Mga Deposito sa Seguridad

Ang mga batas sa Security Deposit ay nagbabago sa Abril 1, 2025.

Mga Pagbabago sa mga batas sa Security Deposit - Mga Kinakailangan sa Larawan

Ang California Assembly Bill 2801 ay nag-aatas na ngayon sa mga panginoong maylupa na magbigay ng photographic na ebidensya kung pinipigilan ang bahagi ng deposito ng seguridad ng isang nangungupahan para sa pagkukumpuni o paglilinis.

Simula Abril 1, 2025 , ang mga panginoong maylupa ay dapat kumuha ng mga larawan ng unit:

1. Sa loob ng makatwirang oras matapos ang pagmamay-ari ng paupahang unit ay ibinalik sa may-ari, ngunit bago ang anumang pagkukumpuni o paglilinis kung saan ang isang bawas ay ginawa; at,
2. Sa loob ng makatwirang oras pagkatapos makumpleto ang mga pagkukumpuni o paglilinis kung saan ang isang bawas ay ginawa.

Bilang karagdagan, para sa mga pangungupahan na magsisimula sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 2025 , ang isang kasero ay dapat kumuha ng litrato ng unit kaagad bago, o sa simula ng pangungupahan.

Pangkalahatang-ideya

Ang deposito ng seguridad ay pera, karaniwang 1 buwang upa, na hawak ng kasero kung sakaling magdulot ng pinsala ang nangungupahan sa unit.

Karamihan sa mga isyu sa security deposit ay pinamamahalaan ng batas ng estado sa ilalim ng Seksyon 1950.5 ng Kodigo Sibil ng California . Hindi pinangangasiwaan ng Rent Board ang mga hindi pagkakaunawaan sa ilalim ng batas ng estado.

Nalalapat ito anuman ang tawag sa security deposit. Maaari itong tawaging: renta noong nakaraang buwan, bayad sa paglipat, bayad sa paglilinis, deposito ng alagang hayop, deposito ng susi, atbp. at itinuturing pa rin itong security deposit.

Walang bagay na tinatawag na "non-refundable" security deposit.

Ang batas ng estado ay nag-aatas sa landlord na i-refund ang mga deposito sa loob ng 21 araw ng paglisan ng nangungupahan sa unit.

Nalalapat ang mga sumusunod na pagbabago sa mga panseguridad na deposito na nakolekta sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 2024.

Ang AB 12 ay nagsususog sa Seksyon 1950.5 ng Kodigo Sibil ng California upang limitahan ang pinakamataas na deposito ng seguridad para sa isang tirahan sa isang buwang upa, hindi alintana kung ang yunit ay naayos o hindi naayos.

Exception:

Kung ang may-ari ng ari-arian ay: 

1. Isang natural na tao o isang limited liability corporation kung saan ang lahat ng miyembro ay natural na tao, at 
2. Nagmamay-ari ng hindi hihigit sa 2 residential rental property na pinagsama-samang hindi hihigit sa 4 na unit ng tirahan na inaalok para rentahan

Kung gayon ang maximum na maximum na security deposit ay hindi maaaring lumampas sa dalawang buwang upa, hindi alintana kung ang unit ay inayos o hindi.

Mga pagbabawas

Ang batas ng estado ay nagpapahintulot sa may-ari na gumawa ng mga pagbabawas mula sa isang security deposit para sa mga kadahilanang tulad ng:

• Hindi nabayarang upa o mga bayarin
• "makatwirang" paglilinis
• Pagkawala ng personal na ari-arian
• Pinsala sa unit na lumampas sa normal na pagkasira
• Pinsala sa unit na dulot ng mga bisita na lumampas sa normal na pagkasira

Ang normal na pagkasira ay hindi malinaw na tinukoy sa ilalim ng batas ng estado. Hindi ka matutulungan ng Rent Board na matukoy kung ano o hindi normal na pagkasira.

Ang landlord ay maaaring managot para sa mga parusa na hanggang dalawang beses ang halaga ng deposito, bilang karagdagan sa mga aktwal na pinsala, para sa masamang pananampalataya na pagpapanatili ng isang security deposit.

Mga inspeksyon

Ang batas ng estado ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na ipaalam sa mga nangungupahan na sila ay may karapatan sa isang inspeksyon ng yunit sa loob ng dalawang linggo bago sila umalis. Sa ganitong paraan matututunan ng nangungupahan kung anong mga gastos, kung mayroon man, ang ibabawas sa kanilang security deposit.

Kung ang nangungupahan ay hindi humiling ng isang inspeksyon, walang inspeksyon bago ang paglipat ay kinakailangan.

Ang mga landlord ay dapat magbigay ng 48-oras na abiso ng oras at petsa ng inspeksyon. Maaaring talikuran ng isang nangungupahan ang 48-oras na paunawa sa pamamagitan ng pagsulat.

Dapat iwanan ng may-ari ang nangungupahan na may naka-itemized na pahayag sa oras ng inspeksyon. Dapat tukuyin ng naka-itemize na pahayag ang mga pagkukumpuni o paglilinis na maaaring magresulta sa bawas mula sa security deposit.

Kung wala ang nangungupahan, ang pahayag ay dapat iwan sa loob ng lugar.

Ang pahayag ay dapat ding maglaman ng partikular na ayon sa batas na wika na nagpapaalala sa nangungupahan ng kanilang mga karapatan. Pinapayagan din ng batas ang nangungupahan na ayusin ang anumang natukoy na mga kakulangan.

Pagtaas ng Deposito

Walang anuman sa batas na partikular na nagpapahintulot sa landlord na taasan ang halaga ng security deposit sa paglipas ng panahon, bagama't ang ilang mga landlord ay naniniwala na ang deposito ay maaaring dalhin upang ipakita ang pinakamataas na halaga ng security deposit na may wastong paunawa.

Dahil ito ay usapin ng batas ng estado, hindi pinangangasiwaan ng Rent Board ang mga naturang hindi pagkakaunawaan.

Mali o hindi naibalik na security deposit

Kung ikaw ay isang nangungupahan at sa tingin mo ay hindi tama ang halaga ng refund ng iyong security deposit, kakailanganin mong:

• Pumunta sa Small Claims Court upang subukang mabawi ang halaga
• Gumamit ng serbisyo ng pamamagitan/arbitrasyon
• Makipag-ugnayan sa Unit ng Panloloko sa Consumer ng Abugado ng Distrito
• Kumunsulta sa isang abogado

Kung pipiliin mong pumunta sa Small Claims Court, magkaroon ng kamalayan na ang iyong claim ay hindi maaaring lumampas sa $12,500.00 at ang batas ng California ay nagbabawal sa mga abogado na kumatawan sa ibang tao sa isang pagdinig ng Small Claims Court.

Interes sa mga deposito sa seguridad

Ang Kabanata 49 ng Administrative Code ng San Francisco ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na magbayad ng interes taun-taon sa mga deposito na hawak sa loob ng isang taon, anuman ang tawag sa deposito.

Ang mga pagbabayad ng interes ay nalalapat sa lahat ng residential rental unit sa San Francisco, kabilang ang mga hindi kasama sa Rent Ordinance, na may isang pagbubukod: kung saan ang renta para sa unit ay tinutulungan o tinutulungan ng isang ahensya ng gobyerno, ang kinakailangan sa pagbabayad ng interes ay hindi nalalapat.

Ang interes ay dapat bayaran bawat taon sa “taunang takdang petsa” ng nangungupahan. Para sa mga pangungupahan na magsisimula pagkatapos ng Setyembre 1, 1983, ang taunang takdang petsa ay ang parehong araw at buwan na natanggap ng may-ari ng lupa ang deposito mula sa nangungupahan. (Kung ang nangungupahan ay lumipat at nagbayad ng deposito bago ang Setyembre 1, 1983, ang interes ay dapat bayaran sa Setyembre 1, 1984 at tuwing Setyembre 1 pagkatapos noon.)

Kung ang nangungupahan ay umalis bago ang isang buong taon ng occupancy, walang interes na babayaran. Kung ang isang nangungupahan ay umalis pagkatapos ng isang taon ng pag-okupa ngunit bago ang susunod na taunang takdang petsa, ang pagbabayad ng interes para sa bahagi ng panahon ng taon ay dapat na pro-rate at kalkulahin gamit ang rate ng interes na may bisa sa petsa ng pag-alis ng nangungupahan.

Ang rate ng interes ng deposito sa seguridad ngayong taon

Ang rate ng interes na inutang sa mga deposito para sa panahon ng Marso 1, 2025 hanggang Pebrero 28, 2026 ay 5.0%. Ang rate ng interes na inutang sa mga deposito para sa panahon ng Marso 1, 2024 hanggang Pebrero 29, 2025 ay 5.2%. Ang bagong rate ay ini-publish taun-taon ng Rent Board sa unang bahagi ng Enero para sa isang taong yugto simula Marso 1.

Kinakalkula ng Rent Board ang rate ng interes ayon sa taunang average ng 90-Day AA Financial Commercial Paper Interest Rate (na bilugan sa pinakamalapit na ikasampu) para sa kaagad na naunang taon ng kalendaryo gaya ng inilathala ng Federal Reserve.

Narito ang isang listahan ng mga rate ng interes para sa mga security deposit mula noong Setyembre 1983 . Ang listahang ito ay makukuha rin sa aming opisina.

Pagkalkula ng interes

Sa pangkalahatan, ang nangungupahan ay may utang na simpleng interes sa rate na may bisa kapag ang pagbabayad ng interes sa security deposit ay dapat bayaran.

• Halimbawa, kung ang hawak na deposito ay $1,000.00 at ang naaangkop na rate ng interes ay 5.0%, kung gayon ang dapat bayaran ng interes ay $50.00.

Kung ang interes ay utang ng maraming taon, ang interes ay hindi maaaring pagsamahin.

• Halimbawa, kung ang deposito na hawak ay $2,000.00 at ang interes sa loob ng dalawang taon ay babayaran sa taunang takdang petsa ng Nobyembre 1, 2025, ang may-ari ay magkakaroon ng utang sa nangungupahan ng 5.2% o $104.00 para sa 2024, kasama ang 5.0% o $100.00 para sa 2025, para sa kabuuang $204.00.

Maliban sa pagbabayad ng nakaraang interes na inutang, hindi inilista ng San Francisco ang iba pang mga parusa para sa huli na pagbabayad ng interes.

Pakitandaan: Kung ang taunang takdang petsa ng nangungupahan ay bumagsak sa panahon sa pagitan ng Agosto 4, 2002 at Hunyo 14, 2003, mangyaring makipag-ugnayan sa Rent Board para sa mga espesyal na tuntunin na naaangkop para sa pagkalkula ng halaga ng interes para sa panahong iyon lamang.

Pagbabayad ng interes sa security deposit

Ang may-ari ay may opsyon na bayaran ang interes ng security deposit sa nangungupahan sa anyo ng alinman sa direktang pagbabayad o isang kredito laban sa upa ng nangungupahan. Kung ang isang unit ay sakop ng Rent Ordinance at napapailalim sa taunang bayarin sa Rent Board, pinahihintulutan ang landlord na ibawas ang 50% ng taunang Rent Board fee mula sa pagbabayad ng interes ng security deposit na dapat bayaran ng nangungupahan bawat taon.

Ang interes ng Security Deposit ay dapat bayaran sa loob ng dalawang linggo mula sa petsa na umalis ang nangungupahan. Gayunpaman, maaaring panatilihin ng isang may-ari ng lupa ang isang bahagi ng hindi nabayarang naipon na interes kung saan ang halaga ng depositong panseguridad lamang ay hindi sumasakop sa mga pinapayagang pagbabawas.

Sa pangkalahatan, ang mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa mga deposito ng seguridad o mga isyu sa interes ng deposito sa seguridad ay pinagpapasiyahan sa Small Claims Court. Ang Rent Board ay walang hurisdiksyon sa mga hindi pagkakaunawaan na ito. Ang mga kawani ng Rent Board ay hindi maaaring magbigay ng legal na payo tungkol sa mga isyung ito. Mangyaring kumunsulta sa isang abogado o naaangkop na ahensya para sa partikular na payo.

Mga Tag: Paksa 101