租金委員會規則和條例：第一部分 - 定義

第 1.10 節 替代方案

（2021 年 2 月 16 日修訂）

           「候補成員」指租金穩定和仲裁委員會的候補成員。當該候補成員缺席或因故不能對任何事項進行審議或投票時，出席董事會會議的候補成員應在所有目的上以成員身份行事，除非該候補成員也因故而缺席。

第 1.11 節 週年日

（1986年3月11日修訂；1994年12月20日重新編號（a）款並添加（b）款；1995年4月25日廢除並通過（b）款；1995年2月1日生效）

           (a) 週年日是租戶目前租金生效的日期，除非經過認證的資本改善、修復和/或節能工作，這些工程一旦授予，不會影響或改變週年日。下一次允許的租金上漲應自周年日起不少於一年生效，但在一年後實施時，應為未來租金上漲設定新的周年日。

           (b) 對於新覆蓋單元，一周年日應為 1994 年 5 月 1 日或之前最後一次合法有效的租金上漲日期或租賃開始日期（以較晚者為準）。下一次允許的租金上漲應自周年日起不少於一年生效，但如果在一年以上生效，則其生效日期應為未來租金上漲的新的周年日。

第 1.12 節 年度租金上漲

（1984年2月21日修訂；1984年3月1日生效；1992年12月8日修訂；(b)款1996年8月20日修訂；2008年6月10日修訂）

           (a) 若房東有權在1992年12月8日至1993年2月28日期間每年增加租金，則允許的增加額為1.6%。此後，委員會確定的年度允許漲幅應於每年3月1日生效，且不得超過舊金山-奧克蘭-聖何塞所有城市消費者消費價格指數(CPI)漲幅的60%美國勞工部公佈的截至10 月31 日的12 個月期間的地區。然而，在任何情況下，允許的年增長率均不得超過百分之七 (7%)。租金委員會應在 1 月 1 日左右公佈年度允許的增加額。

           (b) 若房東有權在1992年3月1日至1992年12月7日期間每年增加租金，則允許的增加額為4%。如果房東在 1992 年 3 月 1 日至 1992 年 12 月 7 日期間沒有徵收房東有權獲得的 4% 的加價，則房東可以隨時加收，即使自生效​​之日起尚未過去兩年上一年增幅。

           (c) 若房東有權在1992年12月8日至1993年2月28日期間每年增加租金，則允許的增加額為1.6%。任何在上述期間生效的每年僅增加 4% 或更少的租金上漲通知在 1.6% 的數額內都是合法的，並且只有超過 1.6% 的增加部分無效，前提是增加的金額是善意地不知道H提案的生效日期。

           (d) 對於1992年12月8日至1993年2月28日期間有效的租金上漲，如果租戶收到超出允許金額的上漲通知但尚未支付所要求的金額，則該通知應無效，並且空白。本條例的任何規定均不影響房東可能擁有的任何銀行權利。

第 1.13 節 資本改善

（1989年2月28日修訂）

           「資本改進」是指那些實質上增加財產價值、顯著延長其使用壽命或使其適應新用途的改進，並且可以在建築物改進的使用壽命內攤銷。資本改善不包括正常的日常維護和修理。 （例如，修補屋頂不屬於基本改進，而部分或全部更換舊屋頂則屬於基本改進；地基維修被視為基本改進而不是維修。）基本改進項目附帶的維修，或更換通常被視為資本改進的項目，也被定義為資本改善。如果房東收取使用費，例如房客必須存硬幣才能使用房東擁有的洗衣機和烘乾機，則資本改善不符合資格。

第 1.14 節 節能

根據《舊金山住房法》第 12 條的要求進行的工作。

第 1.15 節 新涵蓋單位

（1995年4月25日通過，1995年2月1日生效）
「新涵蓋單元」指因1994 年11 月提案I 通過而於1994 年12 月22 日受《租金條例》約束的出租單元，因為截至該日，該單元位於一棟包含4 間公寓的建築物內。

第 1.16 節 提案 I 受影響單位

（1995年4月25日通過，1995年2月1日生效）
「提案I 受影響的單位」是指新涵蓋的單位，以及在1994 年12 月22 日受《租金條例》約束的單位，無論提案I 在1994 年11 月的選舉中是否獲得通過，但該單位將成為如果提案 I 未獲通過，則在此後一段合理的時間內獲得豁免。如果該單元不是新覆蓋單元，房東必須擁有：
(a) 1994 年 11 月 9 日之前居住在該建築物內；
(b) 1994 年 11 月 9 日之前，出於居住在該單元的目的，對同一建築物的一個單元進行了翻修，並且在翻修結束時，房東必須居住在該單元中；
(c) 在 1994 年 11 月 9 日之前根據第 37.9(a)(8) 條發出驅逐通知，此後一段時間房東必須居住在該建築物內；
(d) 1994 年 11 月 9 日之前開始翻修（獲得所有必要的許可），該翻修是由政府機構下令進行的，以便將建築物內的單元總數減少到四個或更少；或者
(e) 如果房東在1994 年11 月9 日之前不是記錄所有者，但已簽訂購買該單元的協議，而該協議成為非或然協議，則在成為該單元記錄所有者後的三個月內執行上述任何操作1993年9月1日或之後、1994年11月9日之前。

第 1.17 節 租賃單位

（(e)款於1989年2月21日修訂；(c)款於1995年2月14日修訂；(e)款於1995年3月7日刪除；重新編號於1995年2月1日生效；修訂(g)款並於3月11日新增(h) ，1997 年；第 (i) 款於 1999 年 5 月 18 日新增；之前的各款於 2020 年 6 月 16 日刪除））
「出租單元」是指舊金山市和縣的住宅單元，無論其分區或法律地位如何，以及所有住房服務、特權、家具（包括與使用或占用該單元相關的停車設施），它是透過協議提供給租戶的住宅佔用，以支付租金。 該術語不包括：
(a) 旅館、汽車旅館、旅館、旅遊之家、寄宿處的住宿，但若租戶已連續入住三十二 (32) 天或以上，則此類住宿應成為出租單位；
(b) 由大多數居民擁有、佔用和控制的非營利合作社的住宅單元；
(c) 在任何醫院、修道院、修道院、長期護理機構、庇護所、寄宿護理機構或老年人日間醫療機構中提供住宿，這些設施必須按照加州社會服務部頒發的許可證進行運營，並按加州健康與安全第3.2 和3.3 章，或高等教育機構、高中或小學擁有和運營的宿舍；
(d) 租金由任何政府單位、機構或當局控製或監管的住宅單元，但由美國住房和城市發展部承保的無補貼和/或無援助的單元除外；
(e) 偶爾或不常用作住宅用途的商業空間；
(f) 住宅單元，其中在租賃開始時有住宅用途、不再有住宅用途以及有商業或其他非住宅用途。 除非租戶另有證明，否則應假定最初用途為住宅。

第 1.18 節 新建和實質修復

（1989年8月29日修訂；1989年9月5日；1989年9月26日；1991年6月18日；1995年2月1日重新編號生效；2003年2月4日修訂；2015年4月14日修訂；2020年6月16日重新命名和修訂）
為了確定租賃單位是否根據《租金條例》第 37.3(g) 條豁免遵守租金法規，應適用以下定義：
(a) 「新建築」係指在 1979 年 6 月 13 日之後首次頒發佔用證書的新建租賃單元，前提是該單元在頒發佔用證書之前沒有住宅用途； 或符合以下所有條件的建築物內的居住/工作單位：

(1) 已合法轉變為商業/住宅用途；

(2) 1979年6月13日後由舊金山建築檢驗局簽發的入住證書；和

(3)自1979年6月13日至頒發佔用證明之日期間，該建築物內沒有任何類型的住宅租賃。      

     (b) 「實質修復」係指樓齡50 年或以上、基本上無法居住的住宅出租單元進行翻修、改建或改建，這些單元需要進行實質性翻修，以符合當代體面、安全和衛生住房的標準，以取代現有的住房。騰空即可安全進行的工作，不符合實質復健。
           除非房東未獲得保險賠償的工程成本等於或超過相同數量和類型的新建住宅建築成本的百分之七十五 (75%)，否則不會被視為實質性改進建設費用，不包括土地成本和建築/工程費用。新建住宅建築成本的確定應根據舊金山建築規範第 107A.2 條要求的建築檢查部成本表（「DBI 成本表」）確定許可證費用。應適用改善完成通知之日有效的時間表。如果房東根據《租金條例》第 37.9(a)(12) 條尋求收回租賃單位的佔有，則除非擬議工程的估計成本無法透過保險補償，否則改善不會被視為實質性改善根據DBI 成本表，收益等於或超過相同單元數量和建築類型的新建住宅建築成本的百分之七十五(75%)，不包括土地成本和建築/工程費。就《租金條例》第 37.9(a)(12) 條規定的驅逐而言，應有一個可反駁的推定，即適用的批准施工許可證中規定的工程費用是擬議工程的估計費用。為了確定第 37.9(a)(12) 條規定的改進是否重大，新建住宅建築的成本應根據 DBI 成本表確定。 退出通知送達之日起生效的時間表應適用。如果業主正根據《租金條例》第37.9(a)(12) 條尋求針對一項擬議的重大修復項目收回對同一建築物內多個單位的佔有，則該時間表應在第一次通知送達當天張貼並生效終止的適用。根據第37.9(a)(12) 條恢復對出租單位的佔有的房東必須在下列時間之內（以較早者為準）向租賃委員會提交一份基於實質性修復的豁免申請： (i) 在恢復對出租單位的佔有後兩年內; (ii) 工作完成後一年。如果房東未能在此期限內提交請願書，並隨後獲得委員會確定該財產已進行實質性修復，則應可反駁地推定其違反第37.9(f) 條的規定，錯誤地收回了對租戶出租單元的佔有。

第 1.19 節 租戶的公用設施

（重新編號，1995年2月1日生效；2004年8月24日修訂；2009年2月17日修訂）
就條例第 37.2(q) 條以及本規則第 4.11 和 6.16 條而言，「租戶公用事業費」是指直接向租戶佔用的單元或該單元所在的建築物提供的天然氣或電力費用，以及使租戶受益，無論是由租戶單獨支付、由房東單獨支付，或是部分由租戶支付、部分由房東支付。

第 1.20 節 不當驅逐

（重新編號於 1995 年 2 月 1 日生效）
「錯誤驅逐」指發出退出租賃單位的通知、提出佔有租賃單位的要求或對違反該條例的非法拘留行為進行起訴。 

第 1.21 節。租客入住

（2001 年 6 月 5 日生效；2002 年 12 月 3 日修訂澄清）
佔用中的租戶是指符合條例第37.2(t) 條中規定的租戶定義的個人，並且實際居住在出租單元中，或者在房東知情並同意的情況下，居住在該出租單元內合理鄰近的出租單元中。入住並不要求個人始終或連續地實際出現在一個或多個單元中，但該一個或多個單元必須是租戶通常返回的地點。在考慮租戶是否在同一棟大樓內擁有一個或多個出租單位作為其「主要居住地」時，租賃委員會必須考慮整體情況，包括但不限於以下要素：
(1) 任何機動車輛登記、駕駛執照、選民登記或任何其他公共機構（包括聯邦、州和地方稅務機關）均將相關場所列為個人的居住地；
(2) 公用事業費用由個人在相關場所收取並支付；
（三）本人的全部私人物品已移入被調查房屋的；
(4) 未針對不同財產申請個人房主免稅；
(5) 所涉場所是指個人通常返回的住所，不包括服兵役、住院、度假、家庭緊急情況、因工作或教育所需的旅行或其他合理的臨時缺勤期間；和/或
(6) 知情人士的可信證詞或其他可信證據證明承租人實際佔用出租單位作為其主要居住地。
這些要素的彙編為「主要居住地」的認定提供了更大的可信度，而僅存在一個要素可能無法支持此認定。

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