Mục 37.9E - Thỏa thuận mua lại của người thuê nhà

Một phần của

Mục 37.9E Thỏa thuận mua lại của người thuê nhà.

(Một) Phát hiện và mục đích. San Francisco đang trong cơn khủng hoảng nhà ở. Khi sự chênh lệch giữa giá thuê theo giá thị trường và giá thuê theo giá thuê được kiểm soát tiếp tục gia tăng, chủ nhà có nhiều động lực hơn để thúc đẩy người thuê nhà trong các đơn vị giá thuê được kiểm soát chuyển đi. Tương tự như vậy, với thị trường bất động sản tăng vọt, nhiều chủ nhà đang bán bất động sản của họ với sự hiểu biết rằng một đơn vị không có người ở có thể có giá bán cao hơn đáng kể so với một đơn vị có người ở.

Thay vì đuổi người thuê nhà, một số chủ nhà cung cấp tiền mặt mua lại cho người thuê nhà để đổi lấy việc người thuê nhà rời khỏi các đơn vị cho thuê. Đôi khi, đây được gọi là thỏa thuận mua lại. Ngay cả các khoản mua lại trị giá hàng chục nghìn đô la cũng có thể được thu hồi bằng cách chủ nhà giữ lại quyền sở hữu và cho thuê lại với giá thị trường hoặc bán đơn vị. Không giống như các vụ trục xuất không lỗi, các vụ mua lại này không được quản lý và có thể cho phép chủ nhà lách nhiều hạn chế áp dụng khi chủ nhà thực hiện trục xuất không lỗi. Ví dụ, chủ nhà thực hiện một số loại trục xuất không lỗi phải cho người thuê nhà một khoảng thời gian nhất định để chuyển đi, cung cấp tiền cho người thuê nhà để trang trải chi phí di dời và cho phép người thuê nhà chuyển về đơn vị trong những trường hợp cụ thể. Hai loại trục xuất không lỗi này - Đạo luật Ellis và trục xuất chủ sở hữu chuyển đến - có chứa các hạn chế về số tiền thuê mà chủ nhà có thể tính nếu các đơn vị được cho thuê lại sau khi trục xuất. Các quy định tương tự không tồn tại đối với việc mua lại của người thuê nhà.

Bằng chứng giai thoại cho thấy nhiều cuộc đàm phán mua lại không được tiến hành theo cách riêng, và đôi khi chủ nhà sử dụng các chiến thuật gây áp lực cao và đe dọa để buộc người thuê nhà ký các thỏa thuận. Một số chủ nhà đe dọa người thuê nhà sẽ bị trục xuất nếu họ không chấp nhận các điều khoản mua lại. Tần suất của các đề nghị mua lại này tăng đáng kể sau khi thông qua luật của San Francisco năm 1996, luật này hạn chế và trong nhiều trường hợp là cấm việc chuyển đổi chung cư sau khi bị trục xuất không có lỗi. Bằng cách đe dọa trục xuất không có lỗi cụ thể và sau đó thuyết phục người thuê nhà dọn đi thay vì nhận thông báo trục xuất, chủ nhà sẽ tránh được các hạn chế đối với việc chuyển đổi chung cư cũng như các hạn chế đối với việc cải tạo, sáp nhập hoặc phá dỡ.

Những chiến thuật này đôi khi dẫn đến việc người thuê nhà ký kết thỏa thuận mua lại mà không hiểu đầy đủ về quyền của họ và không tham khảo ý kiến của cố vấn về quyền của người thuê nhà. Các khoản mua lại này có số tiền rất khác nhau và trong một số trường hợp, thậm chí còn thấp hơn mức trợ cấp di dời tối thiểu phải trả cho tất cả các vụ trục xuất không có lỗi. Người thuê nhà khuyết tật, cao tuổi và bị bệnh nặng có thể đặc biệt dễ bị tổn thương và có thể gặp nhiều rào cản hơn trong việc đảm bảo nhà ở mới.

Mục đích chính của Mục 37.9E này là tăng tính công bằng của các cuộc đàm phán và thỏa thuận mua lại bằng cách yêu cầu chủ nhà cung cấp cho người thuê nhà một tuyên bố về quyền của họ và cho phép người thuê nhà hủy bỏ thỏa thuận mua lại trong tối đa 45 ngày sau khi ký thỏa thuận, do đó giảm khả năng chủ nhà gây sức ép buộc người thuê nhà ký thỏa thuận mua lại mà không cho người thuê nhà đủ thời gian để tham khảo ý kiến của chuyên gia về quyền của người thuê nhà. Một mục tiêu khác của sắc lệnh này là giúp Thành phố thu thập dữ liệu về các thỏa thuận mua lại. Thành phố thiếu thông tin toàn diện về số lượng, địa điểm và các điều khoản của các thỏa thuận mua lại. Sự thiếu hụt thông tin này ngăn cản Thành phố hiểu được mức độ di dời thực sự của người thuê nhà tại San Francisco.

(b) Khả năng áp dụng của Mục. Bất chấp Mục 37.3 hoặc bất kỳ điều khoản nào khác trong luật Thành phố, Mục 37.9E này sẽ áp dụng cho tất cả chủ nhà và người thuê nhà cho thuê theo định nghĩa trong Mục 37.2(r).

“Thỏa thuận mua lại” có nghĩa là thỏa thuận trong đó chủ nhà trả tiền cho người thuê nhà hoặc khoản cân nhắc khác để dọn khỏi đơn vị cho thuê. Thỏa thuận giải quyết hành động chiếm giữ bất hợp pháp đang chờ xử lý sẽ không phải là “Thỏa thuận mua lại”.

“Đàm phán mua lại” có nghĩa là bất kỳ cuộc thảo luận hoặc mặc cả nào, dù bằng miệng hay bằng văn bản, giữa chủ nhà và người thuê nhà liên quan đến khả năng ký kết Thỏa thuận mua lại.

(ngày) Cần phải tiết lộ trước khi đàm phán mua lại. Trước khi bắt đầu Đàm phán mua lại một đơn vị cho thuê, chủ nhà phải cung cấp cho mỗi người thuê trong đơn vị cho thuê đó một bản thông báo bằng văn bản, theo mẫu do Hội đồng cho thuê nhà phát triển và ủy quyền, bao gồm những thông tin sau:

(1) Tuyên bố rằng người thuê có quyền không tham gia vào Thỏa thuận mua lại hoặc Đàm phán mua lại;

(2) Một tuyên bố rằng người thuê có thể chọn tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký Thỏa thuận mua lại hoặc Đàm phán mua lại;

(3) Tuyên bố rằng người thuê có thể hủy Thỏa thuận mua lại trong thời hạn tối đa 45 ngày sau khi Thỏa thuận mua lại được thực hiện đầy đủ;

(4) Một tuyên bố rằng người thuê nhà có thể đến Ban cho thuê nhà để biết thông tin về các Thỏa thuận mua lại khác trong khu phố của người thuê nhà;

(5) Danh sách các tổ chức bảo vệ quyền lợi người thuê nhà và thông tin liên lạc của họ;

(6) Một tuyên bố rằng thông tin về quyền của người thuê nhà có sẵn tại văn phòng Ban cho thuê nhà, thông qua số điện thoại tư vấn và trên trang web của ban;

(7) Một tuyên bố giải thích những hàm ý pháp lý theo Mục 1396(e)(4) của Bộ luật Phân khu đối với chủ nhà ký kết một hoặc nhiều Thỏa thuận Mua lại;

(8) Nếu chủ nhà là một thực thể, tên của tất cả mọi người trong thực thể đó sẽ tiến hành Đàm phán mua lại, cũng như tên của tất cả mọi người trong thực thể đó sẽ có thẩm quyền ra quyết định đối với các điều khoản của Thỏa thuận mua lại;

(9) Bất kỳ thông tin nào khác do Hội đồng cho thuê yêu cầu phù hợp với mục đích và quy định của Mục 37.9E này;

(10) Một khoảng trống để người thuê nhà ký và ghi ngày chủ nhà cung cấp thông tin tiết lộ cho người thuê nhà; và

(11) Thông tin do Văn phòng Nhà ở và Phát triển Cộng đồng của Thị trưởng cung cấp liên quan đến tác động của việc mua lại đối với quyền lợi của người thuê nhà đối với các chương trình nhà ở giá rẻ của Thành phố.

Chủ nhà phải lưu giữ một bản sao của mỗi mẫu tiết lộ đã ký trong năm năm, cùng với hồ sơ về ngày chủ nhà cung cấp thông tin tiết lộ cho mỗi người thuê nhà và phương thức dịch vụ mà chủ nhà sử dụng (thư thường, thư điện tử, giao tận tay, v.v.).

(và) Thông báo của Hội đồng cho thuê. Sau khi cung cấp các thông tin tiết lộ theo yêu cầu của tiểu mục (d) và trước khi bắt đầu Đàm phán mua lại, chủ nhà phải nộp bản tuyên bố được thực hiện dưới hình phạt khai man cho Hội đồng Thuê nhà, trên biểu mẫu do Hội đồng Thuê nhà chuẩn bị, trong đó cung cấp các thông tin sau:

(1) Tên, địa chỉ kinh doanh, địa chỉ email kinh doanh và số điện thoại kinh doanh của chủ nhà;

(2) Tên của mỗi người thuê nhà (nếu biết) mà chủ nhà dự định tham gia vào Đàm phán mua lại;

(3) Địa chỉ của đơn vị cho thuê có thể là chủ đề của Đàm phán mua lại, cùng với Số thửa đất của Người thẩm định (lô và khối) của tòa nhà nơi đơn vị tọa lạc; và

(4) Ngày mà chủ nhà cung cấp cho mỗi người thuê nhà thông tin tiết lộ theo yêu cầu của tiểu mục (d) và phương pháp phục vụ mà chủ nhà sử dụng.

Hội đồng Thuê nhà sẽ công khai thông tin có trong mẫu này, ngoại trừ việc Hội đồng Thuê nhà sẽ biên tập lại mọi thông tin liên quan đến danh tính của người thuê nhà.

(đ) Yêu cầu đối với Thỏa thuận mua lại. Mỗi Thỏa thuận mua lại sẽ:

(1) Phải được lập thành văn bản. Thỏa thuận có thể được thực hiện không sớm hơn 30 ngày sau khi bắt đầu Đàm phán mua lại. Chủ nhà sẽ cung cấp cho mỗi người thuê một bản sao của Thỏa thuận mua lại tại thời điểm người thuê thực hiện Thỏa thuận.

(2) Bao gồm tuyên bố sau bằng chữ in đậm có kích thước bằng ít nhất 14 điểm gần với khoảng trống dành cho chữ ký của người thuê nhà. “Bạn, người thuê nhà, có thể hủy thỏa thuận này bất kỳ lúc nào vào hoặc trước ngày thứ 45 sau khi tất cả các bên đã ký thỏa thuận này. Để hủy thỏa thuận này, hãy gửi hoặc chuyển phát thông báo đã ký và ghi ngày tháng nêu rõ rằng bạn, người thuê nhà, đang hủy thỏa thuận này hoặc các từ ngữ có hiệu lực tương tự. Thông báo sẽ được gửi đến: (Tên chủ nhà) Tại (Địa chỉ của chủ nhà). Nếu bạn không hủy thỏa thuận này vào ngày thứ 45 sau khi tất cả các bên đã ký thỏa thuận, chủ nhà sẽ phải nộp một bản sao của thỏa thuận cho Rent Board chậm nhất là ngày thứ 59 sau khi tất cả các bên đã ký thỏa thuận. Nếu chủ nhà không nộp thỏa thuận vào ngày thứ 59, bạn có thể nộp một bản sao và bạn cũng sẽ có tùy chọn hủy bỏ bất kỳ ngôn ngữ nào trong thỏa thuận mà bạn đã từ bỏ quyền của mình hoặc giải phóng khiếu nại. Bất kỳ điều khoản nào của thỏa thuận này có mục đích hạn chế, hạn chế hoặc ngăn cản bạn nộp một bản sao và/hoặc thực hiện các tùy chọn này nếu chủ nhà chưa nộp vào ngày thứ 59, sẽ vô hiệu và không thể thực thi. Ngay sau tuyên bố này, sẽ có một dòng để mỗi người thuê nhà ký tên viết tắt của mình.

(3) Bao gồm các tuyên bố sau đây với kích thước bằng ít nhất 14 điểm: “Bạn, người thuê nhà, có quyền không tham gia vào thỏa thuận mua lại”; Bạn, người thuê nhà, có thể chọn tham khảo ý kiến của luật sư và/hoặc tổ chức bảo vệ quyền của người thuê nhà trước khi ký thỏa thuận này. Bạn có thể tìm thấy danh sách các tổ chức bảo vệ quyền của người thuê nhà trên trang web của Rent Board – www.sfrb.org”; và “The Rent Board đã tạo ra một cơ sở dữ liệu có thể tìm kiếm công khai, có thể bao gồm thông tin về các thỏa thuận mua lại khác trong khu phố của bạn. Bạn có thể tìm kiếm cơ sở dữ liệu này tại văn phòng của Rent Board tại 25 Van Ness Avenue, Suite 320.” Ngay sau mỗi tuyên bố, sẽ có một dòng để mỗi người thuê nhà ký tên viết tắt của mình.

(4) Bao gồm các tuyên bố sau đây với kích thước bằng ít nhất 14 điểm: “Theo Mục 1396(e)(4) của Bộ luật Phân khu San Francisco, chủ sở hữu bất động sản không được chuyển đổi một tòa nhà thành chung cư khi: (A) một người thuê nhà cao tuổi, khuyết tật hoặc bị bệnh nặng đã rời khỏi một đơn vị theo thỏa thuận mua lại sau ngày 31 tháng 10 năm 2014, hoặc (B) hai hoặc nhiều người thuê nhà không phải là cao tuổi, khuyết tật hoặc bị bệnh nặng đã rời khỏi các đơn vị theo thỏa thuận mua lại, nếu các thỏa thuận được ký sau ngày 31 tháng 10 năm 2014 và trong vòng mười năm trước khi nộp đơn xin chuyển đổi chung cư. Một 'người cao tuổi' là một người từ 60 tuổi trở lên và đã cư trú tại đơn vị trong mười năm trở lên tại thời điểm Thỏa thuận Mua lại; người thuê nhà 'khuyết tật' là người bị khuyết tật theo Đạo luật Người khuyết tật Hoa Kỳ (Tiêu đề 42 Bộ luật Hoa Kỳ Mục 12102) và đã cư trú tại đơn vị trong mười năm trở lên tại thời điểm Thỏa thuận mua lại; và người thuê nhà 'bị bệnh nặng' là người bị khuyết tật theo Đạo luật Người khuyết tật Hoa Kỳ (Tiêu đề 42 Bộ luật Hoa Kỳ Mục 12102) và đang mắc bệnh đe dọa tính mạng và đã cư trú tại đơn vị trong năm năm trở lên tại thời điểm Thỏa thuận mua lại. Bạn có tin rằng mình là người cao tuổi, khuyết tật hoặc bị bệnh nặng theo định nghĩa ở trên không? Có KHÔNG Tôi không biết Tôi không muốn nói _____.” Câu hỏi được liệt kê trong tiểu mục này (f)(4) sẽ xuất hiện trong Thỏa thuận mua lại một lần cho mỗi người thuê nhà là một bên của Thỏa thuận mua lại. Bên cạnh mỗi câu hỏi sẽ có một dòng để người thuê nhà ký tên viết tắt của mình.

(5) Bao gồm địa chỉ của đơn vị cho thuê đang được đề cập, cũng như Số thửa đất của Người thẩm định (lô và khối) của tòa nhà nơi đơn vị tọa lạc.

Thỏa thuận mua lại không đáp ứng tất cả các yêu cầu của tiểu mục (f)(1)-(4) sẽ không có hiệu lực và có thể bị người thuê hủy bỏ bất kỳ lúc nào. Thỏa thuận mua lại không bao gồm chữ viết tắt của mỗi người thuê bên cạnh mỗi tuyên bố được mô tả trong tiểu mục (f)(2)-(4), cũng như chữ viết tắt của mỗi người thuê bên cạnh người đó câu trả lời cho câu hỏi được liệt kê trong tiểu mục (f)(4) sẽ không có hiệu lực và có thể bị người thuê nhà hủy bỏ bất cứ lúc nào.

(tiếng Anh) Hủy bỏ các thỏa thuận mua lại. Người thuê nhà có quyền hủy bỏ Thỏa thuận mua lại trong vòng 45 ngày sau khi tất cả các bên ký kết. Để hủy bỏ Thỏa thuận mua lại theo tiểu mục (g) này, người thuê nhà phải, vào hoặc trước ngày thứ 45 sau khi tất cả các bên ký kết Thỏa thuận mua lại, tự tay giao, gửi qua email hoặc gửi qua đường bưu điện một tuyên bố cho chủ nhà nêu rõ rằng người thuê nhà đã hủy bỏ Thỏa thuận mua lại.

(giờ) Nộp Thỏa thuận mua lại. Chủ nhà phải nộp một bản sao của Thỏa thuận mua lại cho Hội đồng thuê nhà không sớm hơn ngày thứ 46 sau khi Thỏa thuận mua lại được tất cả các bên ký kết và không muộn hơn 59 ngày sau khi thỏa thuận được tất cả các bên ký kết. Sau ngày thứ 59, chủ nhà hoặc người thuê nhà có thể nộp một bản sao của Thỏa thuận mua lại. Tuy nhiên, bất kể bên nào có nộp Thỏa thuận mua lại sau ngày thứ 59 hay không, nếu chủ nhà không nộp một bản sao trước ngày thứ 59, bất kỳ điều khoản nào của Thỏa thuận mua lại mà người thuê nhà từ bỏ quyền của họ hoặc giải phóng khiếu nại sẽ không có hiệu lực và sẽ vô hiệu theo lựa chọn của người thuê nhà, và người thuê nhà sẽ được hưởng tất cả các biện pháp khắc phục theo luật định; tuy nhiên, với điều kiện là các biện pháp khắc phục đó sẽ không bao gồm việc di dời người thuê nhà tiếp theo trong đơn vị. Các Thỏa thuận mua lại bị hủy bỏ theo tiểu mục (g) không cần phải nộp cho Hội đồng thuê nhà.

(Tôi) Đăng ký Thỏa thuận mua lại. Hội đồng Thuê nhà sẽ tạo ra một cơ sở dữ liệu có thể tìm kiếm với thông tin nhận được từ các hồ sơ theo tiểu mục (h). Cơ sở dữ liệu này sẽ được công chúng truy cập tại văn phòng của Hội đồng Thuê nhà và sẽ bao gồm một bản sao của tất cả các hồ sơ nhận được theo tiểu mục (h). Trước khi đăng một bản sao của bất kỳ hồ sơ nào nhận được theo tiểu mục (h) trên cơ sở dữ liệu của mình, Hội đồng Thuê nhà sẽ biên tập lại tất cả thông tin liên quan đến danh tính của người thuê nhà.

(j) Báo cáo thường niên. Hội đồng Thuê nhà sẽ cung cấp báo cáo thường niên cho Hội đồng Giám sát về việc thực hiện Mục 37.9E này. Báo cáo đầu tiên sẽ được hoàn thành trước ngày 31 tháng 1 năm 2016 và các báo cáo tiếp theo sẽ được hoàn thành trước ngày 31 tháng 1 trong những năm tiếp theo. Báo cáo sẽ bao gồm, nhưng không giới hạn ở, danh sách tất cả các đơn vị đã là đối tượng của Thỏa thuận Mua lại đã được báo cáo cho Hội đồng Thuê nhà theo tiểu mục (h). Hội đồng Thuê nhà sẽ đăng từng báo cáo thường niên này trên trang web của mình.

(tiếng Anh) Hình phạt và thực thi.

(1) Người thuê nhà đã rời khỏi một đơn vị dựa trên Thỏa thuận mua lại có thể đưa ra hành động dân sự chống lại chủ nhà tại Tòa án cấp cao San Francisco vì không tuân thủ các yêu cầu được nêu trong các tiểu mục (d) và (f). Chủ nhà sẽ phải chịu trách nhiệm về thiệt hại của người thuê nhà. Ngoài ra, hình phạt cho hành vi vi phạm tiểu mục (d) sẽ lên tới 500 đô la. Hình phạt cho hành vi vi phạm tiểu mục (f) sẽ lên tới 50% thiệt hại của người thuê nhà. Tòa án sẽ trao các khoản phí luật sư hợp lý cho bất kỳ người thuê nhà nào là bên thắng kiện trong một vụ kiện dân sự được đưa ra theo tiểu mục này (k)(1).

(2) Luật sư Thành phố hoặc bất kỳ tổ chức nào có tình trạng miễn thuế theo Mục 501(c)(3) hoặc 501(c)(4) của Bộ luật Hoa Kỳ 26 và có sứ mệnh chính là bảo vệ quyền của người thuê nhà tại San Francisco có thể đưa ra hành động dân sự chống lại chủ nhà tại Tòa án cấp cao San Francisco vì không tuân thủ khoản (h). Chủ nhà vi phạm khoản (h) phải trả cho Thành phố khoản tiền phạt hành chính lên tới 100 đô la mỗi ngày cho mỗi tài liệu mà chủ nhà không nộp, nhưng trong mọi trường hợp, tổng số tiền phạt hành chính của chủ nhà trong một vụ kiện dân sự không được vượt quá 20.000 đô la. Bất kỳ khoản tiền phạt hành chính nào được thu theo khoản (k)(2) này sẽ được gửi vào Quỹ chung của Thành phố và Quận San Francisco. Tòa án sẽ trao các khoản phí và chi phí luật sư hợp lý cho Luật sư Thành phố hoặc một tổ chức phi lợi nhuận là bên thắng kiện trong vụ kiện dân sự được đưa ra theo khoản (k)(2) này.

(3) Người thuê nhà không được đưa ra hành động dân sự theo khoản (k)(1) và Luật sư thành phố hoặc tổ chức phi lợi nhuận không được đưa ra hành động dân sự theo khoản (k)(2) sau hơn bốn năm kể từ ngày vi phạm bị cáo buộc.

[Được thêm vào bởi Sắc lệnh số 225-14, có hiệu lực vào ngày 7 tháng 3 năm 2015; được sửa đổi bởi Sắc lệnh số 36-20 vào ngày 6 tháng 4 năm 2020, trong đó các phần (c) và (i) đã bị Tòa án cấp cao San Francisco ra lệnh cấm trong SFAA so với CCSF vào ngày 11 tháng 12 năm 2020 (Vụ án số CPF-20-517087) – các phần bị cấm đã được chú thích ở đây để công chúng thuận tiện]

Trở lại

Quay lại trang Sắc lệnh Thuê nhà .

Các phòng ban

Cho thuê bảng