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Aprenda sobre los derechos posesorios (PI)
El uso de bienes inmuebles propiedad del gobierno por parte de personas o entidades privadas está sujeto a evaluación y puede estar sujeto a impuestos.
¿Qué es el interés posesorio gravable?
Un interés posesorio imponible se crea cuando un bien inmueble propiedad de una agencia gubernamental es arrendado, alquilado o utilizado por una persona o entidad privada para su propio uso exclusivo. La tributación de este interés es similar a la tributación de los propietarios de bienes de propiedad privada. Un interés posesorio imponible puede crearse o adquirirse mediante un contrato, arrendamiento, acuerdo de concesión, licencia, permiso, acuerdo verbal o simplemente por posesión u ocupación sin acuerdo escrito. El uso de la propiedad puede ser concurrente o alternado con otro uso o usuario.
Valor del año base para PI
Se establece un valor base para el año fiscal imponible de la propiedad inmobiliaria en el momento de su creación, cambio de titularidad o finalización de una nueva construcción según las pautas de la Proposición 13. Este valor solo aumentará un máximo del 2 % por año, hasta que se produzca un nuevo evento imponible (cambio de titularidad o finalización de una nueva construcción) o la propiedad sufra una disminución de su valor. Para obtener una definición más amplia, consulte las secciones 61, 107-107.9 y 480.6 del Código de Ingresos e Impuestos (R&T) y las Normas de Impuestos a la Propiedad 20, 21-22 y 27-28 disponibles en línea en http://www.boe.ca.gov/proptaxes/proptax.htm .
Un cambio de titularidad se produce cuando se crea o se asigna una PI, o al vencimiento del contrato de arrendamiento según la Sección 61 del Código de Ingresos e Impuestos disponible en línea en
http://www.boe.ca.gov/proptaxes/proptax.htm .
La valoración de PI se diferencia de otras formas de valoración de impuestos sobre la propiedad en dos formas:
- Sólo se valoran los derechos que posee el usuario privado.
- El tasador no debe incluir el valor de los derechos retenidos por el arrendador en la propiedad ni ningún derecho que volverá a los propietarios públicos (el “interés reversionario”) al final del contrato de arrendamiento.
Como resultado, las valoraciones de PI son frecuentemente más bajas en valor tasado que las valoraciones de propiedades privadas similares.
3 enfoques para valorar la PI
Cuando se calcula un nuevo valor de año base, nuestra oficina utiliza el enfoque de ingresos, ventas comparativas o costo. La calidad y cantidad de la información de mercado disponible, el tipo de interés que se está valuando y el plazo estimado de posesión determinarán cuál de los tres enfoques de valuación es el más apropiado.
Método de ingresos: este es el método más utilizado para valorar los ingresos de propiedad. Con este método, el valor de los ingresos de propiedad se calcula determinando primero los ingresos netos del propietario durante todo el período del contrato. Los ingresos netos resultan de restar los gastos de administración de los ingresos económicos. Luego, los ingresos netos se multiplican por un factor de valor actual para llegar al valor de los ingresos de propiedad. El uso de los ingresos netos económicos durante el período de posesión permite al evaluador valorar solo los derechos "poseídos" por el inquilino y excluir cualquier derecho no sujeto a impuestos que conserve el propietario del gobierno.
Enfoque de ventas comparativas: en este enfoque, el precio de venta de la propiedad y los de propiedades PI similares se utilizan para determinar el valor de los derechos posesorios. El alquiler pagado por la propiedad y cualquier otra obligación asumida por el comprador se valoran a valor actual y se suman al precio de venta.
Enfoque de costos: en este enfoque, los valores del terreno y de las mejoras se determinan por separado. El valor del terreno se determina utilizando el enfoque de ventas comparativas o el enfoque de ingresos. Se tiene en cuenta el valor de reversión del terreno al final del plazo de posesión previsto. El valor de la mejora se calcula estimando el costo de reemplazo nuevo y restando la depreciación acumulada. Se tiene en cuenta el valor estimado de las mejoras al final del plazo de posesión previsto. El valor total del PI se determina sumando el valor estimado del terreno al valor estimado de la mejora.
Ejemplos de intereses posesorios:
- Un muelle para barcos construido en un lago, bahía o río público.
- Empresas privadas que alquilan espacios en edificios gubernamentales
- El derecho a tener máquinas expendedoras de alimentos o cajeros automáticos ubicados en un edificio gubernamental
- Servidumbres de paso para televisión por cable
- Amarres para embarcaciones en puertos deportivos públicos.
- Concierto o espectáculo aéreo en terrenos públicos
- Todas las propiedades a lo largo de la costa bajo la jurisdicción del Puerto de San Francisco
¿Qué tienen de diferente las facturas de impuestos del PI?
Es posible que observe que su factura de propiedad intelectual dice "sin garantía". En San Francisco, la mayoría de las propiedades intelectuales se evalúan en la lista de propiedades sin garantía porque la propiedad es propiedad de la agencia gubernamental, no del contribuyente, y no puede brindar garantía para los impuestos adeudados.
A diferencia de las facturas de impuestos normales, las facturas sin garantía no se dividen en dos cuotas con diferentes fechas de vencimiento. Las facturas sin garantía se envían a principios de julio y vencen y deben pagarse en su totalidad antes del 31 de agosto, a menos que se indique lo contrario.
Es posible que reciba varias facturas si ha transcurrido más de un año fiscal desde la fecha en que se creó la PI y aún no ha pagado los impuestos de la PI de los años anteriores.
Para obtener una copia de su factura de impuestos, necesita ayuda con un plan de pago o cancelación, comuníquese con la oficina del Tesorero y Recaudador de Impuestos:
https://sftreasurer.org/property/unsecured-property-taxes