Quy định và Quy chế của Hội đồng cho thuê nhà: Phần X - Đơn xin trọng tài của người thuê nhà

Tuesday, August 13, 2024

Mục 10.10 Giảm dịch vụ

(Sửa đổi ngày 7 tháng 3 năm 1989; Tiểu mục (e) được thông qua ngày 7 tháng 2 năm 1995; sửa đổi ngày 25 tháng 4 năm 1995; có hiệu lực từ ngày 1 tháng 2 năm 1995; sửa đổi ngày 20 tháng 8 năm 1996)

(a) Người thuê nhà có thể yêu cầu giảm tiền thuê cơ bản khi chủ nhà, không giảm tiền thuê tương ứng, đã (1) giảm đáng kể các dịch vụ nhà ở, bao gồm bất kỳ dịch vụ nào được thêm vào sau khi bắt đầu thời hạn thuê và đã được cân nhắc thêm khi cung cấp, hoặc (2) không cung cấp các dịch vụ nhà ở được mong đợi một cách hợp lý trong các trường hợp, hoặc (3) không cung cấp dịch vụ nhà ở mà chủ nhà đã hứa một cách có thể xác minh được trước khi bắt đầu thời hạn thuê.

(b) Đơn yêu cầu trọng tài dựa trên việc giảm dịch vụ sẽ được nộp theo mẫu do Hội đồng cung cấp. Đơn yêu cầu sẽ kèm theo một tuyên bố nêu rõ bản chất và giá trị của dịch vụ mà yêu cầu giảm, và ngày bắt đầu và kết thúc việc giảm, nếu có.

(c) Không được giảm tiền thuê theo yêu cầu trong đơn của người thuê nhà trước một năm trước khi nộp đơn, trừ khi có một hoặc nhiều điều sau đây xảy ra:

(1) trường hợp đặc biệt;

(2) khi người thuê nhà chứng minh bằng phần lớn bằng chứng rằng đã có thông báo dài hạn, bằng miệng hoặc bằng văn bản, từ người thuê nhà hoặc nguồn đáng tin cậy khác, về việc giảm sút như vậy xảy ra bên trong đơn vị của người thuê nhà, hoặc khi tình trạng như vậy tồn tại bên trong đơn vị khi bắt đầu thời hạn thuê và chủ nhà đã có thông báo mang tính xây dựng về điều đó; hoặc

(3) khi người thuê nhà chứng minh bằng phần lớn bằng chứng rằng đã có thông báo dài hạn thực tế, bằng miệng hoặc bằng văn bản, từ người thuê nhà hoặc nguồn đáng tin cậy khác, và/hoặc thông báo mang tính xây dựng về việc giảm đó xảy ra ở bất kỳ khu vực chung nào.

(d) Cho mục đích của phần này, thông báo được định nghĩa như sau:

(1) Thông báo thực tế: Thông báo thực tế xảy ra khi người thuê nhà hoặc bất kỳ người hoặc tổ chức đáng tin cậy nào thông báo cho chủ nhà hoặc đại lý của chủ nhà, bằng miệng hoặc bằng văn bản, về việc giảm dịch vụ nhà ở theo định nghĩa trong Sắc lệnh Tiền thuê nhà tại Mục 37.2(g).

(2) Thông báo mang tính xây dựng: Thông báo mang tính xây dựng xảy ra khi có sự suy giảm trong các dịch vụ nhà ở và chủ nhà đáng lẽ phải biết về tình trạng đó. (Ví dụ, thông báo mang tính xây dựng có thể được tìm thấy khi một cuộc kiểm tra hợp lý sẽ tiết lộ tình trạng ở khu vực chung tại bất kỳ thời điểm nào hoặc trong đơn vị trước khi bắt đầu thời hạn thuê.)

(e) Đối với các Đơn vị mới được bao phủ, ngày có hiệu lực sớm nhất được phép đối với bất kỳ khoản giảm tiền thuê nào được phép theo Mục 10.10 này là ngày 22 tháng 12 năm 1994; tuy nhiên, tiền thuê cơ sở ban đầu, theo định nghĩa của Mục 37.12(a) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà sẽ bao gồm tất cả các dịch vụ nhà ở được cung cấp hoặc dự kiến hợp lý vào ngày 1 tháng 5 năm 1994 hoặc kể từ khi bắt đầu thời hạn thuê, tùy theo ngày nào muộn hơn.

(f) Trừ trường hợp việc không sửa chữa và bảo trì dẫn đến việc giảm đáng kể các dịch vụ nhà ở, bất kỳ biện pháp khắc phục nào do Hội đồng cấp theo mục này sẽ loại trừ biện pháp khắc phục theo Mục 10.11 dưới đây. Quy định này sẽ không giới hạn bất kỳ biện pháp khắc phục dân sự nào mà nếu không thì người thuê nhà hoặc chủ nhà sẽ được hưởng.

Mục 10.11 Không thực hiện sửa chữa và bảo trì thông thường

(Sửa đổi ngày 7 tháng 3 năm 1989)

(a) Trong vòng 60 ngày kể từ khi người thuê nhà nhận được thông báo tăng tiền thuê, người thuê nhà có thể nộp đơn xin từ chối bất kỳ khoản tăng nào (trừ các cải tiến vốn đã được chứng nhận, phục hồi và/hoặc công việc tiết kiệm năng lượng) nếu chủ nhà không thực hiện việc sửa chữa, thay thế hoặc bảo trì theo yêu cầu, theo luật tiểu bang và địa phương.

(b) Các đơn thỉnh cầu dựa trên các căn cứ nêu trên phải kèm theo một bản sao thông báo tăng tiền thuê, một tuyên bố về bản chất và mức độ sửa chữa và/hoặc bảo trì cần thiết cùng với các tài liệu hỗ trợ.

Mục 10.12 Tài liệu về việc tăng giá điện và khí đốt

(Sửa đổi ngày 24 tháng 8 năm 2004)

Các điều khoản sau đây sẽ áp dụng cho việc chuyển nhượng tiện ích khi thông báo tăng tiền thuê cho việc chuyển nhượng tiện ích được gửi trước hoặc vào ngày 1 tháng 11 năm 2004:

(a) Người thuê nhà có thể yêu cầu phiên điều trần trọng tài nếu chủ nhà không cung cấp cho người thuê nhà lời giải thích rõ ràng về chi phí gas và điện mà việc tăng giá dựa trên đó.

(b) Chủ nhà phải có trách nhiệm chứng minh các tính toán mà mức tăng này dựa trên.

Mục 10.13 Đường truyền tiện ích không đúng cách

(Thêm ngày 24 tháng 8 năm 2004; Sửa đổi ngày 16 tháng 12 năm 2008, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2009)

(Một) Các điều khoản sau đây sẽ áp dụng cho việc chuyển tiếp tiện ích khi thông báo tăng tiền thuê cho việc chuyển tiếp tiện ích được gửi sau ngày 1 tháng 11 năm 2004 khi Đơn xin phê duyệt việc chuyển tiếp tiện ích được yêu cầu phải nộp theo Mục 6.16 của các Quy tắc này:

(i) Người thuê nhà có thể yêu cầu phiên điều trần trọng tài nếu chủ nhà đã tăng tiền thuê nhà của người thuê nhà dựa trên việc tăng chi phí tiện ích, nhưng (1) đã không nộp đơn xin chấp thuận việc chuyển tiếp tiện ích theo Mục 6.16 của các Quy tắc này, hoặc (2) đã không ngừng việc chuyển tiếp tiện ích sau mười hai tháng.

(ii) Chủ nhà có trách nhiệm chứng minh rằng việc thông qua tiện ích đã được chấp thuận và/hoặc áp dụng theo Mục 6.16 của Quy tắc này.

(iii) Đơn yêu cầu dựa trên phần này phải kèm theo thông báo tăng.

(b) Các điều khoản sau đây sẽ áp dụng cho việc chuyển tiếp tiện ích khi thông báo tăng tiền thuê cho việc chuyển tiếp tiện ích được gửi sau ngày 1 tháng 1 năm 2009 khi Đơn xin phê duyệt việc chuyển tiếp tiện ích không được yêu cầu phải nộp theo Mục 6.16:

(i) Người thuê nhà có thể yêu cầu phiên điều trần trọng tài nếu chủ nhà đã tăng tiền thuê nhà của người thuê nhà dựa trên việc tăng chi phí tiện ích, nhưng (1) không nộp Biểu tính toán chuyển tiếp tiện ích cho Hội đồng thuê nhà theo Mục 6.16 của các Quy tắc này; hoặc (2) không gửi cho người thuê nhà một bản sao của Biểu tính toán chuyển tiếp tiện ích, có đóng dấu ngày của Hội đồng thuê nhà, cùng với thông báo tăng tiền chuyển tiếp tiện ích; hoặc (3) không tính toán đúng cách tiền chuyển tiếp tiện ích hoặc sử dụng số lượng phòng không chính xác; hoặc (4) không ngừng chuyển tiếp tiện ích sau mười hai tháng.

(ii) Chủ nhà có trách nhiệm chứng minh rằng việc thông qua tiện ích đã được chấp thuận và/hoặc áp dụng theo Mục 6.16 của Quy tắc này.

(iii) Đơn yêu cầu dựa trên phần này phải kèm theo thông báo tăng.

Mục 10.14 Chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước không đúng cách

(Có hiệu lực từ ngày 20 tháng 7 năm 2005)

(a) Trong vòng một năm kể từ ngày có hiệu lực của việc thông qua trái phiếu doanh thu nước, người thuê nhà có thể yêu cầu phiên điều trần trọng tài dựa trên các căn cứ sau;

(1) Chủ nhà chưa tính toán đúng mức giá chuyển nhượng;

(2) Lượng truyền qua được tính toán bằng cách sử dụng số lượng đơn vị không chính xác;

(3) Chủ nhà không cung cấp giải thích rõ ràng bằng văn bản về các khoản phí và cách tính toán mức chuyển nhượng;

(4) Đơn vị không tuân thủ luật hiện hành yêu cầu phải có thiết bị tiết kiệm nước;

(5) Người thuê nhà yêu cầu một bản sao của hóa đơn nước hiện hành và chủ nhà đã không cung cấp chúng;

(6) Việc thuê bắt đầu trong hoặc sau kỳ thanh toán được bao gồm trong tính toán chuyển tiếp;

(7) Chủ nhà không chấm dứt việc chuyển nhượng sau khi đã thanh toán đầy đủ.

(b) Chủ nhà phải có trách nhiệm chứng minh tính chính xác của phép tính làm cơ sở cho việc chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước và đơn vị đó tuân thủ các luật hiện hành yêu cầu phải có thiết bị tiết kiệm nước.

Mục 10.15 Đơn xin trợ cấp khó khăn tài chính của người thuê nhà

(Được thêm vào ngày 12 tháng 7 năm 2016, có hiệu lực từ ngày 13 tháng 8 năm 2016; được sửa đổi vào ngày 11 tháng 8 năm 2020; được sửa đổi vào ngày 13 tháng 8 năm 2024)

Người thuê nhà có thể tìm cách miễn trừ thanh toán các loại tăng tiền thuê nhà hoặc chuyển nhượng sau đây trên cơ sở khó khăn về tài chính bằng cách nộp Đơn xin miễn trừ khó khăn về tài chính của người thuê nhà lên Hội đồng: Chuyển nhượng cải thiện vốn; Chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước; Chuyển nhượng tiện ích; Chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung; và, Tăng chi phí vận hành và bảo trì. Hội đồng thuê nhà sẽ chuẩn bị một mẫu đơn xin miễn trừ khó khăn và cung cấp bằng nhiều ngôn ngữ.

(Một) Khả năng áp dụng và thời gian nộp hồ sơ

(1) Đối với bất kỳ khoản Chuyển nhượng Cải thiện Vốn nào được chứng nhận theo Mục 37.7 của Sắc lệnh, người thuê nhà có thể nộp Đơn xin Khó khăn Tài chính của Người thuê nhà lên Hội đồng bất kỳ lúc nào sau khi nhận được thông báo tăng tiền thuê nhà hoặc quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính, tùy theo trường hợp nào xảy ra trước. Việc thanh toán khoản chuyển nhượng cải thiện vốn nêu trong đơn xin khó khăn sẽ được hoãn lại kể từ ngày nộp đơn cho đến khi có quyết định về Đơn xin Khó khăn Tài chính của Người thuê nhà.

(2) Đối với việc Chuyển qua Trái phiếu Doanh thu Nước, Chuyển qua Trái phiếu Nghĩa vụ Chung hoặc Chuyển qua Tiện ích dựa trên Bảng tính toán Chuyển qua Tiện ích được nộp cho Ban Thuê, người thuê nhà có thể nộp Đơn xin Khó khăn Tài chính của Người thuê nhà cho Ban trong vòng một năm kể từ ngày có hiệu lực của việc chuyển qua. Việc thanh toán các khoản chuyển qua như vậy được nêu trong đơn xin khó khăn sẽ được hoãn lại kể từ ngày nộp cho đến khi có quyết định về Đơn xin Khó khăn Tài chính của Người thuê nhà.

(3) Đối với việc Tăng chi phí vận hành và bảo trì hoặc Chuyển qua tiện ích dựa trên Đơn xin Chuyển qua tiện ích, người thuê nhà có thể nộp Đơn xin Khó khăn về tài chính của Người thuê nhà lên Hội đồng trong vòng một năm kể từ ngày có hiệu lực của việc tăng hoặc chuyển qua. Đơn xin khó khăn không thể được nộp cho đến khi người thuê nhà nhận được thông báo về việc tăng tiền thuê nhà hoặc quyết định của Thẩm phán Luật hành chính, tùy theo trường hợp nào xảy ra trước. Việc thanh toán khoản tăng chi phí vận hành và bảo trì hoặc chuyển qua tiện ích nêu trong đơn xin khó khăn sẽ được hoãn lại kể từ ngày nộp đơn cho đến khi có quyết định về Đơn xin Khó khăn về tài chính của Người thuê nhà.

(b) Tiêu chuẩn và quy trình nộp đơn xin trợ cấp khó khăn về tài chính của người thuê nhà

(1) Tiêu chuẩn để thiết lập khó khăn tài chính. Người thuê nhà sẽ đủ điều kiện theo Mục 10.15 để được miễn thanh toán Khoản chuyển nhượng cải thiện vốn đã được chứng nhận, Khoản chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước, Khoản chuyển nhượng tiện ích, Khoản chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung và/hoặc Khoản tăng chi phí vận hành và bảo trì nếu người thuê nhà chứng minh được rằng một trong những tình huống khó khăn về tài chính sau đây áp dụng:

(A) Người thuê nhà là người nhận trợ cấp công cộng được kiểm tra theo phương tiện, chẳng hạn như Thu nhập an sinh xã hội bổ sung (SSI), Trợ cấp chung (GA), Trợ cấp tạm thời cho các gia đình có nhu cầu (TANF), CalFresh (SNAP/Phiếu thực phẩm) hoặc Cơ hội việc làm và trách nhiệm của California đối với trẻ em (CalWORKS); hoặc,

(B) Tổng thu nhập hộ gia đình thấp hơn 80% Thu nhập trung bình khu vực chưa điều chỉnh (AMI) hiện tại do Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) công bố cho “Khu vực cho thuê thị trường công bằng của Metro” bao gồm San Francisco; và tiền thuê nhà tính cao hơn 33% tổng thu nhập hộ gia đình; và tài sản, không bao gồm tài sản không thanh khoản và tài khoản hưu trí, không vượt quá số tiền tài sản do Văn phòng Nhà ở của Thị trưởng cho phép khi xác định đủ điều kiện để sở hữu nhà dưới giá thị trường (BMR); hoặc,

(2) Thủ tục nộp hồ sơ. Đơn xin hỗ trợ khó khăn về tài chính của người thuê nhà phải được nộp:

(A) Bởi mỗi người cư trú trong đơn vị từ 18 tuổi trở lên, ngoại trừ bất kỳ người thuê phụ nào trả tiền thuê cho người thuê chính (tổng thu nhập của người thuê chính phải bao gồm số tiền thuê của người thuê phụ);

(B) Dưới hình phạt về tội khai man, tuyên bố rằng người thuê nhà đủ điều kiện theo một trong các tiêu chuẩn trong Mục 10.15(b)(1)(A), (B) hoặc (C);

(D) Với sự xác nhận rằng Hội đồng Thuê nhà sẽ cung cấp một bản sao Đơn xin hỗ trợ khó khăn tài chính của Người thuê nhà cho chủ nhà.

(3) Tùy chọn nghe, Quyết định.

(A) Quyết định về Đơn sẽ được ban hành theo thủ tục hành chính bởi Thẩm phán Luật Hành chính của Hội đồng Thuê nhà trừ khi chủ nhà yêu cầu tổ chức phiên điều trần trong vòng mười lăm ngày kể từ ngày Đơn xin hỗ trợ khó khăn về tài chính của Người thuê nhà đã hoàn thành được Hội đồng Thuê nhà gửi đến chủ nhà, hoặc trừ khi Thẩm phán Luật Hành chính của Hội đồng Thuê nhà quyết định khác rằng cần tổ chức phiên điều trần.

(B) Yêu cầu của chủ nhà về phiên điều trần, thủ tục.

(i) Yêu cầu của chủ nhà về buổi điều trần về Đơn phải nêu rõ khiếu nại trong Đơn mà chủ nhà tranh chấp và đính kèm bất kỳ tài liệu có liên quan nào.

(ii) Thẩm phán Luật Hành chính của Hội đồng Thuê nhà sẽ xem xét bất kỳ yêu cầu xin điều trần nào của chủ nhà để xác định xem có cần thiết phải tổ chức phiên điều trần để giải quyết các sự kiện đang tranh chấp hay không.

(iii) Nếu yêu cầu tổ chức phiên điều trần của chủ nhà được chấp thuận, chủ nhà sẽ có trách nhiệm chứng minh rằng điều kiện đủ để được hỗ trợ khó khăn về tài chính của người thuê nhà theo tiêu chí Mục 10.15(b)(1), như đã nêu trong Đơn, vẫn chưa được xác lập.

(iv) Nếu xác định rằng không cần phải có phiên điều trần theo yêu cầu của chủ nhà để xác định sự việc, quyết định về Đơn sẽ được ban hành theo thủ tục hành chính bởi Thẩm phán Luật hành chính của Ban cho thuê.

(4) Thời hạn cứu trợ. Việc miễn trừ thanh toán cho khoản chuyển nhượng cải thiện vốn được chứng nhận, chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước, chuyển nhượng tiện ích, chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung và/hoặc tăng chi phí vận hành và bảo trì có thể kéo dài trong thời gian không xác định hoặc trong thời gian có hạn, tất cả đều tùy thuộc vào yêu cầu mở lại vụ việc của chủ nhà nếu chủ nhà có thông tin rằng người thuê nhà không còn đủ điều kiện.

(5) Thay đổi tình trạng đủ điều kiện của người thuê nhà. Nếu người thuê nhà được miễn thanh toán khoản chuyển nhượng cải thiện vốn được chứng nhận, chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước, chuyển nhượng tiện ích và/hoặc tăng chi phí vận hành và bảo trì theo Mục 10.15, và sau đó người thuê nhà không còn đủ điều kiện để được miễn thanh toán nữa:

(A) Người thuê nhà phải thông báo cho Hội đồng Thuê nhà về tình trạng đủ điều kiện thay đổi này bằng văn bản trong vòng 60 ngày, đồng thời gửi một bản sao cho chủ nhà.

(B) Cho dù người thuê nhà có thông báo cho Ban Thuê nhà và chủ nhà theo quy định tại Mục 10.15(b)(5)(A) hay không, chủ nhà có thể thông báo cho Ban Thuê nhà nếu chủ nhà có thông tin rằng người thuê nhà không còn đủ điều kiện, kèm theo một bản sao gửi cho người thuê nhà.

(C) Khi nhận được thông báo theo Mục 10.15(b)(5)(A) hoặc (B), một Thẩm phán Luật Hành chính của Hội đồng Thuê nhà sẽ quyết định có chấp thuận hay từ chối biện pháp khắc phục đã được chấp thuận trước đó hay không. Quyết định đó có thể được đưa ra về mặt hành chính bởi một Thẩm phán Luật Hành chính của Hội đồng Thuê nhà mà không cần phiên điều trần trừ khi Thẩm phán Luật Hành chính xác định rằng cần phải có phiên điều trần hoặc trừ khi chủ nhà hoặc người thuê nhà yêu cầu phiên điều trần. Bất kỳ phiên điều trần nào như vậy sẽ được lên lịch kịp thời.

(6) Bất kỳ quyết định nào chấp thuận hoặc từ chối Đơn xin khó khăn về tài chính của Người thuê nhà, hoặc bất kỳ quyết định nào sau đó về Đơn xin khó khăn về tài chính của Người thuê nhà đã được chấp thuận trước đó, đều có thể được kháng cáo lên Ban cho thuê nhà. Việc kháng cáo quyết định về đơn xin hỗ trợ khó khăn của người thuê nhà sẽ được điều chỉnh bởi Điều 37.8(f) của Pháp lệnh. Quyết định cuối cùng của Hội đồng Thuê nhà sẽ phải tuân theo sự xem xét lại của tòa án bằng lệnh hành chính tại Tòa án cấp cao San Francisco.

Hội đồng Thuê nhà sẽ cung cấp thông báo bằng văn bản bằng nhiều ngôn ngữ về thủ tục Đơn xin Khó khăn Tài chính của Người thuê nhà cho mỗi đơn vị bị ảnh hưởng cùng với một bản sao đơn xin cải thiện vốn của chủ nhà, đơn xin chuyển nhượng tiện ích, đơn xin chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung và đơn xin vận hành và bảo trì. Hội đồng Thuê nhà sẽ bao gồm thông báo về thủ tục Đơn xin Khó khăn Tài chính của Người thuê nhà trên bảng tính chuyển nhượng tiện ích và bảng tính chuyển nhượng trái phiếu doanh thu nước. Hội đồng Thuê nhà cũng sẽ cung cấp thông báo bằng văn bản bằng nhiều ngôn ngữ về thủ tục Đơn xin Khó khăn Tài chính của Người thuê nhà cho mỗi đơn vị bị ảnh hưởng cùng với mỗi quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính liên quan đến việc chuyển nhượng cải thiện vốn, chuyển nhượng tiện ích và tăng tiền thuê vận hành và bảo trì.

Trở lại

Quay lại trang Quy định và Quy tắc của Hội đồng cho thuê nhà .

Các cơ quan đối tác

Cho thuê bảng