Maaaring maghain ang mga landlord ng petisyon para sa exemption mula sa mga limitasyon sa pagtaas ng upa ng Rent Ordinance dahil sa malaking rehabilitasyon ng isang gusali. Ang ibig sabihin ng "malaking rehabilitasyon" ay ang pagkukumpuni, pagbabago o pag-remodel ng isang gusaling naglalaman ng mga unit na hindi talaga matitirahan na paupahang tirahan na 50 o higit pang taong gulang na nangangailangan ng malaking pagsasaayos upang umayon sa mga kontemporaryong pamantayan para sa disente, ligtas at malinis na pabahay. Ang malaking rehabilitasyon ay maaaring mag-iba sa antas mula sa gutting at malawak na muling pagtatayo hanggang sa malawak na mga pagpapabuti na gumagaling sa malaking ipinagpaliban na pagpapanatili. Ang mga pagpapahusay sa kosmetiko lamang tulad ng pagpipinta, dekorasyon at menor de edad na pagkukumpuni, o iba pang gawaing maaaring gawin nang ligtas nang hindi nabakante ang mga unit, ay hindi kwalipikado bilang malaking rehabilitasyon.
Ang mga pagpapahusay ay hindi ituturing na malaki maliban kung ang halaga ng trabaho kung saan ang may-ari ay hindi nabayaran ng mga nalikom sa insurance ay katumbas o lumampas sa 75% ng halaga ng bagong itinayong mga gusali ng tirahan ng parehong bilang ng mga yunit at uri ng konstruksiyon, hindi kasama ang mga gastos sa lupa at mga bayarin sa arkitektura/engineering. Ang pagtukoy sa halaga ng mga bagong itinayong gusaling tirahan ay dapat na batay sa iskedyul ng gastos ng Department of Building Inspection na iniaatas ng Seksyon 107A.2 ng San Francisco Building Code para sa layunin ng pagtukoy ng mga bayarin sa permit. Ang iskedyul na may bisa sa petsa ng Abiso ng Pagkumpleto ng mga pagpapabuti ay dapat ilapat.
Ang may-ari ng lupa ay dapat magbigay ng partikular na ebidensya sa Substantial Rehabilitation Petition , kabilang ang: mga kasaysayan ng nangungupahan at mga kopya ng mga abiso ng pagpapaalis sa mga naunang nangungupahan; isang detalyadong paglalarawan ng gawaing isinagawa at pagsasaayos ng mga gastos; patunay na ang gusali ay higit sa 50 taong gulang; isang pagpapasiya ng pagkondena at/o isang pagpapasiya ng Department of Building Inspection na ang gusali ay hindi karapat-dapat para sa isang permit of occupancy at/o iba pang katibayan na ang gusali ay mahalagang hindi matitirahan; abstract ng pamagat; isang kumpletong ulat ng inspeksyon na inisyu ng Department of Building Inspection bago ang pagsisimula ng gawaing rehabilitasyon; patunay ng presyo ng pagbili; isang panghuling paunawa ng pagkumpleto mula sa Kagawaran ng Pag-inspeksyon ng Gusali o iba pang katibayan ng petsa na ang Inspektor ng Gusali ay nagbigay ng pinal na pag-apruba ng mga natapos na pagpapabuti; mga kopya ng mga invoice, mga bid at nakanselang mga tseke na nagpapatunay sa mga gastos kung saan ang may-ari ay hindi nabayaran ng mga nalikom sa insurance; isang kopya ng kasalukuyang pagtatasa; at isang tala ng trabaho para sa anumang paghahabol para sa hindi nabayarang paggawa.
Sa pangkalahatan, ang isang petisyon batay sa malaking rehabilitasyon ay maaaring ihain anumang oras pagkatapos makumpleto ang trabaho. Gayunpaman, ang isang may-ari ng lupa na nakabawi sa pagmamay-ari ng isang paupahang unit sa ilalim ng Ordinansa Seksyon 37.9(a)(12) upang maisakatuparan ang malaking rehabilitasyon ay dapat maghain ng petisyon sa loob ng mas maaga ng dalawang taon pagkatapos mabawi ang pagmamay-ari ng paupahang unit o isang taon kasunod ng pagkumpleto ng gawain. Ang isang may-ari ng lupa na nabigong maghain ng petisyon sa loob ng ganoong panahon at pagkatapos ay kumuha ng pagpapasiya mula sa Rent Board na ang ari-arian ay sumailalim sa isang malaking rehabilitasyon ay dapat ipagpalagay na maling nabawi ang pagmamay-ari ng inuupahang unit ng nangungupahan bilang paglabag sa Ordinansa.
Maaaring maghain ng pagtutol ang mga nangungupahan sa Substantial Rehabilitation Petition batay sa alinman sa mga sumusunod: na ang gawain ay hindi nagawa; na ang trabaho ay kinakailangan sa pamamagitan ng ipinagpaliban na maintenance ng kasalukuyang may-ari na nagresulta sa isang paglabag sa code; na ang mga gastos ay hindi makatwiran; at/o na ang gawain ay hindi pangunahing nakadirekta sa pagsunod sa code.
Ang mga ari-arian na sumailalim sa malaking rehabilitasyon ay dating karapat-dapat para sa isang kumpletong exemption mula sa Rent Ordinance, ibig sabihin ay hindi sila saklaw ng mga limitasyon sa pagtaas ng upa (renta control) o ng mga batas tungkol sa mga pagpapaalis na nakapaloob sa Rent Ordinance. Epektibo noong Enero 20, 2020, ang Ordinansa sa Pagpapaupa ay inamyenda upang palawigin ang mga kontrol sa pagpapaalis at iba pang mga proteksyon ng nangungupahan sa mga gusaling ito, bagama't nananatili silang hindi kasama sa mga limitasyon sa pagtaas ng upa ng Ordinansa sa Pagpapaupa. Alinsunod dito, kung ang isang malaking petisyon sa rehabilitasyon ay naaprubahan, ang may-ari ay dapat sumunod sa paunawa at mga kinakailangan sa pamamaraan ng Rent Ordinance at Rules and Regulations upang mapaalis ang isang nangungupahan. Kabilang dito ang pangangailangan na ang isang may-ari ng lupa ay dapat magkaroon ng isa sa mga pinahihintulutang dahilan para wakasan ang pangungupahan. Bilang karagdagan, habang ang mga unit sa mga gusali na sumailalim sa malaking rehabilitasyon ay hindi kasama sa mga lokal na kontrol sa upa, maaari silang saklawin ng California Tenant Protection Act of 2019 (AB 1482) , na naglilimita sa mga taunang pagtaas ng upa sa hindi hihigit sa 5% kasama ang pagtaas ng porsyento sa lokal na CPI.
Upang makakuha ng kopya ng form ng Substantial Rehabilitation Petition, mag-click dito o bisitahin ang Forms Center sa aming website. Available din ang mga form sa opisina ng Rent Board.
Mga Tag: Paksa 326