驅逐警報系統

2015年，居住在舊金山埃默里巷2號的24個不同家庭收到了驅逐通知。幸運的是，居民不僅是鄰居，他們也是社區的一部分。因此，他們能夠在當地社區組織的協助下組織抗議活動。

在聽到房客抗議後，李市長介入要求房東撤回驅逐。房東同意撤回大部分驅逐。

金剛砂巷的經驗讓我們思考：是否有其他金剛砂巷？如果有的話，我們怎麼知道？

背景：該市對某些住房單元的租金和驅逐進行監管

在舊金山，我們有一項適用於 1979 年 6 月 14 日之前建造的住房的租金條例，該條例：

• 保護租戶免受租金過度上漲的影響
• 要求房東在尋求驅逐時以「正當理由」為主要動機

該政策規定了房東何時可以合法驅逐租戶。這些規則分為兩種：「無過失」驅逐和「過失」驅逐，即租戶的行為構成驅逐的正當理由。

例如，無過失驅逐可能涉及業主搬入或資本改善驅逐。過失驅逐可能涉及違反租約、不付租金、滋擾等。

服務問題：及時審查驅逐通知備案是否可以標記潛在有問題的驅逐？

我們的《租金條例》要求房東針對某些類型的驅逐向租賃委員會提交驅逐通知副本。這提供了可追溯到 1989 年的驅逐通知資料集。

關於驅逐通知的警告：雖然這些驅逐通知是某些驅逐的指標，但它們可能不會導致實際的驅逐，也不會涵蓋所有住宅驅逐。租戶可以回覆通知並成功解決驅逐問題。此外，並非所有財產或驅逐類型都面臨此備案要求。此外，透過非正式和非法手段驅逐的程度尚不清楚（例如，房東恐嚇、導致房客未能行使其房客權利的不當驅逐行為等）。

我們的驅逐通知數據顯示，驅逐通知的數量與經濟繁榮和蕭條有關。雖然絕大多數房東以道德和合法的方式工作，但不道德的房東和房地產投機者可能會使用多種策略來取代長期租戶，以便將租金重置為市場價格或將出租單位轉換為公寓。

「無過失」和「過錯」驅逐通知反映了經濟趨勢。

租戶因驅逐而流離失所，導致無家可歸、住房負擔不起以及該市其他複雜的社會經濟問題。

雖然大多數房東不會為了經濟利益而驅逐，但我們想看看是否可以使用數據來識別不符合規範的驅逐模式，從而識別潛在的不良行為者。

分析：兩個指標顯示一小部分業主和建築物具有異常的驅逐通知模式

DataScienceSF 開發了兩種新方法來識別異常驅逐模式：

• 重複驅逐。這會標記一段時間內反覆提交驅逐通知的業主。具體來說，它標記了每年平均驅逐 15% 或更多住房單元的業主，無論其位置如何。該指標有助於識別可能在多年和財產中反覆驅逐單位的業主。
• 大規模驅逐。這標誌著多個租戶在短時間內被驅逐的建築物。具體來說，它會標記建築物中至少有 11% 的單位在 180 天內被驅逐的建築物。此指標有助於識別其他建築物，例如 2 Emery Lane。

這兩種方法揭示了相同的模式：業主數量較少，建築物的重複率和大規模驅逐率分別較高。

重複驅逐模式回顧了幾年來，以確定定期向其所有單位提交驅逐通知的房東。這種模式表明，提交驅逐通知的現有業主中，有一小部分人的驅逐率很高。

大規模驅逐模式會在短時間內查看建築物內部，以識別已提交大量驅逐通知的建築物。這種模式表明，一小部分建築物在短時間內發出大量驅逐通知。

實施：警報系統每週標記異常值

我們的警報系統每週運行模型並使用新資料標記異常值。市長住房和社區發展辦公室透過非營利顧問接收標記的通知，並在租金委員會手動審查其紙本文件。他們使用評分標準來識別誤報和潛在的不良行為者。

然後，MOHCD 部署基於社區的組織，為這些房產提供租戶諮詢、租戶教育和外展以及租戶組織，以吸引建築物中可能面臨風險的其他租戶。衛生部還使用該模型來追蹤和驗證長期不當行為模式，以採取更有系統的干預措施。

這透過在傳統上基於自我推薦的服務中增加主動外展服務，補充了該市當前的驅逐預防服務。

客戶詳細資料：

客戶團隊

• Brian Cheu，MOHCD 社區發展目錄
• Hugo Ramirez，MOHCD 資深社群發展專案專家