Eviction Alert System

Noong 2015, 24 na magkakaibang pamilya na nakatira sa 2 Emery Lane sa San Francisco ang nakatanggap ng mga abiso sa pagpapaalis. Sa kabutihang palad, ang mga residente ay higit pa sa mga kapitbahay - bahagi sila ng isang komunidad. Kaya, nakapag-organisa sila ng isang protesta sa tulong ng mga lokal na organisasyong nakabase sa komunidad.

Matapos marinig ang protesta ng nangungupahan, pumasok si Mayor Lee upang hilingin sa may-ari na bawiin ang mga pagpapaalis. Sumang-ayon ang may-ari na bawiin ang karamihan sa mga pagpapalayas.

Ang karanasan ng Emery Lane ay humantong sa amin na magtaka: May iba pa kayang Emery Lane? At kung mayroon, paano natin malalaman?

Background: Kinokontrol ng Lungsod ang mga upa at pagpapaalis para sa ilang partikular na unit ng pabahay

Sa San Francisco, mayroon kaming Ordinansa sa Pagpapaupa na nalalapat sa pabahay na itinayo bago ang Hunyo 14, 1979, na pareho:

• Pinoprotektahan ang mga nangungupahan mula sa labis na pagtaas ng upa at
• Nangangailangan sa mga panginoong maylupa na magkaroon ng "makatwirang dahilan" na dahilan bilang nangingibabaw na motibo kapag nagtataguyod ng pagpapalayas

Ang patakarang ito ay may mga tuntunin kung kailan maaaring legal na paalisin ng mga panginoong maylupa ang mga nangungupahan. Ang mga patakarang ito ay nahahati sa dalawang uri: "walang kasalanan" na pagpapaalis at "kasalanan" na pagpapaalis, kung saan ang nangungupahan ay nakagawa ng isang aksyon na nagsisilbing isang makatarungang dahilan para sa pagpapaalis.

Halimbawa, ang isang walang kasalanan na pagpapaalis ay maaaring may kasamang paglipat ng may-ari o isang pagpapalayas sa kapital. Ang isang fault eviction ay maaaring may kasamang paglabag sa lease, hindi pagbabayad ng renta, istorbo atbp.

Tanong sa Serbisyo: Maaari bang i-flag ng napapanahong pagsusuri ng mga paghahain ng abiso sa pagpapaalis ang mga potensyal na problemang pagpapaalis?

Ang aming Rent Ordinance ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na maghain ng kopya ng abiso sa pagpapaalis sa Rent Board para sa ilang uri ng pagpapaalis. Nagbibigay ito ng isang dataset ng mga abiso sa pagpapaalis mula 1989.

Paalala sa mga abiso sa pagpapaalis : Bagama't ang mga abiso sa pagpapaalis na ito ay isang tagapagpahiwatig ng ilang mga pagpapaalis, maaaring hindi ito magresulta sa isang aktwal na pagpapaalis, at hindi rin nakukuha ng mga ito ang lahat ng pagpapaalis sa tirahan. Maaaring tumugon ang nangungupahan sa paunawa at matagumpay na malutas ang usapin sa pagpapaalis. Bilang karagdagan, hindi lahat ng ari-arian o uri ng pagpapaalis ay nahaharap sa kinakailangang ito sa paghahain. Dagdag pa rito, hindi alam ang lawak ng mga pagpapaalis sa pamamagitan ng impormal at labag sa batas, (hal., pananakot ng panginoong maylupa, mga hindi wastong pagkilos sa pagpapaalis na humahantong sa hindi pagtupad ng nangungupahan sa kanyang mga karapatan sa nangungupahan, atbp.).

Ang aming data ng mga abiso sa pagpapaalis ay nagpapakita na ang dami ng mga abiso ay nauugnay sa pag-unlad ng ekonomiya at pagbagsak. Bagama't ang karamihan sa mga panginoong maylupa ay nagtatrabaho sa etikal at ayon sa batas na mga paraan, ang mga walang prinsipyong panginoong maylupa at mga speculator ng real estate ay maaaring gumamit ng maraming taktika upang ilipat ang mga pangmatagalang nangungupahan upang i-reset ang mga renta sa presyo ng merkado o i-convert ang rental unit sa isang condo.

Ang "walang kasalanan' at "kasalanan" na pagpapaalis ay nagpapakita ng mga uso sa ekonomiya.

Ang pag-alis ng nangungupahan dahil sa pagpapaalis ay nag-aambag sa kawalan ng tirahan, hindi kayang bayaran ng pabahay, at iba pang masalimuot na problema sa socioeconomic sa Lungsod.

Bagama't ang karamihan sa mga panginoong maylupa ay hindi nagpapaalis para sa pinansiyal na pakinabang, gusto naming makita kung maaari kaming gumamit ng data upang tukuyin ang mga pattern ng pagpapaalis na wala sa pamantayan upang matukoy ang mga potensyal na masasamang aktor.

Analytics: Dalawang sukatan ang nagpapakita ng maliit na % ng mga may-ari at gusali ay may abnormal na mga pattern ng abiso sa pagpapaalis

Ang DataScienceSF ay bumuo ng dalawang nobelang pamamaraan upang matukoy ang mga abnormal na pattern ng pagpapaalis:

• Ulitin ang pagpapaalis. Binabandera nito ang mga may-ari na naghain ng mga abiso sa pagpapaalis nang paulit-ulit sa paglipas ng panahon. Sa partikular, binabandera nito ang mga may-ari na nagpapaalis ng taunang average na 15% o higit pa sa kanilang mga unit ng pabahay anuman ang lokasyon. Nakakatulong ang sukatang ito na matukoy ang mga may-ari na maaaring paulit-ulit na nagpapaalis ng mga unit sa maraming taon at property.
• Mass evictions. Ibinabandera nito ang mga gusali kung saan maraming nangungupahan ang pinaalis sa loob ng maikling panahon. Sa partikular, ipina-flag nito ang mga gusali kung saan hindi bababa sa 11% ng mga unit sa gusali ang pinapaalis sa loob ng 180 araw. Nakakatulong ang sukatang ito na matukoy ang iba pang mga gusali tulad ng 2 Emery Lane.

Ang dalawang pamamaraan na ito ay nagpahayag ng parehong pattern: isang maliit na bilang ng mga may-ari at mga gusali na may mataas na rate ng paulit-ulit at mass evictions, ayon sa pagkakabanggit.

Ang paulit-ulit na eviction pattern ay tumitingin sa nakalipas na ilang taon upang matukoy ang mga panginoong maylupa na naghahain ng mga abiso sa pagpapaalis sa mga regular na pagitan sa lahat ng kanilang mga unit. Ipinapakita ng pattern na ito na ang isang maliit na porsyento ng mga kasalukuyang may-ari na naghain ng mga abiso sa pagpapaalis ay may mataas na rate ng pagpapaalis.

Ang mass eviction pattern ay tumitingin sa loob ng isang gusali sa loob ng maikling panahon upang matukoy ang mga gusaling may malaking bahagi ng mga abiso sa pagpapaalis na inihain. Ipinapakita ng pattern na ito na ang maliit na porsyento ng mga gusali ay naglalabas ng malaking bilang ng mga abiso sa pagpapaalis sa loob ng maikling panahon.

Pagpapatupad: Linggu-linggo ang pag-flag ng system ng alerto ng mga outlier

Ang aming sistema ng alerto ay nagpapatakbo ng modelo at nagba-flag ng mga outlier sa lingguhang batayan gamit ang bagong data. Ang Opisina ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Komunidad ng Alkalde , sa pamamagitan ng isang nonprofit na consultant, ay kumukuha ng mga na-flag na abiso at manu-manong sinusuri ang kanilang mga papel na file sa Rent Board. Gumagamit sila ng rubric sa pagmamarka upang matukoy ang mga maling positibo at potensyal na masamang aktor.

Pagkatapos, itinatalaga ng MOHCD ang mga organisasyong nakabatay sa komunidad na nagbibigay ng pagpapayo sa nangungupahan, edukasyon at outreach ng nangungupahan, at pag-aayos ng nangungupahan sa mga ari-arian na ito upang makipag-ugnayan sa ibang mga nangungupahan sa gusali na maaaring nasa panganib. Ginagamit din ng MOHCD ang modelo upang subaybayan at patunayan ang mga pangmatagalang pattern ng maling pag-uugali para sa mas sistematikong mga interbensyon.

Ito ay nagdaragdag sa kasalukuyang mga serbisyo sa pag-iwas sa pagpapalayas ng Lungsod sa pamamagitan ng pagdaragdag ng proactive na outreach sa kung ano ang tradisyonal na naging serbisyo batay sa self-referral.

Mga Detalye ng Kliyente:

Client Team

• Brian Cheu, Direktoryo ng Pagpapaunlad ng Komunidad, MOHCD
• Hugo Ramirez, Senior Community Development Program Specialist, MOHCD