Sec. 37.9E - Contratos de compra de vivienda por parte de inquilinos

Sección 37.9E   Acuerdos de compra de inquilinos.

            (a) Hallazgos y propósitoSan Francisco se encuentra en medio de una crisis de vivienda. A medida que la disparidad entre los alquileres controlados y los de mercado sigue creciendo, los propietarios tienen mayores incentivos para inducir a los inquilinos de unidades con alquiler controlado a mudarse. De manera similar, con el mercado inmobiliario en alza, muchos propietarios están vendiendo sus propiedades sabiendo que una unidad desocupada puede alcanzar un precio de venta significativamente más alto que una ocupada.

            En lugar de desalojar a los inquilinos, algunos propietarios ofrecen a los inquilinos compras en efectivo a cambio de que desocupen las unidades de alquiler. A veces, se los llama acuerdos de compra. Incluso las compras por valor de decenas de miles de dólares pueden ser recuperadas por un propietario que conserva la propiedad y vuelve a alquilar a precios de mercado o vende la unidad. A diferencia de los desalojos sin culpa, estas compras no están reguladas y pueden permitir a los propietarios eludir muchas de las restricciones que se aplican cuando un propietario ejecuta un desalojo sin culpa. Por ejemplo, un propietario que ejecuta algunos tipos de desalojos sin culpa debe dar a los inquilinos una cierta cantidad de tiempo para mudarse, proporcionar fondos a los inquilinos para cubrir los costos de reubicación y permitir que los inquilinos regresen a la unidad en circunstancias específicas. Dos tipos de estos desalojos sin culpa (la Ley Ellis y los desalojos por mudanza del propietario) contienen restricciones sobre el monto de alquiler que un propietario puede cobrar si las unidades se vuelven a alquilar después del desalojo. No existen regulaciones análogas para las adquisiciones por parte de los inquilinos.

            La evidencia anecdótica indica que muchas negociaciones de compra no se llevan a cabo en igualdad de condiciones, y los propietarios a veces emplean tácticas de alta presión e intimidación para inducir a los inquilinos a firmar los acuerdos. Algunos propietarios amenazan a los inquilinos con el desalojo si no aceptan los términos de la compra. La frecuencia de estas ofertas de compra aumentó significativamente después de la aprobación de una ley de San Francisco en 1996 que restringía, y en muchos casos prohibía, las conversiones de condominios después de desalojos sin culpa. Al amenazar con un desalojo específico sin culpa y luego convencer al inquilino de que desocupe en lugar de recibir la notificación de desalojo, un propietario evitará las restricciones a la conversión de condominios, así como las restricciones a las renovaciones, fusiones o demoliciones.

            Estas tácticas a veces hacen que los inquilinos firmen acuerdos de compra sin comprender plenamente sus derechos y sin consultar a un asesor de derechos de los inquilinos. Estas compras varían ampliamente en montos y, en algunos casos, son incluso inferiores a los beneficios mínimos de reubicación que se deben pagar en todos los desalojos sin culpa. Los inquilinos discapacitados, de edad avanzada o con enfermedades catastróficas pueden ser particularmente vulnerables y pueden enfrentar mayores obstáculos para conseguir una nueva vivienda.

            El objetivo principal de esta Sección 37.9E es aumentar la equidad de las negociaciones y los acuerdos de compra al exigir a los propietarios que proporcionen a los inquilinos una declaración de sus derechos y permitir que los inquilinos rescindan un acuerdo de compra hasta 45 días después de firmar el acuerdo, reduciendo así la probabilidad de que los propietarios presionen a los inquilinos para que firmen acuerdos de compra sin permitirles tiempo suficiente para consultar con un especialista en derechos de los inquilinos. Otro objetivo de esta ordenanza es ayudar a la Ciudad a recopilar datos sobre los acuerdos de compra. La Ciudad carece de información completa sobre la cantidad, la ubicación y los términos de los acuerdos de compra. Esta falta de información impide que la Ciudad comprenda el verdadero nivel de desplazamiento de inquilinos en San Francisco.

            (b) Aplicabilidad de la Sección. Sin perjuicio de la Sección 37.3 o cualquier otra disposición de la ley de la Ciudad, esta Sección 37.9E se aplicará a todos los propietarios e inquilinos de unidades de alquiler según se define en la Sección 37.2(r).

            (do) Definiciones. Para los efectos de esta Sección 37.9E, se aplicarán las siguientes definiciones:

            “Acuerdo de compra” significa un acuerdo en el que el propietario paga al inquilino dinero u otra contraprestación para desocupar la unidad de alquiler. Un acuerdo para resolver una acción de desalojo ilegal pendiente no será un “Acuerdo de compra”.

            “Negociaciones de compra” significa cualquier discusión o negociación, ya sea oral o escrita, entre un propietario y un inquilino con respecto a la posibilidad de celebrar un acuerdo de compra.

            (d) Divulgación requerida antes de las negociaciones de compraAntes de comenzar las negociaciones de compra de una unidad de alquiler, el propietario deberá proporcionar a cada inquilino de esa unidad de alquiler una declaración escrita, en un formulario desarrollado y autorizado por la Junta de Alquiler, que incluirá lo siguiente:

                        (1) Una declaración de que el inquilino tiene derecho a no celebrar un acuerdo de compra o negociaciones de compra;

                        (2) Una declaración de que el inquilino puede optar por consultar con un abogado antes de celebrar un acuerdo de compra o negociaciones de compra;

                        (3) Una declaración de que el inquilino puede rescindir el Acuerdo de Compra hasta 45 días después de que el Acuerdo de Compra se haya ejecutado por completo;

                        (4) Una declaración de que el inquilino puede visitar la Junta de Alquiler para obtener información sobre otros Acuerdos de Compra en el vecindario del inquilino;

                        (5) Una lista de organizaciones de derechos de los inquilinos y su información de contacto;

                        (6) Una declaración de que la información sobre los derechos de los inquilinos está disponible en la oficina de la Junta de Alquiler, a través de su número de teléfono de asesoramiento y en su sitio web;

                        (7) Una declaración que explique las implicaciones legales bajo la Sección 1396(e)(4) del Código de Subdivisión para un propietario que celebra uno o más Acuerdos de Compra;

                        (8) Si el propietario es una entidad, los nombres de todas las personas dentro de esa entidad que llevarán a cabo las negociaciones de compra, así como los nombres de todas las personas dentro de esa entidad que tendrán autoridad para tomar decisiones sobre los términos del acuerdo de compra;

                        (9) Cualquier otra información requerida por la Junta de Alquileres de conformidad con los propósitos y disposiciones de esta Sección 37.9E;

                        (10) Un espacio para que el inquilino firme y escriba la fecha en que el propietario le proporcionó la divulgación al inquilino; y

                        (11) Información proporcionada por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Alcalde sobre el impacto de la compra en la elegibilidad del inquilino para los programas de vivienda asequible de la Ciudad.

            El propietario deberá conservar una copia de cada formulario de divulgación firmado durante cinco años, junto con un registro de la fecha en que el propietario proporcionó la divulgación a cada inquilino y el método de servicio que utilizó el propietario (correo regular, correo electrónico, entrega en mano, etc.).

            (mi) Notificación a la Junta de AlquileresDespués de proporcionar las divulgaciones requeridas por la subsección (d) y antes de comenzar las negociaciones de compra, el propietario deberá presentar una declaración firmada bajo pena de perjurio ante la Junta de Alquiler, en un formulario preparado por la Junta de Alquiler, que proporcione la siguiente información:

                        (1) El nombre del propietario, la dirección comercial, la dirección de correo electrónico comercial y el número de teléfono comercial;

                        (2) El nombre de cada inquilino (si se conoce) con quien el propietario pretende entablar negociaciones de compra;

                        (3) La dirección de la unidad de alquiler que puede ser objeto de las negociaciones de compra, junto con el número de parcela del tasador (lote y cuadra) del edificio donde se encuentra la unidad; y

                        (4) La fecha en que el propietario proporcionó a cada inquilino la información requerida por el inciso (d), y el método de notificación que utilizó el propietario.

            La Junta de Alquiler hará que la información incluida en este formulario esté disponible públicamente, excepto que la Junta de Alquiler redactará toda la información sobre la identidad de los inquilinos.

            (F) Requisitos para los contratos de compraventaTodo contrato de compraventa deberá:

                        (1) Ser por escrito. El contrato no podrá celebrarse antes de 30 días después de que hayan comenzado las negociaciones de compra. El propietario deberá entregar a cada inquilino una copia del contrato de compra en el momento en que el inquilino lo firme.

                        (2) Incluya la siguiente declaración en negrita y en un tamaño de letra de al menos 14 puntos cerca del espacio reservado para la firma del inquilino o los inquilinos. “Usted, el inquilino, puede cancelar este acuerdo en cualquier momento antes del día 45 después de que todas las partes hayan firmado este acuerdo. Para cancelar este acuerdo, envíe por correo o entregue un aviso firmado y fechado que indique que usted, el inquilino, está cancelando este acuerdo, o palabras de efecto similar. El aviso se enviará a:               (Nombre del propietario) en                          (Dirección del propietario)Si no cancela este acuerdo antes del día 45 después de que todas las partes hayan firmado el acuerdo, el propietario deberá presentar una copia del acuerdo ante la Junta de Alquileres a más tardar el día 59 después de que todas las partes hayan firmado el acuerdo. Si el propietario no presenta el acuerdo antes del día 59, usted puede presentar una copia y también tendrá la opción de anular cualquier cláusula del acuerdo en la que haya renunciado a sus derechos o haya renunciado a sus reclamos. Cualquier disposición de este acuerdo que pretenda limitar, restringir o impedirle presentar una copia y/o ejercer estas opciones si el propietario no la ha presentado antes del día 59 será nula e inaplicable”. Inmediatamente después de esta declaración, habrá una línea para que cada inquilino coloque sus iniciales.

                        (3) Incluya las siguientes declaraciones en un tamaño de letra de al menos 14 puntos: “Usted, el inquilino, tiene derecho a no celebrar un contrato de compraventa”; Usted, el inquilino, puede optar por consultar con un abogado y/o una organización de derechos de los inquilinos antes de firmar este contrato. Puede encontrar una lista de organizaciones de derechos de los inquilinos en el sitio web de la Junta de Alquileres: www.sfrb.org”; y “La Junta de Alquileres ha creado una base de datos de búsqueda disponible al público que puede incluir información sobre otros contratos de compraventa en su vecindario. Puede buscar en esta base de datos en la oficina de la Junta de Alquileres en 25 Van Ness Avenue, Suite 320”. Inmediatamente después de cada declaración, habrá una línea para que cada inquilino coloque sus iniciales.

                        (4) Incluya las siguientes declaraciones en un tamaño igual al menos a una letra de 14 puntos: "Según la Sección 1396(e)(4) del Código de Subdivisión de San Francisco, el propietario de una propiedad no puede convertir un edificio en un condominio cuando: (A) un inquilino mayor de edad, discapacitado o con una enfermedad catastrófica haya desocupado una unidad en virtud de un acuerdo de compra después del 31 de octubre de 2014, o (B) dos o más inquilinos que no sean mayores de edad, discapacitados o con una enfermedad catastrófica hayan desocupado unidades en virtud de acuerdos de compra, si los acuerdos se celebraron después del 31 de octubre de 2014 y dentro de los diez años anteriores a la solicitud de conversión a condominio. Una 'persona mayor' es una persona que tiene 60 años o más y ha residido en la unidad durante diez años o más al momento del Acuerdo de Compra; Un inquilino "discapacitado" es una persona que está discapacitada según la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (Título 42 del Código de los Estados Unidos, Sección 12102) y ha residido en la unidad durante diez años o más al momento del Acuerdo de Compra; y un inquilino "catastróficamente enfermo" es una persona que está discapacitada según la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (Título 42 del Código de los Estados Unidos, Sección 12102) y que padece una enfermedad potencialmente mortal y ha residido en la unidad durante cinco años o más al momento del Acuerdo de Compra. ¿Cree que es una persona mayor, discapacitada o catastróficamente enferma según se definen esos términos anteriormente? Sí                No          No sé         Prefiero no decir_____”. La pregunta que se incluye en esta subsección (f)(4) deberá aparecer en el Acuerdo de Compra una vez para cada inquilino que sea parte del Acuerdo de Compra. Junto a cada pregunta habrá una línea para que el inquilino coloque sus iniciales.

                        (5) Incluya la dirección de la unidad de alquiler en cuestión, así como el número de parcela del tasador (lote y cuadra) del edificio donde se ubica la unidad.

            Un contrato de compra que no cumpla con todos los requisitos de los incisos (f)(1)-(4) no será efectivo y podrá ser rescindido por el inquilino en cualquier momento. Un contrato de compra que no incluya las iniciales de cada inquilino junto a cada una de las declaraciones descritas en los incisos (f)(2)-(4), así como las iniciales de cada inquilino junto a su La respuesta a la pregunta enumerada en el inciso (f)(4), no será efectiva y podrá ser rescindida por el inquilino en cualquier momento.

            (gramo) Rescisión de los contratos de compraventa. Un inquilino tendrá derecho a rescindir un contrato de compraventa hasta 45 días después de su ejecución por todas las partes. Para rescindir un contrato de compraventa en virtud de esta subsección (g), el inquilino debe, antes del 45.° día después de la ejecución del contrato de compraventa por todas las partes, entregar en mano, enviar por correo electrónico o enviar por correo postal una declaración al propietario indicando que el inquilino ha rescindido el contrato de compraventa.

            (o) Presentación de acuerdos de compraEl propietario deberá presentar una copia del Acuerdo de Compra ante la Junta de Alquiler no antes del día 46 después de que el Acuerdo de Compra sea firmado por todas las partes, y no más tarde de 59 días después de que el acuerdo sea firmado por todas las partes. Después del día 59, tanto el propietario como el inquilino pueden presentar una copia del Acuerdo de Compra. Sin embargo, independientemente de si alguna de las partes presenta el Acuerdo de Compra después del día 59, si el propietario no ha presentado una copia antes del día 59, cualquier disposición del Acuerdo de Compra en la que el inquilino renunció a sus derechos o cedió reclamos no será efectiva y será nula a opción del inquilino, y el inquilino tendrá derecho a todos los recursos autorizados por la ley; siempre que, sin embargo, dichos recursos no incluyan el desplazamiento de un inquilino posterior en la unidad. Los Acuerdos de Compra rescindidos según la subsección (g) no necesitan ser presentados ante la Junta de Alquiler.

            (i) Publicación de acuerdos de compraLa Junta de Alquiler creará una base de datos con información que podrá ser consultada a partir de los documentos presentados de conformidad con el inciso (h). La base de datos será accesible al público en la oficina de la Junta de Alquiler e incluirá una copia de todos los documentos presentados de conformidad con el inciso (h). Antes de publicar una copia de cualquier documento presentado de conformidad con el inciso (h) en su base de datos, la Junta de Alquiler eliminará toda la información relativa a la identidad de los inquilinos.

            (j) Informe anualLa Junta de Alquileres deberá presentar un informe anual a la Junta de Supervisores sobre la implementación de esta Sección 37.9E. El primer informe deberá completarse antes del 31 de enero de 2016, y los informes posteriores deberán completarse antes del 31 de enero de los años siguientes. El informe deberá incluir, entre otras cosas, una lista de todas las unidades que han sido objeto de Acuerdos de Compra que se han informado a la Junta de Alquileres según la subsección (h). La Junta de Alquileres deberá publicar cada uno de estos informes anuales en su sitio web.

            (k) Sanciones y cumplimiento.

                        (1) Un inquilino que haya desocupado una unidad en virtud de un contrato de compra puede presentar una demanda civil contra el propietario en el Tribunal Superior de San Francisco por incumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados (d) y (f). El propietario será responsable de los daños y perjuicios del inquilino. Además, la multa por la infracción del apartado (d) será de hasta 500 dólares. La multa por la infracción del apartado (f) será de hasta el 50% de los daños y perjuicios del inquilino. El tribunal concederá honorarios razonables de abogados a cualquier inquilino que sea la parte vencedora en una demanda civil interpuesta en virtud de este apartado (k)(1).

                        (2) El Procurador de la Ciudad o cualquier organización con estatus de exención de impuestos bajo la Sección 501(c)(3) o 501(c)(4) del Título 26 del Código de los Estados Unidos y con la misión principal de proteger los derechos de los inquilinos en San Francisco puede iniciar una acción civil contra un propietario en el Tribunal Superior de San Francisco por incumplimiento de la subsección (h). Un propietario que haya violado la subsección (h) deberá pagar a la Ciudad una multa administrativa de hasta $100 por día por cada documento que el propietario no haya presentado, pero en ningún caso la multa administrativa total del propietario en una sola acción civil excederá los $20,000. Cualquier multa administrativa cobrada bajo esta subsección (k)(2) se depositará en el Fondo General de la Ciudad y el Condado de San Francisco. El tribunal otorgará honorarios y costos de abogado razonables al Procurador de la Ciudad o una organización sin fines de lucro que sea la parte ganadora en una acción civil interpuesta bajo esta subsección (k)(2).

                        (3) Un inquilino no puede iniciar una acción civil bajo la subsección (k)(1) y el Fiscal de la Ciudad o una organización sin fines de lucro no puede iniciar una acción civil bajo la subsección (k)(2) más de cuatro años después de la fecha de la supuesta violación.

[Agregado por Ordenanza N.° 225-14, vigente desde el 7 de marzo de 2015; modificado por Ordenanza N.° 36-20 el 6 de abril de 2020, cuyas secciones (c) e (i) fueron prohibidas por el Tribunal Superior de San Francisco en SFAA contra CCSF el 11 de diciembre de 2020 (Caso N.° CPF-20-517087) – las secciones prohibidas se han anotado en el presente documento para conveniencia del público]

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