Sistema de alerta de desalojo

En 2015, 24 familias distintas que vivían en el número 2 de Emery Lane, en San Francisco, recibieron avisos de desalojo. Afortunadamente, los residentes eran más que simples vecinos: formaban parte de una comunidad. Así que pudieron organizar una protesta con la ayuda de organizaciones comunitarias locales.

Después de enterarse de la protesta de los inquilinos, el alcalde Lee intervino para pedirle al propietario que retirara los desalojos. El propietario aceptó retirar la mayoría de los desalojos.

La experiencia de Emery Lane nos llevó a preguntarnos: ¿podría haber otros Emery Lane? Y si los hubiera, ¿cómo lo sabríamos?

Antecedentes: La ciudad regula los alquileres y los desalojos de ciertas unidades de vivienda.

En San Francisco, tenemos una Ordenanza de Alquiler que se aplica a las viviendas construidas antes del 14 de junio de 1979, que:

• Protege a los inquilinos de aumentos excesivos de alquiler y
• Requiere que los propietarios tengan una razón de “causa justa” como motivo dominante al solicitar un desalojo

Esta política establece reglas que establecen cuándo los propietarios pueden desalojar legalmente a los inquilinos. Estas reglas se dividen en dos tipos: desalojos “sin culpa” y desalojos “por culpa”, en los que el inquilino ha cometido un acto que sirve como causa justa para el desalojo.

Por ejemplo, un desalojo sin culpa puede implicar la mudanza de un propietario o un desalojo por mejoras de capital. Un desalojo por culpa puede implicar un incumplimiento del contrato de alquiler, falta de pago del alquiler, molestias, etc.

Pregunta de servicio: ¿Puede la revisión oportuna de las presentaciones de avisos de desalojo identificar desalojos potencialmente problemáticos?

Nuestra Ordenanza sobre el alquiler exige que los propietarios presenten una copia del aviso de desalojo ante la Junta de Alquiler para ciertos tipos de desalojos. Esto proporciona un conjunto de datos de avisos de desalojo que se remontan a 1989.

Advertencia sobre los avisos de desalojo : si bien estos avisos de desalojo son un indicador de algunos desalojos, es posible que no resulten en un desalojo real ni abarcan todos los desalojos residenciales. El inquilino puede responder al aviso y resolver con éxito el asunto del desalojo. Además, no todas las propiedades o tipos de desalojos enfrentan este requisito de presentación. Además, se desconoce el alcance de los desalojos a través de medios informales e ilegales (por ejemplo, intimidación del propietario, acciones de desalojo indebidas que hacen que el inquilino no ejerza sus derechos como inquilino, etc.).

Nuestros datos sobre avisos de desalojo muestran que el volumen de avisos se correlaciona con los auges y las caídas económicas. Si bien la gran mayoría de los propietarios trabajan de manera ética y legal, los propietarios inescrupulosos y los especuladores inmobiliarios pueden usar múltiples tácticas para desplazar a los inquilinos de largo plazo con el fin de restablecer los alquileres al precio del mercado o convertir la unidad de alquiler en un condominio.

Los avisos de desalojo “sin culpa” y “por culpa” reflejan tendencias económicas.

El desplazamiento de inquilinos debido al desalojo contribuye a la falta de vivienda, la imposibilidad de acceder a la vivienda y otros problemas socioeconómicos complejos en la ciudad.

Si bien la mayoría de los propietarios no desalojan para obtener ganancias económicas, queríamos ver si podíamos usar los datos para identificar patrones de desalojo que se salieran de la norma a fin de identificar posibles malos actores.

Análisis: Dos métricas muestran que un pequeño porcentaje de propietarios y edificios tienen patrones anormales de avisos de desalojo

DataScienceSF desarrolló dos métodos novedosos para identificar patrones de desalojo anormales:

• Desalojos repetidos. Esto identifica a los propietarios que presentan avisos de desalojo repetidamente a lo largo del tiempo. En concreto, identifica a los propietarios que desalojan un promedio anual del 15 % o más de sus unidades de vivienda, independientemente de la ubicación. Esta métrica ayuda a identificar a los propietarios que pueden estar desalojando unidades repetidamente a lo largo de varios años y propiedades.
• Desalojos masivos. Esto marca los edificios en los que se está desalojando a varios inquilinos en un corto período de tiempo. En concreto, marca los edificios en los que se está desalojando al menos el 11 % de las unidades del edificio en un período de 180 días. Esta métrica ayuda a identificar otros edificios como 2 Emery Lane.

Estos dos métodos revelaron el mismo patrón: un pequeño número de propietarios y edificios con altas tasas de desalojos repetidos y masivos, respectivamente.

El patrón de desalojo repetido analiza varios años atrás para identificar a los propietarios que presentan avisos de desalojo a intervalos regulares en todas sus unidades. Este patrón muestra que un pequeño porcentaje de los propietarios actuales que han presentado avisos de desalojo tienen tasas altas de desalojos.

El patrón de desalojo masivo analiza un edificio durante un período de tiempo corto para identificar los edificios con una gran cantidad de avisos de desalojo presentados. Este patrón muestra que un pequeño porcentaje de edificios emite una gran cantidad de avisos de desalojo en un período de tiempo corto.

Implementación: El sistema de alerta señala valores atípicos semanalmente

Nuestro sistema de alerta ejecuta el modelo y señala los valores atípicos semanalmente utilizando datos actualizados. La Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Alcalde , a través de un consultor sin fines de lucro, toma los avisos marcados y revisa manualmente sus archivos en papel en la Junta de Alquiler. Utilizan una rúbrica de puntuación para identificar falsos positivos y posibles actores maliciosos.

Luego, el MOHCD envía organizaciones comunitarias que brindan asesoramiento, educación y divulgación a los inquilinos y organizan a los inquilinos en estas propiedades para involucrar a otros inquilinos del edificio que puedan estar en riesgo. El MOHCD también está utilizando el modelo para rastrear y validar patrones de mala conducta a largo plazo para intervenciones más sistemáticas.

Esto complementa los servicios actuales de prevención de desalojos de la Ciudad agregando un alcance proactivo a lo que tradicionalmente ha sido un servicio basado en la auto-referencia.

Datos del cliente:

Equipo del cliente

• Brian Cheu, Director de Desarrollo Comunitario, MOHCD
• Hugo Ramírez, Especialista Sénior del Programa de Desarrollo Comunitario, MOHCD