Mga Pagpapalayas Batay sa May-ari o Kamag-anak na Paglipat

Pangkalahatang-ideya

Maaaring mabawi ng kasero ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit para sa pagtira ng may-ari o isang kamag-anak ng may-ari para gamitin bilang kanilang pangunahing tirahan sa loob ng hindi bababa sa 36 na tuloy-tuloy na buwan. Ang isang kamag-anak na paglipat-paalis ay pinahihintulutan lamang para sa ilang malalapit na kamag-anak ng may-ari, kabilang ang isang anak, magulang, lolo't lola, apo, kapatid o asawa ng may-ari o asawa ng naturang mga relasyon. Kasama sa terminong “asawa” ang mga kasosyo sa tahanan. Gayunpaman, ang mga may-ari na nagpapaalis para sa mga kamag-anak na ito na lumipat ay dapat na nakatira na sa gusali o lumipat sa gusali kasabay ng kamag-anak.

Karaniwang pinahihintulutan ng Ordinansa ang pagpapaalis ng mga nangungupahan mula sa isang yunit lamang sa bawat gusali para sa paggamit at pagtira ng may-ari. Kung ang isang nangungupahan ay pinaalis dahil sa pagtira ng may-ari pagkatapos ng Disyembre 18, 1998, ang unit na iyon ay itinalaga bilang ang unit ng may-ari para sa mga layunin ng kasunod na pagpapalayas sa pag-okupa ng may-ari, maliban kung ang kapansanan ng may-ari o iba pang katulad na paghihirap ay humadlang sa pagtira sa unit na iyon.

Interes sa pagmamay-ari

Ang isang may-ari na gustong paalisin ang isang nangungupahan para sa may-ari o kamag-anak na occupancy ay dapat magkaroon ng hindi bababa sa 25% na interes sa ari-arian, kung ang interes sa pagmamay-ari ay naitala pagkatapos ng Pebrero 21, 1991. Kung ang pagmamay-ari ay naitala noong o bago ang Pebrero 21, 1991, kung gayon ang may-ari ay kinakailangan lamang na magkaroon ng 10% na minimum na interes. Maaaring pagsamahin ng mga domestic partner ang kanilang mga interes upang makamit ang kinakailangang 10% o 25% na interes upang sakupin ang isang unit.

Mga proteksyon ng nangungupahan

Ang mga nangungupahan na hindi bababa sa 60 taong gulang o nakakatugon sa mga alituntunin ng kapansanan para sa pederal na Supplemental Security Income at nakatira sa unit nang hindi bababa sa 10 taon, o mga nangungupahan na may malubhang karamdaman at nakatira sa unit nang hindi bababa sa 5 taon, ay may protektadong katayuan at hindi maaaring paalisin para sa may-ari o higit na kamag-anak ng may-ari na lumipat sa isang gusali o may higit na kamag-anak na 2 unit. Gayunpaman, ang mga nangungupahan na sana ay may protektadong katayuan ay maaaring paalisin kung ang unit ay ang tanging paupahang unit na pag-aari ng may-ari sa gusali, o kung ang kwalipikadong kamag-anak ng may-ari na lilipat ay 60 taong gulang o mas matanda at ang bawat paupahang unit na pag-aari ng may-ari sa parehong gusali (maliban sa unit na inookupahan ng may-ari ng bahay) ay protektado ng status na inookupahan ng isang nangungupahan. Isang misdemeanor ang tumanggi sa pagrenta sa isang nakatatanda dahil ang taong iyon ay magkakaroon ng mga karapatan sa ilalim ng Rent Ordinance.

Bilang karagdagan, ang sinumang nangungupahan na nanirahan sa isang unit sa loob ng 12 buwan o higit pa ay hindi maaaring paalisin para lumipat ang isang may-ari o kamag-anak sa taon ng pasukan para sa San Francisco Unified School District, kung ang isang batang wala pang 18 taong gulang o isang taong nagtatrabaho sa isang paaralan sa San Francisco ay naninirahan sa rental unit, ay isang nangungupahan sa unit o may custodial o relasyon sa pamilya sa isang nangungupahan sa isang nangungupahan.

Ang sinumang nangungupahan na nagsasabing may protektadong katayuan ay dapat na ipaalam sa may-ari ang protektadong katayuan ng nangungupahan sa loob ng 30 araw pagkatapos matanggap ang alinman sa abiso na umalis o nakasulat na kahilingan mula sa may-ari na ideklara ang protektadong katayuan ng nangungupahan. Dapat ding isama ng nangungupahan ang ebidensyang sumusuporta sa pag-aangkin ng protektadong katayuan. Ang kabiguan ng nangungupahan na magsumite ng isang pahayag sa loob ng 30-araw na panahon ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay walang protektadong katayuan. Ang mga may-ari na gustong mabawi ang pagmamay-ari ng paupahang unit para sa may-ari o kamag-anak na occupancy ay maaaring tumutol sa paghahabol ng nangungupahan ng protektadong katayuan alinman sa pamamagitan ng paghahain ng petisyon sa Rent Board o sa pamamagitan ng mga paglilitis sa pagpapaalis sa korte.

Mga gastos sa paglilipat

Ang mga panginoong maylupa ay kinakailangang magbayad ng mga gastos sa relokasyon sa mga nangungupahan na pinaalis para sa may-ari o kamag-anak na paglipat. Tingnan dito para sa kasalukuyang mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon (isang listahan ng mga halaga ng pagbabayad sa relokasyon ay makukuha rin sa tanggapan ng Rent Board). Ang bawat awtorisadong nakatira, anuman ang edad, na naninirahan sa unit nang hindi bababa sa isang taon, ay may karapatan sa isang pagbabayad sa relokasyon hanggang sa maximum na pinapayagang halaga ng pagbabayad bawat yunit. Bilang karagdagan, ang bawat matatandang nangungupahan na 60 taong gulang o mas matanda, at bawat may kapansanan na nangungupahan, at bawat sambahayan na may isa o higit pang mga menor de edad na bata, ay may karapatan sa karagdagang bayad. Bawat taon simula Marso 1, 2007, ang halaga ng mga pagbabayad sa relokasyon na ito, kasama ang pinakamataas na gastos sa relokasyon bawat yunit, ay iniaakma para sa inflation.

Ang may-ari ay kinakailangang magbigay sa lahat ng nakatira sa unit ng nakasulat na paunawa ng mga karapatan sa relokasyon sa o bago ang petsa ng serbisyo ng paunawa sa pagpapaalis at dapat ding magbigay ng kopya ng Ordinansa Seksyon 37.9C. Ang nasabing abiso ay dapat magsama ng isang pahayag na naglalarawan sa mga karagdagang gastos sa relokasyon na magagamit para sa mga karapat-dapat na nangungupahan na nakatatanda o may kapansanan at para sa mga sambahayan na may mga anak. Ang landlord ay dapat maghain ng kopya ng notification na ito sa Rent Board sa loob ng 10 araw pagkatapos ibigay ang notice, kasama ang kopya ng eviction notice at patunay ng serbisyo sa nangungupahan. Sa loob ng 30 araw pagkatapos matanggap ang claim ng nangungupahan para sa karagdagang bayad dahil sa edad, kapansanan, o pagkakaroon ng mga anak sa sambahayan, dapat ipagbigay-alam ng landlord sa Rent Board nang nakasulat ang claim ng nangungupahan at kung dispute o hindi ng landlord ang claim. Gayunpaman, ang Rent Board ay walang awtoridad na tumanggap o magpasya ng mga petisyon tungkol sa paghahabol ng isang nangungupahan para sa karagdagang gastos sa relokasyon batay sa edad, kapansanan o pagkakaroon ng mga anak sa sambahayan. Ang ganitong mga hindi pagkakaunawaan ay dapat malutas sa ibang forum.

Mabuting pananampalataya

Ang isang may-ari na naghahangad na mabawi ang pagmamay-ari ng isang unit para malipatan ng isang may-ari o kamag-anak, ay dapat gawin ito nang may mabuting loob, nang walang lihim na motibo at may tapat na layunin.

Ang katibayan na ang may-ari ay hindi kumilos nang may mabuting loob sa isang may-ari o kamag-anak na paglipat-sa-pagpalayas ay maaaring kabilangan, ngunit hindi limitado sa, alinman sa mga sumusunod:

• Inulit ng may-ari ng lupa ang serbisyo ng paunawa, o ang paghahain ng aksyon para mabawi ang pagmamay-ari, upang maiwasan ang paglipat sa isang maihahambing na yunit, o upang maiwasang mag-alok sa isang nangungupahan ng kapalit na yunit;
• Nabigo ang may-ari na maghain ng abiso na umalis sa Rent Board;
• Ang landlord o kamag-anak kung saan ang nangungupahan ay pinaalis ay hindi lumipat sa unit sa loob ng tatlong buwan pagkatapos mabawi ng landlord ang pag-aari ng unit at pagkatapos ay okupado ang unit bilang pangunahing tirahan ng taong iyon sa loob ng hindi bababa sa 36 na magkakasunod na buwan;
• Ang may-ari o kamag-anak kung saan pinalayas ang nangungupahan ay walang lehitimong, bona fide na dahilan para hindi lumipat sa unit sa loob ng tatlong buwan at/o pag-okupa sa unit bilang pangunahing lugar ng tirahan ng taong iyon nang hindi bababa sa 36 na magkakasunod na buwan;
• Ang landlord ay hindi naghain ng kinakailangang Statement of Occupancy sa Rent Board;
• Pinaupahan ng may-ari ang unit sa isang bagong nangungupahan sa mas mataas na upa kaysa sa binayaran sana ng inilipat na nangungupahan kung nanatili siya sa patuloy na pag-okupa;
• Nagsilbi ang may-ari ng isang hiwalay na abiso ng paglipat sa pagpapaalis ng may-ari para sa ibang yunit at hindi humingi ng pagpapawalang-bisa o pag-withdraw ng abisong iyon;
• Pinaalis ng may-ari ang mga nangungupahan mula sa maramihang mga paupahang unit sa parehong gusali sa loob ng 180 araw pagkatapos ng serbisyo ng paunawa ng paglipat sa may-ari ng pagpapaalis; at
• Nakumpleto ng landlord ang mga negosasyon sa pagbili alinsunod sa Seksyon 37.9E(c) sa sinumang iba pang mga nangungupahan sa parehong gusali kung saan hinahangad ang pagmamay-ari.

Lumipat sa unit

Ang may-ari o kamag-anak ay dapat lumipat sa unit sa loob ng tatlong buwan at naglalayong sakupin ang unit bilang pangunahing tirahan ng taong iyon nang hindi bababa sa 36 na tuloy-tuloy na buwan.

Kung ang isang maihahambing na unit na pag-aari sa parehong gusali ay bakante o naging bakante sa panahon ng paunawa na magwawakas sa pangungupahan, kung gayon ang paunawa ay dapat na ipawalang-bisa.

Ang isang bakanteng, hindi maihahambing na unit na pag-aari sa San Francisco ay dapat ialok sa nangungupahan na pinaalis.

Muling pagrenta ng unit

Kung ang isang may-ari o kamag-anak na paunawa sa pagpapaalis ay inihatid noong o pagkatapos ng Enero 1, 2018 at ang paupahang unit ay inaalok para sa upa sa loob ng limang taon kasunod ng serbisyo ng abiso sa paglisan, ang may-ari ay dapat munang mag-alok ng unit sa lumikas na nangungupahan at ang may-ari ay dapat maghain ng kopya ng muling pagrenta na alok sa Rent Board sa loob ng 15 araw ng alok. Ang nangungupahan ay may 30 araw mula sa pagtanggap ng alok upang abisuhan ang may-ari ng pagtanggap o pagtanggi sa alok at, kung tinanggap, ay muling sakupin ang yunit sa loob ng 45 araw pagkatapos matanggap ang alok.

Kung ang isang may-ari o kamag-anak na paunawa sa pagpapaalis ay inihatid noong o pagkatapos ng Nobyembre 9, 2015 at muling inupahan ng may-ari ang unit sa inilipat na nangungupahan o sa isang bagong nangungupahan sa loob ng limang taon pagkatapos ibigay ang paunawa, ang paunang upa ay limitado sa hindi hihigit sa binayaran sana ng inilipat na nangungupahan kung ang inilipat na nangungupahan ay nanatili sa anumang pinahihintulutang pagtaas ng occupanable.

Bilang karagdagan sa mga kriminal na parusa, sa mga kaso kung saan ang kasero ay muling nagrenta ng isang unit sa loob ng limang taon pagkatapos ng serbisyo ng isang may-ari o kamag-anak na paunawa sa pagpapaalis at singilin ang isang bagong nangungupahan ng labis na upa, maaaring idemanda ng nangungupahan ang kasero para sa injunctive relief at/o pera na pinsala na hindi bababa sa tatlong beses ng halaga ng labis na renta na nakolekta. Ang mga non-profit na organisasyon ng mga karapatan sa nangungupahan sa San Francisco ay naninindigan din sa ilang pagkakataon upang magsagawa ng sibil na aksyon para sa injunctive relief at/o mga pinsala laban sa isang landlord na nangolekta ng labis na upa mula sa isang bagong nangungupahan kasunod ng isang may-ari o kamag-anak na paglipat-in na pagpapalayas.

Mga kinakailangan sa pag-uulat (Statement of Occupancy)

Para sa may-ari o kamag-anak na paglipat ng mga abiso sa pagpapaalis na inihatid noong o pagkatapos ng Enero 1, 2018, may mga bagong kinakailangan sa pag-uulat hinggil sa paggamit ng isang paupahang unit kasunod ng naturang paunawa sa pagpapaalis. Kakailanganin ng mga landlord na maghain sa Rent Board ng Statement of Occupancy na may hindi bababa sa 2 anyo ng pansuportang dokumentasyon para sa limang taon kasunod ng pagbawi ng pagmamay-ari ng unit, maliban kung ang Statement of Occupancy ay nagbubunyag na ang landlord ay hindi na nagsisikap na bawiin ang pagmamay-ari ng unit at ang Rent Board ay pinagbigyan ang landlord ng nakasulat na abiso sa kaso ng rescision ng Estado na hindi na binago ang nakasulat na kahilingan para sa rescision ng Estado. Kailangang i-file ang occupancy. Ang mga parusang administratibo para sa hindi pag-file ng kinakailangang Statement of Occupancy at/o pansuportang dokumentasyon ay sapilitan sa halagang $250 para sa unang paglabag, $500 para sa pangalawang paglabag, at $1,000 para sa bawat kasunod na paglabag.

Ang Rent Board ay magpapadala ng kopya ng bawat Statement of Occupancy sa lumikas na nangungupahan sa address na nakatala sa Rent Board, o isang paunawa na ang landlord ay hindi naghain ng kinakailangang Statement of Occupancy. Magpapadala rin ang Rent Board ng taunang paunawa sa unit kung saan inilipat ang nangungupahan na nagsasaad ng maximum na upa para sa unit.

Bawat buwan, pipili ang Rent Board ng random na sample ng 10% ng lahat ng Statements of Occupancy na inihain sa Rent Board, at bubuo ng listahan ng lahat ng unit kung saan hindi naihain ang kinakailangang Statement of Occupancy at ipapadala ang mga ito sa District Attorney para sa imbestigasyon. Sinumang may-ari na naniningil ng labis na upa para sa isang unit sa loob ng limang taon pagkatapos ng serbisyo ng abiso na umalis para sa may-ari o kamag-anak na paglipat ay nagkasala ng isang misdemeanor at dapat parusahan ng isang mandatoryong multa na $1,000 para sa bawat buwan o bahagi nito na sinisingil ng may-ari ng labis na upa. Bukod sa mandatoryong multa, ang landlord ay maaari ding parusahan ng pagkakulong sa County Jail sa loob ng hindi hihigit sa anim na buwan.

Mga Tag: Paksa 203