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Desalojos basados en la mudanza del propietario o un familiar

Un propietario puede recuperar la posesión de una unidad de alquiler para la ocupación del propietario o de un familiar del propietario para su uso como residencia principal durante un período de al menos 36 meses continuos.

A building with a balcony

Es muy recomendable contactar a un abogado antes de intentar o defenderse contra el desalojo de un propietario o familiar.

Descripción general

Un propietario puede recuperar la posesión de una unidad de alquiler para que la ocupe el propietario o un familiar del propietario para que la use como residencia principal durante un período de al menos 36 meses continuos. El desalojo por mudanza de un familiar solo se permite para ciertos parientes cercanos del propietario, incluidos un hijo, padre, abuelo, nieto, hermano o el cónyuge del propietario o los cónyuges de dichas relaciones. El término "cónyuge" incluye a las parejas de hecho. Sin embargo, los propietarios que desalojen para que estos familiares se muden al edificio deben vivir ya en el edificio o mudarse al edificio al mismo tiempo que el familiar.

La Ordenanza permite en general el desalojo de inquilinos de una sola unidad por edificio para uso y ocupación del propietario. Cuando un inquilino es desalojado para que ocupe la vivienda después del 18 de diciembre de 1998, esa unidad se designa como unidad del propietario para los desalojos posteriores por ocupación del propietario, a menos que la discapacidad del propietario u otra dificultad similar impida la ocupación de esa unidad.

Interés de propiedad

Un propietario que desee desalojar a un inquilino para que su propietario o un familiar ocupe la vivienda debe tener al menos un 25 % de participación en la propiedad, si la participación de propiedad se registró después del 21 de febrero de 1991. Si la propiedad se registró el 21 de febrero de 1991 o antes, entonces el propietario solo debe tener un interés mínimo del 10 %. Las parejas de hecho pueden combinar sus intereses para alcanzar el 10 % o el 25 % de participación requeridos para ocupar una unidad.

Protecciones para inquilinos

Los inquilinos que tengan al menos 60 años de edad o que cumplan con las pautas de discapacidad para el Ingreso de Seguridad Suplementario federal y que hayan vivido en la unidad al menos 10 años, o los inquilinos que estén gravemente enfermos y que hayan vivido en la unidad al menos 5 años, tienen un estatus protegido y no pueden ser desalojados porque el propietario o un familiar del propietario se muden a un edificio que tenga 2 unidades o más. Sin embargo, los inquilinos que de otro modo tendrían un estatus protegido pueden ser desalojados si la unidad es la única unidad de alquiler propiedad del propietario en el edificio, o si el familiar calificado del propietario que se mudará tiene 60 años de edad o más y cada unidad de alquiler propiedad del propietario en el mismo edificio (excepto la unidad ocupada por el propietario) está ocupada por un inquilino con estatus protegido. Es un delito menor negarse a alquilar a una persona mayor porque esa persona adquiriría derechos bajo la Ordenanza de Alquileres.

Además, cualquier inquilino que haya residido en una unidad durante 12 meses o más no puede ser desalojado para que un propietario o un familiar se mude durante el año escolar para el Distrito Escolar Unificado de San Francisco, si un niño menor de 18 años o una persona que trabaja en una escuela en San Francisco reside en la unidad de alquiler, es inquilino en la unidad o tiene una relación de custodia o familiar con un inquilino en la unidad.

Cualquier inquilino que afirme tener un estatus de protección debe notificar al propietario sobre dicho estatus dentro de los 30 días de haber recibido un aviso de desalojo o una solicitud por escrito del propietario para que declare el estatus de protección del inquilino. El inquilino también debe incluir evidencia que respalde el reclamo de estatus de protección. El hecho de que el inquilino no presente una declaración dentro del período de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no tiene estatus de protección. Los propietarios que deseen recuperar la posesión de la unidad de alquiler para que la ocupe el propietario o un familiar pueden impugnar el reclamo de estatus de protección del inquilino ya sea presentando una petición ante la Junta de Alquiler o mediante un procedimiento de desalojo en el tribunal.

La información que se incluye a continuación utiliza el lenguaje que figura en la Ordenanza sobre el alquiler. Los montos no están actualizados. Los montos de pago por reubicación actuales se pueden obtener en nuestro Centro de formularios . También hay una lista de los montos de pago por reubicación disponible en la oficina de la Junta de Alquiler.

Gastos de reubicación

Los propietarios deben pagar los gastos de reubicación a los inquilinos que sean desalojados porque el propietario o un familiar se muda a la vivienda. Consulte aquí los montos de pago de reubicación actuales (también hay una lista de los montos de pago de reubicación disponible en la oficina de la Junta de Alquiler). Cada ocupante autorizado, independientemente de su edad, que haya residido en la unidad durante al menos un año, tiene derecho a un pago de reubicación hasta un monto máximo permitido por unidad. Además, cada inquilino mayor de 60 años o más, y cada inquilino discapacitado, y cada hogar con uno o más niños menores, tiene derecho a un pago adicional. Cada año a partir del 1 de marzo de 2007, el monto de estos pagos de reubicación, incluidos los gastos máximos de reubicación por unidad, se ajusta por inflación.

El propietario debe notificar por escrito a todos los ocupantes de la unidad sobre sus derechos de reubicación antes de la fecha de notificación del aviso de desalojo y también debe proporcionar una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza. Dicha notificación debe incluir una declaración que describa los gastos de reubicación adicionales disponibles para los inquilinos elegibles que sean mayores o discapacitados y para los hogares con niños. El propietario debe presentar una copia de esta notificación ante la Junta de Alquiler dentro de los 10 días posteriores a la notificación del aviso, junto con una copia del aviso de desalojo y una prueba de la notificación al inquilino. Dentro de los 30 días posteriores a la recepción de la reclamación del inquilino por el pago adicional debido a la edad, discapacidad o por tener hijos en el hogar, el propietario debe informar a la Junta de Alquiler por escrito sobre la reclamación del inquilino y si el propietario disputa o no la reclamación. Sin embargo, la Junta de Alquiler no tiene autoridad para aceptar o decidir peticiones relacionadas con la reclamación de un inquilino por gastos de reubicación adicionales basados en la edad, discapacidad o por tener hijos en el hogar. Dichas disputas deben resolverse en otro foro.

Buena fe

Un propietario que busca recuperar la posesión de una unidad para que un propietario o un familiar se mude a ella, debe hacerlo de buena fe, sin motivos ulteriores y con intenciones honestas.

La evidencia de que el propietario no ha actuado de buena fe en un desalojo de un propietario o familiar puede incluir, entre otras, cualquiera de las siguientes:

  • El propietario programa la entrega del aviso o la presentación de una acción para recuperar la posesión, de modo de evitar mudarse a una unidad comparable o de evitar ofrecerle al inquilino una unidad de reemplazo;
  • El propietario no ha presentado el aviso de desalojo ante la Junta de Alquiler;
  • El propietario o familiar por quien se desalojó al inquilino no se mudó a la unidad dentro de los tres meses posteriores a que el propietario recuperó la posesión de la unidad y luego ocupó la unidad como residencia principal de esa persona durante un mínimo de 36 meses consecutivos;
  • El propietario o familiar por quien se desalojó al inquilino carece de una razón legítima y de buena fe para no mudarse a la unidad dentro de tres meses y/o ocupar la unidad como residencia principal de esa persona durante al menos 36 meses consecutivos;
  • El propietario no presentó una Declaración de ocupación requerida ante la Junta de Alquiler;
  • El propietario alquiló la unidad a un nuevo inquilino por un alquiler más alto que el que el inquilino desplazado habría pagado si hubiera permanecido en ocupación continua;
  • El propietario entregó un aviso de desalojo por separado para un propietario que se muda a una unidad diferente y no solicitó la rescisión o retiro de ese aviso;
  • El propietario desalojó a los inquilinos de varias unidades de alquiler en el mismo edificio dentro de los 180 días posteriores a la notificación del aviso de desalojo por mudanza del propietario; y
  • El propietario completó las negociaciones de compra de conformidad con la Sección 37.9E(c) con cualquier otro inquilino en el mismo edificio donde se busca la posesión.

Mudanza a la unidad

El propietario o familiar debe mudarse a la unidad dentro de los tres meses y tener la intención de ocupar la unidad como residencia principal de esa persona durante al menos 36 meses continuos.

Si una unidad comparable propiedad del mismo edificio está vacante o queda vacante durante el período del aviso que termina el arrendamiento, entonces el aviso debe ser rescindido.

Se debe ofrecer al inquilino que está siendo desalojado una unidad vacante y no comparable que sea de su propiedad en San Francisco.

Volver a alquilar la unidad

Cuando se notifique a un propietario o a un familiar que se mudará a la vivienda el 1 de enero de 2018 o después de esa fecha y la unidad de alquiler se ofrezca en alquiler durante el período de cinco años posterior a la notificación de desalojo, el propietario primero debe ofrecer la unidad al inquilino desplazado y debe presentar una copia de la oferta de realquiler ante la Junta de Alquiler dentro de los 15 días posteriores a la oferta. El inquilino tiene 30 días a partir de la recepción de la oferta para notificar al propietario su aceptación o rechazo de la oferta y, si la acepta, deberá volver a ocupar la unidad dentro de los 45 días posteriores a la recepción de la oferta.

Cuando se entregó un aviso de desalojo a un propietario o familiar el 9 de noviembre de 2015 o después y el propietario vuelve a alquilar la unidad al inquilino desplazado o a un nuevo inquilino dentro de los cinco años posteriores a la entrega del aviso, el alquiler inicial se limita a no más de lo que el inquilino desplazado habría pagado si hubiera permanecido en la ocupación, más cualquier aumento permitido.

Además de las sanciones penales, en los casos en que un propietario haya vuelto a alquilar una unidad dentro de los cinco años posteriores a la notificación de desalojo del propietario o familiar y le cobre a un nuevo inquilino un alquiler excesivo, el inquilino puede demandar al propietario para obtener una medida cautelar y/o daños monetarios por no menos de tres veces el monto del alquiler excedente cobrado. Las organizaciones sin fines de lucro de derechos de los inquilinos de San Francisco también tienen legitimidad en algunas circunstancias para iniciar una acción civil para obtener una medida cautelar y/o daños contra un propietario que cobró un alquiler excedente de un nuevo inquilino después del desalojo del propietario o familiar.

Requisitos de informes (Declaración de ocupación)

En el caso de los avisos de desalojo de propietarios o familiares entregados a partir del 1 de enero de 2018, existen nuevos requisitos de presentación de informes sobre el uso de una unidad de alquiler después de dicho aviso de desalojo. Los propietarios deberán presentar ante la Junta de Alquiler una Declaración de Ocupación con al menos 2 formularios de documentación de respaldo correspondientes al período de cinco años posterior a la recuperación de la posesión de la unidad, a menos que la Declaración de Ocupación revele que el propietario ya no está intentando recuperar la posesión de la unidad y la Junta de Alquiler haya aceptado la solicitud por escrito del propietario de rescindir el aviso de desalojo, en cuyo caso no es necesario presentar ninguna otra Declaración de Ocupación. Las sanciones administrativas por no presentar la Declaración de Ocupación requerida y/o la documentación de respaldo son obligatorias por un monto de $250 por la primera infracción, $500 por la segunda infracción y $1,000 por cada infracción posterior.

La Junta de Alquiler enviará una copia de cada Declaración de Ocupación al inquilino desplazado a la dirección registrada en la Junta de Alquiler, o un aviso indicando que el propietario no presentó la Declaración de Ocupación requerida. La Junta de Alquiler también enviará un aviso anual a la unidad de la que fue desplazado el inquilino indicando el alquiler máximo de la unidad.

Cada mes, la Junta de Alquiler seleccionará una muestra aleatoria del 10% de todas las Declaraciones de Ocupación presentadas ante la Junta de Alquiler, y compilará una lista de todas las unidades para las que no se presentó la Declaración de Ocupación requerida y las transmitirá al Fiscal de Distrito para su investigación. Cualquier propietario que cobre un alquiler excesivo por una unidad dentro de los cinco años posteriores a la notificación de desalojo para que el propietario o un familiar se mude a la misma es culpable de un delito menor y será castigado con una multa obligatoria de $1,000 por cada mes o parte del mismo que el propietario cobre un alquiler excesivo. Además de la multa obligatoria, el propietario también puede ser castigado con prisión en la Cárcel del Condado por un período no mayor a seis meses.

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