秒。 37.9E 租戶買斷協議。
（一個） 調查結果和目的。舊金山正處於住房危機之中。隨著租金管制租金與市場租金之間的差距持續拉大，房東有更大的動機吸引租金管制單位的租戶搬出。同樣，隨著房地產市場的飆升，許多房東在出售自己的房產時都知道，無人居住的單位可以比有人居住的單位賣出更高的售價。
有些房東沒有驅逐租戶，而是向租戶提供現金買斷，以換取租戶騰出出租單位。這些有時稱為買斷協議。即使是價值數萬美元的買斷，業主也可以透過保留所有權並以市場價格重新出租或出售該單位來收回。與無過失驅逐不同，這些買斷不受監管，可以讓房東規避房東執行無過失驅逐時適用的許多限制。例如，執行某些類型的無過失驅逐的房東必須給予租戶一定的搬出時間，向租戶提供資金以支付搬遷費用，並允許租戶在特定情況下搬回單位。兩種類型的無過失驅逐——《艾利斯法案》和業主搬入驅逐——包含房東在驅逐後重新出租單位時可以收取多少租金的限制。對於租戶買斷，不存在類似的規定。
軼事證據表明，許多買斷談判並不是在公平的情況下進行的，房東有時會採用高壓手段和恐嚇手段來誘使租戶簽署協議。有些房東威脅租戶，如果他們不接受買斷條款，就會被驅逐。 1996 年舊金山法律通過後，這些買斷要約的頻率顯著增加，該法律限制（在許多情況下禁止）無過失驅逐後的公寓轉換。透過威脅進行特定的無過失驅逐，然後說服租戶搬出而不是收到驅逐通知，房東將避免對公寓轉換的限制以及對翻修、合併或拆除的限制。
這些策略有時會導致租戶在沒有充分了解自己的權利且沒有諮詢租戶權利顧問的情況下簽訂買斷協議。這些買斷金額差異很大，在某些情況下，甚至低於所有無過失驅逐所需支付的最低搬遷福利。殘疾、老年和患有嚴重疾病的租戶可能特別容易受到傷害，並且在獲得新住房時可能面臨更大的障礙。
第 37.9E 條的主要目的是透過要求房東向租戶提供其權利聲明並允許租戶在簽署協議後最多 45 天內撤銷買斷協議，從而提高買斷談判和協議的公平性，從而減少房東有可能迫使租戶簽署買斷協議，而沒有給租戶足夠的時間諮詢租戶權利專家。該條例的另一個目標是幫助市政府收集有關買斷協議的數據。該市缺乏有關買斷協議的數量、地點和條款的全面資訊。由於資訊的缺乏，該市無法了解舊金山租戶流離失所的真實水平。
(二) 本節的適用性。儘管有第 37.3 條或城市法律中的任何其他規定，第 37.9E 條應適用於第 37.2(r) 條中定義的租賃單位的所有房東和租戶。
(三) 定義。就本第 37.9E 條而言，應適用以下定義：
「買斷協議」指房東向房客支付金錢或其他對價以騰出租賃單位的協議。解決未決非法拘留訴訟的協議不應是「買斷協議」。
「買斷談判」是指房東和房客之間就簽訂買斷協議的可能性進行的任何口頭或書面討論或討價還價。
(四) 收購談判前需揭露。在開始租賃單位的買斷談判之前，房東應以租賃委員會制定和授權的表格向該租賃單位的每位租戶提供書面披露，其中應包括以下內容：
(1) 承租人有權不簽訂買斷協議或買斷談判的聲明；
(2) 承租人在簽訂買斷協議或買斷談判前可以選擇諮詢律師的聲明；
(3) 承租人可以在買斷協議完全簽署後最多 45 天內撤銷買斷協議的聲明；
(4) 聲明租戶可以訪問租賃委員會以獲取有關租戶附近其他買斷協議的資訊；
（五）租戶權益組織名單及其聯絡方式；
(6) 一份聲明，表明有關租戶權利的資訊可在租賃委員會辦公室、透過其諮詢電話號碼及其網站取得；
(7) 一份聲明，解釋《細分法》第 1396(e)(4) 條對簽訂一份或多份買斷協議的房東的法律影響；
(8) 如果房東是實體，則該實體內將進行買斷談判的所有人員的姓名，以及該實體內對買斷條款擁有決策權的所有人員的姓名協議;
(9) 租金委員會要求的符合第 37.9E 條目的和規定的任何其他資訊；
(10) 供租戶簽署並填寫房東向租戶提供披露資訊的日期的空白處；和
(11) 市長住房和社區發展辦公室提供的有關買斷對承租人參加市經濟適用住房計劃的資格的影響的資訊。
房東應將每份已簽署的揭露表格的副本保留五年，並記錄房東向每位房客提供揭露資訊的日期以及房東使用的服務方法（普通郵件、電子郵件、專人遞送等） .)。
（五） 租金委員會的通知。在提供第 (d) 款要求的披露後，在開始買斷談判之前，房東應在租賃委員會準備的表格上向租賃委員會提交一份聲明，該聲明須接受偽證處罰，並提供以下資訊：
(1) 房東的姓名、辦公地址、辦公室電子郵件地址和辦公室電話號碼；
(2) 房東打算與其進行買斷談判的每位房客的姓名（如果知道）；
(3) 可能成為買斷談判標的的租賃單位的地址，以及該單位所在建築物的評估人的地塊編號（地塊和街區）；和
(4) 房東提供每位房客 (d) 款要求的揭露資訊的日期，以及房東所使用的服務方法。
租賃委員會應公開此表格中包含的信息，但租賃委員會應編輯有關租戶身份的所有信息。
（六） 買斷協議的要求。每份收購協議均應：
(1) 採用書面形式。該協議可在收購談判開始後 30 天內簽署。房東應在租戶簽署協議時向每位租戶提供買斷協議副本。
(2) 在緊鄰為租戶簽名保留的空間處以至少等於 14 號字體的粗體字寫下以下聲明。 「您，租戶，可以在各方簽署本協議後的第 45 天或之前隨時取消本協議。若要取消本協議，請郵寄或遞送一份簽名並註明日期的通知，說明您（租戶）將取消本協議或具有類似效果的文字。該通知應發送至： （房東姓名） 在 （房東地址）。如果您未在各方簽署協議後的第 45 天取消本協議，則房東將需要在各方簽署協議後的第 59 天向租賃委員會提交協議副本。如果房東未在第 59 天之前提交協議，您可以提交一份副本，並且您還可以選擇使協議中您放棄權利或解除索賠的任何語言無效。本協議中任何旨在限制、限製或阻止您提交副本和/或行使這些選擇權（如果房東未在第 59 天之前提交）的條款均無效且不可執行。緊接著本聲明之後，應有一行供每位租戶簽上其姓名首字母。
(3) 包含以下至少等於 14 號字體的陳述：「您，租戶，有權不簽訂買斷協議」；您，租戶，可以選擇在簽署本協議之前諮詢律師和/或租戶權利組織。您可以在租賃委員會的網站 www.sfrb.org 上找到租戶權利組織的清單； 「租賃委員會創建了一個公開的、可搜尋的資料庫，其中可能包括有關您所在社區的其他買斷協議的資訊。您可以在位於 25 Van Ness Avenue, Suite 320 的租賃委員會辦公室搜尋該資料庫。在每份聲明之後，應立即有一行供每個租戶簽上其姓名首字母。
(4) 包含以下至少等於 14 號字體的聲明：「根據舊金山細分法規第 1396(e)(4) 條，業主不得將建築物改建為公寓，如果：(A ) 一名老年、殘疾人或身患重病的租戶在2014 年10 月31 日之後根據買斷協議騰出單元，或(B) 兩名或以上非老年、殘疾人或身患重病的租戶根據買斷協議騰出了單元，如果這些協議是在2014 年10 月31 日之後、公寓轉換申請之前的十年內簽訂的。 「老年人」指年滿 60 歲且在買斷協議簽訂時已在該單位居住十年或以上的人； 「殘疾」租戶是指根據《美國殘疾人法案》（美國法典第 42 章第 12102 條）規定為殘疾人，並且在簽訂買斷協議時已在該單元居住十年或更長時間的人； 「重病」租客是指根據《美國殘疾人法案》（《美國殘疾人法》第42 章第12102 條）規定患有殘疾的人，並且患有危及生命的疾病，並且已在該單位居住了五年或更長時間。您是否認為您是老年人、殘疾人士或患有上述術語定義的重症？是的 不 我不知道 我不想說_____。本 (f)(4) 小節中列出的問題應在買斷協議中為作為買斷協議一方的每個租戶出現一次。每個問題旁邊應有一行供租戶簽上其姓名首字母。
(5) 包括相關租賃單位的地址，以及該單位所在建築物的評估員地塊編號（地塊和街區）。
不符合第 (f)(1)-(4) 款所有要求的買斷協議無效，租戶可以隨時撤銷。買斷協議不包括第 (f)(2)-(4) 款中所述的每項聲明旁的每個租戶的姓名縮寫，以及其或她的每個租戶旁邊的姓名縮寫 對第 (f)(4) 款所列問題的答案無效，且房客可以隨時撤銷。
（克） 撤銷收購協議。租戶有權在各方簽署買斷協議後 45 天內（含 45 天內）撤銷買斷協議。為了根據本 (g) 小節撤銷買斷協議，租戶必須在各方簽署買斷協議後的第 45 天或之前，親自遞交、透過電子郵件或郵寄一份聲明給房東表明租戶已解除買斷協議。
（八） 提交收購協議。房東應在各方簽署買斷協議後的第 46 天，且不晚於各方簽署協議後的 59 天，向租賃委員會提交一份買斷協議的副本。第 59 天后，房東或房客均可提交買斷協議副本。但是，無論任何一方是否在第 59 天之後提交買斷協議，如果房東在第 59 天之前未提交副本，則買斷協議中租戶放棄權利或解除索賠的任何條款均無效，並且由租戶選擇無效，且租戶有權獲得法律授權的所有補救措施；但上述補救措施不包括使該單元的後續租戶搬遷。根據 (g) 款撤銷的買斷協議無須向租賃委員會備案。
（我） 發布買斷協議。租金委員會應使用從根據 (h) 款提交的文件中收到的資訊建立一個可搜尋的資料庫。該資料庫應向租金委員會辦公室的公眾開放，並應包括根據第 (h) 款收到的所有文件的副本。在將根據第 (h) 款收到的任何備案副本發佈到其資料庫之前，租賃委員會應編輯有關租戶身分的所有資訊。
(j) 年報。租金委員會應向監事會提供有關本第 37.9E 條實施情況的年度報告。第一次報告應於2016年1月31日前完成，後續報告應於以後年度的1月31日前完成。該報告應包括但不限於已根據第 (h) 款向租賃委員會報告的買斷協議主題的所有單位的清單。租金委員會應在其網站上發布這些年度報告。
(k) 處罰和執行。
(1) 根據買斷協議騰出單位的租戶可以因房東未遵守 (d) 和 (f) 款規定的要求而向舊金山高等法院提起民事訴訟。房東應對房客的損失負賠償責任。此外，違反 (d) 款的處罰最高可達 500 美元。違反 (f) 款的處罰最高可達租戶損失賠償的 50%。法院應向根據本 (k)(1) 款提起的民事訴訟中勝訴方的任何租戶判給合理的律師費。
(2) 市檢察官或任何根據《美國法典》第 26 條第 501(c)(3) 或 501(c)(4) 條具有免稅地位且以保護舊金山租戶權利為主要使命的組織可以因房東未遵守(h) 款而向舊金山高等法院提起民事訴訟。違反(h) 款的房東應就房東未能提交的每份文件向市政府支付每天最高100 美元的行政處罰，但在任何情況下，房東在單次民事訴訟中的行政處罰總額不得超過20,000 美元。根據本 (k)(2) 小節徵收的任何行政處罰應存入舊金山市縣普通基金。法院應向市檢察官或根據本 (k)(2) 款提起的民事訴訟中的勝訴方非營利組織判給合理的律師費和成本。
(3) 租戶不得依第 (k)(1) 款提起民事訴訟，市檢察官或非營利組織也不得依第 (k)(2) 款提起民事訴訟，自該訴訟之日起四年以上。涉嫌違規。
[由指令新增。第 225-14 號，2015 年 3 月 7 日生效；經法令修改。 2020 年 4 月 6 日第 36-20 號，其中 (c) 和 (i) 節由舊金山高等法院於 SFAA v. CCSF 2020年12月11日（案號：CPF-20-517087）－為方便公眾，已對禁止的部分進行了註釋]
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