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Desalojos basados en rehabilitación sustancial
Un propietario puede desalojar a un inquilino de conformidad con la Sección 37.9(a)(12) de la Ordenanza para realizar una rehabilitación sustancial de un edificio que contiene unidades residenciales de alquiler esencialmente inhabitables de más de 50 años de antigüedad que requieren una renovación sustancial para cumplir con los estándares contemporáneos.

Información general
Un propietario puede desalojar a un inquilino de conformidad con la Sección 37.9(a)(12) de la Ordenanza para realizar una rehabilitación sustancial de un edificio que contiene unidades residenciales de alquiler esencialmente inhabitables de 50 años o más de antigüedad que requieren una renovación sustancial para cumplir con los estándares contemporáneos de vivienda digna, segura e higiénica. Las mejoras cosméticas por sí solas, como pintar, decorar y hacer reparaciones menores u otros trabajos que se puedan realizar de manera segura sin tener que desocupar las unidades, no califican como rehabilitación sustancial.
Las mejoras no se considerarán sustanciales a menos que el costo estimado de la obra propuesta sea igual o superior al 75 % del costo de los edificios residenciales de nueva construcción de la misma cantidad de unidades y tipo de construcción, excluidos los costos del terreno y los honorarios de arquitectura e ingeniería, según la Tabla de costos publicada por el Departamento de Inspección de Edificios (DBI). Los fondos del seguro que se utilicen para pagar la obra no podrán computarse como parte del costo. A los efectos de dichos desalojos, se presumirá que el costo indicado para la obra en los permisos de construcción aprobados correspondientes es el costo estimado de la obra propuesta, y se aplicará la Tabla de costos del DBI vigente en la fecha en que se entregue la notificación de desalojo.
Además, un propietario que recupere la posesión de una unidad de alquiler para realizar una rehabilitación sustancial debe presentar una petición ante la Junta de Alquiler para obtener una exención basada en la rehabilitación sustancial dentro de los dos años siguientes a la recuperación de la posesión de la unidad de alquiler o un año después de la finalización de la obra, lo que ocurra primero. Se presumirá refutablemente que un propietario que no presente una petición dentro de dicho plazo y luego obtenga una determinación de estado exento de la Junta ha recuperado ilícitamente la posesión de la unidad de alquiler del inquilino en violación de la Ordenanza.
Para recibir una copia de la petición de exención por rehabilitación sustancial, puede visitar el Centro de formularios en nuestro sitio web. El formulario también está disponible en nuestra oficina.
Requisitos de notificación
Además de los requisitos generales de notificación de desalojo , existen requisitos específicos para las notificaciones de desalojo debido a trabajos de rehabilitación sustanciales, que incluyen:
- El propietario debe obtener todos los permisos necesarios para la obra antes de dar el aviso de desalojo al inquilino.
- El aviso debe informar al inquilino sobre su derecho a recibir pagos por reubicación, incluida una declaración que describa los gastos de reubicación adicionales disponibles para inquilinos elegibles que sean personas mayores o discapacitadas y para hogares con niños. También se debe adjuntar al aviso una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza sobre alquileres.
- El aviso debe incluir una advertencia de que el inquilino debe informar al propietario por escrito dentro de los 30 días si el inquilino reclama un estatus protegido, y que no hacerlo se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido.
- Se debe adjuntar una copia del Formulario 1007 de la Junta de Alquiler al aviso de desalojo. El Formulario 1007 está disponible en el Centro de Formularios del sitio web de la Junta de Alquiler.
- El aviso debe presentarse ante la Junta de Alquiler, acompañado de un comprobante de entrega al inquilino, dentro de los diez días posteriores a la entrega del aviso al inquilino.
Pagos por reubicación
Los propietarios deben pagar los gastos de reubicación a los inquilinos que están siendo desalojados para realizar trabajos de rehabilitación importantes. Consulte aquí los montos de pago de reubicación actuales (también hay una lista de los pagos de reubicación disponible en la oficina de la Junta de Alquiler). De conformidad con la Sección 37.9C de la Ordenanza, cada ocupante autorizado, independientemente de su edad, que haya vivido en la unidad durante al menos un año tiene derecho a un pago de reubicación con un monto máximo de pago permitido por unidad. Además, cada inquilino de edad avanzada que tenga 60 años o más, y cada inquilino discapacitado, y cada hogar con uno o más niños menores, tiene derecho a un pago adicional. Cada año a partir del 1 de marzo de 2007, el monto de estos pagos de reubicación, incluidos los gastos máximos de reubicación por unidad, se ajusta por inflación.
La información sobre los montos de pago por reubicación actuales está disponible en el Centro de formularios del sitio web de la Junta de Alquiler. También hay una lista de los montos de pago por reubicación disponible en la oficina de la Junta de Alquiler.
El propietario debe notificar por escrito a todos los ocupantes de la unidad sobre sus derechos de reubicación antes de la fecha de notificación del aviso de desalojo y también debe proporcionar una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza. Dicha notificación debe incluir una declaración que describa los gastos de reubicación adicionales disponibles para los inquilinos elegibles que sean mayores o discapacitados y para los hogares con niños. El propietario debe presentar una copia de esta notificación ante la Junta de Alquiler dentro de los 10 días posteriores a la notificación del aviso, junto con una copia del aviso de desalojo y una prueba de la notificación al inquilino. Dentro de los 30 días posteriores a la recepción de la reclamación del inquilino por el pago adicional debido a la edad, discapacidad o por tener hijos en el hogar, el propietario debe informar a la Junta de Alquiler por escrito sobre la reclamación del inquilino y si el propietario disputa o no la reclamación. Sin embargo, la Junta de Alquiler no tiene autoridad para aceptar o decidir peticiones relacionadas con la reclamación de un inquilino por gastos de reubicación adicionales basados en la edad, discapacidad o por tener hijos en el hogar. Dichas disputas deben resolverse en otro foro.
La mitad del pago de reubicación requerido debe pagarse en el momento en que se notifica el desalojo, y la segunda mitad debe pagarse cuando se desocupe la unidad. Cualquier pago adicional requerido debido a la edad o discapacidad de un inquilino, o debido a un hogar con un niño menor, debe pagarse dentro de los quince días calendario posteriores a la recepción por parte del propietario de la notificación por escrito del inquilino sobre el derecho al pago de reubicación adicional junto con la evidencia de respaldo, y la segunda mitad debe pagarse cuando se desocupe la unidad.
Estatus de protección durante el año escolar para hogares con niños menores y empleados escolares
El propietario no puede desalojar a un inquilino de la unidad para realizar un trabajo de rehabilitación sustancial durante el año escolar si un niño menor de 18 años o una persona que trabaja en una escuela en San Francisco (un "educador") reside en la unidad de alquiler, es inquilino en la unidad o tiene una relación de custodia o familiar con un inquilino en la unidad, y el inquilino ha residido en la unidad durante 12 meses o más.
Todo inquilino que alegue tener un estatus de protección debe notificar al propietario dicho estatus dentro de los 30 días de haber recibido un aviso de desalojo o una solicitud por escrito del propietario para que declare el estatus de protección del inquilino. El inquilino también debe incluir pruebas que respalden su afirmación de tener un estatus de protección. Si el inquilino no presenta una declaración dentro del período de 30 días, se considerará que ha admitido que no tiene un estatus de protección. El propietario puede impugnar la afirmación de un inquilino de tener un estatus de protección mediante la presentación de una petición ante la Junta de Alquileres o mediante un procedimiento de desalojo en el tribunal.
A los efectos de determinar si un inquilino tiene un estatus protegido, se aplican las siguientes definiciones:
“Relación de custodia” significa, con respecto a un niño y un inquilino, que el inquilino es el tutor legal del niño, o tiene una declaración jurada de autorización de cuidador reconocida por el tribunal para el niño, o ha brindado cuidado de custodia a tiempo completo del niño de conformidad con un acuerdo con el tutor legal del niño o el cuidador reconocido por el tribunal y ha estado brindando ese cuidado durante al menos un año o la mitad de la vida del niño, lo que sea menor.
“Educador” significa cualquier persona que trabaja en una escuela en San Francisco como empleado o contratista independiente de la escuela o del órgano de gobierno que tiene jurisdicción sobre la escuela, incluidos, entre otros, todos los maestros, asistentes de aula, administradores, personal administrativo, consejeros, trabajadores sociales, psicólogos, enfermeras escolares, patólogos del habla, conserjes, guardias de seguridad, trabajadores de cafetería, especialistas en relaciones comunitarias, enlaces de asistencia y bienestar infantil y consultores de apoyo al aprendizaje.
“Relación familiar” significa que la persona es el padre, abuelo, hermano, hermana, tía o tío del niño o educador, o el cónyuge o pareja de hecho de dichas relaciones.
“Escuela” significa cualquier centro de cuidado infantil autorizado por el estado, guardería familiar autorizada por el estado y/o cualquier institución pública, privada o parroquial que brinde instrucción educativa para estudiantes en cualquiera o todos los grados desde el jardín de infantes hasta el duodécimo grado.
“Año escolar” significa el primer día de instrucción del semestre de otoño hasta el último día de instrucción del semestre de primavera, según se publica en el sitio web del Distrito Escolar Unificado de San Francisco para cada año.
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