Los arrendadores pueden solicitar la exención de las limitaciones de aumento de alquiler establecidas en la Ordenanza de Alquileres por la rehabilitación sustancial de un edificio. Por "rehabilitación sustancial" se entiende la renovación, alteración o remodelación de un edificio que contiene unidades residenciales de alquiler prácticamente inhabitables, de 50 años o más de antigüedad, que requieren una renovación sustancial para cumplir con los estándares contemporáneos de vivienda digna, segura e higiénica. La rehabilitación sustancial puede variar en grado, desde la demolición y una reconstrucción extensa hasta mejoras extensas que subsanen un mantenimiento considerable atrasado. Las mejoras estéticas por sí solas, como pintura, decoración y reparaciones menores, u otros trabajos que puedan realizarse de forma segura sin desocupar las unidades, no se consideran rehabilitación sustancial.
Las mejoras no se considerarán sustanciales a menos que el costo de la obra, por la cual el arrendador no haya sido indemnizado con el seguro, sea igual o superior al 75% del costo de los edificios residenciales de nueva construcción del mismo número de unidades y tipo de construcción, excluyendo el costo del terreno y los honorarios de arquitectura e ingeniería. La determinación del costo de los edificios residenciales de nueva construcción se basará en la tabla de costos del Departamento de Inspección de Edificios, requerida por la Sección 107A.2 del Código de Construcción de San Francisco para determinar las tarifas de los permisos. Se aplicará la tabla vigente en la fecha del Aviso de Finalización de las mejoras.
El propietario debe proporcionar evidencia específica con la Petición de Rehabilitación Sustancial , que incluye: historiales de inquilinos y copias de avisos de desalojo a inquilinos anteriores; una descripción detallada del trabajo realizado y desglose de los costos; prueba de que el edificio tiene más de 50 años; una determinación de expropiación y/o una determinación del Departamento de Inspección de Edificios de que el edificio no era elegible para un permiso de ocupación y/u otra evidencia de que el edificio era esencialmente inhabitable; un resumen del título; un informe de inspección completo emitido por el Departamento de Inspección de Edificios antes del comienzo del trabajo de rehabilitación; prueba del precio de compra; un aviso final de finalización del Departamento de Inspección de Edificios u otra evidencia de la fecha en que el Inspector de Edificios dio la aprobación final de las mejoras completadas; copias de facturas, ofertas y cheques cancelados que justifiquen los costos por los cuales el propietario no ha sido compensado con los fondos del seguro; una copia de la evaluación actual; y un registro de trabajo para cualquier reclamo por mano de obra no compensada.
En general, una petición basada en una rehabilitación sustancial puede presentarse en cualquier momento después de que se haya completado el trabajo. Sin embargo, un propietario que recupere la posesión de una unidad de alquiler según la Sección 37.9(a)(12) de la Ordenanza para llevar a cabo una rehabilitación sustancial debe presentar la petición dentro del primero de los dos años siguientes a la recuperación de la posesión de la unidad de alquiler o un año después de la finalización del trabajo. Se presumirá refutablemente que un propietario que no presente una petición dentro de dicho plazo y luego obtenga una determinación de la Junta de Alquiler de que la propiedad ha sido sometida a una rehabilitación sustancial ha recuperado indebidamente la posesión de la unidad de alquiler del inquilino en violación de la Ordenanza.
Los inquilinos pueden presentar objeciones a la Petición de Rehabilitación Sustancial basándose en cualquiera de los siguientes motivos: que el trabajo no se realizó; que el trabajo fue necesario debido al mantenimiento diferido del propietario actual, lo que resultó en una violación del código; que los costos son irrazonables; y/o que el trabajo no estaba destinado principalmente al cumplimiento del código.
Las propiedades que han sido sometidas a una rehabilitación sustancial anteriormente eran elegibles para una exención completa de la Ordenanza de Alquiler, lo que significa que no estaban cubiertas por las limitaciones de aumento de alquiler (control de alquiler) o las leyes sobre desalojos contenidas en la Ordenanza de Alquiler. A partir del 20 de enero de 2020, la Ordenanza de Alquiler se modificó para extender los controles de desalojo y otras protecciones para los inquilinos a estos edificios, aunque siguen exentos de las limitaciones de aumento de alquiler de la Ordenanza de Alquiler. En consecuencia, cuando se ha aprobado una petición de rehabilitación sustancial, el propietario debe cumplir con los requisitos de notificación y procedimiento de la Ordenanza de Alquiler y las Normas y Reglamentos para desalojar a un inquilino. Esto incluye el requisito de que el propietario debe tener una de las razones de "causa justa" permitidas para rescindir el contrato de alquiler. Además, si bien las unidades en edificios que han sido sometidos a una rehabilitación sustancial están exentas de los controles de alquiler locales, pueden estar cubiertas por la Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 (AB 1482) , que limita los aumentos anuales del alquiler a no más del 5% más el aumento porcentual del IPC local.
Para obtener una copia del formulario de Petición de Rehabilitación Sustancial, haga clic aquí o visite el Centro de Formularios en nuestro sitio web. Los formularios también están disponibles en la oficina de la Junta de Alquileres.
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