Normas y reglamentos de la Junta de alquileres: Parte X - Petición de arbitraje del inquilino

Sección 10.10 Disminución de los servicios

(Enmendado el 7 de marzo de 1989; Subsección (e) adoptada el 7 de febrero de 1995; enmendada el 25 de abril de 1995; en vigencia el 1 de febrero de 1995; enmendada el 20 de agosto de 1996)

            (a) Un inquilino puede solicitar una reducción del alquiler base cuando un propietario, sin una reducción correspondiente del alquiler, (1) ha disminuido sustancialmente los servicios de vivienda, incluido cualquier servicio agregado después del comienzo del arrendamiento y por el cual se pagó una contraprestación adicional cuando se proporcionó, o (2) no ha proporcionado los servicios de vivienda razonablemente esperados bajo las circunstancias, o (3) no ha proporcionado un servicio de vivienda prometido de manera verificable por el propietario antes del comienzo del arrendamiento.

            (b) La petición de arbitraje basada en la reducción de servicios se presentará en un formulario proporcionado por la Junta. La petición deberá ir acompañada de una declaración que establezca la naturaleza y el valor del servicio por el cual se solicita la reducción, y la fecha en que comenzó y terminó la reducción, si corresponde.

            (c) No se permitirá ninguna reducción de alquiler solicitada en la petición del inquilino antes de un año anterior a la presentación de la petición, excepto cuando se encuentre uno o más de los siguientes:

                        (1) circunstancias extraordinarias;

                        (2) cuando el inquilino establece por una preponderancia de la evidencia que ha habido un aviso a largo plazo, oral o escrito, del inquilino u otra fuente confiable, sobre dicha disminución que ocurrió en el interior de la unidad del inquilino, o cuando dicha condición existía en el interior de la unidad al comienzo del arrendamiento y el propietario tuvo un aviso constructivo de la misma; o

                        (3) cuando el inquilino establezca mediante una preponderancia de la evidencia que ha habido un aviso real a largo plazo, oral o escrito, del inquilino u otra fuente confiable, y/o un aviso constructivo sobre dicha disminución que ocurre en cualquier área común.

            (d) Para los efectos de esta sección, el aviso se define como sigue:

                        (1) Aviso real: El aviso real ocurre cuando el inquilino o cualquier persona o entidad confiable informa al propietario, o a los agentes del propietario, oralmente o por escrito, sobre una disminución en los servicios de vivienda según se define en la Ordenanza de Alquiler en la Sección 37.2(g).

                        (2) Notificación implícita: La notificación implícita se produce cuando existe una disminución en los servicios de la vivienda y el propietario debería haber sabido acerca de la condición. (Por ejemplo, se puede encontrar una notificación implícita cuando una inspección razonable hubiera revelado la condición en el área común en cualquier momento o en la unidad antes del comienzo del arrendamiento).

            (e) Con respecto a las Unidades Nuevamente Cubiertas, la fecha efectiva más temprana permitida para cualquier reducción de alquiler permitida bajo esta Sección 10.10 será el 22 de diciembre de 1994; siempre que, sin embargo, el alquiler base inicial, según se define en la Sección 37.12(a) de la Ordenanza de Alquiler, incluya todos los servicios de vivienda provistos o razonablemente esperados el 1 de mayo de 1994, o al comienzo del arrendamiento, lo que ocurra más tarde.

            (f) Excepto cuando la falta de reparación y mantenimiento dé como resultado una disminución sustancial de los servicios de vivienda, cualquier reparación otorgada por la Junta en virtud de esta sección excluirá la reparación en virtud de la Sección 10.11 a continuación. Esta disposición no limitará los recursos civiles que de otro modo estarían a disposición de un inquilino o propietario.

Sección 10.11 Incumplimiento de las reparaciones y el mantenimiento ordinarios

(Enmendado el 7 de marzo de 1989)

            (a) Hasta 60 días después de recibir el inquilino un aviso de aumento de alquiler, el inquilino puede solicitar la denegación de cualquier aumento (excepto mejoras de capital certificadas, rehabilitación y/o trabajos de conservación de energía) si el propietario no ha realizado la reparación, el reemplazo o el mantenimiento solicitados, según lo exige la ley estatal y local.

            (b) Las peticiones basadas en los motivos anteriores deben ir acompañadas de una copia del aviso de aumento de alquiler, una declaración de la naturaleza y el alcance de las reparaciones y/o el mantenimiento necesarios junto con la documentación de respaldo.

Sección 10.12 Documentación de aumentos de gas y electricidad

(Enmendado el 24 de agosto de 2004)

            Las siguientes disposiciones se aplicarán a los traspasos de servicios públicos en los que el aviso de aumento de alquiler para el traspaso de servicios públicos se haya entregado antes del 1 de noviembre de 2004 o en esa fecha:                   

            (a) Un inquilino puede solicitar una audiencia de arbitraje si el propietario no le ha proporcionado al inquilino una explicación clara de los cargos de gas y electricidad en los que se basa el aumento.

            (b) El arrendador tendrá la carga de probar los cálculos en que se basa este aumento.

            (c) Una petición basada en esta sección deberá ir acompañada del aviso de aumento.

Sección 10.13 Transferencia de utilidad indebida

(Agregado el 24 de agosto de 2004; modificado el 16 de diciembre de 2008, vigente a partir del 1 de enero de 2009)

            (a)        Las siguientes disposiciones se aplicarán a los traspasos de servicios públicos en los que el aviso de aumento de alquiler para el traspaso de servicios públicos se entregó después del 1 de noviembre de 2004 cuando se requirió presentar una Petición de Aprobación del Traspaso de Servicios Públicos conforme a la Sección 6.16 de estas Reglas:

(i) Un inquilino puede solicitar una audiencia de arbitraje si el propietario ha aumentado el alquiler del inquilino basándose en un aumento en los costos de los servicios públicos, pero (1) no ha presentado una petición de aprobación del traspaso de servicios públicos de conformidad con la Sección 6.16 de estas Reglas, o (2) no ha descontinuado el traspaso de servicios públicos después de doce meses.

                        (ii) El arrendador tendrá la carga de probar que el paso de servicios públicos ha sido aprobado y/o impuesto de conformidad con la Sección 6.16 de estas Reglas.

                        (iii) Una petición basada en esta sección deberá ir acompañada del aviso de aumento.

            (b) Las siguientes disposiciones se aplicarán a los traspasos de servicios públicos en los que el aviso de aumento de alquiler para el traspaso de servicios públicos se entregó después del 1 de enero de 2009 cuando no se requirió la presentación de una Petición de Aprobación del Traspaso de Servicios Públicos conforme a la Sección 6.16:

(i) Un inquilino puede solicitar una audiencia de arbitraje si el propietario ha aumentado el alquiler del inquilino basándose en un aumento en los costos de los servicios públicos, pero (1) no presentó una Hoja de trabajo de cálculo de traspaso de servicios públicos ante la Junta de Alquiler de conformidad con la Sección 6.16 de estas Reglas; o (2) no entregó al inquilino una copia de la Hoja de trabajo de cálculo de traspaso de servicios públicos, sellada con la fecha de la Junta de Alquiler, con el aviso de aumento del traspaso de servicios públicos; o (3) no calculó correctamente el traspaso de servicios públicos o utilizó un recuento de habitaciones incorrecto; o (4) no interrumpió el traspaso de servicios públicos después de doce meses.

                        (ii) El arrendador tendrá la carga de probar que el paso de servicios públicos ha sido aprobado y/o impuesto de conformidad con la Sección 6.16 de estas Reglas.

                        (iii) Una petición basada en esta sección deberá ir acompañada del aviso de aumento.

Sección 10.14 Transferencia inadecuada de bonos de ingresos por agua

(Vigente a partir del 20 de julio de 2005)

            (a) Dentro del año a partir de la fecha efectiva de transferencia de un bono de ingresos del agua, un inquilino puede solicitar una audiencia de arbitraje por los siguientes motivos:

                        (1) El arrendador no ha calculado correctamente el gasto de traspaso;

                        (2) El paso a través se calcula utilizando un recuento de unidades incorrecto;

                        (3) El propietario no proporcionó una explicación clara por escrito de los cargos y el cálculo del traspaso;

                        (4) La unidad no cumple con las leyes aplicables que exigen dispositivos de conservación de agua;

                        (5) El inquilino solicitó una copia de las facturas de agua correspondientes y el propietario no las proporcionó;

                        (6) El arrendamiento comenzó durante o después del período o períodos de facturación incluidos en el cálculo del traspaso;

                        (7) El propietario no suspendió el pago del traspaso después de que se había pagado en su totalidad.

            (b) El propietario tendrá la carga de demostrar la exactitud del cálculo que constituye la base del traspaso de los bonos de ingresos del agua, y que la unidad cumple con las leyes aplicables que exigen dispositivos de conservación de agua.

            (c) Una petición basada en esta sección deberá estar acompañada por el aviso de transferencia de bonos de ingresos del agua.

Sección 10.15 Solicitudes de ayuda por dificultades económicas para inquilinos

(Agregado el 12 de julio de 2016, vigente a partir del 13 de agosto de 2016; modificado el 11 de agosto de 2020; modificado el 13 de agosto de 2024)

Un inquilino puede solicitar un alivio del pago de los siguientes tipos de aumentos o pagos a cuenta del alquiler por motivos de dificultades económicas presentando una Solicitud de Dificultad Económica del Inquilino ante la Junta: Pago a cuenta de Mejoras de Capital; Pago a cuenta de Bonos de Ingresos por Agua; Pago a cuenta de Servicios Públicos; Pago a cuenta de Bonos de Obligación General; y Aumento de Gastos de Operación y Mantenimiento. La Junta de Alquiler preparará un formulario de solicitud por dificultades económicas y lo pondrá a disposición en varios idiomas. 

            (a)        Aplicabilidad y tiempo de presentación

                        (1) Con respecto a cualquier traspaso de mejoras de capital certificado de conformidad con la Sección 37.7 de la Ordenanza, un inquilino puede presentar una Solicitud de dificultades económicas del inquilino ante la Junta en cualquier momento después de recibir la notificación de aumento de alquiler o la decisión del Juez de Derecho Administrativo, lo que ocurra primero. El pago del traspaso de mejoras de capital establecido en la solicitud de dificultades económicas se suspenderá a partir de la fecha de presentación hasta que se tome una decisión sobre la Solicitud de dificultades económicas del inquilino. 

                        (2) Con respecto a un traspaso de bonos de ingresos por agua, un traspaso de bonos de obligación general o un traspaso de servicios públicos basado en una hoja de cálculo de traspaso de servicios públicos presentada ante la Junta de Alquiler, un inquilino puede presentar una solicitud de dificultades económicas para inquilinos ante la Junta dentro del año a partir de la fecha de vigencia del traspaso. El pago de dichos traspasos establecidos en la solicitud de dificultades económicas se suspenderá a partir de la fecha de presentación hasta que se tome una decisión sobre la solicitud de dificultades económicas para inquilinos.

                        (3) Con respecto a un aumento de gastos de operación y mantenimiento o un traspaso de servicios públicos basado en una petición de traspaso de servicios públicos, un inquilino puede presentar una solicitud de dificultades económicas del inquilino ante la Junta dentro del año a partir de la fecha de vigencia del aumento o traspaso. La solicitud de dificultades económicas no se puede presentar hasta que el inquilino reciba la notificación del aumento de alquiler o la decisión del juez administrativo, lo que ocurra primero. El pago del aumento de operación y mantenimiento o del traspaso de servicios públicos establecido en la solicitud de dificultades económicas se suspenderá desde la fecha de presentación hasta que se tome una decisión sobre la solicitud de dificultades económicas del inquilino. 

            (b)        Normas y proceso de solicitud de ayuda por dificultades económicas de los inquilinos

                        (1)  Normas para determinar la existencia de dificultades económicasUn inquilino calificará bajo la Sección 10.15 para el alivio del pago de un traspaso certificado de mejoras de capital, traspaso de bonos de ingresos por agua, traspaso de servicios públicos, traspaso de bonos de obligación general y/o aumento de gastos de operación y mantenimiento si el inquilino demuestra que se aplica una de las siguientes situaciones de dificultades financieras:

                                    (A) El inquilino es beneficiario de asistencia pública sujeta a evaluación de medios, como el Ingreso de Seguridad Suplementario del Seguro Social (SSI), Asistencia General (GA), Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (TANF), CalFresh (SNAP/Cupones de Alimentos) o Programa de Oportunidades de Trabajo y Responsabilidad para los Niños de California (CalWORKS); o,

                                    (B) El ingreso familiar bruto es inferior al 80 % del ingreso medio del área no ajustado (AMI) actual publicado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD) para el “Área metropolitana de alquiler justo de mercado” que incluye San Francisco; y el alquiler cobrado es superior al 33 % del ingreso familiar bruto; y los activos, excluidos los activos no líquidos y las cuentas de jubilación, no exceden los montos de activos permitidos por la Oficina de Vivienda del Alcalde al determinar la elegibilidad para la propiedad de una vivienda a un precio inferior al del mercado (BMR); o,

                                    (C) Existen circunstancias excepcionales, como facturas médicas excesivas.

                        (2)  Procedimientos para la presentación de solicitudesLa solicitud de dificultades económicas del inquilino debe presentarse:

                                    (A) Por cada ocupante de la unidad que tenga 18 años de edad o más, excepto por cualquier subarrendatario que pague alquiler al inquilino principal (el ingreso bruto del inquilino principal debe incluir el monto del pago de alquiler del subarrendatario);

                                    (B) Bajo pena de perjurio, declarar que el inquilino califica bajo uno de los estándares de la Sección 10.15(b)(1)(A), (B) o (C);

                                    (C) Con documentación que acredite las calificaciones del inquilino; y,

                                    (D) Con el reconocimiento de que la Junta de Alquiler proporcionará una copia de la Solicitud de Dificultades Financieras del Inquilino al propietario.

                        (3)  Opciones de audiencia, decisión.

                                    (A) Un Juez Administrativo de la Junta de Alquiler emitirá una decisión sobre la Solicitud de manera administrativa a menos que el propietario solicite una audiencia dentro de los quince días a partir de la fecha en que la Junta de Alquiler le envíe por correo la Solicitud de Dificultades Financieras del Inquilino completa, o a menos que un Juez Administrativo de la Junta de Alquiler determine de otra manera que es necesaria una audiencia. 

                                    (B)  Solicitud de audiencia del propietario, procedimientos.

                                                (i) La solicitud de una audiencia sobre la Solicitud por parte de un propietario deberá especificar el o los reclamos en la Solicitud que el propietario disputa y adjuntar toda la documentación pertinente.

                                                (ii) Un juez administrativo de la Junta de Alquiler revisará cualquier solicitud de audiencia del propietario para determinar si es necesaria una audiencia para resolver los hechos en disputa.

                                                (iii) Si se concede la solicitud de audiencia del propietario, será carga del propietario demostrar que no se ha establecido la elegibilidad por dificultades financieras del inquilino según los criterios de la Sección 10.15(b)(1), como se indica en la Solicitud.

                                                (iv) Si se determina que no es necesaria una audiencia como la solicitada por el propietario para determinar los hechos, un Juez Administrativo de Derecho de la Junta de Alquiler emitirá administrativamente una decisión sobre la Solicitud.

                        (4)  Plazo de exenciónEl alivio del pago de un traspaso de mejoras de capital certificadas, traspaso de bonos de ingresos de agua, traspaso de servicios públicos, traspaso de bonos de obligación general y/o aumento de gastos de operación y mantenimiento puede ser por un período indefinido o por un período de tiempo limitado, todo sujeto a la solicitud del propietario de reabrir el caso si el propietario tiene información de que el inquilino ya no es elegible.

                        (5)  Cambio en el estado de elegibilidad del inquilinoSi a un inquilino se le otorga un alivio del pago de un traspaso de mejoras de capital certificadas, un traspaso de bonos de ingresos por agua, un traspaso de servicios públicos y/o un aumento de gastos de operación y mantenimiento según la Sección 10.15, y posteriormente el inquilino ya no es elegible para dicho alivio:

                                    (A) El inquilino deberá notificar a la Junta de Alquiler sobre este cambio de estado de elegibilidad por escrito dentro de los 60 días, con copia al propietario.

                                    (B) Independientemente de si el inquilino notifica o no a la Junta de Alquiler y al propietario según lo dispuesto en la Sección 10.15(b)(5)(A), el propietario puede notificar a la Junta de Alquiler si tiene información de que el inquilino ya no es elegible, con una copia para el inquilino.

                                    (C) Al recibir la notificación en virtud de la Sección 10.15(b)(5)(A) o (B), un Juez Administrativo de la Junta de Alquileres decidirá si concede o deniega el alivio previamente concedido. Esa decisión puede ser tomada administrativamente por un Juez Administrativo de la Junta de Alquileres sin una audiencia a menos que el Juez Administrativo determine que es necesaria una audiencia, o a menos que el propietario o el inquilino soliciten una audiencia. Cualquier audiencia de ese tipo se programará de inmediato.

                        (6) Cualquier decisión que conceda o deniegue la Solicitud de Dificultades Financieras del Inquilino, o cualquier decisión posterior sobre una Solicitud de Dificultades Financieras del Inquilino concedida previamente, puede ser apelada ante la Junta de Alquiler.  Las apelaciones de las decisiones sobre la solicitud de dificultades de un inquilino se regirán por la Sección 37.8(f) de la Ordenanza. La decisión final de la Junta de Alquileres estará sujeta a revisión judicial mediante auto de mandamus administrativo en el Tribunal Superior de San Francisco.

            (do)        Aviso a los inquilinos sobre solicitudes de ayuda por dificultades económicas

            La Junta de Alquiler proporcionará un aviso por escrito en varios idiomas de los procedimientos de solicitud de dificultades económicas del inquilino a cada unidad afectada con una copia de la petición de mejora de capital del propietario, la petición de transferencia de servicios públicos, la transferencia de bonos de obligación general y la petición de operación y mantenimiento. La Junta de Alquiler incluirá un aviso de los procedimientos de solicitud de dificultades económicas del inquilino en la hoja de trabajo de transferencia de servicios públicos y la hoja de trabajo de transferencia de bonos de ingresos por agua. La Junta de Alquiler también proporcionará un aviso por escrito en varios idiomas de los procedimientos de solicitud de dificultades económicas del inquilino a cada unidad afectada con cada decisión del Juez de Derecho Administrativo con respecto a las transferencias de mejoras de capital, transferencias de servicios públicos y aumento de alquiler de operación y mantenimiento.

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