INFORME
Depósitos de seguridad
La tasa de interés del depósito de garantía de este año es del 5,0 %
Esto es del 1 de marzo de 2025 al 28 de febrero de 2026. La tasa de interés del depósito de garantía para el período del 1 de marzo de 2024 al 28 de febrero de 2025 es del 5,2 %.Las leyes sobre depósitos de seguridad cambiarán el 1 de abril de 2025.
Cambios en las leyes de depósito de seguridad: requisitos de fotografía
El Proyecto de Ley 2801 de la Asamblea de California ahora requiere que los propietarios proporcionen evidencia fotográfica si retienen parte del depósito de seguridad de un inquilino para reparaciones o limpieza.
A partir del 1 de abril de 2025 , los propietarios deben tomar fotografías de la unidad:
- Dentro de un tiempo razonable después de que la posesión de la unidad de alquiler fue devuelta al propietario, pero antes de cualquier reparación o limpieza por la cual se hace una deducción; y,
- Dentro de un tiempo razonable después de que se completen las reparaciones o limpiezas por las cuales se hace una deducción.
Además, para los alquileres que comiencen a partir del 1 de julio de 2025 , el propietario debe tomar fotografías de la unidad inmediatamente antes o al comienzo del alquiler.
Descripción general
Un depósito de seguridad es dinero, generalmente un mes de alquiler, que el propietario retiene en caso de que el inquilino cause algún daño a la unidad de alquiler.
La mayoría de los problemas relacionados con los depósitos de garantía se rigen por la ley estatal en virtud de la Sección 1950.5 del Código Civil de California . La Junta de Alquileres no se ocupa de disputas en virtud de la ley estatal.
Esto se aplica sin importar cómo se llame el depósito de seguridad. Puede llamarse: alquiler del último mes, tarifa de mudanza, tarifa de limpieza, depósito por mascota, depósito de llaves, etc. y aún así se considera un depósito de seguridad.
No existe tal cosa como un depósito de seguridad "no reembolsable".
La ley estatal requiere que el propietario reembolse los depósitos dentro de los 21 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad.
Los siguientes cambios se aplican a los depósitos de seguridad cobrados a partir del 1 de julio de 2024.
La AB 12 modifica la Sección 1950.5 del Código Civil de California para limitar el depósito de seguridad máximo para una unidad de vivienda a un mes de alquiler, independientemente de si la unidad está amueblada o no.
Excepción:
Si el propietario del inmueble es:
- Una persona física o una sociedad de responsabilidad limitada en la que todos los miembros sean personas físicas, y
- No posee más de 2 propiedades residenciales en alquiler que en conjunto incluyen no más de 4 unidades de vivienda ofrecidas para alquiler
Entonces, el depósito de seguridad máximo no puede exceder dos meses de alquiler, independientemente de si la unidad está amueblada o sin amueblar.
Deducciones
La ley estatal permite al propietario hacer deducciones de un depósito de seguridad por razones como:
- Alquiler o facturas sin pagar
- Limpieza “razonable”
- Pérdida de propiedad personal
- Daños a la unidad que excedan el desgaste normal
- Daños a la unidad causados por huéspedes que excedan el desgaste normal.
La ley estatal no define claramente el desgaste normal. La Junta de Alquiler no puede ayudarlo a determinar qué es o no es desgaste normal.
El propietario puede ser responsable de multas de hasta el doble del monto del depósito, además de los daños reales, por retención de mala fe de un depósito de seguridad.
Inspecciones
La ley estatal exige que los propietarios notifiquen a los inquilinos que tienen derecho a una inspección de la unidad dentro de las dos semanas previas a su desocupación. De esta manera, el inquilino puede saber qué costos, si corresponde, se deducirán de su depósito de seguridad.
Si el inquilino no solicita una inspección, no se requiere ninguna inspección antes de mudarse.
Los propietarios deben avisar con 48 horas de antelación sobre la hora y la fecha de la inspección. El inquilino puede renunciar por escrito a esta notificación con 48 horas de antelación.
El propietario debe dejarle al inquilino un estado de cuenta detallado en el momento de la inspección. El estado de cuenta detallado debe especificar las reparaciones o la limpieza que podrían resultar en una deducción del depósito de seguridad.
Si el inquilino no está presente, la declaración deberá dejarse dentro del inmueble.
La declaración también debe contener un texto legal específico que recuerde al inquilino sus derechos. La ley también permite al inquilino corregir cualquier deficiencia identificada.
Aumentando el depósito
No hay nada en la ley que permita específicamente al propietario aumentar el monto del depósito de seguridad con el tiempo, aunque algunos propietarios creen que el depósito puede aumentarse para reflejar el monto máximo del depósito de seguridad con el aviso adecuado.
Dado que se trata de una cuestión de legislación estatal, la Junta de Alquileres no se ocupa de este tipo de disputas.
Depósitos de seguridad incorrectos o no devueltos
Si usted es inquilino y considera que el monto del reembolso de su depósito de seguridad no es correcto, deberá:
- Acudir al Tribunal de Reclamos Menores para intentar recuperar el monto
- Utilice un servicio de mediación/arbitraje
- Comuníquese con la Unidad de Fraude al Consumidor de la Fiscalía de Distrito
- Consulte con un abogado
Si decide acudir al Tribunal de Reclamos Menores, tenga en cuenta que su reclamo no puede exceder los $12,500.00 y que la ley de California prohíbe a los abogados representar a otra persona en una audiencia del Tribunal de Reclamos Menores.
Intereses sobre depósitos de garantía
El Capítulo 49 del Código Administrativo de San Francisco requiere que los propietarios paguen intereses anualmente sobre los depósitos mantenidos durante un año, independientemente del nombre del depósito.
Los pagos de intereses se aplican a todas las unidades de alquiler residencial en San Francisco, incluidas aquellas exentas de la Ordenanza de Alquiler, con una excepción: cuando el alquiler de la unidad recibe asistencia o subsidio de una agencia gubernamental, el requisito de pago de intereses no se aplica.
Los intereses deben pagarse todos los años en la “fecha de vencimiento anual” del inquilino. Para los alquileres que comienzan después del 1 de septiembre de 1983, la fecha de vencimiento anual es el mismo día y mes en que el propietario recibió el depósito del inquilino. (Si el inquilino se mudó y pagó un depósito antes del 1 de septiembre de 1983, los intereses vencieron el 1 de septiembre de 1984 y cada 1 de septiembre a partir de entonces).
Si el inquilino desocupa la vivienda antes de que transcurra un año completo de ocupación, no se adeudan intereses. Si un inquilino desocupa la vivienda después de un año de ocupación, pero antes de la fecha de vencimiento anual siguiente, el pago de intereses correspondiente al período parcial del año debe prorratearse y calcularse utilizando la tasa de interés vigente en la fecha en que el inquilino desocupa la vivienda.
Tasa de interés de depósito de garantía de este año
La tasa de interés adeudada sobre los depósitos para el período del 1 de marzo de 2025 al 28 de febrero de 2026 es del 5,0 %. La tasa de interés adeudada sobre los depósitos para el período del 1 de marzo de 2024 al 29 de febrero de 2025 es del 5,2 %. La Junta de Alquileres publica anualmente la nueva tasa a principios de enero para el período de un año que comienza el 1 de marzo.
La Junta de Alquiler calcula la tasa de interés de acuerdo con el promedio anual de la tasa de interés de papel comercial financiero AA a 90 días (redondeada a la décima más cercana) para el año calendario inmediatamente anterior publicado por la Reserva Federal.
A continuación se muestra una lista de las tasas de interés para depósitos en garantía desde septiembre de 1983. Esta lista también está disponible en nuestra oficina.
Calcular el interés
Generalmente, al inquilino se le debe un interés simple a la tasa vigente cuando vence el pago de los intereses del depósito de seguridad.
- Por ejemplo, si el depósito retenido es de $1,000.00 y la tasa de interés aplicable es del 5.0%, entonces el pago de intereses adeudado es de $50.00.
Si se adeudan intereses durante varios años, es posible que los intereses no se capitalicen.
- Por ejemplo, si el depósito retenido es de $2,000.00 y el interés por dos años debe pagarse en la fecha de vencimiento anual del 1 de noviembre de 2025, el propietario le deberá al inquilino el 5.2% o $104.00 para 2024, más el 5.0% o $100.00 para 2025, para un total de $204.00.
Aparte del pago de los intereses pasados adeudados, San Francisco no enumera otras sanciones por el pago tardío de intereses.
Tenga en cuenta: Si la fecha de vencimiento anual del inquilino cayó en el período comprendido entre el 4 de agosto de 2002 y el 14 de junio de 2003, comuníquese con la Junta de Alquiler para obtener reglas especiales que se aplican para calcular el monto de interés para ese período únicamente.
Pago de intereses del depósito de garantía
El propietario tiene la opción de pagar los intereses del depósito de garantía al inquilino en forma de pago directo o de crédito contra el alquiler del inquilino. Si una unidad está cubierta por la Ordenanza de Alquiler y sujeta a la tarifa anual de la Junta de Alquiler, el propietario puede deducir el 50 % de la tarifa anual de la Junta de Alquiler del pago de intereses del depósito de garantía que se le debe al inquilino cada año.
Los intereses del depósito de garantía deben pagarse dentro de las dos semanas siguientes a la fecha en que el inquilino desocupe la vivienda. Sin embargo, el propietario puede retener una parte de los intereses acumulados no pagados cuando el monto del depósito de garantía por sí solo no cubra las deducciones permitidas.
Por lo general, las disputas relacionadas con depósitos de garantía o cuestiones de intereses de depósitos de garantía se resuelven en el Tribunal de reclamos menores. La Junta de Alquiler no tiene jurisdicción sobre estas disputas. El personal de la Junta de Alquiler no puede brindar asesoramiento legal sobre estas cuestiones. Consulte a un abogado o a la agencia correspondiente para obtener asesoramiento específico.
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