Normas y reglamentos de la Junta de alquileres: Parte V - Petición de arbitraje del propietario

Sección 5.10 Quién debe presentar la solicitud

(Enmendado el 5 de junio de 2001)

            Los propietarios que deseen imponer aumentos de alquiler que excedan los límites de aumento de alquiler establecidos en la Sección 4 anterior, deben solicitar una audiencia de arbitraje. Los propietarios que deseen que se determine que un inquilino no es un inquilino en ocupación de conformidad con la Sección 1.21 anterior deben solicitar una audiencia de arbitraje antes de emitir un aviso de aumento de alquiler por tales motivos. Se deberá tramitar con celeridad cualquier petición que busque una determinación de que un inquilino no es un inquilino en ocupación.

Sección 5.11 Información que debe acompañar la petición del propietario

            Las peticiones se presentarán en un formulario proporcionado por la Junta. Las peticiones deberán ir acompañadas de: 1) una declaración sobre por qué el propietario cree que se debe permitir un aumento del alquiler, junto con la documentación de respaldo; 2) el propietario también deberá presentar copias suficientes de la petición para distribuirlas a cada inquilino.

Sección 5.12 Momento de presentación de la petición

            El propietario debe presentar una petición antes de dar aviso legal de un aumento de alquiler que exceda los límites establecidos en la Parte 4 anterior. La notificación deberá cumplir con los requisitos establecidos en la Sección 4.10 y deberá incluir además el monto en dólares solicitado que exceda dichos límites. La petición puede presentarse en cualquier momento durante el año calendario.

Artículo 5.13 Imposición de aumentos de alquiler concedidos por el juez administrativo

(El inciso (a) fue renumerado el 25 de abril de 1995 y entró en vigor el 1 de febrero de 1995; el inciso (b) fue agregado el 25 de abril de 1995 y entró en vigor el 1 de febrero de 1995)

            (a) Una vez que se haya presentado una petición completa, el propietario puede notificar legalmente el aumento de alquiler propuesto. La parte del aumento de alquiler solicitado que exceda las limitaciones establecidas en la Sección 4 anterior no tendrá efecto hasta que se dicte una decisión del Juez Administrativo. En cambio, un propietario puede optar por no notificar legalmente un aumento de alquiler propuesto hasta que se dicte una decisión del Juez Administrativo. En cualquier caso, excepto en circunstancias extraordinarias según lo determine la Junta, ningún aumento de alquiler otorgado por el Juez Administrativo entrará en vigor hasta la fecha de aniversario del inquilino. Por ejemplo:

                        (1) La fecha de aniversario del inquilino es el 1 de junio y el propietario intenta imponer un aumento de alquiler que excede las limitaciones establecidas en la Parte 4 anterior en esa fecha. El propietario presenta una petición durante el mes de abril y el 1 de mayo le da al inquilino un aviso legal del aumento de alquiler. La parte del aumento que excede las limitaciones no se aplica hasta que el Juez Administrativo dicte su decisión el 15 de junio. El aumento solicitado se concede con vigencia a partir del 1 de junio. Se ordena al inquilino que pague el aumento, así como el monto adeudado, el 1 de julio.

                        (2) La fecha de aniversario del inquilino es el 1 de junio y, en esa fecha, el inquilino recibió un aumento del alquiler del 4 por ciento. El 10 de agosto, el propietario presenta una petición solicitando la aprobación para imponer un aumento del alquiler basado en el aumento de los costos. Se lleva a cabo una audiencia el 1 de octubre y el aumento solicitado se aprueba el 15 de octubre. El propietario da aviso legal el 1 de abril sobre el aumento del alquiler aprobado que entrará en vigencia el 1 de junio.

            (b) El propietario no está obligado a imponer un aumento del alquiler (incluida una mejora de capital certificada) en la primera oportunidad que se le presente después de que se lo haya concedido. En cambio, el propietario puede imponer la totalidad o una parte de dicho aumento del alquiler en una fecha posterior, tras dar el aviso correspondiente.

Artículo 5.14 Despido administrativo

(Agregado el 15 de julio de 1997)

            A pesar de la aceptación de una petición, si existe alguna de las siguientes condiciones, la Junta desestimará la petición de arbitraje del propietario sin perjuicio y no programará una audiencia. Antes de desestimar una petición, la Junta enviará por correo al peticionario una notificación escrita de la intención de desestimar, indicando el motivo específico aplicable para dicha desestimación. El peticionario tendrá treinta (30) días a partir de la fecha de envío de la notificación para subsanar los defectos de la petición antes de desestimarla.

            Si el peticionario no logra subsanar los defectos de manera oportuna y adecuada, y la petición es desestimada administrativamente, el peticionario puede presentar una apelación ante la Junta o presentar una nueva petición de arbitraje. Las apelaciones se regirán por las disposiciones aplicables de la Sección 37.8(f) de la Ordenanza.

            La presentación de una nueva petición se realizará de conformidad con el Procedimiento para Peticionarios de Propietarios establecido en la Sección 37.8(c) de la Ordenanza, incluido el requisito de que se debe enviar por correo o entregar a los inquilinos un nuevo aviso de aumento de alquiler después de que se presente la nueva petición. Cualquier aviso anterior de aumento de alquiler, o parte del mismo, basado en la petición de un propietario que fue desestimada administrativamente, será nulo y sin valor en lo que respecta a esa parte del aviso de aumento de alquiler únicamente; otras partes legales del aviso de aumento de alquiler que no estaban relacionadas con la petición desestimada del propietario seguirán siendo válidas.

            Una petición podrá ser desestimada administrativamente en las siguientes circunstancias:

            (a)        Peticiones de Gastos de Operación y Mantenimiento

                        (1) Cuando no se hayan presentado o llenado correctamente todas las páginas requeridas de la petición;

                        (2) Cuando los documentos presentados no estén claramente divididos en dos grupos, uno que represente los documentos del año 1 y otro que represente los documentos del año 2;

                        (3) Cuando los documentos de cada año no estén agrupados de acuerdo con las categorías enumeradas en el formulario de petición del propietario;

                        (4) Cuando los documentos presentados no muestren claramente el período de tiempo cubierto y/o el gasto reclamado y no se proporcione junto con la documentación una explicación escrita de la información faltante;

                        (5) Cuando se omiten o faltan documentos necesarios y no existe una explicación escrita de qué intentos se hicieron para obtener los documentos omitidos o faltantes y por qué no se pudieron presentar;

                        (6) Cuando el peticionario presente documentación completa sólo para una o dos categorías con exclusión de las demás categorías;

                        (7) Cuando los importes totales reclamados por cada categoría en cada año no correspondan a la prueba presentada.

            (b)        Peticiones de alquiler comparable

                        (1) Cuando no se hayan presentado o llenado correctamente todas las páginas requeridas de la petición;

                        (2) Cuando no se proporcione una explicación adecuada de la situación que justifica la petición (por ejemplo, circunstancias extraordinarias);

                        (3) Cuando no se proporcione evidencia que establezca que el alquiler de la unidad es significativamente inferior al de unidades comparables en la misma área general;

                        (4) Cuando no se proporciona evidencia de unidades razonablemente "comparables" (es decir, tiempo de ocupación del inquilino actual, tamaño y condición física de la unidad y el edificio, y servicios pagados por el inquilino).

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