Trục xuất dựa trên chủ sở hữu hoặc người thân chuyển đến

Tổng quan

Chủ nhà có thể thu hồi quyền sở hữu một đơn vị cho thuê để chủ sở hữu hoặc người thân của chủ sở hữu sử dụng làm nơi cư trú chính trong thời gian ít nhất là 36 tháng liên tục. Chỉ được phép trục xuất người thân chuyển đến đối với một số người thân nhất định của chủ sở hữu, bao gồm con, cha mẹ, ông bà, cháu, anh chị em ruột hoặc vợ/chồng của chủ sở hữu hoặc vợ/chồng của những người có mối quan hệ như vậy. Thuật ngữ "vợ/chồng" bao gồm cả những người sống chung. Tuy nhiên, những chủ sở hữu trục xuất những người thân này để họ chuyển đến phải đã sống trong tòa nhà hoặc chuyển đến tòa nhà cùng lúc với người thân đó.

Sắc lệnh nói chung cho phép trục xuất người thuê nhà khỏi chỉ một đơn vị trên mỗi tòa nhà để chủ sở hữu sử dụng và cư trú. Khi người thuê nhà bị trục xuất để chủ sở hữu cư trú sau ngày 18 tháng 12 năm 1998, đơn vị đó được chỉ định là đơn vị của chủ sở hữu cho mục đích trục xuất chủ sở hữu cư trú sau đó, trừ khi tình trạng khuyết tật của chủ sở hữu hoặc khó khăn tương tự khác ngăn cản việc cư trú tại đơn vị đó.

Quyền sở hữu

Chủ sở hữu muốn đuổi người thuê nhà để chuyển quyền sở hữu cho chủ sở hữu hoặc người thân phải có ít nhất 25% quyền lợi trong bất động sản, nếu quyền sở hữu được ghi nhận sau ngày 21 tháng 2 năm 1991. Nếu quyền sở hữu được ghi nhận vào hoặc trước ngày 21 tháng 2 năm 1991, thì chủ sở hữu chỉ được yêu cầu có quyền lợi tối thiểu là 10%. Các đối tác trong nước có thể kết hợp quyền lợi của họ để đạt được quyền lợi 10% hoặc 25% cần thiết để chiếm giữ một đơn vị.

Bảo vệ người thuê nhà

Người thuê nhà ít nhất 60 tuổi hoặc đáp ứng các hướng dẫn về khuyết tật để được hưởng Thu nhập An sinh Bổ sung của liên bang và đã sống trong căn hộ ít nhất 10 năm, hoặc người thuê nhà bị bệnh nặng và đã sống trong căn hộ ít nhất 5 năm, có tình trạng được bảo vệ và không thể bị đuổi ra ngoài để chủ sở hữu hoặc người thân của chủ sở hữu chuyển đến một tòa nhà có 2 căn hộ trở lên. Tuy nhiên, những người thuê nhà có tình trạng được bảo vệ có thể bị đuổi ra ngoài nếu căn hộ là căn hộ cho thuê duy nhất do chủ nhà sở hữu trong tòa nhà hoặc nếu người thân đủ điều kiện của chủ nhà sẽ chuyển đến đã 60 tuổi trở lên và mỗi căn hộ cho thuê do chủ nhà sở hữu trong cùng tòa nhà (trừ căn hộ do chủ nhà ở) đều có người thuê có tình trạng được bảo vệ ở. Việc từ chối cho người cao tuổi thuê nhà là hành vi phạm tội nhẹ vì người đó sẽ có được các quyền theo Sắc lệnh Thuê nhà.

Ngoài ra, bất kỳ người thuê nhà nào đã cư trú tại một đơn vị trong 12 tháng trở lên đều không được phép trục xuất để chủ sở hữu hoặc người thân chuyển đến trong năm học của Khu học chánh thống nhất San Francisco, nếu trẻ em dưới 18 tuổi hoặc người làm việc tại trường học ở San Francisco cư trú tại đơn vị cho thuê, là người thuê trong đơn vị hoặc có mối quan hệ giám hộ hoặc gia đình với người thuê trong đơn vị.

Bất kỳ người thuê nhà nào tuyên bố có tình trạng được bảo vệ phải thông báo cho chủ sở hữu về tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được thông báo dọn đi hoặc yêu cầu bằng văn bản từ chủ sở hữu để tuyên bố tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà. Người thuê nhà cũng phải bao gồm bằng chứng hỗ trợ cho yêu cầu về tình trạng được bảo vệ. Việc người thuê nhà không nộp tuyên bố trong thời hạn 30 ngày sẽ được coi là sự thừa nhận rằng người thuê nhà không có tình trạng được bảo vệ. Chủ sở hữu muốn lấy lại quyền sở hữu đơn vị cho thuê để chủ sở hữu hoặc người thân ở có thể phản đối yêu cầu về tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà bằng cách nộp đơn lên Ban Thuê nhà hoặc thông qua thủ tục trục xuất tại tòa án.

Chi phí di dời

Chủ nhà phải trả chi phí di dời cho những người thuê nhà bị đuổi vì chủ nhà hoặc người thân chuyển đến. Kiểm tra tại đây để biết số tiền thanh toán di dời hiện tại (danh sách số tiền thanh toán di dời cũng có tại văn phòng Rent Board). Mỗi người cư trú được ủy quyền, bất kể tuổi tác, đã cư trú tại đơn vị trong ít nhất một năm, đều có quyền được thanh toán di dời lên đến số tiền thanh toán tối đa được phép cho mỗi đơn vị. Ngoài ra, mỗi người thuê nhà lớn tuổi từ 60 tuổi trở lên, và mỗi người thuê nhà khuyết tật, và mỗi hộ gia đình có một hoặc nhiều trẻ vị thành niên, đều có quyền được thanh toán thêm. Mỗi năm bắt đầu từ ngày 1 tháng 3 năm 2007, số tiền thanh toán di dời này, bao gồm cả chi phí di dời tối đa cho mỗi đơn vị, sẽ được điều chỉnh theo lạm phát.

Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho tất cả những người cư trú trong đơn vị về quyền di dời vào hoặc trước ngày thông báo trục xuất được gửi đi và cũng phải cung cấp một bản sao của Mục 37.9C của Sắc lệnh. Thông báo đó phải bao gồm một tuyên bố mô tả các chi phí di dời bổ sung dành cho những người thuê đủ điều kiện là người cao tuổi hoặc khuyết tật và cho các hộ gia đình có trẻ em. Chủ nhà phải nộp một bản sao thông báo này cho Hội đồng Thuê nhà trong vòng 10 ngày sau khi gửi thông báo, cùng với một bản sao thông báo trục xuất và bằng chứng gửi cho người thuê nhà. Trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được yêu cầu của người thuê nhà về khoản thanh toán bổ sung do tuổi tác, khuyết tật hoặc có con trong hộ gia đình, chủ nhà phải thông báo cho Hội đồng Thuê nhà bằng văn bản về yêu cầu của người thuê nhà và liệu chủ nhà có tranh chấp yêu cầu đó hay không. Tuy nhiên, Hội đồng Thuê nhà không có thẩm quyền chấp nhận hoặc quyết định các đơn thỉnh cầu liên quan đến yêu cầu của người thuê nhà về các chi phí di dời bổ sung dựa trên tuổi tác, khuyết tật hoặc có con trong hộ gia đình. Những tranh chấp đó phải được giải quyết tại một diễn đàn khác.

Thiện chí

Chủ sở hữu muốn lấy lại quyền sở hữu một đơn vị để chủ sở hữu hoặc người thân chuyển đến phải thực hiện một cách thiện chí, không có động cơ thầm kín và với mục đích trung thực.

Bằng chứng cho thấy chủ nhà không hành động thiện chí khi trục xuất chủ nhà hoặc người thân chuyển đến có thể bao gồm, nhưng không giới hạn ở, bất kỳ điều nào sau đây:

• Chủ nhà tính toán thời gian gửi thông báo hoặc nộp đơn kiện để lấy lại quyền sở hữu nhằm tránh phải chuyển đến một đơn vị tương đương hoặc tránh cung cấp cho người thuê một đơn vị thay thế;
• Chủ nhà đã không nộp thông báo dọn đi cho Ban Thuê nhà;
• Chủ nhà hoặc người thân mà người thuê nhà bị đuổi đã không chuyển đến căn hộ trong vòng ba tháng sau khi chủ nhà lấy lại được quyền sở hữu căn hộ và sau đó chiếm căn hộ đó làm nơi cư trú chính của người đó trong tối thiểu 36 tháng liên tục;
• Chủ nhà hoặc người thân mà người thuê nhà bị đuổi không có lý do chính đáng, hợp pháp để không chuyển vào căn hộ trong vòng ba tháng và/hoặc không chiếm căn hộ làm nơi cư trú chính của người đó trong ít nhất 36 tháng liên tục;
• Chủ nhà không nộp Báo cáo về tình trạng cư trú theo yêu cầu cho Ban quản lý tiền thuê nhà;
• Chủ nhà cho thuê căn hộ cho người thuê mới với giá thuê cao hơn mức người thuê nhà bị di dời phải trả nếu người đó vẫn tiếp tục ở đó;
• Chủ nhà đã gửi thông báo trục xuất chủ nhà riêng biệt cho một đơn vị khác và không yêu cầu hủy bỏ hoặc thu hồi thông báo đó;
• Chủ nhà đã trục xuất người thuê nhà khỏi nhiều đơn vị cho thuê trong cùng một tòa nhà trong vòng 180 ngày kể từ ngày chủ nhà gửi thông báo trục xuất khi chuyển đến; và
• Chủ nhà đã hoàn tất đàm phán mua lại theo Mục 37.9E(c) với bất kỳ người thuê nhà nào khác trong cùng tòa nhà nơi muốn chiếm hữu.

Di chuyển vào đơn vị

Chủ sở hữu hoặc người thân phải chuyển đến căn hộ trong vòng ba tháng và có ý định cư trú tại căn hộ đó làm nơi cư trú chính trong ít nhất 36 tháng liên tục.

Nếu một đơn vị tương đương sở hữu trong cùng tòa nhà đang bỏ trống hoặc trở nên bỏ trống trong thời gian thông báo chấm dứt hợp đồng thuê, thì thông báo đó phải bị hủy bỏ.

Một đơn vị nhà trống, không thể so sánh được sở hữu tại San Francisco phải được cung cấp cho người thuê nhà bị đuổi.

Cho thuê lại đơn vị

Trong trường hợp chủ sở hữu hoặc người thân chuyển đến thông báo trục xuất được gửi vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2018 và đơn vị cho thuê được chào bán để cho thuê trong thời hạn năm năm sau khi thông báo dọn đi được gửi, chủ nhà trước tiên phải chào bán đơn vị cho người thuê nhà bị di dời và chủ nhà phải nộp một bản sao của đề nghị cho thuê lại cho Hội đồng Thuê nhà trong vòng 15 ngày kể từ ngày đưa ra đề nghị. Người thuê nhà có 30 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị để thông báo cho chủ nhà về việc chấp nhận hoặc từ chối đề nghị và nếu được chấp nhận, phải tái chiếm đơn vị trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị.

Trong trường hợp thông báo trục xuất của chủ sở hữu hoặc người thân chuyển đến được gửi vào hoặc sau ngày 9 tháng 11 năm 2015 và chủ nhà cho thuê lại căn hộ cho người thuê bị di dời hoặc cho người thuê mới trong vòng năm năm sau khi gửi thông báo, thì tiền thuê ban đầu sẽ bị giới hạn không quá số tiền mà người thuê bị di dời sẽ phải trả nếu người thuê bị di dời vẫn tiếp tục cư trú, cộng với bất kỳ khoản tăng nào được phép.

Ngoài các hình phạt hình sự, trong trường hợp chủ nhà đã cho thuê lại một căn hộ trong vòng năm năm sau khi chủ nhà hoặc người thân gửi thông báo trục xuất và tính tiền thuê nhà quá mức cho người thuê mới, người thuê có thể kiện chủ nhà để được cứu trợ bằng lệnh cấm và/hoặc bồi thường thiệt hại bằng tiền không ít hơn ba lần số tiền thuê nhà vượt mức đã thu được. Các tổ chức phi lợi nhuận về quyền của người thuê nhà tại San Francisco cũng có tư cách trong một số trường hợp để đưa ra hành động dân sự để được cứu trợ bằng lệnh cấm và/hoặc bồi thường thiệt hại đối với chủ nhà đã thu tiền thuê nhà vượt mức từ người thuê mới sau khi chủ nhà hoặc người thân bị trục xuất khi chuyển đến.

Yêu cầu báo cáo (Tuyên bố về việc chiếm dụng)

Đối với thông báo trục xuất của chủ sở hữu hoặc người thân chuyển đến được gửi vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2018, có các yêu cầu báo cáo mới liên quan đến việc sử dụng đơn vị cho thuê sau thông báo trục xuất như vậy. Chủ nhà sẽ được yêu cầu nộp cho Ban Thuê nhà một Báo cáo về việc chiếm dụng cùng với ít nhất 2 hình thức tài liệu hỗ trợ cho giai đoạn năm năm sau khi lấy lại quyền sở hữu đơn vị, trừ khi Báo cáo về việc chiếm dụng tiết lộ rằng chủ nhà không còn nỗ lực lấy lại quyền sở hữu đơn vị và Ban Thuê nhà đã chấp thuận yêu cầu bằng văn bản của chủ nhà về việc hủy bỏ thông báo dọn đi, trong trường hợp đó không cần phải nộp thêm Báo cáo về việc chiếm dụng. Các hình phạt hành chính đối với việc không nộp Báo cáo về việc chiếm dụng theo yêu cầu và/hoặc tài liệu hỗ trợ là bắt buộc với số tiền là 250 đô la cho lần vi phạm đầu tiên, 500 đô la cho lần vi phạm thứ hai và 1.000 đô la cho mỗi lần vi phạm tiếp theo.

Hội đồng Thuê sẽ gửi một bản sao của mỗi Báo cáo về tình trạng cư trú cho người thuê nhà bị di dời theo địa chỉ đã lưu tại Hội đồng Thuê hoặc thông báo rằng chủ nhà đã không nộp Báo cáo về tình trạng cư trú theo yêu cầu. Hội đồng Thuê cũng sẽ gửi thông báo hàng năm đến đơn vị mà người thuê nhà đã di dời, nêu rõ mức tiền thuê tối đa cho đơn vị đó.

Mỗi tháng, Hội đồng Thuê nhà sẽ chọn một mẫu ngẫu nhiên gồm 10% trong số tất cả các Báo cáo về tình trạng cư trú được nộp cho Hội đồng Thuê nhà và biên soạn danh sách tất cả các đơn vị mà Báo cáo về tình trạng cư trú theo yêu cầu không được nộp và chuyển chúng cho Biện lý Quận để điều tra. Bất kỳ chủ nhà nào tính tiền thuê quá cao cho một đơn vị trong vòng năm năm sau khi thông báo dọn đi để chủ sở hữu hoặc người thân chuyển đến sẽ phạm tội nhẹ và sẽ bị phạt tiền bắt buộc là 1.000 đô la cho mỗi tháng hoặc một phần của tháng mà chủ nhà tính tiền thuê quá cao. Ngoài khoản tiền phạt bắt buộc, chủ nhà cũng có thể bị phạt tù tại Nhà tù Quận trong thời gian không quá sáu tháng.

Thẻ: Chủ đề 203