Peticiones de Gastos de Operación y Mantenimiento

Cuando el aumento anual permitido no cubre por completo el aumento anual de los gastos de operación y mantenimiento de una propiedad que el propietario debe pagar, el propietario puede solicitar un aumento adicional del alquiler base de hasta el 7 %. Esto se conoce como aumento de O&M (Operación y mantenimiento). Para determinar si un aumento de O&M está justificado, se deben considerar todos los gastos operativos (excluido el servicio de la deuda), incluidos: impuestos a la propiedad, reparaciones, mantenimiento, seguro, control de plagas, basura, agua, etc. Los costos de electricidad y gas no se incluyen en el cálculo, ya que un aumento en los costos de los servicios públicos puede ser transferido al inquilino mediante una petición separada. Además, no se permiten los aumentos en los impuestos a la propiedad que resulten de un cambio de titularidad, al igual que los aumentos en los gastos de administración, a menos que el propietario pueda demostrar que los gastos aumentados son razonables y necesarios.

Para calificar para un aumento de O&M, el propietario debe demostrar que los gastos totales de O&M aumentaron de un período de doce meses al siguiente en más del monto del aumento anual permitido. Se deben utilizar dos años calendario consecutivos o un período de 24 meses anteriores a la presentación de la petición para la comparación de los gastos de O&M. Por ejemplo, si se presenta una petición en 2006, un propietario podría comparar los gastos totales de O&M de 2005 con el total de 2004. Alternativamente, el propietario podría utilizar un período reciente de 24 meses, como julio de 2003 a junio de 2004 en comparación con julio de 2004 a junio de 2005. Tenga en cuenta que la Junta desaprueba la selección de un período particular de 24 meses para crear resultados exagerados. Según una enmienda reciente a la Ordenanza de Alquileres, el mismo propietario está limitado a un aumento total de O&M del 7% en cualquier período de cinco años para cualquier unidad en una propiedad con seis o más unidades residenciales.

Para determinar el aumento de los costos de operación y mantenimiento por unidad, se calcula el aumento total de los costos y luego se divide por 12 meses. Luego, esa cantidad se divide por la cantidad de unidades del edificio. Los costos se asignan a la cantidad total de unidades del edificio, incluidas las unidades comerciales, no solo a las unidades residenciales.

Si el aumento por unidad no es mayor que el aumento anual permitido al momento de la presentación de la petición, no se concederá ningún aumento adicional basado en los gastos de operación y mantenimiento. Si el aumento es mayor que el aumento anual permitido, se podrá conceder un aumento adicional de hasta el 7%.

Si se justifica un aumento de O&M, este pasa a formar parte del alquiler base del inquilino. El aumento de O&M solo se puede imponer en la fecha de aniversario del inquilino y solo después de notificarle por escrito el aumento del alquiler. El propietario debe presentar la petición de O&M antes de notificar el aumento. La notificación se puede notificar en cualquier momento después de que se presente la petición, incluso después de que la Junta de Alquileres emita una decisión. Si la notificación se emite antes de que se presente la petición, la notificación es nula y no puede ser la base para un aumento legal de O&M.

Los inquilinos que vivieron en el edificio durante cualquier parte del Año 1, el primer año de comparación, pueden recibir un aumento de O&M. Los inquilinos que se mudaron al edificio durante el Año 2, el segundo año de comparación, no pueden recibir un aumento de O&M a menos que la propiedad haya cambiado durante el Año 2 después de que el inquilino se mudó. Solo se permite un aumento de O&M basado en los costos relacionados con la transferencia de propiedad de una propiedad. Los inquilinos pueden oponerse a la imposición de un aumento de O&M si el propietario no ha realizado las reparaciones y el mantenimiento solicitados que exige la ley.

Si el pago del aumento de alquiler por O&M representa una dificultad financiera para un inquilino, él o ella puede buscar alivio del pago del aumento presentando una Solicitud de Dificultad Financiera del Inquilino ante la Junta de Alquiler. Una Solicitud de Dificultad Financiera del Inquilino debe presentarse dentro de un año de la fecha efectiva del aumento de alquiler por O&M, o dentro de los quince días de la decisión que acepta la petición del propietario, lo que sea más tarde. Un inquilino debe esperar para presentar la Solicitud de Dificultad Financiera hasta que haya recibido un aviso de aumento de alquiler del propietario o una decisión por escrito de la Junta de Alquiler. Una vez que el inquilino ha presentado la Solicitud de Dificultad Financiera, el inquilino no tiene que pagar el aumento de alquiler por O&M a menos que la Junta de Alquiler emita una decisión final que deniegue la Solicitud de Dificultad Financiera. Si se deniega la Solicitud de Dificultad Financiera, el inquilino tendrá que pagar el aumento de alquiler por O&M retroactivamente a la fecha efectiva indicada en el aviso de aumento de alquiler. Si se concede la solicitud por dificultades, el alivio del pago del aumento del alquiler por operaciones y mantenimiento puede ser por un período indefinido o por un período de tiempo limitado, dependiendo de la naturaleza de las dificultades financieras del inquilino.

Para obtener una copia del formulario de Petición de Operación y Mantenimiento, haga clic aquí . Los formularios también están disponibles en la oficina de la Junta de Alquiler.

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