Matuto tungkol sa Possessory Interests (PI)

Ano ang taxable possessory interest (PI)?

Ang isang taxable possessory interest (PI) ay nagagawa kapag ang real estate na pag-aari ng isang ahensya ng gobyerno ay inupahan, inupahan, o ginamit ng isang pribadong indibidwal o entity para sa kanilang sariling eksklusibong paggamit. Ang pagbubuwis ng interes na ito ay katulad ng pagbubuwis ng mga may-ari ng pribadong pag-aari na ari-arian. Ang isang nabubuwisang PI ay maaaring gawin o makuha sa pamamagitan ng isang kontrata, pag-upa, kasunduan sa konsesyon, lisensya, permit, kasunduan sa salita, o sa pamamagitan lamang ng pagmamay-ari o trabaho nang walang nakasulat na kasunduan. Ang paggamit ng ari-arian ay maaaring kasabay o kahalili ng ibang gamit o gumagamit.

Base year value para sa PI

Ang isang batayang halaga ng taon ay itinatag para sa nabubuwisang PI sa paggawa nito, pagbabago sa pagmamay-ari, o pagkumpleto ng bagong konstruksyon sa ilalim ng mga alituntunin ng Proposisyon 13. Ang halagang ito ay tataas lamang ng maximum na 2% bawat taon, hanggang sa maganap ang isang bagong maa-assess na kaganapan (pagbabago ng pagmamay-ari o pagkumpleto ng bagong konstruksiyon), o ang ari-arian ay dumanas ng pagbaba ng halaga. Para sa pinalawak na kahulugan tingnan ang Revenue and Taxation (R&T) Code Section 61, 107-107.9, 480.6 at Property Tax Rules 20,21-22, at 27-28 na available online sa http://www.boe.ca.gov/proptaxes/proptax.htm . 

Ang isang pagbabago sa pagmamay-ari ay nangyayari kapag ang isang PI ay ginawa, itinalaga, o pagkatapos ng pag-expire ng lease sa bawat Revenue & Taxation Code Section 61 na available online sa
http://www.boe.ca.gov/proptaxes/proptax.htm . 

Ang valuation ng PI ay iba sa iba pang anyo ng property tax appraisal sa 2 paraan:

• Ang mga karapatan lamang na hawak ng pribadong gumagamit ang pinahahalagahan.
• Hindi dapat isama ng assessor ang halaga ng mga nananatiling karapatan ng lessor sa ari-arian o anumang mga karapatan na babalik sa mga pampublikong may-ari (ang “reversionary interest”) sa pagtatapos ng lease. 

Bilang resulta, ang mga pagtatasa ng PI ay madalas na mas mababa sa tinasang halaga kaysa sa mga pagtatasa ng katulad na pribadong pag-aari na pag-aari.

3 diskarte sa pagpapahalaga sa PI

Kapag kinakalkula ang bagong halaga ng batayang taon, ginagamit ng aming opisina ang kita, paghahambing na benta, o diskarte sa gastos. Ang kalidad at dami ng magagamit na impormasyon sa merkado, ang uri ng interes na pinahahalagahan, at ang tinantyang termino ng pagmamay-ari ay tutukuyin kung alin sa tatlong mga diskarte sa pagpapahalaga ang pinakaangkop.

Income Approach: Ito ang pinakakaraniwang ginagamit na paraan para sa pagpapahalaga sa PI. Gamit ang diskarteng ito, tinatantya ang halaga ng PI sa pamamagitan ng unang pagtukoy sa netong kita ng may-ari sa buong termino ng kontrata. Ang netong kita ay nagreresulta mula sa pagbabawas ng mga gastos sa pamamahala mula sa kita sa ekonomiya. Ang netong kita ay i-multiply sa isang present worth factor upang makarating sa halaga ng PI. Ang paggamit ng netong kita sa ekonomiya para sa termino ng pagmamay-ari ay nagbibigay-daan sa Assessor na pahalagahan lamang ang mga karapatan na "nagmamay-ari" ng nangungupahan at hindi kasama ang anumang mga karapatang hindi nabubuwisan na pinanatili ng may-ari ng gobyerno.

Comparative Sales Approach: Sa diskarteng ito, ang presyo ng pagbebenta ng property at ng mga katulad na property ng PI ay ginagamit upang matukoy ang halaga ng interes ng pagmamay-ari. Ang renta na binayaran sa ari-arian at anumang iba pang mga obligasyon na ipinapalagay ng mamimili ay pinahahalagahan sa kasalukuyang halaga at idinagdag sa presyo ng pagbebenta.

Diskarte sa Gastos: Sa pamamaraang ito, ang lupa at mga halaga ng pagpapahusay ay tinutukoy nang hiwalay. Tinutukoy ang halaga ng lupa gamit ang comparative sales approach o ang income approach. Ibinibigay ang pagsasaalang-alang para sa reversionary value ng lupa sa pagtatapos ng inaasahang termino ng pagmamay-ari. Ang halaga ng pagpapabuti ay tinatantya sa pamamagitan ng pagtatantya ng kapalit na halaga bago at pagbabawas sa naipon na pamumura. Ibinibigay ang pagsasaalang-alang para sa tinantyang halaga ng mga pagpapabuti sa pagtatapos ng inaasahang termino ng pagmamay-ari. Ang kabuuang halaga ng PI ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagdaragdag ng tinantyang halaga ng lupa sa tinantyang halaga ng pagpapabuti.

Mga Halimbawa ng Nagmamay-ari na Interes:

• Isang pantalan ng bangka na itinayo sa isang pampublikong lawa, look o ilog
• Ang mga pribadong kumpanya ay nagpapaupa ng espasyo sa mga gusali ng pamahalaan
• Ang karapatang magkaroon ng mga food vending machine o ATM na matatagpuan sa isang gusali ng pamahalaan
• Cable television right-of-way easement
• Nadulas ang bangka sa mga pampublikong marina.
• Konsyerto o palabas sa himpapawid sa pampublikong lupain
• Lahat ng ari-arian sa kahabaan ng waterfront sa ilalim ng hurisdiksyon ng Port of San Francisco

Ano ang pinagkaiba ng PI tax bills?

Maaari mong mapansin na ang iyong PI bill ay nagsasabing "hindi secure." Sa San Francisco, karamihan sa mga PI ay tinatasa sa unsecured roll dahil ang ari-arian ay pagmamay-ari ng ahensya ng gobyerno, hindi ng assessee, at hindi makapagbibigay ng seguridad para sa mga buwis na dapat bayaran. 

Hindi tulad ng mga regular na bayarin sa buwis, ang mga hindi secure na bill ay hindi nahahati sa dalawang installment na may magkaibang takdang petsa. Ang mga hindi secure na bayarin ay ipinapadala sa unang bahagi ng Hulyo at dapat bayaran at babayaran nang buo sa ika-31 ng Agosto maliban kung iba ang nakasaad. 

Maaari kang makatanggap ng maramihang mga singil kung higit sa isang taon ng buwis ang lumipas mula noong petsa na nilikha ang PI at hindi mo pa nababayaran ang mga buwis sa PI para sa mga naunang taon.  

Upang makakuha ng kopya ng iyong bayarin sa buwis, kailangan ng tulong sa isang plano sa pagbabayad o pagkansela, makipag-ugnayan sa opisina ng Treasurer at Tax Collector:
https://sftreasurer.org/property/unsecured-property-taxes

Baguhin ang iyong PI mailing address

I-download ang form ng pagpapalit ng mailing address .