Mga Petisyon sa Gastusin sa Pagpapatakbo at Pagpapanatili

Kapag ang taunang pinahihintulutang pagtaas ay hindi ganap na sumasakop sa taunang pagtaas ng landlord sa mga gastusin sa pagpapatakbo at pagpapanatili para sa isang ari-arian, maaaring magpetisyon ang isang kasero para sa karagdagang pagtaas ng base ng upa na hanggang 7%. Ito ay kilala bilang isang Operating and Maintenance o pagtaas ng O&M. Sa pagtukoy kung ang pagtaas ng O&M ay makatwiran, ang lahat ng mga gastusin sa pagpapatakbo ay dapat isaalang-alang (hindi kasama ang serbisyo sa utang), kabilang ang: mga buwis sa ari-arian, pagkukumpuni, pagpapanatili, insurance, pagkontrol ng peste, basura, tubig, atbp. Ang mga gastos sa kuryente at gas ay hindi kasama sa pagkalkula dahil ang pagtaas sa mga gastos sa utility ay maaaring ipasa sa nangungupahan sa pamamagitan ng isang hiwalay na petisyon. Bukod pa rito, ang mga pagtaas sa buwis sa ari-arian na nagreresulta mula sa pagbabago sa pagmamay-ari ay hindi pinapayagan, gayundin ang mga pagtaas sa mga gastusin sa pamamahala maliban kung maipakita ng may-ari na ang mga tumaas na gastos ay makatwiran at kinakailangan.

Upang maging kwalipikado para sa pagtaas ng O&M, dapat ipakita ng may-ari na ang kabuuang gastos sa O&M ay tumaas mula sa isang labindalawang buwan hanggang sa susunod ng higit sa halaga ng taunang pinahihintulutang pagtaas. Dalawang magkasunod na taon ng kalendaryo o isang 24 na buwang panahon bago ang paghahain ng petisyon ay dapat gamitin para sa paghahambing ng mga gastos sa O&M. Halimbawa, kung maghain ng petisyon noong 2006, maaaring ikumpara ng landlord ang kabuuang gastusin sa O&M para sa 2005 sa kabuuang para sa 2004. Bilang kahalili, maaaring gumamit ang may-ari ng lupa ng kamakailang 24 na buwang panahon, gaya ng Hulyo 2003 hanggang Hunyo 2004 kumpara noong Hulyo 2004 hanggang Hunyo 2 na ang pagpili ng partikular na panahon ng 2005. Mangyaring tandaan na ang pagpili ng isang partikular na panahon ng 2005. ang pinalaking resulta ay hindi pinapaboran ng Lupon. Sa ilalim ng kamakailang pag-amyenda sa Rent Ordinance, ang parehong may-ari ay limitado sa kabuuang pagtaas ng O&M na 7% sa anumang limang taon para sa anumang unit sa isang property na may anim o higit pang residential units.

Upang matukoy ang bawat unit na pagtaas ng O&M, ang kabuuang pagtaas ng gastos ay kinakalkula at pagkatapos ay hinati sa 12 buwan. Ang halagang iyon ay hinati sa bilang ng mga yunit sa gusali. Ang mga gastos ay inilalaan sa kabuuang bilang ng mga yunit sa gusali, kabilang ang mga komersyal na yunit, hindi lamang sa mga yunit ng tirahan.

Kung ang pagtaas sa bawat yunit ay hindi hihigit sa taunang pinahihintulutang pagtaas sa oras na inihain ang petisyon, walang karagdagang pagtaas batay sa mga gastos sa O&M ang ibibigay. Kung ang pagtaas ay higit sa taunang pinapahintulutang pagtaas, maaaring magbigay ng karagdagang pagtaas ng hanggang 7%.

Kung ang pagtaas ng O&M ay makatwiran, ito ay magiging bahagi ng pangunahing upa ng nangungupahan. Ang pagtaas ng O&M ay maaari lamang ipataw sa petsa ng anibersaryo ng nangungupahan at pagkatapos lamang maihatid ang nangungupahan na may wastong nakasulat na paunawa ng pagtaas ng upa. Dapat ihain ng may-ari ang petisyon ng O&M bago ihatid ang paunawa ng pagtaas. Maaaring ihatid ang paunawa anumang oras pagkatapos maihain ang petisyon, kahit na pagkatapos maglabas ng desisyon ang Rent Board. Kung ang paunawa ay inilabas bago ang petisyon ay ihain, ang paunawa ay walang bisa at hindi maaaring maging batayan para sa isang legal na pagtaas ng O&M.

Ang mga nangungupahan na nakatira sa gusali sa anumang bahagi ng Taon 1, ang unang taon ng paghahambing, ay maaaring bigyan ng pagtaas ng O&M. Ang mga nangungupahan na lumipat sa gusali sa Taon 2, ang ikalawang taon ng paghahambing, ay hindi maaaring bigyan ng pagtaas ng O&M maliban kung binago ang pagmamay-ari sa Taon 2 pagkatapos lumipat ang nangungupahan. Isang pagtaas ng O&M lamang batay sa mga gastos na nauugnay sa paglipat ng pagmamay-ari ng isang ari-arian ang pinapayagan. Maaaring tumutol ang mga nangungupahan sa pagpapataw ng pagtaas ng O&M kung nabigo ang may-ari ng lupa na gawin ang hiniling na pagkukumpuni at pagpapanatili na iniaatas ng batas.

Kung ang pagbabayad ng pagtaas ng upa sa O&M ay magpapakita ng kahirapan sa pananalapi para sa isang nangungupahan, maaari siyang humingi ng kaluwagan mula sa pagbabayad ng dagdag sa pamamagitan ng paghahain ng Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal ng Nangungupahan sa Lupon ng Pagpapaupa. Ang Aplikasyon para sa Hirap sa Pinansyal na Nangungupahan ay dapat na ihain sa loob ng isang taon mula sa petsa ng bisa ng pagtaas ng upa sa O&M, o sa loob ng labinlimang araw ng desisyon na nagbibigay ng petisyon ng may-ari ng lupa, alinman ang petsa na mas huli. Ang nangungupahan ay dapat maghintay na maghain ng Hardship Application hanggang ang nangungupahan ay makatanggap ng alinman sa abiso sa pagtaas ng upa mula sa may-ari o isang nakasulat na desisyon mula sa Rent Board. Kapag naihain na ng nangungupahan ang Aplikasyon sa Hardship, hindi na kailangang bayaran ng nangungupahan ang pagtaas ng upa sa O&M maliban kung ang Lupon ng Pagpapaupa ay maglalabas ng pinal na desisyon na tumatanggi sa Aplikasyon sa Paghihirap. Kung tinanggihan ang Aplikasyon sa Hardship, kailangang bayaran ng nangungupahan ang pagtaas ng upa sa O&M nang retroaktibo sa petsa ng bisa na nakasaad sa paunawa sa pagtaas ng upa. Kung ang Aplikasyon sa Hardship ay ipinagkaloob, ang kaluwagan mula sa pagbabayad ng pagtaas ng upa sa O&M ay maaaring para sa isang hindi tiyak na panahon o para sa isang limitadong panahon, depende sa likas na katangian ng paghihirap sa pananalapi ng nangungupahan.

Upang makakuha ng kopya ng Operating and Maintenance Petition form, mag-click dito . Available din ang mga form sa opisina ng Rent Board.

Mga Tag: Paksa 322