保證金

保證金法律將於 2025 年 4 月 1 日變更。

押金法變更 - 照片要求

加州議會第 2801 號法案現在要求房東在扣留租戶的部分押金用於維修或清潔時提供照片證據。

自2025 年 4 月 1 日起，房東必須拍攝房屋的照片：

1. 在租賃單位歸還給房東後的合理時間內，但在進行任何需要扣除費用的維修或清潔之前；和，
2. 在扣除費用的維修或清潔完成後的合理時間內。

此外，對於2025 年 7 月 1 日或之後開始的租約，房東必須在租約開始前或租約開始時拍攝房屋的照片。

概述

押金是指房東為防止房客對出租房屋造成任何損壞而持有的錢，通常為一個月的租金。

根據加州民法典第 1950.5 條的規定，大多數保證金問題均受州法律的管轄。租金委員會不處理根據州法律的糾紛。

無論押金叫什麼，這都適用。它可能被稱為：上個月的租金、入住費、清潔費、寵物押金、鑰匙押金等，它仍然被視為保證金。

不存在「不可退還的」押金。

州法律要求房東在租戶搬離房屋後 21 天內退還押金。

以下變更適用於 2024 年 7 月 1 日或之後收取的保證金。

AB 12修訂了加州民法典第 1950.5 條，將住宅單位的最高押金限制為一個月的租金，無論該單位是否配備家具。

例外：

如果業主是： 

1. 自然人或所有成員均為自然人的有限責任公司，以及 
2. 擁有不超過 2 處住宅出租物業，其中總共不超過 4 套可供出租的住宅單元

那麼，最高押金不得超過兩個月的租金，無論該單位是否配備家具。

扣除額

州法律允許房東出於以下原因從保證金中扣除：

• 未付租金或帳單
• 「合理」清潔
• 個人財產損失
• 設備損壞超出正常磨損範圍
• 客人造成的超出正常磨損的設備損壞

州法律沒有明確定義正常磨損。租金委員會無法幫助您判斷什麼是正常磨損，什麼不是正常磨損。

如果房東惡意扣留押金，除了實際損失外，還可能要承擔高達押金兩倍的罰款。

檢查

州法律要求房東在搬離前兩週內通知房客，他們有權對房屋進行檢查。這樣，租戶就可以了解從他們的押金中扣除的費用（如果有的話）。

如果租客沒有要求檢查，則搬出前無需檢查。

房東必須提前 48 小時通知檢查的時間和日期。租戶可以書面放棄 48 小時通知。

在檢查時，房東必須向房客提供詳細清單。分項聲明應具體說明可能導致從押金中扣除的維修或清潔費用。

如果租戶不在場，則應將聲明留在房屋內。

該聲明還必須包含特定的法定語言，提醒租戶他們的權利。法律還允許租戶修復任何已發現的缺陷。

增加存款

法律中沒有任何內容明確允許房東隨著時間的推移增加押金金額，儘管一些房東認為，只要提前適當通知，押金金額就可以增加到最高押金金額。

由於這屬於州法律問題，因此租金委員會不處理此類糾紛。

保證金不正確或未退還

如果您是租戶並認為押金退款金額不正確，您需要：

• 前往小額索賠法庭以嘗試追回金額
• 使用調解/仲裁服務
• 聯絡地方檢察官的消費者詐欺部門
• 諮詢律師

如果您選擇前往小額索賠法院，請注意您的索賠不能超過 12,500.00 美元，並且加州法律禁止律師在小額索賠法院聽證會上代表他人。

保證金利息

舊金山行政法規第 49 章要求房東每年支付一年以上押金的利息，不管該押金的名稱是什麼。

利息支付適用於舊金山的所有住宅出租單位，包括那些不受《租金條例》約束的單位，但有一個例外：如果該單位的租金是由政府機構協助或補貼的，則無需支付利息。

租戶必須在每年的「年度到期日」支付利息。對於 1983 年 9 月 1 日以後開始的租約，年度到期日是房東從房客收到押金的同一天和同月。 （如果租戶在 1983 年 9 月 1 日之前搬入並支付了押金，則應在 1984 年 9 月 1 日以及此後每年 9 月 1 日支付利息。）

如果租戶在入住一年之前搬走，則無需支付利息。如果租戶入住一年後但在下一個年度到期日之前搬離，則部分年度期間的利息支付必須按比例計算，並使用租戶搬離當天有效的利率計算。

今年保證金利率

2025 年 3 月 1 日至 2026 年 2 月 28 日期間存款應付利率為 5.0%。 2024 年 3 月 1 日至 2025 年 2 月 29 日期間存款應付利率為 5.2%。租金委員會每年 1 月初公佈新的租金標準，為期一年，從 3 月 1 日開始。

租金委員會根據聯準會公佈的上一曆年的90天AA金融商業票據利率年平均值（四捨五入至十分位）計算利率。

這是自 1983 年 9 月以來的保證金利率清單。我們的辦公室也提供此清單。

計算利息

一般來說，租戶以保證金利息支付到期時的有效利率計算單利。

• 例如，如果持有的存款為 1,000.00 美元，適用利率為 5.0%，則應付利息為 50.00 美元。

如果多年欠利息，利息可能不會複利。

• 例如，如果持有的押金為2,000.00 美元，並且要在2025 年11 月1 日的年度到期日支付兩年的利息，那麼房東將在2024 年欠租戶5.2% 或104.00 美元，再加上2025 年5.0% 或100.00 美元，總計 204.00 美元。

除支付過去所欠的利息外，舊金山沒有列出其他針對延遲支付利息的處罰。

請注意：如果租戶的年度到期日是在 2002 年 8 月 4 日至 2003 年 6 月 14 日期間，請聯絡租金委員會以了解僅適用於計算該期間利息金額的特殊規則。

支付保證金利息

房東可以選擇以直接付款或抵扣房客租金的形式向房客支付押金利息。如果某個單位受《租金條例》管轄，且須繳納年度租金委員會費用，則房東每年可以從應付給租客的押金利息中扣除 50% 的年度租金委員會費用。

租戶搬離之日起兩週內必須支付押金利息。然而，如果押金金額不足以支付允許的扣除額，房東可以保留部分未付的應計利息。

一般來說，有關保證金或保證金利息問題的爭議由小額索賠法庭裁決。租金委員會對這些糾紛沒有管轄權。租金委員會工作人員不能針對這些問題提供法律建議。請諮詢律師或適當機構以取得具體建議。

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