng mga pederal, estado, o lokal na batas na pinagtibay noong o pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002:

(A) Mga Panahon ng Amortization. Ang mga gastos ay dapat bayaran sa isang straight-line na batayan sa loob ng dalawampung taon.

(B) Pinahihintulutang Pagtaas. Isang daang porsyento (100%) ng mga sertipikadong gastos ng pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, pagtitipid ng enerhiya, at gawaing nababagong enerhiya at mga pagpapahusay na kinakailangan ng batas ay maaaring ipasa sa mga nangungupahan na nakikinabang sa naturang trabaho at mga pagpapahusay. Ang anumang pagtaas ng upa sa ilalim ng Subseksyon 7.12(c)(3) na ito ay hindi lalampas, sa loob ng labindalawang buwan, sa kabuuang sampung porsyento (10%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na inihain ang petisyon o $30.00, alinman ang mas malaki. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring mag-ipon ng anumang sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito at magpataw ng pagtaas sa mga susunod na taon, napapailalim sa 10% o $30.00 na limitasyong ito.

(4) Mga Petisyon na Inihain Noong o Pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002 para sa Iba Pang Trabaho at Mga Pagpapahusay Sa Mga Ari-arian na May Limang Residential Unit o Mas Kaunti. Para sa mga petisyon na isinampa noong o pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002, ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa sertipikasyon ng lahat ng trabaho at mga pagpapahusay para sa mga ari-arian na naglalaman ng limang residential unit o mas kaunti, maliban sa mga gastos sa trabaho at pagpapahusay na na-certify para sa passthrough sa ilalim ng Mga Subsection 7.12(c)( 2) o 7.12(c)(3):

(A) Mga Panahon ng Amortization. Ang mga gastos ay dapat bayaran sa isang straight-line na batayan sa loob ng sampu, labinlimang o dalawampung taon, depende sa kung aling kategoryang inilarawan sa ibaba ang pinaka malapit na nauugnay sa uri ng trabaho o pagpapabuti at ang tinantyang buhay na kapaki-pakinabang.

(i) Iskedyul I - Sampung Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng sampung taon: Bagong istraktura ng bubong, bagong takip sa bubong, mga de-koryenteng pampainit, sentral na sistema ng seguridad, mga sistema ng pagpasok ng telepono, bagong mga bintanang gawa sa kahoy, mga bagong mailbox, pagtatanggal ng panahon, pagkakabukod ng kisame, mga seal at caulking, central smoke detection system, mga bagong pinto at skylight; appliances, tulad ng mga bagong kalan, pagtatapon, refrigerator, washers, dryer at dishwasher; mga kabit, gaya ng mga pambukas ng pinto ng garahe, mga kandado, mga kabit ng ilaw, mga pampainit ng tubig at mga kumot, mga ulo ng shower, mga orasan ng oras at mga bomba ng mainit na tubig; at iba pang mga pagpapabuti, tulad ng paglalagay ng alpombra, linoleum, at panlabas at panloob na pagpipinta ng mga karaniwang lugar. Kung ang appliance ay isang kapalit kung saan ang nangungupahan ay nagkaroon na ng benepisyo, ang gastos ay hindi amortized bilang isang capital improvement ngunit ituturing na bahagi ng operating at maintenance expenses. Maaaring i-amortize ang mga appliances bilang capital improvement kapag: (1) bahagi ng remodeled kitchen; (2) batay sa isang kasunduan sa pagitan ng nangungupahan at may-ari; (3) ito ay isang bagong serbisyo o appliance na wala sa dating nangungupahan; at/o (4) ito ay isang appliance na sertipikado bilang isang kwalipikadong pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya o pagpapahusay ng nababagong enerhiya alinsunod sa Subsection 7.12(c)(2).

(ii) Iskedyul II - Labinlimang Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng labinlimang taong yugto: Bagong istraktura ng sahig, bagong kisame o dingding - bagong sheetrock, wood deck, bagong hagdan, bagong furnace at gas heater, bagong thermal pane window, bagong kahoy o tile na takip sa sahig, bagong sprinkler system, air conditioning-central system, panlabas na panghaliling daan o stucco, muling pagtatayo ng elevator, mga kable ng elevator, mga bagong cabinet sa kusina o banyo, at mga lababo.

(iii) Iskedyul III - Dalawampung Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng dalawampung taon: Bagong pundasyon, bagong pagtutubero (mga bagong kabit o piping), pagpapalit ng boiler, bagong mga kable ng kuryente, mga fire escape, mga konkretong patio, mga pintuang-bakal, pagpapalit ng bangketa at mga tsimenea.

(B) Pinahihintulutang Pagtaas. Isang daang porsyento (100%) ng mga sertipikadong gastos ng pagpapabuti ng kapital, rehabilitasyon, at pagtitipid ng enerhiya at mga pagpapabuti ay maaaring maipasa sa mga nangungupahan na nakikinabang sa naturang trabaho at mga pagpapahusay. Gayunpaman, walang pagtaas sa ilalim ng Subseksyon 7.12(c)(4) na ito ang lalampas, sa loob ng labindalawang buwan, limang porsyento (5%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na inihain ang petisyon o $30.00, alinman ang mas malaki. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring mag-ipon ng anumang sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito at magpataw ng pagtaas sa mga susunod na taon na napapailalim sa 5% o $30.00 na limitasyong ito.

(5) Para sa mga Petisyon na Inihain Noong o Pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002 para sa Iba Pang Trabaho at Mga Pagpapahusay para sa Mga Ari-arian na may Anim o higit pang Residential Unit. Para sa mga petisyon na isinampa noong o pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002, ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa sertipikasyon ng lahat ng trabaho at mga pagpapahusay para sa mga ari-arian na naglalaman ng anim na yunit ng tirahan o higit pa, maliban sa trabaho at mga pagpapahusay na na-certify sa ilalim ng Mga Subsection 7.12(c)(2) o 7.12(c)(3):

(i) Iskedyul I - Pitong Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng pitong taon: Mga kagamitan, tulad ng mga bagong kalan, mga pagtatapon, mga washer, dryer at dishwasher; mga kabit, gaya ng mga pambukas ng pinto ng garahe, mga kandado, mga kabit ng ilaw, mga pampainit ng tubig at mga kumot, mga ulo ng shower, mga orasan ng oras at mga bomba ng mainit na tubig; at iba pang mga pagpapabuti, tulad ng paglalagay ng alpombra, linoleum, at panlabas at panloob na pagpipinta ng mga karaniwang lugar. Kung ang appliance ay isang kapalit kung saan ang nangungupahan ay nagkaroon na ng benepisyo, ang gastos ay hindi amortize bilang isang capital improvement, ngunit ituturing na bahagi ng operating at maintenance expenses. Maaaring i-amortize ang mga appliances bilang capital improvement kapag: (1) bahagi ng remodeled kitchen; (2) batay sa isang kasunduan sa pagitan ng nangungupahan at may-ari; (3) ito ay isang bagong serbisyo o appliance na wala sa dating nangungupahan; at/o (4) ito ay isang appliance na sertipikado bilang isang kwalipikadong pagpapabuti sa pagtitipid ng enerhiya o pagpapahusay ng nababagong enerhiya alinsunod sa Subsection 7.12(c)(2).

(ii) Iskedyul II - Sampung Taon na Amortisasyon. Ang mga sumusunod ay dapat bayaran sa loob ng sampung taon: Bagong pundasyon, bagong istraktura sa sahig, bagong kisame o dingding - bagong sheetrock, bagong pagtutubero (bagong mga kabit, o piping) pagtatalop ng panahon, pagkakabukod ng kisame, mga seal at caulking, mga bagong furnace at heater, mga refrigerator, bagong electrical wiring, bagong hagdan, bagong istraktura ng bubong, bagong takip sa bubong, bagong bintana, mga fire escape, central smoke detection system, bagong kahoy o tile na takip sa sahig, bago sprinkler system, pagpapalit ng boiler, air conditioning-central system, exterior siding o stucco, elevator rebuild, elevator cables, mga karagdagan gaya ng patio o deck, central security system, bagong mga pinto, bagong mail box, bagong kusina o banyo cabinet, lababo, telepono sistema ng pagpasok, mga skylight, mga pintuang-bakal, pagpapalit ng bangketa at mga tsimenea. Kung ang refrigerator ay isang kapalit kung saan ang nangungupahan ay nagkaroon na ng benepisyo, ang gastos ay hindi amortize bilang isang capital improvement, ngunit ituturing na bahagi ng operating at maintenance expenses. Ang mga refrigerator ay maaaring amortize bilang capital improvement kapag: (1) bahagi ng isang remodel na kusina; (2) batay sa isang kasunduan sa pagitan ng nangungupahan at may-ari; (3) ito ay isang bagong serbisyo o appliance na wala sa dating nangungupahan; at/o (4) ito ay isang EPA Energy-Star-compliant na refrigerator kung saan ang pinalitan ng refrigerator ay higit sa limang taong gulang at kung saan ang unit ay may hiwalay na pagsukat.

(B) Pinahihintulutang Pagtaas.

(i) Limampung porsyento (50%) lamang ng mga gastos na na-certify sa ilalim ng Subsection na ito 7.12(c)(5) ang maaaring ipasa sa mga nangungupahan na nakikinabang sa naturang trabaho at mga pagpapahusay. Gayunpaman, walang pagtaas sa ilalim ng Subseksyon 7.12(c)(5) na ito ang lalampas, sa loob ng labindalawang buwan, sampung porsyento (10%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na inihain ang petisyon o $30.00, alinman ang mas malaki. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring mag-ipon ng anumang sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito at magpataw ng pagtaas sa mga susunod na taon, napapailalim sa 10% o $30.00 na limitasyong ito.

(ii) Sa kahalili, maaaring piliin ng nangungupahan na magkaroon ng isang daang porsyento (100%) ng mga gastos na sertipikado sa ilalim ng Subseksyon 7.12(c)(5) na ito sa nangungupahan. Sa pangyayaring iyon, walang pagtaas sa ilalim ng Subsection na ito ang lalampas, sa loob ng labindalawang buwan, limang porsyento (5%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na inihain ang petisyon, at ang kabuuang pagtaas para sa mga pagpapahusay ng kapital na inihalal sa ilalim ng Subsection na ito ay hindi dapat kailanman. lumampas sa labinlimang porsyento (15%) ng baseng upa ng nangungupahan. Kung ang kabuuang pagtaas para sa mga pagpapahusay ng kapital na inihalal sa ilalim ng Subseksyon na ito ay mas mababa sa labinlimang porsyento (15%) ng baseng upa ng nangungupahan sa oras na isinampa ang petisyon, maaaring ipataw ng may-ari ng lupa ang natitirang porsyento sa isang kasunod na petisyon kung saan ang nangungupahan ay gumawa ng halalan sa ilalim ng Subsection na ito at ang natitirang porsyento ay kalkulahin sa base na upa ng nangungupahan na may bisa sa oras na ihain ang bagong petisyon. Dapat piliin ng nangungupahan ang alternatibong ito sa pamamagitan ng paghahain ng naturang halalan sa Board sa isang form na inireseta ng Board. Maaaring magsampa ng halalan anumang oras pagkatapos maihain ang petisyon ngunit hindi lalampas sa labinlimang (15) araw sa kalendaryo pagkatapos maipadala sa koreo ang desisyon ng Administrative Law Judge sa petisyon. Pagkatapos maghain ang isang nangungupahan ng isang pormularyo ng halalan, hindi maaaring ipawalang-bisa ng nangungupahan ang halalan maliban kung maghain ng apela ang alinmang partido at kasunod na inilabas ang isang bagong desisyon na nagbabago sa halagang na-certify para sa passthrough sa nangungupahan. Sa kasong iyon, ang nangungupahan ay magkakaroon ng labinlimang (15) araw sa kalendaryo pagkatapos maipadala ang bagong desisyon sa nangungupahan na ipawalang-bisa ang nakaraang halalan o gumawa ng bagong halalan sa ilalim ng Subsection na ito kahit na hindi pa nagawa pagkatapos na mailabas ang unang desisyon. Sa isang unit na may maraming nangungupahan, ang pormularyo ng halalan ay dapat pirmahan ng mayorya (higit sa 50%) upang matanggap ang halalan. Kung ang isang napapanahong halalan ay ginawa pagkatapos na mailabas ang isang desisyon, isang addendum sa desisyon ay ibibigay na sumasalamin sa halalan ng nangungupahan. Ang addendum ay hindi napapailalim sa apela.

Seksyon 7.13 Pagpapahalaga sa Walang Kabayarang Paggawa

Anumang uncompensated labor (ibig sabihin, labor na isinagawa nang walang anumang uri ng kabayaran) na ginawa sa capital improvement, rehabilitation, o energy conservation work ay dapat pahalagahan sa umiiral na labor rates. Ang klasipikasyon ng bapor na gagamitin ay yaong ng manggagawa maliban kung ang manggagawang walang bayad ay lisensiyado sa partikular na sasakyan kung saan inaangkin ang kredito.

Seksyon 7.14 Allowance of Interest

(Sinusog noong Oktubre 4, 1994; binago ang Subsection (b)(2) at idinagdag ang Subsection (b)(3), Enero 19, 1999; Sinusog noong Abril 1, 2003)

Ang kasero na gumagastos ng mga pondo para sa pagpapahusay ng kapital o gawaing rehabilitasyon ay may karapatan sa isang makatwirang rate ng interes. Ang anumang allowance ng interes, ibinibilang man o tunay, na pabor sa isang may-ari ng lupa alinsunod sa seksyong ito ay dapat na limitado sa hindi hihigit sa sampung (10) porsyento at dapat bayaran sa loob ng isang panahon na katumbas ng panahon ng amortisasyon ng pagpapabuti. Ang mga sumusunod na tuntunin ay dapat ilapat sa anumang kahilingan para sa allowance ng interes.

(a) Allowance ng Aktwal na Interes na Natamo. Ang may-ari ng lupa ay may pasanin ng patunay upang itatag ang aktwal na rate ng interes. Upang matugunan ang pasanin na ito, ang may-ari ay dapat magsumite, sa pinakamababa, alinman sa naaangkop na kasunduan sa pautang, promissory note o iba pang tinatanggap na dokumentong ebidensya na nagpapatunay sa rate ng interes. Bilang karagdagan, ang may-ari ng lupa ay may pasanin na ipakita na ang aktwal na rate ng interes kung saan ang isang allowance ay hinahangad ay makatwiran sa ilalim ng mga pangyayari.

(b) Allowance ng Imputed Interest. Sa mga kaso kung saan ang may-ari ay hindi nagkakaroon o nagpapatunay alinsunod sa subsection (a) ng anumang aktwal na gastos sa interes sa mga pondong ginamit para sa pagpapahusay ng kapital o gawaing rehabilitasyon, ang may-ari ay may karapatan sa isang allowance ng imputed interest. Ang rate ng imputed interest ay dapat matukoy alinsunod sa mga sumusunod na alituntunin:

(1) Sa Marso 1 ng bawat taon, alinsunod sa subparagraph (b)(2), ang Lupon ay dapat mag-publish ng apat na rate ng imputed interest. Alinsunod sa sampung (10) porsyentong limitasyon na nakapaloob sa unang talata ng panuntunang ito, ang mga nai-publish na rate ay dapat bubuo ng mga rate ng imputed interest na papahintulutan sa mga petisyon na inihain sa o pagkatapos ng Marso 1 hanggang Pebrero 28 (o Pebrero 29, ayon sa kaso. maaaring) ng susunod na taon.

(2) Ang unang rate ay ang average ng labindalawang pinakahuling buwanang mga rate (na bilugan sa pinakamalapit na ikasampu) na nai-post ng Federal Reserve sa kanilang Federal Reserve Statistical Release Internet site para sa pitong taong Treasury Securities at dapat ilapat sa certified capital mga gastos sa pagpapahusay na amortized sa loob ng pitong taon alinsunod sa Seksyon 7.12(c).

Ang pangalawang rate ay ang average ng labindalawang pinakahuling buwanang rate (na bilugan hanggang sa pinakamalapit na ikasampu) na nai-post ng Federal Reserve sa kanilang Federal Reserve Statistical Release Internet site para sa sampung taong Treasury Securities at dapat ilapat sa mga sertipikadong gastos sa pagpapahusay ng kapital na amortized sa loob ng sampung taon alinsunod sa Seksyon 7.12(c).

Ang ikatlong rate ay ang average ng labindalawang pinakahuling buwanang rate (na bilugan hanggang sa pinakamalapit na ikasampu) na nai-post ng Federal Reserve sa kanilang Federal Reserve Statistical Release Internet site para sa dalawampung taong Treasury Securities at dapat ilapat sa mga sertipikadong gastos sa pagpapahusay ng kapital na amortized sa loob ng dalawampung taon alinsunod sa Seksyon 7.12(c).

Ang ikaapat na rate ay ang average ng sampung taon at dalawampung taon na mga rate (na bilugan sa pinakamalapit na ikasampu) at dapat ilapat sa mga sertipikadong gastos sa pagpapahusay ng kapital na na-amortize sa loob ng labinlimang taon alinsunod sa Seksyon 7.12(c).

(3) Ang mga rate na ito ay kalkulahin sa ika-15 ng Disyembre ng bawat taon gamit ang average ng labindalawang pinakahuling buwanang rate na nai-post ng Federal Reserve para sa pito at sampung taong maturity Treasury Securities sa petsang ito.

(c) Mga Subsidy o Garantiya ng Pamahalaan. Sa kabila ng mga subparagraph (a) at (b) ng Seksyon na ito, kung ang interes ay mas mababa sa 10 porsiyento dahil sa gobyerno o anumang iba pang subsidy o garantiya, ang may-ari ay may karapatan lamang sa aktwal na rate ng interes na natamo.

(d) Ang Seksyon na ito ay binago noong Marso 18, 2003 at epektibo para sa mga petisyon na inihain noong o pagkatapos ng Nobyembre 14, 2002. Ang Lupon ay dapat mag-publish ng naaangkop na rate ng interes para sa mga petisyon na inihain sa pagitan ng Nobyembre 14, 2002 at Pebrero 28, 2003 bago ang Pebrero 21, 2003.

Seksyon 7.15 Mga Pagtutol ng Nangungupahan

(Sinusog noong Marso 21, 1989)

(a) Ang mga pagtutol ng nangungupahan ay maaaring sa batayan na ang gawaing sinasabing ginawa ay hindi ginanap, na ang gawaing isinagawa ay kinailangan ng kasalukuyang pagpapaliban ng pagpapanatili ng kasero na nagreresulta sa isang paglabag sa code, na ang mga gastos na inaangkin ay hindi totoo o makatwirang gastos, o ilang iba pang dahilan. Ang nangungupahan ay dapat magsama ng maraming dokumentasyon upang suportahan ang pagtutol gaya ng makatwirang magagamit ng nangungupahan.

(b) Ang allowance para sa halaga ng kagamitan, fixtures, at improvements sa isang indibidwal na unit ay hindi dapat gawin kung ang nangungupahan ay tumutol sa pag-install maliban kung ang may-ari ng lupa ay maaaring magtatag na ang kasalukuyang kagamitan, fixtures, o mga pagpapahusay ay nangangailangan ng kapalit para sa mga kadahilanan ng kalusugan o kaligtasan o dahil sa sobrang gastos sa pagpapanatili. Ang nangungupahan ay may karapatan na itaas ang mga pagtutol na ito sa pagdinig kapag ang may-ari ng lupa ay naghahangad na mapatunayan ang mga pagpapahusay sa kapital.

kung saan ang isang nangungupahan ay tumutol sa pagdinig sa instalasyon maliban kung ang may-ari ay makapagtatag na ang mga bagay ay kinakailangan para sa mga dahilan ng kalusugan at kaligtasan o labis na mga gastos sa pagpapanatili, na ang mga bagay ay kailangang palitan at ang mga kapalit na mga bagay ay may katumbas na kalidad sa mga bagay. na pinapalitan, na ang gusali ay at naging isang "marangyang" gusali ng pamilihan, o iba pang hindi pangkaraniwang mga pangyayari.

Ang uri ng mga bagay na "marangyang" na hindi pinaboran ay ang mga hindi naaayon sa socioeconomic status ng mga kasalukuyang nangungupahan ng gusali at ang kalidad at kondisyon ng gusali sa oras na inupahan ng mga kasalukuyang nangungupahan ang kanilang mga unit. Ang mga hindi pinapaboran na mga luxury item ay ang mga nilayon na baguhin ang istilo ng gusali upang makaakit sa mas mayayamang uri ng mga nangungupahan.

Kung saan nalaman ng Lupon na ang halaga ng isang bagay ay labis na labis, ngunit ang bagay mismo ay isang makatwirang pagpapabuti, kung gayon ang Lupon ay dapat mag-apruba ng pinababang gastos na sa tingin nito ay makatwiran. Ang nangungupahan ay may karapatan na itaas ang mga pagtutol na ito sa pagdinig kapag ang may-ari ng lupa ay naghahangad na mapatunayan ang mga pagpapahusay sa kapital.

Seksyon 7.16 Batayang Renta

Para sa mga layunin ng pagkalkula ng mga pagtaas ng upa sa hinaharap, ang batayang upa ay hindi dapat magsama ng anumang mga gastos para sa pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, o mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya na na-certify.

Seksyon 7.17 Administrative Dismissal

(Idinagdag noong Marso 14, 1989; sinususugan noong Hulyo 15, 1997)

Sa kabila ng pagtanggap ng isang petisyon, kung mayroon man sa mga sumusunod na kundisyon, dapat ibasura ng Lupon ang petisyon nang walang pagkiling at hindi dapat mag-iskedyul ng pagdinig. Bago ang pag-dismiss ng isang petisyon, ang Lupon ay dapat magpadala sa petitioner ng isang nakasulat na paunawa ng intensyon na i-dismiss na nagsasaad ng partikular na naaangkop na (mga) dahilan para sa naturang pagpapaalis. Ang petitioner ay dapat magkaroon ng tatlumpung (30) araw mula sa petsa ng pagpapadala ng abiso upang gamutin ang mga depekto sa petisyon bago ang pagpapaalis.

Kung ang petitioner ay nabigo na gamutin ang mga depekto sa isang napapanahon at wastong paraan, at ang petisyon ay administratibong na-dismiss, ang petitioner ay maaaring maghain ng apela sa Lupon o maghain ng bagong petisyon para sa sertipikasyon ng mga gastos sa pagpapahusay ng kapital. Ang mga apela ay pamamahalaan ng naaangkop na mga probisyon ng Ordinansa Seksyon 37.8(f).

Ang paghahain ng bagong petisyon ay dapat alinsunod sa mga pamamaraang itinakda sa Ordinansa Seksyon 37.7(f), at sasailalim sa limang taong limitasyon sa subseksiyon (2) at ang pangangailangan na ang isang bagong paunawa ng pagtaas ng upa ay dapat ipinadala o inihatid sa mga nangungupahan pagkatapos maihain ang bagong petisyon. Anumang nakaraang paunawa ng pagtaas ng upa, o bahagi nito, batay sa petisyon ng may-ari na administratibong ibinasura, ay magiging walang bisa at walang bisa sa bahaging iyon ng paunawa sa pagtaas ng upa lamang; ang ibang mga legal na bahagi ng paunawa sa pagtaas ng upa na walang kaugnayan sa na-dismiss na petisyon ng may-ari ay mananatiling wasto.

Ang isang petisyon para sa sertipikasyon ng mga gastos sa pagpapahusay ng kapital ay maaaring administratibong i-dismiss sa mga sumusunod na pangyayari:

(a) Kung ang petisyon na isinumite ay nabigo na malinaw na maisa-isa ang mga gastos ayon sa mga partikular na pagpapahusay na nakategorya ayon sa uri ng pagpapabuti; hal, gawaing pundasyon, bagong bubong, serbisyong elektrikal, mga kable ng kuryente, sistema ng pandilig ng apoy, atbp.;

(b) Kung ang petisyon na isinumite para sa mga pagpapabuti sa higit sa isang gusali ay hindi malinaw na naglalaan ng mga gastos sa bawat gusali;

(c) Kung ang petisyon na isinumite para sa mga pagpapabuti sa isang gusali na may higit sa isang yunit ay nabigo na malinaw na makilala ang mga gastos ng mga karaniwang pagpapabuti ng lugar mula sa mga gastos ng mga pagpapabuti sa mga partikular na yunit;

(d) Kung ang dokumentasyong isinumite bilang suporta sa petisyon (ibig sabihin, mga bayarin, nakanselang mga tseke, atbp.) ay hindi malinaw na minarkahan upang matukoy ang partikular na pagpapabuti na nauugnay dito;

(e) Kung walang sapat na mga kopya ng petisyon o sumusuportang dokumentasyon ang naisumite alinsunod sa 7.10(b)(1) at 7.10(b)(2) sa itaas.

Seksyon 7.18 Trabaho sa Pagkukumpuni at Rehabilitasyon Dahil sa Natural na Sakuna

(Pinagtibay noong Abril 17, 1990; sinususugan noong Mayo 1, 1990, epektibo para sa trabahong natapos noong Abril 17, 1991)

Ang halaga ng gawaing pagkukumpuni ng natural na kalamidad na hindi istruktural na, kung wala

ng anumang kaakibat na gawaing istruktura, karaniwang maituturing na regular na pagpapanatili at pagkukumpuni, tulad ng paglalagay ng plaster at pagpipinta, ay maaaring ipasa sa mga nangungupahan, napapailalim sa mga sumusunod na probisyon:

(a) Paghahain: Ang isang may-ari ng lupa na naglalayong ipasa ang mga gastos sa hindi istrukturang pagkukumpuni ng kalamidad ay dapat maghain ng petisyon para sa sertipikasyon sa isang form na inireseta ng Lupon at sinamahan ng dokumentasyong nakalista sa Mga Seksyon 7.10(b)(1)( 2) at (3) sa itaas. Ang isang petisyon para sa naturang passthrough ay dapat na ihain bago magbigay ng paunawa ng isang pagtaas ng upa, at anumang naturang mga abiso ay dapat alinsunod sa mga probisyon ng Seksyon 4.10 at Seksyon 7.10(c) sa itaas.

(b) Mga Pinahihintulutang Gastos: Ang mga passthrough ng mga gastos para sa hindi istrukturang gawaing pagkukumpuni na may kaugnayan sa sakuna na hindi nabayaran ng mga nalikom sa insurance ay dapat na limitado sa pitumpu't limang porsyento (75%) ng lahat ng naturang gastos (kabilang ang interes).

(c) Paglalaan ng mga Gastos: Ang halaga ng naturang pagkukumpuni ay dapat ilaan sa lahat ng mga yunit sa gusali, anuman ang lawak kung saan ang bawat isa ay nasira. Ang mga pamamaraan na maaaring naaangkop – depende sa mga pangyayari – kasama, ngunit hindi limitado sa, alokasyon batay sa square footage sa bawat unit o pantay na dibisyon sa lahat ng unit. Ang bawat unit ay maaari lamang singilin ng prorata nitong bahagi ng mga gastos. Ang mga gastos na maiuugnay sa mga unit kung saan hindi maitataas ang upa ay maaaring hindi ilaan sa iba pang natitirang mga unit.

(d) Panahon ng Amortisasyon: Ang halaga ng lahat ng naturang pagkukumpuni na may kaugnayan sa sakuna ay dapat bayaran sa loob ng sampung taon.

(e) Allowance of Interest: Ang interes sa perang ginastos para sa mga pagsasaayos na may kaugnayan sa kalamidad ay dapat na limitado sa aktwal na interes na binayaran para sa naturang pera o sa sampung porsyento (10%), alinman ang mas mababa, at hanggang 10% kung ang interes ay hindi. binayaran, at dapat bayaran sa loob ng sampung taon.

(f) Passthrough: Ang limitasyong inilarawan sa Seksyon 7.12(d) sa itaas ay dapat ilapat sa mga passthrough batay sa mga pagkukumpuni na ginawang kailangan ng natural na kalamidad maliban sa ilalim ng mga hindi pangkaraniwang pangyayari gaya ng:

(1) Kapag ang pinansiyal na posisyon ng may-ari ay hindi makapagpatuloy sa pinalawig na panahon ng pagbawi na nagreresulta mula sa naturang limitasyon nang hindi nagbabanta sa pagkawala ng gusali, o pinipilit ang may-ari na ipalaganap ang pagganap ng mga pagkukumpuni sa loob ng napakahabang yugto ng panahon upang ang mga nangungupahan ay makatuwirang makatuwiran. mag-claim na ang isang "pagbaba ng mga serbisyo" ay nagresulta; o iba pang paghihirap sa panginoong maylupa.

(2) Kapag ang maximum allowable capital improvement passthrough para sa isang naibigay na nangungupahan ay nasa lugar na sa oras na ang mga gastos sa pagkumpuni ay na-certify. Sa ilalim ng gayong mga pangyayari, ang anumang pagtaas ng upa batay sa passthrough ng mga pagkukumpuni na dulot ng natural na sakuna ay dapat na limitado sa karagdagang 5% o $15.00, alinman ang mas malaki, sa anumang labindalawang buwan. Anumang mga sertipikadong passthrough na lumampas sa halagang ito ay maaaring maipon at ipataw sa mga susunod na taon na napapailalim sa limitasyong ito.

(g) Ang trabahong karapat-dapat para sa passthrough sa ilalim ng Seksyon na ito ay hindi dapat ituring bilang isang gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili sa ilalim ng Seksyon 6.10.

Bumalik

Bumalik sa pahina ng Mga Panuntunan at Regulasyon ng Rent Board .

Mga ahensyang kasosyo

Lupon ng upa