Mga Pagpapalayas Batay sa Substantial na Rehabilitasyon

Pangkalahatang Impormasyon

Maaaring paalisin ng may-ari ng lupa ang isang nangungupahan alinsunod sa Ordinansa Seksyon 37.9(a)(12) upang maisagawa ang malaking rehabilitasyon ng isang gusaling naglalaman ng mahalagang hindi matitirahan na residential rental unit na 50 o higit pang taong gulang na nangangailangan ng malaking renovation upang makasunod sa mga kontemporaryong pamantayan para sa disente, ligtas at malinis na pabahay. Ang mga pagpapahusay sa kosmetiko lamang tulad ng pagpipinta, dekorasyon at menor de edad na pagkukumpuni, o iba pang gawaing maaaring gawin nang ligtas nang hindi nabakante ang mga unit, ay hindi kwalipikado bilang malaking rehabilitasyon.

Ang mga pagpapabuti ay hindi ituturing na malaki maliban kung ang tinantyang halaga ng iminungkahing trabaho ay katumbas o lumampas sa 75% ng halaga ng mga bagong itinayong gusali ng tirahan ng parehong bilang ng mga yunit at uri ng konstruksiyon, hindi kasama ang mga gastos sa lupa at mga bayarin sa arkitektura/engineering, batay sa Iskedyul ng Gastos na inilathala ng Department of Building Inspection (DBI). Ang anumang mga nalikom sa seguro na ginagamit sa pagbabayad para sa trabaho ay maaaring hindi mabilang bilang bahagi ng gastos. Para sa mga layunin ng naturang mga pagpapaalis, magkakaroon ng mapapawalang-saysay na palagay na ang halagang nakasaad para sa trabaho sa naaangkop na mga aprubadong permit sa pagtatayo ay ang tinantyang halaga ng iminungkahing trabaho, at ang DBI na Iskedyul ng Gastos na may bisa sa petsa na ang paunawa ng pagpapaalis ay dapat ilapat.

Bilang karagdagan, ang isang may-ari ng lupa na nakuhang muli ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit upang maisagawa ang malaking rehabilitasyon ay dapat maghain ng petisyon sa Rent Board para sa exemption batay sa malaking rehabilitasyon sa loob ng mas maaga ng alinman sa dalawang taon pagkatapos mabawi ang pagmamay-ari ng rental unit o isang taon pagkatapos makumpleto ang trabaho. Ang kasero na nabigong maghain ng petisyon sa loob ng ganoong panahon at pagkatapos ay kumuha ng pagpapasiya ng exempt na katayuan mula sa Lupon ay dapat ipagpalagay na maling nabawi ang pagmamay-ari ng inuupahang unit ng nangungupahan bilang paglabag sa Ordinansa.

Upang makatanggap ng kopya ng Substantial Rehabilitation Petition for Exemption, maaari mong bisitahin ang Forms Center sa aming website. Available din ang form sa aming opisina.

Mga Kinakailangan sa Paunawa

Bilang karagdagan sa mga kinakailangan sa pangkalahatang abiso sa pagpapaalis , may mga partikular na kinakailangan para sa mga abiso sa pagpapaalis dahil sa malaking gawain sa rehabilitasyon, kabilang ang:

• Dapat kumuha ang may-ari ng anumang kinakailangang permit para sa trabaho bago ibigay ang paunawa sa pagpapaalis sa nangungupahan.
• Dapat ipaalam ng paunawa sa nangungupahan ang kanilang karapatang tumanggap ng mga pagbabayad sa relokasyon, kabilang ang isang pahayag na naglalarawan sa mga karagdagang gastos sa relokasyon na magagamit para sa mga karapat-dapat na nangungupahan na nakatatanda o may kapansanan at para sa mga sambahayan na may mga anak. Ang isang kopya ng Rent Ordinance Section 37.9C ay dapat ding kalakip sa notice.
• Ang paunawa ay dapat may kasamang babala na ang nangungupahan ay dapat magbigay ng sulat sa kasero sa loob ng 30 araw kung ang nangungupahan ay naghahabol ng isang protektadong katayuan, at na ang hindi paggawa nito ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay hindi protektado.
• Ang isang kopya ng Rent Board Form 1007 ay dapat na kalakip sa paunawa ng pagpapaalis. Ang Form 1007 ay makukuha sa Forms Center sa website ng Rent Board.
• Ang paunawa ay dapat na ihain sa Lupon ng Pagpapaupa, na sinamahan ng isang patunay ng serbisyo sa nangungupahan, sa loob ng sampung araw ng serbisyo ng paunawa sa nangungupahan.

Mga Pagbabayad sa Relokasyon

Ang mga panginoong maylupa ay kinakailangang magbayad ng mga gastusin sa relokasyon sa mga nangungupahan na pinaalis upang magsagawa ng malaking rehabilitasyon. Tingnan dito para sa kasalukuyang mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon (isang listahan ng mga pagbabayad sa relokasyon ay makukuha rin sa tanggapan ng Rent Board. Alinsunod sa Ordinansa Seksyon 37.9C, bawat awtorisadong nakatira, anuman ang edad, na nakatira sa unit nang hindi bababa sa isang taon ay may karapatan sa isang kabayaran sa relokasyon na may pinakamataas na pinahihintulutang halaga ng pagbabayad sa bawat yunit. Bilang karagdagan, ang bawat may edad na nangungupahan at may kapansanan na bawat isa ay 6 na taong gulang at may kapansanan. o higit pang mga menor de edad na bata, ay may karapatan sa karagdagang bayad Bawat taon simula Marso 1, 2007, ang halaga ng mga pagbabayad sa relokasyon na ito, kasama ang pinakamataas na gastos sa relokasyon bawat yunit, ay ibinabagay para sa inflation.

Ang impormasyon tungkol sa kasalukuyang mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon ay makukuha sa Forms Center ng website ng Rent Board. Ang isang listahan ng mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon ay makukuha rin sa opisina ng Rent Board.

Ang may-ari ay kinakailangang magbigay sa lahat ng nakatira sa unit ng nakasulat na paunawa ng mga karapatan sa relokasyon sa o bago ang petsa ng serbisyo ng paunawa sa pagpapaalis at dapat ding magbigay ng kopya ng Ordinansa Seksyon 37.9C. Ang nasabing abiso ay dapat magsama ng isang pahayag na naglalarawan sa mga karagdagang gastos sa relokasyon na magagamit para sa mga karapat-dapat na nangungupahan na nakatatanda o may kapansanan at para sa mga sambahayan na may mga anak. Ang landlord ay dapat maghain ng kopya ng notification na ito sa Rent Board sa loob ng 10 araw pagkatapos ibigay ang notice, kasama ang kopya ng eviction notice at patunay ng serbisyo sa nangungupahan. Sa loob ng 30 araw pagkatapos matanggap ang claim ng nangungupahan para sa karagdagang bayad dahil sa edad, kapansanan, o pagkakaroon ng mga anak sa sambahayan, dapat ipagbigay-alam ng landlord sa Rent Board nang nakasulat ang claim ng nangungupahan at kung dispute o hindi ng landlord ang claim. Gayunpaman, ang Rent Board ay walang awtoridad na tumanggap o magpasya ng mga petisyon tungkol sa paghahabol ng isang nangungupahan para sa mga karagdagang gastos sa relokasyon batay sa edad, kapansanan o pagkakaroon ng mga anak sa sambahayan. Ang ganitong mga hindi pagkakaunawaan ay dapat malutas sa ibang forum.

Ang kalahati ng kinakailangang pagbabayad sa relokasyon ay dapat bayaran sa oras na maihatid ang abiso sa pagbakante, at ang ikalawang kalahati ay dapat bayaran kapag nabakante ang unit. Anumang karagdagang mga pagbabayad na kinakailangan dahil sa edad o kapansanan ng isang nangungupahan, o dahil sa isang sambahayan na may isang menor de edad na anak, ay dapat bayaran sa loob ng labinlimang araw ng kalendaryo pagkatapos matanggap ng may-ari ng lupa ang nakasulat na abiso mula sa nangungupahan ng karapatan sa karagdagang pagbabayad sa relokasyon kasama ang sumusuportang ebidensya, at ang ikalawang kalahati ay dapat bayaran kapag nabakante ang unit.

Protektadong Katayuan sa Taon ng Paaralan para sa Mga Kabahayan na may Menor de edad na mga Bata at Empleyado sa Paaralan

Hindi maaaring paalisin ng may-ari ang isang nangungupahan mula sa unit upang magsagawa ng malaking rehabilitasyon sa panahon ng taon ng pag-aaral kung ang isang batang wala pang 18 taong gulang o isang taong nagtatrabaho sa isang paaralan sa San Francisco (isang “educator”) ay naninirahan sa unit ng inuupahan, ay isang nangungupahan sa unit o may custodial o relasyon sa pamilya sa isang nangungupahan sa unit, at ang nangungupahan ay nanirahan sa unit nang 12 buwan.

Ang sinumang nangungupahan na nagsasabing may protektadong katayuan ay dapat na ipaalam sa may-ari ang protektadong katayuan ng nangungupahan sa loob ng 30 araw pagkatapos matanggap ang alinman sa abiso sa pagpapaalis o nakasulat na kahilingan mula sa may-ari na ideklara ang protektadong katayuan ng nangungupahan. Dapat ding isama ng nangungupahan ang ebidensyang sumusuporta sa pag-aangkin ng protektadong katayuan. Ang kabiguan ng nangungupahan na magsumite ng isang pahayag sa loob ng 30-araw na panahon ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay walang protektadong katayuan. Maaaring labanan ng may-ari ang pag-angkin ng nangungupahan ng protektadong katayuan sa pamamagitan ng paghahain ng petisyon sa Rent Board o sa pamamagitan ng mga paglilitis sa pagpapaalis sa korte.

Para sa layunin ng pagtukoy kung ang isang nangungupahan ay may protektadong katayuan, naaangkop ang mga sumusunod na kahulugan:

Ang ibig sabihin ng “custodial relationship” ay, patungkol sa isang bata at isang nangungupahan, na ang nangungupahan ay isang legal na tagapag-alaga ng bata, o may kinikilalang korte ng awtorisasyon ng tagapag-alaga para sa bata, o nagbigay ng full-time na pangangalaga sa bata alinsunod sa isang kasunduan sa legal na tagapag-alaga ng bata o kinikilala ng hukuman na tagapag-alaga sa loob ng isang taon o kalahating buhay ng tagapag-alaga at naging tagapag-alaga ng kahit kalahating panahon. alinman ang mas mababa.

Ang ibig sabihin ng “Educator” ay sinumang tao na nagtatrabaho sa isang paaralan sa San Francisco bilang isang empleyado o independiyenteng kontratista ng paaralan o ng namamahalang lupon na may hurisdiksyon sa paaralan, kabilang ang, nang walang limitasyon, lahat ng mga guro, mga katulong sa silid-aralan, mga administrador, mga kawani ng administratibo, mga tagapayo, mga social worker, mga psychologist, mga nars ng paaralan, mga pathologist sa pagsasalita, mga tagapag-alaga, mga security guard, mga dalubhasa sa pakikipag-ugnay sa cafeteria, mga manggagawa sa pakikipag-ugnay sa cafeteria, at mga katulong sa komunidad. at mga consultant ng suporta sa pag-aaral.

Ang "relasyon ng pamilya" ay nangangahulugan na ang tao ay magulang, lolo't lola, kapatid na lalaki, kapatid na babae, tiyahin, o tiyuhin ng bata o tagapagturo, o ang asawa o kasosyo sa tahanan ng naturang mga relasyon.

Ang ibig sabihin ng "Paaralan" ay anumang sentro ng pangangalaga ng bata na lisensyado ng estado, pangangalaga sa araw ng pamilya na lisensyado ng estado, at/o anumang pampubliko, pribado, o parokyal na institusyon na nagbibigay ng pagtuturong pang-edukasyon para sa mga mag-aaral sa alinman o lahat ng mga baitang mula kindergarten hanggang ikalabindalawang baitang.

Ang ibig sabihin ng “taon ng paaralan” ay ang unang araw ng pagtuturo para sa Fall Semester hanggang sa huling araw ng pagtuturo para sa Spring Semester, gaya ng naka-post sa website ng San Francisco Unified School District para sa bawat taon.

Mga Tag: Paksa 207