Artículo 37.9 Desalojos.
No obstante lo dispuesto en la Sección 37.3, esta Sección 37.9 se aplicará a partir del 24 de agosto de 1980 a todos los propietarios e inquilinos de unidades de alquiler según se define en la Sección 37.2(r).
(a) Un arrendador no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler a menos que:
(1) El arrendatario:
(A) No ha pagado el alquiler al que el propietario tiene derecho legalmente según el acuerdo oral o escrito entre el inquilino y el propietario:
(i) Excepto que el impago por parte de un inquilino de un cargo prohibido por la Sección 919.1 del Código de Policía no constituirá un incumplimiento en el pago del alquiler; y
(ii) Excepto que, a partir del 10 de agosto de 2001 y hasta el 10 de febrero de 2003 inclusive, un propietario no intentará recuperar ni recuperará la posesión de una unidad de alquiler por el incumplimiento de un inquilino de pagar la parte del alquiler atribuible a un traspaso de mejoras de capital certificado de conformidad con una decisión emitida después del 10 de abril de 2000, cuando la petición de traspaso de mejoras de capital se presentó antes del 10 de agosto de 2001, y un propietario no impondrá ningún cargo por demora al inquilino por dicho impago de los costos de mejoras de capital; o
(B) Paga habitualmente el alquiler con retraso; o
(C) Entrega cheques que con frecuencia son devueltos porque no hay fondos suficientes en la cuenta corriente;
(D) Siempre que, sin embargo, la subsección (a)(1) no se aplique con respecto a los pagos de alquiler que inicialmente vencieron durante el período de tiempo en que el párrafo 2 de la Orden Ejecutiva N.° N-28-20 del Gobernador estuvo en vigencia (del 16 de marzo de 2020 al 30 de septiembre de 2020), y donde la falta de pago del inquilino (i) surgió de una disminución sustancial en los ingresos del hogar (incluyendo, pero no limitado a, una disminución sustancial en los ingresos del hogar causada por despidos o una reducción en la cantidad de horas de trabajo compensables, o gastos sustanciales de bolsillo; (ii) que fue causada por la pandemia de COVID-19, o por cualquier respuesta del gobierno local, estatal o federal al COVID-19; y (iii) está documentada. Los tipos de documentación que un inquilino puede usar para demostrar una incapacidad de pago debido al COVID-19 pueden incluir, sin limitación, extractos bancarios, recibos de pago, avisos de terminación del empleo, prueba de presentaciones de reclamos de seguro de desempleo, declaraciones juradas, y formularios completos preparados por la Junta de Alquiler. Un inquilino tendrá la opción, pero no estará obligado, a utilizar documentación de terceros, como una carta de un empleador, para demostrar su incapacidad de pago. Las disposiciones de esta subsección (a)(1)(D), siendo necesarias para el bienestar de la Ciudad y el Condado de San Francisco y sus residentes, se interpretarán de manera liberal para llevar a cabo su propósito, que es proteger a los inquilinos de ser desalojados por falta de pagos de alquiler debido a la pandemia de COVID-19. Nada de lo dispuesto en esta subsección (a)(1)(D) eximirá a un inquilino de la obligación de pagar el alquiler, ni restringirá la capacidad de un propietario de recuperar el alquiler adeudado;
(E) Siempre que, además, el inciso (a)(1) tampoco se aplique con respecto a los pagos de alquiler que vencieron inicialmente durante el período comprendido entre el 1 de julio de 2022 y los 60 días posteriores a la fecha en que la proclamación de emergencia del Alcalde relacionada con la pandemia de COVID-19 deje de estar vigente, si el inquilino puede demostrar su incapacidad para pagar el alquiler debido a los impactos financieros de la pandemia de COVID-19, como se establece en el inciso (a)(1)(D). Nada de lo dispuesto en este inciso (a)(1)(E) liberará a un inquilino de la obligación de pagar el alquiler ni restringirá la capacidad de un propietario para recuperar el alquiler adeudado.
(F) Las protecciones en las subsecciones (a)(1)(D) y (a)(1)(E) también se aplicarán a las unidades donde el alquiler esté controlado o regulado por la Ciudad, a pesar de la Sección 37.2(r)(4), incluidas, entre otras, las unidades operadas de forma privada controladas o reguladas por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Alcalde y/o el Departamento de Vivienda de Apoyo y Personas sin Hogar. Esta subsección (a)(1)(F) se aplicará a todas esas unidades, incluidas, entre otras, aquellas en las que haya un aviso de desalojo o desalojo pendiente a la fecha en que esta subsección (a)(1)(F) entró en vigencia por primera vez e independientemente de si el aviso se entregó antes, el día o después del 3 de abril de 2023.
(2) El inquilino ha violado una obligación legal o un pacto de arrendamiento que no sea la obligación de entregar la posesión tras el aviso adecuado o que no sea la obligación de pagar un cargo prohibido por la Sección 919.1 del Código de Policía, la violación fue sustancial y el inquilino no corrige dicha violación después de haber recibido un aviso por escrito del propietario.
(A) Siempre que, a pesar de cualquier disposición en contrario del contrato de arrendamiento, el propietario no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler como resultado del subarriendo de la unidad de alquiler por parte del inquilino si el propietario ha denegado irrazonablemente el derecho a subarrendar después de una solicitud por escrito del inquilino, siempre que el inquilino continúe residiendo en la unidad de alquiler y el subarriendo constituya un reemplazo de uno por uno del inquilino o inquilinos que se van. Si el propietario no responde al inquilino por escrito con una descripción de las razones de la denegación de la solicitud dentro de los 14 días posteriores a la recepción de la solicitud por escrito del inquilino, la solicitud del inquilino se considerará aprobada por el propietario.
(B) Siempre que un contrato de alquiler o una disposición de arrendamiento limite el número de ocupantes o limite o prohíba el subarrendamiento o la cesión, un arrendador no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler como resultado de la incorporación a la unidad de un hijo, padre, nieto, abuelo, hermano o hermana del inquilino, o el cónyuge o pareja de hecho (según se define en las Secciones 62.1 a 62.8 del Código Administrativo) de dichos parientes, o como resultado de la incorporación del cónyuge o pareja de hecho de un inquilino, siempre que no se exceda el número máximo de ocupantes establecido en la Sección 37.9(a)(2)(B)(i) y (ii), si el arrendador ha rechazado irrazonablemente una solicitud por escrito del inquilino para agregar dicho(s) ocupante(s) a la unidad. Si el propietario no responde al inquilino por escrito con una descripción de las razones de la denegación de la solicitud dentro de los 14 días posteriores a la recepción de la solicitud por escrito del inquilino, la solicitud del inquilino se considerará aprobada por el propietario. La negativa razonable del propietario a la solicitud por escrito del inquilino no puede basarse en la falta de solvencia del ocupante adicional propuesto, si esa persona no estará legalmente obligada a pagar parte o la totalidad del alquiler al propietario. La negativa razonable del propietario a la solicitud por escrito del inquilino puede basarse, entre otras cosas, en el motivo de que el número total de ocupantes en una unidad excede (o con el ocupante adicional propuesto excedería) el menor de (i) o (ii):
(i) Dos personas en una unidad tipo estudio, tres personas en una unidad de un dormitorio, cuatro personas en una unidad de dos dormitorios, seis personas en una unidad de tres dormitorios u ocho personas en una unidad de cuatro dormitorios; o,
(ii) El número máximo permitido en la unidad según la ley estatal y/u otros códigos locales, como los Códigos de Construcción, Incendios, Vivienda y Planificación.
(C) Siempre que un contrato de alquiler o una cláusula de arrendamiento limite el número de ocupantes o limite o prohíba el subarrendamiento o la cesión, el propietario no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler como resultado de la incorporación por parte del inquilino de ocupantes adicionales a la unidad de alquiler, siempre que el número máximo de ocupantes no exceda la menor de las cantidades permitidas por la Subsección (i) o la Subsección (ii) de esta Sección 37.9(a)(2)(C), si el propietario ha rechazado irrazonablemente una solicitud por escrito del inquilino para agregar dicho(s) ocupante(s) a la unidad. Si el propietario no responde al inquilino por escrito con una descripción de las razones de la denegación de la solicitud dentro de los 14 días posteriores a la recepción de la solicitud por escrito del inquilino, la solicitud del inquilino se considerará aprobada por el propietario. La negativa razonable del propietario a aceptar la solicitud por escrito del inquilino no puede basarse en ninguno de los siguientes motivos: (1) la falta de solvencia del ocupante adicional propuesto, si esa persona no estará legalmente obligada a pagar una parte o la totalidad del alquiler al propietario, o (2) el número de ocupantes permitido por el contrato de alquiler o arrendamiento. Con excepción de las restricciones establecidas en la oración anterior, la negativa razonable del propietario a aceptar la solicitud por escrito del inquilino puede basarse, entre otras cosas, en el motivo de que el propietario reside en la misma unidad que el inquilino o en el motivo de que el número total de ocupantes en una unidad excede (o con el ocupante adicional propuesto excedería) el menor de los siguientes: (i) o (ii):
(i) Dos personas en una unidad tipo estudio, tres personas en una unidad de un dormitorio, cuatro personas en una unidad de dos dormitorios, seis personas en una unidad de tres dormitorios u ocho personas en una unidad de cuatro dormitorios; o
(ii) El número máximo permitido en la unidad según la ley estatal y/u otros códigos locales, como los Códigos de construcción, incendios, vivienda y planificación.
(iii) Esta Subsección 37.9(a)(2)(C) no pretende por sí sola establecer una relación directa entre propietario e inquilino entre el ocupante adicional y el propietario ni limitar los derechos del propietario conforme a la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins, Código Civil de California, Sección 1954.50 y siguientes (según pueda modificarse de vez en cuando).
(iv) Para los fines de esta Subsección 37.9(a)(2)(C), el término “ocupante adicional” no incluirá a las personas que ocupan la unidad como Uso Turístico o Transitorio, según se define en la Sección 41A.5 del Código Administrativo.
(D) Antes de intentar recuperar la posesión basándose en la violación de una obligación legal o pacto de arrendamiento con respecto al subarrendamiento o límites en el número de ocupantes en la unidad de alquiler, el propietario deberá entregar al inquilino un aviso escrito de la violación que le brinde al inquilino la oportunidad de subsanar la violación en 10 días o más. El inquilino puede subsanar la violación haciendo una solicitud por escrito para agregar ocupantes a los que se hace referencia en la Subsección (A), (B) o (C) de la Sección 37.9(a)(2) o utilizando otros medios razonables para subsanar la violación, incluyendo, sin limitación, la remoción de cualquier ocupante adicional o no aprobado. Nada en esta Sección 37.9(a)(2)(D) tiene la intención de limitar cualquier otro derecho o recurso que la ley proporciona de otra manera a los propietarios.
(E) Sin perjuicio de cualquier disposición del contrato de arrendamiento que establezca lo contrario, un propietario no podrá imponer cargos por mora, sanciones, intereses, daños liquidados o cargos similares debido a la falta de pago del alquiler por parte de un inquilino, si el inquilino puede demostrar que no realizó el pago del alquiler debido a la pandemia de COVID-19, como se establece en la subsección (a)(1)(D), (a)(1)(E) y/o (a)(1)(F). Un propietario no podrá recuperar la posesión de la unidad debido a la falta de pago de dichos cargos por mora por parte de un inquilino cuando se apliquen las subsecciones (a)(1)(D), (a)(1)(E) y/o (a)(1)(F). La oración anterior no ampliará ni disminuirá los derechos de un propietario con respecto a dichos cargos cuando no se apliquen las subsecciones (a)(1)(D), (a)(1)(E) y/o (a)(1)(F).
(3) El inquilino está cometiendo o permitiendo que exista una molestia, o está causando un daño sustancial a la unidad de alquiler, o está creando una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario o los inquilinos en el edificio, las actividades son graves, continuas o recurrentes por naturaleza, y la naturaleza de dicha molestia, daño o interferencia está específicamente indicada por el propietario por escrito como lo requiere la Sección 37.9(c).
(3.1) Protección contra el desalojo para víctimas de violencia doméstica, agresión sexual o acoso:
(A) Será una defensa a una acción de posesión de una unidad bajo la Subsección 37.9(a)(3) si el tribunal determina que:
(i) El inquilino o un miembro del hogar del inquilino es víctima de un acto o actos que constituyen violencia doméstica o agresión sexual o acecho; y
(ii) El aviso de desalojo se basa sustancialmente en el acto o actos que constituyen violencia doméstica o agresión sexual o acecho contra el inquilino o un miembro del hogar del inquilino, incluyendo, entre otros, una acción de posesión basada en quejas de ruido, disturbios o presencia repetida de la policía.
(B) Se requiere evidenciaAl tomar la determinación según la Sección 37.9(a)(3.1)(A), el tribunal considerará la evidencia, que puede incluir, entre otras:
(i) Una copia de una orden de restricción temporal o una orden de protección de emergencia emitida de conformidad con la Parte 3 (que comienza con la Sección 6240) o la Parte 4 (que comienza con la Sección 6300) o la Parte 5 (que comienza con la Sección 6400) del Código de Familia, la Sección 136.2 del Código Penal, la Sección 527.6 del Código de Procedimiento Civil o la Sección 213.5 del Código de Bienestar e Instituciones, que protege al inquilino o al miembro del hogar del inquilino de más violencia doméstica, agresión sexual o acecho. Y/o,
(ii) Una copia de un informe escrito por un agente de paz empleado por una agencia de aplicación de la ley estatal o local que actúe en su carácter oficial, en el que se indique que el inquilino o un miembro del hogar del inquilino ha presentado un informe alegando que es víctima de violencia doméstica, agresión sexual o acecho. Y/o
(iii) Otra documentación escrita de un tercero calificado de los actos que constituyen violencia doméstica o agresión sexual o acecho.
(DO) Alegaciones mutuas de abuso entre las partes. Si dos o más co-inquilinos son partes que buscan alivio bajo la Subsección 37.9(a)(3.1)(A), y cada uno alega que él o ella fue víctima de violencia doméstica o agresión sexual o acecho perpetrado por otro co-inquilino que también es parte, el tribunal puede determinar si un inquilino actuó como el agresor dominante en los actos que constituyen un delito de violencia doméstica o agresión sexual o acecho. Al tomar la determinación, el tribunal considerará los factores enumerados en la Sección 13701(b)(1) del Código Penal. Un inquilino que el tribunal determine que fue el agresor dominante en los actos que constituyen un delito de violencia doméstica o agresión sexual o acecho no tiene derecho a alivio bajo la Subsección 37.9(a)(3.1)(A).
(D) Limitaciones del alivio. A menos que el inquilino o el miembro del hogar del inquilino haya obtenido una orden de protección contra el presunto abusador para desalojar o permanecer fuera de la unidad como resultado de actos que constituyen violencia doméstica o agresión sexual o acecho contra el inquilino o el miembro del hogar del inquilino, el inquilino no puede obtener alivio bajo la Subsección 37.9(a)(3.1) si:
(i) Se le concedió al inquilino alivio bajo la Subsección 37.9(a)(3.1) en una acción por posesión de la unidad dentro de los cinco años anteriores; y
(ii) Se ha interpuesto una acción posterior para la posesión de la unidad; y
(iii) La notificación de desalojo en esta acción posterior de posesión se basa sustancialmente en actos continuos que constituyen violencia doméstica o agresión sexual o acecho por parte de la misma persona presuntamente abusadora en la acción anterior de posesión.
(E) Nada de lo dispuesto en esta Subsección 37.9(a)(3.1) se interpretará como que afecta la responsabilidad del inquilino por el alquiler moroso u otras sumas adeudadas al propietario, o los recursos del propietario para recuperar del inquilino dichas sumas.
(F) Las disposiciones de la Subsección 37.9(a)(3.1) están destinadas a ser utilizadas de conformidad con la Sección 1946.7 del Código Civil.
(3.2) Confidencialidad de la información recibida de víctimas de violencia doméstica, agresión sexual o acoso. El propietario deberá mantener en estricta confidencialidad toda la información que reciba de manera confidencial de un inquilino o de un miembro de la familia de un inquilino que sea víctima de violencia doméstica, agresión sexual o acoso, con respecto a esa violencia doméstica, agresión sexual o acoso, excepto en la medida en que dicha divulgación (A) sea necesaria para proporcionar una adaptación razonable para la víctima, o (B) sea requerida de otra manera de conformidad con la ley federal, estatal o local aplicable. La víctima puede autorizar la divulgación limitada o general de cualquier información que de otra manera se considere confidencial de conformidad con esta Subsección 37.9(a)(3.2).
O,
(4) El inquilino está usando o permitiendo que se use una unidad de alquiler para cualquier propósito ilegal, siempre que el propietario no intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler únicamente:
(A) como resultado de una primera violación del Capítulo 41A que se haya subsanado dentro de los 30 días siguientes a la notificación por escrito al inquilino; o,
(B) porque el uso ilegal es la ocupación residencial de una unidad que no está autorizada para ocupación residencial por la Ciudad. Nada de lo dispuesto en esta Sección 37.9(a)(4)(B) prohíbe a un propietario intentar recuperar la posesión de la unidad conforme a la Sección 37.9(a)(8) o (10) de este Capítulo 37.
(5) El inquilino, que tenía un acuerdo oral o escrito con el propietario que ha terminado, se ha negado, después de una solicitud o demanda por escrito del propietario, a ejecutar una extensión o renovación escrita del mismo por un período adicional de duración similar y bajo términos que sean materialmente los mismos que en el acuerdo anterior; siempre que dichos términos no entren en conflicto con ninguna de las disposiciones de este Capítulo 37; o
(6) El inquilino, después de recibir una notificación por escrito de cese, ha negado al propietario el acceso a la unidad de alquiler según lo exige la ley estatal o local; o
(7) El inquilino que ocupa la vivienda al final del plazo del contrato oral o escrito es un subarrendatario no aprobado por el propietario; o
(8) El arrendador busca recuperar la posesión de buena fe, sin razones ulteriores y con intención honesta;
(i) Para uso u ocupación por parte del arrendador como su residencia principal por un período de al menos 36 meses continuos;
(ii) Para el uso u ocupación de los abuelos, nietos, padres, hijos, hermanos o hermanas del propietario, o del cónyuge del propietario o de los cónyuges de dichas relaciones, como su lugar de residencia principal durante un período de al menos 36 meses, en el mismo edificio en el que el propietario reside como su lugar de residencia principal, o en un edificio en el que el propietario está buscando simultáneamente la posesión de una unidad de alquiler según 37.9(a)(8)(i). Para los fines de esta Sección 37.9(a)(8)(ii), el término “cónyuge” incluirá a las Parejas de Hecho según se define en los Capítulos 62.1 a 62.8 del Código Administrativo.
(iii) Para los fines de esta Sección 37.9(a)(8) únicamente, en lo que respecta a los propietarios que se convierten en propietarios registrados de la unidad de alquiler el 21 de febrero de 1991 o antes, el término propietario se definirá como un propietario registrado de al menos el 10 por ciento de interés en la propiedad o, para la Sección 37.9(a)(8)(i) únicamente, dos personas registradas como Parejas de hecho según se define en el Capítulo 62.1-62.8 del Código Administrativo de San Francisco cuya propiedad combinada registrada es de al menos el 10 por ciento. Solo para los fines de esta Sección 37.9(a)(8), en lo que respecta a los propietarios que se convierten en propietarios registrados de la unidad de alquiler después del 21 de febrero de 1991, el término propietario se definirá como un propietario registrado de al menos el 25 por ciento de interés en la propiedad o, solo para la Sección 37.9(a)(8)(i), dos personas registradas como parejas de hecho según se define en el Capítulo 62.1-62.8 del Código Administrativo de San Francisco cuya propiedad combinada registrada es de al menos el 25 por ciento.
(iv) Un arrendador no puede recuperar la posesión bajo esta Sección 37.9(a)(8) si una unidad comparable de su propiedad ya está vacante y está disponible, o si dicha unidad se vuelve vacante y está disponible antes de la recuperación de la posesión de la unidad. Si una unidad comparable se vuelve vacante y está disponible antes de la recuperación de la posesión, el arrendador rescindirá el aviso de desalojo y desestimará cualquier acción interpuesta para recuperar la posesión de las instalaciones. Además, si una unidad no comparable se vuelve disponible antes de la recuperación de la posesión, el arrendador ofrecerá esa unidad al inquilino. Será evidencia de falta de buena fe si un arrendador programa la entrega del aviso o la presentación de una acción para recuperar la posesión, de modo de evitar mudarse a una unidad comparable o evitar ofrecerle a un inquilino una unidad de reemplazo.
(v) A partir del 1 de enero de 2018, el propietario deberá adjuntar al aviso de desalojo un formulario preparado por la Junta de Alquiler que el inquilino puede usar para mantener a la Junta de Alquiler informada de cualquier cambio futuro de dirección, y deberá incluir en el aviso una declaración ejecutada por el propietario bajo pena de perjurio que indique que el propietario busca recuperar la posesión de la unidad de buena fe, sin razones ulteriores y con intención honesta, para uso u ocupación como residencia principal del propietario o del pariente del propietario (identificado por nombre y relación con el propietario), por un período de al menos 36 meses continuos, como se establece en las subsecciones 37.9(a)(8)(i) y (ii). La evidencia de que el propietario no ha actuado de buena fe puede incluir, entre otras, cualquiera de las siguientes: (1) el propietario no ha presentado el aviso de desalojo ante la Junta de Alquiler como lo exige la Sección 37.9(c), (2) el propietario o familiar por quien se desalojó al inquilino no se mudó a la unidad de alquiler dentro de los tres meses posteriores a que el propietario recuperó la posesión y luego ocupó dicha unidad como residencia principal de esa persona durante un mínimo de 36 meses consecutivos, (3) el propietario o familiar por quien se desalojó al inquilino carece de una razón legítima y de buena fe para no mudarse a la unidad dentro de los tres meses posteriores a la recuperación de la posesión y luego ocupar dicha unidad como residencia principal de esa persona durante un mínimo de 36 meses consecutivos, (4) el propietario no presentó una declaración de ocupación ante la Junta de Alquiler como lo exige la Sección 37.9(a)(8)(vii), (5) el propietario violó la Sección 37.9B al alquilar la unidad a un nuevo inquilino por un alquiler mayor al que hubiera sido el alquiler si el inquilino que se vio obligado a desocupar hubiera permanecido en ocupación continua y la unidad de alquiler hubiera permanecido sujeta a este Capítulo 37, y (6) otros factores que un tribunal o la Junta de Alquileres consideren relevantes. Nada de lo dispuesto en esta Sección 37.9(a)(8)(v) tiene como objetivo alterar o disminuir cualquier otro derecho a reparación que un inquilino pueda tener en función del incumplimiento de un propietario con este Capítulo 37.
(vi) Una vez que un propietario haya recuperado con éxito la posesión de una unidad de alquiler de conformidad con la Sección 37.9(a)(8)(i), ningún otro propietario actual o futuro podrá recuperar la posesión de ninguna otra unidad de alquiler en el edificio de conformidad con la Sección 37.9(a)(8)(i). La intención de esta sección es que solo se pueda utilizar una unidad específica por edificio para dicha ocupación de conformidad con la Sección 37.9(a)(8)(i) y que una vez que se utilice una unidad para dicha ocupación, todas las ocupaciones futuras de conformidad con la Sección 37.9(a)(8)(i) deben ser de esa misma unidad, siempre que un propietario pueda presentar una petición ante la Junta de Alquiler o, a opción del propietario, iniciar procedimientos de desalojo, alegando que la discapacidad u otra dificultad similar le impide ocupar una unidad que anteriormente estaba ocupada por el propietario.
(vii) Un propietario que haya recuperado la posesión de una unidad de conformidad con la Sección 37.9(a)(8) a partir del 1 de enero de 2018 debe completar una declaración de ocupación bajo pena de perjurio en un formulario que preparará la Junta de Alquiler que revele si el propietario ha recuperado la posesión de la unidad. El propietario deberá presentar la declaración de ocupación ante la Junta de Alquiler dentro de los 90 días posteriores a la fecha de notificación, y deberá presentar una declaración de ocupación actualizada cada 90 días a partir de entonces, a menos que la declaración de ocupación revele que el propietario ya no está intentando recuperar la posesión de la unidad, en cuyo caso no es necesario presentar más declaraciones de ocupación. Si la declaración de ocupación revela que el propietario ya ha recuperado la posesión de la unidad, el propietario deberá presentar declaraciones de ocupación actualizadas una vez al año durante cinco años, a más tardar 12 meses, 24 meses, 36 meses, 48 meses y 60 meses después de la recuperación de la posesión de la unidad. Cada declaración de ocupación presentada después de que el propietario haya recuperado la posesión de la unidad deberá revelar la fecha de recuperación de la posesión, si el propietario o el familiar por quien se desalojó al inquilino está ocupando la unidad como residencia principal de esa persona con al menos dos formas de documentación de respaldo, la fecha en que comenzó dicha ocupación (o alternativamente, las razones por las cuales la ocupación aún no ha comenzado), el alquiler cobrado por la unidad, si lo hubiera, y cualquier otra información y documentación que la Junta de Alquiler pueda requerir para hacer efectivos los propósitos de esta Sección 37.9(a)(8). La Junta de Alquiler hará todos los esfuerzos razonables para enviar al inquilino desplazado una copia de cada declaración de ocupación dentro de los 30 días a partir de la fecha de presentación, o un aviso de que el propietario no presentó una declaración de ocupación si no se presentó ninguna declaración de ocupación. Además, la Junta de Alquiler impondrá una multa administrativa a cualquier propietario que no cumpla con esta subsección (a)(8)(vii), por un monto de $250 por la primera infracción, $500 por la segunda infracción y $1,000 por cada infracción posterior. El procedimiento para la imposición, ejecución, cobro y revisión administrativa de la multa administrativa se regirá por el Capítulo 100 del Código Administrativo, “Procedimientos que rigen la imposición de multas administrativas”, que se incorpora por la presente en su totalidad.
(viii) Si cualquier disposición o cláusula de esta Sección 37.9(a)(8) o la aplicación de la misma a cualquier persona o circunstancia se considera inconstitucional o inválida por cualquier tribunal de jurisdicción competente, dicha invalidez no afectará otras disposiciones del capítulo, y las cláusulas de este capítulo se consideran separables; o
(9) El propietario busca recuperar la posesión de buena fe para vender la unidad de conformidad con una conversión de condominio aprobada según la ordenanza de subdivisión de San Francisco y lo hace sin razones ulteriores y con intenciones honestas; o
(10) El propietario busca recuperar la posesión de buena fe para demoler o de otra manera retirar permanentemente la unidad de alquiler del uso de vivienda y ha obtenido todos los permisos necesarios en o antes de la fecha en la que se da el aviso de desalojo, y lo hace sin razones ulteriores y con intención honesta; siempre que un propietario que busque recuperar la posesión bajo esta Sección 37.9(a)(10) pague los gastos de reubicación según lo dispuesto en la Sección 37.9C, excepto que un propietario que busque demoler un edificio de mampostería no reforzada de conformidad con los Capítulos 16B y 16C del Código de Construcción debe proporcionar al inquilino la asistencia de reubicación especificada en la Sección 37.9A(e) a continuación antes de que el inquilino desocupe las instalaciones; o
(11) El propietario intenta de buena fe retirar temporalmente la unidad del uso habitacional para poder realizar mejoras de capital o trabajos de rehabilitación que harían que la unidad fuera peligrosa, insalubre y/o inhabitable mientras se realizan los trabajos, y ha obtenido todos los permisos necesarios en la fecha en que se da el aviso de desalojo o antes, y lo hace sin motivos ulteriores y con intenciones honestas. Cualquier inquilino que desocupe la unidad en tales circunstancias tendrá derecho a volver a ocuparla al alquiler anterior ajustado de acuerdo con las disposiciones de este Capítulo 37. El propietario puede exigir al inquilino que desocupe la unidad solo por el tiempo mínimo requerido para realizar el trabajo.
(A) En o antes de la fecha en que se da el aviso de desalojo, el propietario deberá: (i) informar al inquilino por escrito que los planes de rehabilitación o mejora de capital están archivados en la Oficina Central de Permisos del Departamento de Inspección de Edificios y que los arreglos para revisar dichos planes se pueden hacer con la Oficina Central de Permisos, y (ii) proporcionar al inquilino un formulario de divulgación preparado por la Junta que informa al inquilino sobre su derecho a regresar, y (iii) proporcionar al inquilino un formulario preparado por la Junta que el inquilino puede usar para mantener a la Junta informada de cualquier cambio futuro de dirección.
(B) Ningún propietario intentará recuperar la posesión de ninguna unidad sujeta a un préstamo RAP según lo establecido en la Sección 37.2(m) de este Capítulo, excepto lo dispuesto en la Sección 32.69 del Código Administrativo.
(C) El inquilino no estará obligado a desocupar la vivienda de conformidad con esta Sección 37.9(a)(11), por un período que exceda de tres meses; siempre que la Junta (incluidos sus Jueces de Derecho Administrativo) pueda extender dicho período de tiempo a solicitud del propietario.
(i) Al examinar una solicitud de prórroga, la Junta determinará en primer lugar si el propietario ha demostrado que todo el trabajo es razonable y necesario para cumplir con los requisitos estatales o locales en materia de seguridad o habitabilidad del edificio o la unidad, y no de naturaleza optativa. De ser así, la Junta solo considerará si el propietario se ha demorado en solicitar la prórroga y si la estimación de tiempo del propietario es razonable.
(ii) Alternativamente, si la Junta determina que no todo el trabajo es razonable y necesario para cumplir con los requisitos estatales o locales en relación con la seguridad o habitabilidad del edificio o la unidad, la Junta considerará el grado en que el trabajo es de naturaleza electiva; si algún inquilino ha objetado que el costo de conseguir una vivienda alternativa durante la extensión de tiempo le causaría una dificultad financiera, y/o que tiene 60 años de edad o más o está discapacitado; y cualquier otra circunstancia extraordinaria. La Junta también considerará si el propietario ha ofrecido una mitigación razonable, aparte de los gastos de reubicación requeridos por la Sección 37.9C, para abordar la dificultad impuesta al inquilino, como la ocupación temporal de otra unidad vacante si hubiera una disponible.
(iii) La Junta podrá conceder o denegar una solicitud de prórroga del plazo o podrá aprobar un plazo más corto, basándose en la consideración de los hechos del caso. La Junta adoptará normas y reglamentos para implementar el procedimiento de solicitud. Si el propietario no permite al inquilino volver a ocupar la unidad en el momento oportuno y, al finalizar el trabajo, el ocupante posterior es una persona distinta del inquilino original, habrá una presunción refutable de que el inquilino original no volvió a ocupar la unidad debido a la demora y, por lo tanto, a los efectos de restringir el alquiler como se establece en la Sección 37.3(f)(1), que el arrendamiento original fue rescindido por el propietario.
(D) Cualquier propietario que busque recuperar la posesión conforme a esta Sección 37.9(a)(11) deberá pagar los gastos de reubicación según lo dispuesto en la Sección 37.9C. [Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2013, el monto de los pagos de reubicación por desplazamiento temporal de una familia de inquilinos conforme a la Sección 37.9(a)(11) por menos de 20 días se rige por la Sección 1947.9 del Código Civil de California y no por la Sección 37.9C.]
(E) Inmediatamente después de la finalización de las mejoras de capital o el trabajo de rehabilitación, el propietario deberá notificar al inquilino, por escrito, y permitirle que vuelva a ocupar la unidad del inquilino. El inquilino tendrá 30 días a partir de la recepción de la oferta de reocupación del propietario para notificar al propietario la aceptación o el rechazo de la oferta, y si la acepta, el inquilino deberá volver a ocupar la unidad dentro de los 45 días posteriores a la recepción de la oferta del propietario. El propietario deberá presentar una copia de la oferta ante la Junta de Alquiler dentro de los 15 días posteriores a la oferta. La Junta hará todos los esfuerzos razonables para enviar un aviso a la unidad dentro de un año a partir de la fecha de presentación, para informar al ocupante que el alquiler puede estar sujeto a las restricciones de alquiler establecidas en la Sección 37.3(f)(1).
(12) El propietario busca recuperar la posesión de buena fe para llevar a cabo una rehabilitación sustancial, como se define en la Sección 37.2(s), y ha obtenido todos los permisos necesarios en o antes de la fecha en la que se da el aviso de desalojo, y lo hace sin razones ulteriores y con intención honesta. No obstante lo anterior, ningún propietario intentará recuperar la posesión de ninguna unidad sujeta a un préstamo RAP como se establece en la Sección 37.2(m) de este Capítulo, excepto según lo dispuesto en la Sección 32.69 del Código Administrativo de San Francisco. Cualquier propietario que busque recuperar la posesión según esta Sección 37.9(a)(12) deberá pagar los gastos de reubicación según lo dispuesto en la Sección 37.9C; o
(13) El propietario desea retirar del alquiler o arrendamiento todas las unidades de alquiler dentro de cualquier estructura física separada y, además, en el caso de cualquier estructura física separada que contenga tres o menos unidades de alquiler, cualquier otra unidad de alquiler en el mismo lote, y cumple en su totalidad con la Sección 37.9A con respecto a cada una de dichas unidades; siempre que, sin embargo, las habitaciones de huéspedes o las unidades de eficiencia dentro de un hotel residencial, según se define en la Sección 50519 del Código de Salud y Seguridad, no puedan retirarse del alquiler o arrendamiento si el hotel residencial tiene un permiso de ocupación emitido antes del 1 de enero de 1990, y si el hotel residencial no envió un aviso de intención de retirar las unidades del alquiler o arrendamiento (Sección 37.9A(f) del Código Administrativo, Sección 7060.4(a) del Código de Gobierno) que se entregó a la Junta de Alquiler antes del 1 de enero de 2004; o
(14) El propietario busca de buena fe recuperar temporalmente la posesión de la unidad con el único propósito de realizar trabajos de eliminación o remediación de plomo, como lo exigen los artículos 11 o 26 del Código de Salud de San Francisco. El inquilino desocupará la unidad solo por el tiempo mínimo requerido para realizar el trabajo. Los derechos y recursos de reubicación, establecidos por el Capítulo 72 del Código Administrativo de San Francisco, incluido, entre otros, el pago de asistencia financiera para la reubicación, se aplicarán a los desalojos según esta Sección 37.9(a)(14). [Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2013, el monto de los pagos de reubicación por el desplazamiento temporal de una familia de inquilinos según la Sección 37.9(a)(14) por menos de 20 días se rige por la Sección 1947.9 del Código Civil de California.]
(15) El propietario busca recuperar la posesión de buena fe para demoler o, de otro modo, retirar permanentemente la unidad de alquiler del uso de vivienda de conformidad con los términos de un acuerdo de desarrollo celebrado por la Ciudad según el Capítulo 56 del Código Administrativo de San Francisco.
(16) El estatus de buen samaritano del inquilino (Sección 37.2(a)(1)(D)) ha expirado, y el propietario ejerce el derecho a recuperar la posesión entregando un aviso de terminación del arrendamiento bajo esta Sección 37.9(a)(16) dentro de los 60 días posteriores al vencimiento del Período original y cualquier Período extendido de estatus de buen samaritano.
(b) Un propietario que reside en la misma unidad de alquiler con su inquilino puede desalojar a dicho inquilino sin causa justa como lo requiere la Sección 37.9(a) anterior.
(c) Un arrendador no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler a menos que al menos uno de los motivos enumerados en la Sección 37.9(a) o (b) anterior sea (1) el motivo dominante del arrendador para recuperar la posesión y (2) a menos que el arrendador informe al inquilino por escrito en o antes de la fecha en que se da el aviso de desalojo sobre los motivos bajo los cuales se solicita la posesión. Para los avisos de desalojo según las Secciones 37.9(a)(8), (9), (10), (11) o (14), el arrendador deberá indicar en el aviso de desalojo el alquiler legal de la unidad en el momento en que se emite el aviso, antes de intentar recuperar la posesión. La Junta preparará un formulario escrito que (1) indique que el incumplimiento de un inquilino de actuar oportunamente en respuesta a un aviso de desalojo puede resultar en una demanda por parte del arrendador para desalojar al inquilino, y que la Junta puede brindar asesoramiento sobre el aviso de desalojo; y (2) incluye información proporcionada por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Alcalde sobre la elegibilidad para programas de vivienda asequible. La Junta preparará el formulario en inglés, chino, español, vietnamita, tagalo y ruso y lo pondrá a disposición del público en su sitio web y en su oficina. Un propietario deberá adjuntar una copia del formulario que esté en el idioma principal del inquilino a un aviso de desalojo antes de entregar el aviso, excepto que si el idioma principal del inquilino no es inglés, chino, español, vietnamita, tagalo o ruso, el propietario deberá adjuntar una copia del formulario que esté en inglés al aviso. Una copia de todos los avisos de desalojo, excepto los avisos de tres días para pagar el alquiler o desalojar y una copia de cualquier documento escrito adicional que informe al inquilino sobre los motivos por los cuales se solicita la posesión, se presentarán ante la Junta dentro de los 10 días posteriores al servicio del aviso de desalojo. En cualquier acción para recuperar la posesión de la unidad de alquiler según la Sección 37.9, el propietario debe alegar y probar que al menos uno de los motivos enumerados en la Sección 37.9(a) o (b) y también indicados en el aviso de desalojo es el motivo dominante para recuperar la posesión. Los inquilinos pueden refutar la alegación de que cualquiera de los motivos indicados en el aviso de desalojo es el motivo dominante.
(d) Ningún propietario podrá obligar a un inquilino a desalojar involuntariamente la vivienda o amenazar con iniciar una acción para recuperar la posesión, o disminuir algún servicio, o aumentar el alquiler, o tomar cualquier otra acción cuando el motivo principal del propietario sea la represalia por el ejercicio por parte del inquilino de cualquier derecho bajo la ley. Dicha represalia será una defensa a cualquier acción para recuperar la posesión. En una acción para recuperar la posesión de una unidad de alquiler, la prueba del ejercicio por parte del inquilino de los derechos bajo la ley dentro de los seis meses anteriores al supuesto acto de represalia creará una presunción refutable de que el acto del propietario fue una represalia.
(e) Será ilegal que un propietario o cualquier otra persona que ayude voluntariamente al propietario intente recuperar la posesión o desalojar a un inquilino, excepto según lo dispuesto en la Sección 37.9(a) y (b). Cualquier persona que intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler de un inquilino o desaloje a un inquilino de una manera no prevista en la Sección 37.9(a) o (b) sin tener una base sustancial de hecho para el desalojo según lo dispuesto en la Sección 37.9(a) será culpable de un delito menor y estará sujeta, en caso de ser condenada, a las multas y sanciones establecidas en la Sección 37.10A. Cualquier renuncia por parte de un inquilino de los derechos bajo este Capítulo 37 será nula por ser contraria al orden público.
(f) Siempre que un propietario intente ilegalmente recuperar la posesión o recupere la posesión de una unidad de alquiler en violación de las Secciones 37.9 y/o 37.10A según se promulgan en este documento, o intente ilegalmente cortar, reducir sustancialmente o eliminar, o realmente cortar, reducir sustancialmente o eliminar un servicio de vivienda suministrado en relación con el uso u ocupación de una unidad de alquiler como se establece en la Sección 37.2(r), el inquilino o la Junta de Alquiler puede iniciar un proceso civil para obtener una medida cautelar, daños monetarios de no menos de tres veces los daños reales (incluidos los daños por angustia mental o emocional como se especifica a continuación) y cualquier otro alivio que el tribunal considere apropiado. Si el propietario ha recuperado la posesión de conformidad con la Sección 37.9(a)(8), dicha acción deberá interponerse a más tardar cinco años después de (1) la fecha en que el propietario presente la primera declaración de ocupación ante la Junta de Alquileres de conformidad con la Sección 37.9(a)(8)(vii) o (2) tres meses después de que el propietario recupere la posesión, lo que ocurra primero. En el caso de una adjudicación de daños y perjuicios por angustia mental o emocional, dicha adjudicación solo se triplicará si el juez de los hechos determina que el propietario actuó en violación consciente o en desacato imprudente de la Sección 37.9 o 37.10A de este documento. La parte vencedora tendrá derecho a honorarios y costos razonables de abogados de conformidad con la orden del tribunal. El recurso disponible de conformidad con esta Sección 37.9(f) será adicional a cualquier otro recurso existente que pueda estar disponible para el inquilino o la Junta de Alquileres.
(g) Las disposiciones de esta Sección 37.9 se aplicarán a cualquier unidad de alquiler según se define en las Secciones 37.2(r)(4)(A) y 37.2(r)(4)(B), incluso cuando se haya entregado un aviso para desalojar/desocupar dicha unidad de alquiler a la fecha de vigencia de la Ordenanza N.° 250-98, pero cuando dicha unidad de alquiler aún no haya sido desocupada o no se haya emitido una sentencia de desalojo ilícito a la fecha de vigencia de la Ordenanza N.° 250-98.
(h) Con respecto a las unidades de alquiler ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en inquilinos, los requisitos de notificación de esta Sección 37.9 se requerirán además de cualquier notificación requerida como parte del programa de asistencia de alquiler basada en inquilinos, incluyendo, entre otros, la notificación requerida bajo 24 CFR 982.311(e)(2)(ii).
(i) Las siguientes disposiciones adicionales se aplicarán a un propietario que intente recuperar una unidad de alquiler utilizando los motivos enumerados en la Sección 37.9(a)(8):
(1) Un propietario no puede recuperar la posesión de una unidad de un inquilino según la Sección 37.9(a)(8) si el propietario tiene o recibe notificación, en cualquier momento antes de la recuperación de la posesión, de que cualquier inquilino en la unidad de alquiler:
(A) Tiene 60 años de edad o más y ha residido en la unidad durante 10 años o más; o
(B) Está discapacitado en el sentido de la Sección 37.9(i)(1)(B)(i) y ha residido en la unidad durante 10 años o más, o está gravemente enfermo en el sentido de la Sección 37.9(i)(1)(B)(ii) y ha residido en la unidad durante cinco años o más:
(i) Un inquilino discapacitado se define para los fines de esta Sección 37.9(i)(1)(B) como una persona que es discapacitada o ciega dentro del significado del Ingreso de Seguridad Suplementario federal/Programa Suplementario Estatal de California (SSI/SSP), y que SSI/SSP determina que califica para ese programa o que satisface dichos requisitos a través de cualquier otro método de determinación aprobado por la Junta de Alquiler;
(ii) Un inquilino con una enfermedad catastrófica se define para los fines de esta Sección 37.9(i)(1)(B) como una persona que está discapacitada según lo definido en la Sección 37.9(i)(1)(B)(i), y que sufre una enfermedad potencialmente mortal según lo certificado por su médico de atención primaria.
(2) Las disposiciones anteriores de las Secciones 37.9(i)(1)(A) y (B) no se aplicarán cuando solo haya una unidad de alquiler propiedad del propietario en el edificio, o cuando cada una de las unidades de alquiler propiedad del propietario en el mismo edificio donde reside el propietario (excepto la unidad realmente ocupada por el propietario) esté ocupada por un inquilino protegido de otra manera contra el desalojo por las Secciones 37.9(i)(1)(A) o (B) y cuando el pariente calificado del propietario que se mudará a la unidad de conformidad con la Sección 37.9(a)(8) tenga 60 años de edad o más.
(3) Las disposiciones establecidas por esta Sección 37.9(i) incluyen, pero no se limitan a, cualquier unidad de alquiler donde se haya entregado un aviso de desalojo/desalojo a la fecha en que esta enmienda entre en vigencia, pero donde la unidad de alquiler aún no haya sido desocupada o no se haya emitido una sentencia de desalojo ilícito.
(4) Dentro de los 30 días de la notificación personal por parte del propietario de una solicitud por escrito o, a opción del propietario, de un aviso de terminación del arrendamiento según 37.9(a)(8), el inquilino debe presentar una declaración, con evidencia de respaldo, al propietario si el inquilino afirma ser miembro de una de las clases protegidas por la Sección 37.9(i). La solicitud o notificación por escrito deberá contener una advertencia de que el incumplimiento del inquilino de presentar una declaración dentro del período de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido por la Sección 37.9(i). El propietario deberá presentar una copia de la solicitud o notificación ante la Junta de Alquiler dentro de los diez días de la notificación al inquilino. El incumplimiento del inquilino de presentar una declaración dentro del período de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido por la Sección 37.9(i). Un propietario puede impugnar la reclamación de un inquilino de estatus protegido ya sea solicitando una audiencia ante la Junta de Alquiler o, a opción del propietario, mediante el inicio de un proceso de desalojo, incluida la notificación de una notificación de terminación del arrendamiento. En la audiencia ante la Junta de Alquiler o en la acción de desalojo, el inquilino tendrá la carga de la prueba para demostrar el estatus protegido. No se impondrá ninguna responsabilidad civil o penal en virtud del artículo 37.9(e) o (f) al propietario por solicitar o impugnar la reclamación de un inquilino de estatus protegido.
(5) Esta Sección 37.9(i) es separable de todas las demás secciones y no tendrá fuerza ni efecto si cualquier moratoria temporal sobre los desalojos de propietarios/familiares adoptada por la Junta de Supervisores después del 1 de junio de 1998 y antes del 31 de octubre de 1998 ha sido invalidada por los tribunales en una decisión final.
(j) La siguiente disposición adicional se aplicará a un propietario que busque recuperar una unidad de alquiler utilizando los motivos enumerados en las Secciones 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11) o (a)(12).
(1) Será una defensa a un desalojo bajo las Secciones 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11) o (a)(12) si un niño menor de 18 años o cualquier educador reside en la unidad, el niño o educador es un inquilino en la unidad o tiene una relación de custodia o familiar con un inquilino en la unidad, el inquilino ha residido en la unidad durante 12 meses o más, y la fecha efectiva del aviso de terminación del arrendamiento cae durante el año escolar.
(2) La Sección 37.9(j)(1) no se aplicará cuando el propietario esté buscando desalojar temporalmente o cortar temporalmente los servicios de vivienda para realizar el trabajo sísmico requerido por el Capítulo 34B del Código de Construcción y haya proporcionado aviso y compensación según lo requerido por el Capítulo 65A del Código Administrativo.
(3) Dentro de los 30 días siguientes a la notificación personal por parte del propietario de una solicitud por escrito o, a opción del propietario, de un aviso de terminación del arrendamiento según las Secciones 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11) o (a)(12), el inquilino debe presentar una declaración con evidencia de respaldo al propietario, si el inquilino afirma ser miembro de la clase protegida contra el desalojo por la Sección 37.9(j). La solicitud o notificación por escrito del propietario debe contener una advertencia de que el incumplimiento del inquilino de presentar una declaración dentro del período de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido contra el desalojo por la Sección 37.9(j). El propietario debe presentar una copia de la solicitud o notificación del propietario ante la Junta de Alquiler dentro de los 10 días siguientes a la notificación al inquilino. El incumplimiento por parte del inquilino de presentar una declaración dentro del período de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido contra el desalojo por la Sección 37.9(j). Un propietario puede impugnar la reclamación de un inquilino de estatus protegido ya sea solicitando una audiencia con la Junta de Alquiler o, a opción del propietario, mediante el inicio de procedimientos de desalojo, incluida la notificación de una notificación de terminación del arrendamiento. En la audiencia de la Junta de Alquiler o en la acción de desalojo, el inquilino tendrá la carga de la prueba para demostrar el estatus protegido. No se impondrá ninguna responsabilidad civil o penal en virtud de la Sección 37.9(e) o (f) al propietario por solicitar o impugnar la reclamación de un inquilino de estatus protegido.
(4) Para los efectos de esta Sección 37.9(j), los siguientes términos tienen los siguientes significados:
“Relación de custodia” significa, con respecto a un niño y un inquilino, que el inquilino es el tutor legal del niño, o tiene una declaración jurada de autorización de cuidador reconocida por el tribunal para el niño, o ha brindado cuidado de custodia a tiempo completo del niño de conformidad con un acuerdo con el tutor legal del niño o el cuidador reconocido por el tribunal y ha estado brindando ese cuidado durante al menos un año o la mitad de la vida del niño, lo que sea menor.
“Educador” significa cualquier persona que trabaja en una escuela en San Francisco como empleado o contratista independiente de la escuela o del órgano de gobierno que tiene jurisdicción sobre la escuela, incluidos, entre otros, todos los maestros, asistentes de aula, administradores, personal administrativo, consejeros, trabajadores sociales, psicólogos, enfermeras escolares, patólogos del habla, conserjes, guardias de seguridad, trabajadores de cafetería, especialistas en relaciones comunitarias, enlaces de asistencia y bienestar infantil y consultores de apoyo al aprendizaje.
“Relación familiar” significa que la persona es el padre, abuelo, hermano, hermana, tía o tío del niño o educador, o el cónyuge o pareja de hecho de dichas relaciones.
“Escuela” significa cualquier centro de cuidado infantil autorizado por el estado, guardería familiar autorizada por el estado y/o cualquier institución pública, privada o parroquial que brinde instrucción educativa para estudiantes en cualquiera o todos los grados desde el jardín de infantes hasta el duodécimo grado.
“Año escolar” significa el primer día de instrucción del semestre de otoño hasta el último día de instrucción del semestre de primavera, según se publica en el sitio web del Distrito Escolar Unificado de San Francisco para cada año.
(k) Divulgación de derechos a los inquilinos antes y después de la venta de unidades de alquiler sujetas a la Sección 37.9.
(1) Divulgación a los inquilinos por parte del vendedor de la propiedad. Antes de que se pueda vender una propiedad que contenga unidades de alquiler sujetas a la Sección 37.9, el propietario/vendedor deberá divulgar a los inquilinos de la propiedad los derechos de los inquilinos durante y después de la venta de la propiedad. Esta divulgación deberá realizarse por escrito e incluir:
(A) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos de que los inquilinos no pueden ser desalojados ni se les puede pedir que se muden únicamente porque se está vendiendo una propiedad o únicamente porque un nuevo propietario ha comprado esa propiedad.
(B) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos de que los inquilinos no pueden tener su alquiler aumentado por encima de lo permitido por el Capítulo 37 únicamente porque se está vendiendo una propiedad o únicamente porque un nuevo propietario ha comprado esa propiedad.
(C) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos de que los contratos de alquiler de los inquilinos no pueden modificarse materialmente únicamente porque se vende una propiedad o únicamente porque un nuevo propietario ha comprado esa propiedad.
(D) Una declaración de que el derecho del propietario a mostrar unidades a posibles compradores está regido por la sección 1954 del Código Civil de California, incluida una declaración de que los inquilinos deben recibir notificación según lo dispuesto por la Sección 1954 y una declaración de que la visita debe realizarse durante el horario comercial normal a menos que el inquilino consienta una entrada en otro momento.
(E) Una declaración de que los inquilinos no están obligados a completar o firmar ningún certificado o acuerdo de preclusión, excepto que lo exija la ley o el contrato de alquiler de ese inquilino. La declaración informará además a los inquilinos que los derechos de los inquilinos pueden verse afectados por un certificado o acuerdo de preclusión y que los inquilinos deben buscar asesoramiento legal antes de completar o firmar un certificado o acuerdo de preclusión.
(F) Una declaración de que la información sobre estos y otros derechos de los inquilinos está disponible en la Junta de Alquiler de San Francisco, 25 Van Ness Ave, San Francisco, California, y en el número de teléfono de asesoramiento de la Junta de Alquiler y en su sitio web.
(2) Divulgación a los inquilinos por parte del comprador de la propiedad. Dentro de los 30 días de haber adquirido el título de propiedad de las unidades de alquiler sujetas a la Sección 37.9, el nuevo comprador/propietario deberá divulgar a los inquilinos de la propiedad los derechos de los inquilinos después de esta venta de la propiedad. Esta divulgación deberá realizarse por escrito e incluirá:
(A) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos de que los inquilinos no pueden ser desalojados ni se les puede pedir que se muden únicamente porque un nuevo propietario haya comprado esa propiedad.
(B) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos de que los inquilinos no pueden tener su alquiler aumentado por encima de lo permitido por el Capítulo 37 únicamente porque un nuevo propietario haya comprado esa propiedad.
(C) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos de que los contratos de alquiler de los inquilinos no pueden modificarse materialmente únicamente porque un nuevo propietario haya comprado esa propiedad.
(D) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos de que todos los inquilinos, subarrendatarios o compañeros de habitación que eran ocupantes legales en el momento de la venta siguen siendo ocupantes legales.
(E) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos: que los servicios de vivienda de los inquilinos según se definen en el primer párrafo de la Sección 37.2(r) no se pueden cambiar o separar del contrato de alquiler únicamente porque un nuevo propietario haya comprado esa propiedad; y que los servicios de vivienda de los inquilinos según se definen en el segundo párrafo de la Sección 37.2(r) que se proporcionaron en relación con el uso u ocupación de una unidad en el momento de la venta (como lavaderos, terrazas o espacio de almacenamiento) no se pueden separar del contrato de alquiler por el nuevo comprador/propietario sin una causa justa como lo requiere la Sección 37.9(a).
(l) Audiencias sobre presunto intento ilícito de recuperar la posesión mediante acoso a inquilinos.
(1) Al recibir un informe de un inquilino en el que se alegue que ha intentado recuperar la posesión de la unidad del inquilino de forma ilícita mediante acoso, la Junta, a través de su Director Ejecutivo, enviará un aviso acusando recibo del informe y resumiendo los derechos y responsabilidades de los propietarios e inquilinos en relación con la posesión y el desalojo de las unidades residenciales de alquiler. Tras considerar dicho informe, el Director Ejecutivo podrá programar una audiencia de investigación sobre las acusaciones ante un Juez Administrativo de la Junta, en la que tanto el inquilino como el propietario podrán comparecer y hacer presentaciones orales o escritas, incluida la presentación de otros testigos. Después de dicha audiencia, el Juez Administrativo proporcionará a la Junta un resumen de las pruebas presentadas en la audiencia.
(2) Tras revisar la evidencia, la Junta considerará si emprenderá otros procedimientos tales como, entre otros, litigio civil de conformidad con la Sección 37.9(f), o remisión al Fiscal de Distrito (ver Sección 37.9(e)).
(3) Para los efectos de esta Subsección 37.9(l), el acoso incluye, pero no se limita a, los tipos de acoso definidos en la Sección 37.10B(a)(1) – (6) y (8) – (14).
(m) Implementación de la Sección 1947.9(a)(1)(A) del Código Civil de California. Sin perjuicio de cualquier otra disposición del Capítulo 37 del Código Administrativo, y en consonancia con la Sección 1947.9 del Código Civil de California, el pago de compensación diaria especificado en la Sección 1947.9(a)(1)(A) del Código Civil para una familia de inquilinos desplazada temporalmente por menos de 20 días, aumentará anualmente, redondeado al dólar más cercano, a la tasa de aumento de la categoría de gastos de “alquiler de residencia principal” del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para Todos los Consumidores Urbanos en la Región de San Francisco-Oakland-San José para el año calendario anterior, a medida que el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos ponga a disposición esos datos y los publique la Junta. Este aumento se calculará a partir del 1 de marzo de cada año, a partir del 1 de marzo de 2014.
(n) Requisitos adicionales de causa justa debido al COVID-19.
(1) Ningún propietario intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler el 31 de diciembre de 2021 o antes, a menos que sea necesario debido a violencia, amenazas de violencia o problemas de salud y seguridad. Esta limitación se sumará a los requisitos de causa justa establecidos en la Sección 37.9(a), y se aplicará a todas las unidades de alquiler, incluidas aquellas que de otro modo estén exentas de los requisitos de causa justa de conformidad con la Sección 37.9(b). Sin embargo, esta limitación adicional no se aplicará a los desalojos debidos al alquiler impago o cualquier otra obligación financiera impaga de un inquilino en virtud del contrato de alquiler que venció entre el 1 de marzo de 2020 y el 31 de marzo de 2022, inclusive; o a los desalojos en virtud de la Sección 37.9(a)(13).
(2) Las protecciones del inciso (1) también se aplicarán a las unidades donde el alquiler esté controlado o regulado por la Ciudad, a pesar de lo dispuesto en la Sección 37.2(r)(4), incluidas, entre otras, las unidades operadas de forma privada controladas o reguladas por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Alcalde y/o el Departamento de Vivienda de Apoyo y para Personas sin Hogar.
(3) Esta Sección 37.9(n) tiene como objetivo limitar los desalojos hasta el 1 de enero de 2022 y, por lo tanto, se aplicará a todas las unidades de vivienda residencial descritas en las subsecciones (1) y (2), incluidas, entre otras, aquellas en las que había un aviso de desalojo o desalojo pendiente a la fecha en que esta Sección 37.9(n) entró en vigencia por primera vez y sin importar si el aviso se entregó antes o después del 15 de septiembre de 2020.
(4) Esta Sección 37.9(n) expirará por operación de la ley el 1 de enero de 2022, a menos que se prorrogue por ordenanza. Al vencimiento, el Procurador de la Ciudad hará que esta Sección 37.9(n) se elimine del Código Administrativo.
[Enmendado por Ordenanza N.º 295-79, en vigor desde el 22 de junio de 1979; Ordenanza N.º 358-80, en vigor desde el 24 de agosto de 1980; Ordenanza N.º 539-80, en vigor desde el 11 de diciembre de 1980; Ordenanza N.º 4-82, en vigor desde el 7 de febrero de 1982; Ordenanza N.º 268-82, en vigor desde el 10 de julio de 1982; Ordenanza N.º 498-82, en vigor desde el 11 de noviembre de 1982; Ordenanza N.º 438-83, en vigor desde el 2 de octubre de 1983; Ordenanza N.º 425-84, en vigor desde el 17 de noviembre de 1984; Ordenanza N.º 193-86, en vigor desde el 29 de junio de 1986; Ordenanza N.º 193-86, en vigor desde el 29 de junio de 1986. No. 7-87, en vigor desde el 14 de febrero de 1987; Ord. No. 30-91, en vigor desde el 21 de febrero de 1991; Ord. No. 192-91, en vigor desde el 30 de junio de 1991; Ord. No. 405-96, en vigor desde el 21 de noviembre de 1996; Ord. No. 109-97-4, en vigor desde el 30 de enero de 1998; Ord. No. 239-98, en vigor desde el 16 de agosto de 1998; Ord. No. 250-98, en vigor desde el 30 de agosto de 1998; Ord. No. 293-98, en vigor desde el 1 de noviembre de 1998; enmendado por la Proposición G, 18 de diciembre de 1998; enmendado por la Ord. No. 237-99, en vigor desde el 29 de septiembre de 1999; Ord. No. 347-99, vigente desde el 29 de enero de 2000; Orden. No. 348-99, vigente desde el 29 de enero de 2000; Orden. No. 135-01, vigente desde el 4 de septiembre de 2001; Orden. No. 186-01, vigente desde el 27 de octubre de 2001; Orden. No. 23-02, vigente desde el 24 de marzo de 2002; Orden. No. 57-02, vigente desde el 2 de junio de 2002; revisado por Bullard v. San Francisco Rent Board (2003) 106 Cal.App. 4th 488, y Baba v. CCSF (2004) 124 Cal.App. 4º 504; modificado por Ord. No. 99-04, vigente desde el 5 de julio de 2004; Orden. No. 282-04, en vigencia desde el 2 de enero de 2005; Ordenanza No. 21-05, en vigencia desde el 20 de febrero de 2005; enmendada por la Proposición H, en vigencia desde el 22 de diciembre de 2006; Ordenanza No. 92-07, en vigencia desde el 27 de mayo de 2007; Ordenanza No. 33-08, en vigencia desde el 16 de abril de 2008; Ordenanza No. 28-09, en vigencia desde el 22 de marzo de 2009; Ordenanza No. 33-10, en vigencia desde el 14 de marzo de 2010; Ordenanza No. 72-11, en vigencia desde el 27 de mayo de 2011; anotó las secciones 37.9(a)(11) y 37.9(a)(14) para hacer referencia a la Sección 1947.9 del Código Civil de California, que entró en vigencia el 1 de enero de 2013; enmendada por la Ordenanza. No. 1-14, en vigencia desde el 14 de febrero de 2014; Ordenanza No. 44-14, en vigencia desde el 18 de mayo de 2014; enmendada por Ordenanza No. 218-14, operativa desde el 1 de febrero de 2015; Ordenanza No. 171-15, en vigencia desde el 9 de noviembre de 2015; Ordenanza No. 17-16, en vigencia desde el 19 de marzo de 2016; enmendada por Ordenanza No. 55-16, en vigencia desde el 22 de mayo de 2016; enmendada por Ordenanza No. 160-17, en vigencia desde el 27 de agosto de 2017; enmendada por Ordenanza No. 245-19, en vigencia desde el 2 de diciembre de 2019; enmendada por Ordenanza No. 89-20, en vigencia desde el 13 de julio de 2020; enmendada por Ordenanza No. No. 93-20, en vigor desde el 27 de julio de 2020; modificado por Ordenanza No. 216-20, en vigor desde el 30 de noviembre de 2020; modificado por Ordenanza No. 29-21, en vigor desde el 12 de abril de 2021; modificado por Ordenanza No. 083-21, en vigor desde el 18 de julio de 2021; modificado por Ordenanzas Nos. 207-21 y 208-21, en vigor desde el 12 de diciembre de 2021; modificado por Ordenanza No. 18-22, en vigor desde el 14 de marzo de 2022; parcialmente prohibido por la Corte Superior de San Francisco el 23 de marzo de 2022; revisado por SFAA v. CCSF (2024) 104 Cal.App.5th 1218; modificado por Ordenanza. [Ordenanza N.° 034-22, vigente a partir del 11 de abril de 2022; modificada por la Ordenanza N.° 47 23, vigente a partir del 15 de mayo de 2023; modificada por la Ordenanza N.° 072-23, vigente a partir del 2 de junio de 2023]
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