Mga Panuntunan at Regulasyon ng Rent Board: Part I - Mga Kahulugan

Seksyon 1.10 Mga kahalili

(Sinusog noong Pebrero 16, 2021)

           Ang ibig sabihin ng "Alternate" ay isang kahaliling miyembro ng Rent Stabilization and Arbitration Board. Ang isang kahalili na naroroon sa isang pulong ng Lupon ay dapat kumilos bilang miyembro para sa lahat ng layunin sa tuwing ang miyembro kung saan ang kahalili ay nagsisilbing kahalili ay hindi naroroon o pinahintulutan sa pagsasaalang-alang o pagboto sa anumang bagay, maliban kung ang kahalili ay pinahihintulutan din.

Seksyon 1.11 Petsa ng Anibersaryo

(Sinusog noong Marso 11, 1986; Ang subsection (a) ay binago ang numero at ang Subsection (b) ay idinagdag noong Disyembre 20, 1994; Subsection (b) ay pinawalang-bisa at pinagtibay noong Abril 25, 1995; epektibo noong Pebrero 1, 1995)

           (a) Ang petsa ng anibersaryo ay ang petsa kung kailan naging epektibo ang kasalukuyang upa ng nangungupahan maliban sa kaso ng mga sertipikadong pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, at/o gawaing pagtitipid ng enerhiya na, kapag ipinagkaloob, ay hindi nakakaapekto o nagbabago sa petsa ng anibersaryo. Ang susunod na pinahihintulutang pagtaas ng upa ay magkakabisa nang hindi bababa sa isang taon mula sa petsa ng anibersaryo, ngunit kapag ipinataw pagkatapos ng isang taon, ay magtatakda ng isang bagong petsa ng anibersaryo para sa pagpapataw ng mga pagtaas ng upa sa hinaharap.

           (b) Para sa mga Bagong Saklaw na Yunit, ang petsa ng unang anibersaryo ay ang petsa ng huling naaayon sa batas at epektibong pagtaas ng upa na ipinataw sa o bago ang Mayo 1, 1994 o ang petsa na nagsimula ang pangungupahan, alinman ang nangyari sa ibang pagkakataon. Ang susunod na pinahihintulutang pagtaas ng upa ay magkakabisa nang hindi bababa sa isang taon mula sa petsa ng anibersaryo, ngunit, kung ito ay magkakabisa pagkatapos ng higit sa isang taon, ang petsa ng bisa nito ay ang bagong petsa ng anibersaryo para sa mga layunin ng pagtaas ng upa sa hinaharap.

Seksyon 1.12 Taunang Pagtaas ng Renta

(Sinusog noong Pebrero 21, 1984; epektibo noong Marso 1, 1984; sinusog noong Disyembre 8, 1992; Subseksiyon (b) ay sinusog noong Agosto 20, 1996; sinusog noong Hunyo 10, 2008)

           (a) Kung ang isang kasero ay may karapatan sa taunang pagtaas ng upa na magkakabisa mula Disyembre 8, 1992 hanggang Pebrero 28, 1993, ang pinahihintulutang halaga ng pagtaas ay 1.6%. Pagkatapos nito, ang taunang pinahihintulutang pagtaas na tinutukoy ng Lupon ay magkakabisa tuwing Marso 1, at hindi hihigit sa 60% ng porsyento ng pagtaas sa Consumer Price Index (CPI) para sa Lahat ng Konsyumer sa Lungsod sa San Francisco-Oakland-San Jose rehiyon gaya ng inilathala ng US Department of Labor para sa 12 buwang panahon na magtatapos sa Oktubre 31. Sa pagtukoy ng pinapayagang pagtaas ng porsyento ng upa, ang mga bilang na .04 at mas mababa ay dapat bilugan pababa sa pinakamalapit na ikasampung decimal na lugar, at ang mga numerong .05 at pataas ay dapat bilugan hanggang sa pinakamalapit na ikasampung decimal na lugar. Sa anumang pagkakataon, gayunpaman, ang pinahihintulutang taunang pagtaas ay hihigit sa pitong porsyento (7%). Ang Rent Board ay dapat mag-publish ng taunang pinahihintulutang halaga ng pagtaas sa o mga Enero 1. Ang nai-publish na pagtaas ay dapat matukoy nang isang beses lamang para sa bawat 12 buwang yugto at mananatiling may bisa hanggang sa susunod na nakatakdang muling pagkalkula.

           (b) Kung ang isang may-ari ay may karapatan sa taunang pagtaas ng upa sa pagitan ng Marso 1, 1992 at Disyembre 7, 1992, ang pinahihintulutang halaga ng pagtaas ay 4%. Kung ang kasero ay hindi nagpataw ng 4% na pagtaas kung saan ang may-ari ay may karapatan sa panahon ng Marso 1, 1992 hanggang Disyembre 7, 1992, ang may-ari ay maaaring magpataw ng pagtaas sa anumang oras, kahit na dalawang taon ay hindi lumipas mula noong epektibong petsa. ng huling taunang pagtaas.

           (c) Kung ang isang may-ari ay may karapatan sa taunang pagtaas ng upa na magkakabisa mula Disyembre 8, 1992 hanggang Pebrero 28, 1993, ang pinahihintulutang halaga ng pagtaas ay 1.6%. Anumang paunawa ng pagtaas ng upa na nagpapataw lamang ng 4% o mas kaunting taunang pagtaas na epektibo sa panahon sa itaas ay ayon sa batas sa halagang 1.6%, at ang bahagi lamang ng pagtaas na higit sa 1.6% ay walang bisa, sa kondisyon na ang pagtaas ay ibinigay sa mabuting loob nang hindi nalalaman ang petsa ng bisa ng Proposisyon H. Wala sa Regulasyon na ito ang makakaapekto sa anumang mga karapatan sa pagbabangko na maaaring mayroon ang may-ari.

           (d) Para sa mga pagtaas ng upa na epektibo sa panahon ng Disyembre 8, 1992 hanggang Pebrero 28, 1993, kung saan ang isang nangungupahan ay nakatanggap ng paunawa ng pagtaas ng labis sa pinahihintulutang halaga ngunit hindi pa nababayaran ang hinihiling na halaga, ang paunawa ay magiging walang bisa at walang bisa. Wala sa Regulasyon na ito ang makakaapekto sa anumang mga karapatan sa pagbabangko na maaaring mayroon ang may-ari.

Seksyon 1.13 Pagpapahusay ng Kapital

(Sinusog noong Pebrero 28, 1989)

           Ang ibig sabihin ng "Capital Improvements" ay yaong mga pagpapahusay na materyal na nagdaragdag sa halaga ng ari-arian, lubos na nagpapahaba ng kapaki-pakinabang na buhay nito, o iangkop ito sa mga bagong gamit, at maaaring i-amortize sa kapaki-pakinabang na buhay ng pagpapabuti ng gusali. Hindi kasama sa Capital Improvement ang normal na regular na pagpapanatili at pagkukumpuni. (Halimbawa, ang pagtatambal ng isang bubong ay hindi isang capital improvement habang ang bahagyang o kumpletong pagpapalit ng lumang bubong ay; ang pag-aayos ng isang pundasyon ay itinuturing na isang capital improvement at hindi isang repair.) Ang mga pag-aayos na hindi sinasadya sa isang capital improvement project. , o pagpapalit ng isang item na karaniwang itinuturing na isang capital improvement, ay tinukoy din bilang capital improvements. Ang Capital Improvements kung hindi man ay karapat-dapat ay hindi karapat-dapat kung ang may-ari ay naniningil ng bayad sa paggamit tulad ng kung saan ang nangungupahan ay dapat magdeposito ng mga barya upang gumamit ng washer at dryer na pag-aari ng may-ari.

Seksyon 1.14 Pagtitipid ng Enerhiya

Ginawa ang trabaho alinsunod sa mga kinakailangan ng Artikulo 12 ng San Francisco Housing Code.

Seksyon 1.15 Bagong Saklaw na Yunit

(Pinagtibay noong Abril 25, 1995, epektibo noong Pebrero 1, 1995)
Ang "Bagong Saklaw na Yunit" ay mangangahulugan ng isang Rental Unit na sumailalim sa Rent Ordinance noong Disyembre 22, 1994 bilang resulta ng pagpasa ng Proposisyon I noong Nobyembre 1994 dahil, mula sa petsang iyon, ang unit ay matatagpuan sa isang gusaling naglalaman ng apat. Mga Yunit sa Pagrenta o mas kaunti, at isang may-ari (na may mabuting loob na hindi bababa sa limampung porsyento (50%) na naitala na interes sa bayad) ay umokupa sa gusali bilang pangunahing lugar ng paninirahan ng hindi bababa sa anim na tuloy-tuloy na buwan.

Seksyon 1.16 Proposisyon I Mga Apektadong Yunit

(Pinagtibay noong Abril 25, 1995, epektibo noong Pebrero 1, 1995)
Ang "Proposisyon I Apektadong Yunit" ay nangangahulugang isang Bagong Saklaw na Yunit, gayundin ang isang yunit na sasailalim sa Ordinansa sa Pagpapaupa noong Disyembre 22, 1994 anuman ang pagpasa ng Proposisyon I sa halalan noong Nobyembre 1994, ngunit iyon ay magiging exempt sa loob ng makatwirang yugto ng panahon pagkatapos noon kung ang Proposisyon ay hindi ko naipasa. Kung ang unit ay hindi Bagong Saklaw na Yunit, ang landlord ay dapat magkaroon ng:
(a) nanirahan sa gusali bago ang Nobyembre 9, 1994;
(b) nagpasimula ng mga renovation sa isang unit sa parehong gusali bago ang Nobyembre 9, 1994 para sa layunin ng paninirahan sa unit na iyon, at sa pagtatapos ng mga renovation ang may-ari ay dapat na tumira sa unit na iyon;
(c) naghatid ng abiso sa pagpapaalis alinsunod sa Seksyon 37.9(a)(8) bago ang Nobyembre 9, 1994 at ilang panahon pagkatapos noon ay dapat na tumira ang may-ari sa gusali;
(d) nagpasimula ng mga pagsasaayos (kasama ang lahat ng kinakailangang permit) bago ang Nobyembre 9, 1994, na ang mga pagsasaayos ay iniutos ng isang ahensya ng pamahalaan upang bawasan ang kabuuang bilang ng mga yunit sa gusali sa apat o mas kaunti; o
(e) ginawa ang alinman sa itaas sa loob ng tatlong buwan ng pagiging may-ari ng record ng unit kung ang landlord ay hindi may-ari ng record bago ang Nobyembre 9, 1994, ngunit pumasok sa isang kasunduan na bilhin ang unit kung saan ang kasunduan ay naging non-contingent sa o pagkatapos ng Setyembre 1, 1993 at bago ang Nobyembre 9, 1994.

Seksyon 1.17 Mga Yunit sa Pagrenta

(Subsection (e) amyended February 21, 1989; Subsection (c) amyended February 14, 1995; Subsection (e) deleted March 7, 1995; Renumbered effective February 1, 1995; Amended subsection (g) and added (h) March 11 , 1997 Subsection (i) idinagdag Mayo 18, 1999;
Ang ibig sabihin ng “Rental Unit” ay isang residential dwelling unit, anuman ang zoning o legal na katayuan, sa Lungsod at County ng San Francisco at lahat ng serbisyo sa pabahay, mga pribilehiyo, mga kasangkapan (kabilang ang mga pasilidad ng paradahan na ibinibigay kaugnay ng paggamit o pagtira ng naturang unit), na ginawang magagamit sa pamamagitan ng kasunduan para sa paninirahan ng isang nangungupahan bilang pagsasaalang-alang sa pagbabayad ng upa. Ang termino ay hindi kasama ang:
(a) Mga tirahan sa pabahay sa mga hotel, motel, inn, tahanan ng mga turista, silid-tulugan at mga boarding house, sa kondisyon na sa oras na ang isang akomodasyon ay inookupahan ng isang nangungupahan sa loob ng tatlumpu't dalawang (32) tuloy-tuloy na araw o higit pa, ang nasabing akomodasyon ay magiging isang paupahang yunit;
(b) mga yunit ng tirahan sa isang non-profit na kooperatiba na pag-aari, inookupahan, at kontrolado ng mayorya ng mga residente;
(c) mga tirahan sa pabahay sa alinmang ospital, kumbento, monasteryo, pasilidad ng pinalawig na pangangalaga, asylum, pangangalaga sa tirahan o pasilidad ng pangangalagang pangkalusugan para sa mga matatanda para sa mga matatanda na dapat patakbuhin alinsunod sa lisensyang inisyu ng California Department of Social Services, ayon sa hinihingi ng Mga Kabanata 3.2 at 3.3 sa Kalusugan at Kaligtasan ng California, o sa mga dormitoryo na pagmamay-ari at pinamamahalaan ng isang institusyon ng mas mataas na edukasyon, isang mataas na paaralan, o isang elementarya;
(d) mga yunit ng tirahan na ang mga renta ay kinokontrol o kinokontrol ng anumang yunit ng gobyerno, ahensya, o awtoridad maliban sa mga unsubsidized at/o walang tulong na unit na insured ng United States Department of Housing and Urban Development;
(e) komersyal na espasyo kung saan may nagkataon at madalang na paggamit ng tirahan;
(f) isang residential unit, kung saan sa simula ng pangungupahan ay may residential use, wala nang residential use at may commercial o iba pang non-residential na gamit. Ang palagay ay dapat na ang unang paggamit ay tirahan maliban kung pinatunayan ng nangungupahan.

Seksyon 1.18 Bagong Konstruksyon at Substansyal na Rehabilitasyon

(Sinusog noong Agosto 29, 1989; Setyembre 5, 1989; Setyembre 26, 1989; Hunyo 18, 1991; muling binanggit na epektibo noong Pebrero 1, 1995; sinusog noong Pebrero 4, 2003; sinususugan noong Abril 14, 2015; muling pamagat at binago noong Hunyo 20216)
Para sa layunin ng pagtukoy kung ang isang rental unit ay exempt o hindi sa mga regulasyon sa upa alinsunod sa Rent Ordinance Section 37.3(g), ang mga sumusunod na kahulugan ay dapat ilapat:
(a) Ang "Bagong Konstruksyon" ay tumutukoy sa isang bagong itinayong paupahang unit kung saan ang isang Sertipiko ng Occupancy ay unang inisyu pagkatapos ng Hunyo 13, 1979, sa kondisyon na walang residential na paggamit ng unit bago ang pagpapalabas ng Certificate of Occupancy; o isang live/work unit sa isang gusali kung saan ang lahat ng sumusunod na kondisyon ay natugunan:

(1) naganap ang isang legal na conversion sa komersyal/tirahan na paggamit;

(2) isang Sertipiko ng Pagtira ay inisyu ng San Francisco Department of Building Inspection pagkatapos ng Hunyo 13, 1979; at

(3) walang pangungupahan ng tirahan sa anumang uri ng gusali sa pagitan ng Hunyo 13, 1979 at ang petsa ng pagpapalabas ng Sertipiko ng Pagtira.      

     (b) Ang ibig sabihin ng “Malaking rehabilitasyon” ay ang pagsasaayos, pagbabago o pag-remodel ng isang naglalaman ng mahalagang hindi matitirhan na mga yunit ng paupahang tirahan na 50 o higit pang taong gulang na nangangailangan ng malaking pagsasaayos upang umayon sa mga kontemporaryong pamantayan para sa disente, ligtas at malinis na pabahay kapalit ng mahalagang hindi matirahan na mga gusali ay maaaring mag-iba sa antas mula sa gutting at malawak Ang muling pagtatayo sa malawak na mga pagpapahusay na nagpapagaling sa malaking ipinagpaliban na pagpapanatili lamang tulad ng pagpipinta, dekorasyon at menor de edad na pagkukumpuni, o iba pang gawaing maaaring gawin nang ligtas nang hindi nabakante ang mga unit, ay hindi kwalipikado bilang malaking rehabilitasyon.
           Ang mga pagpapahusay ay hindi ituturing na malaki maliban kung ang halaga ng trabaho kung saan ang may-ari ay hindi nabayaran ng mga nalikom sa insurance ay katumbas o lumampas sa pitumpu't limang porsyento (75%) ng halaga ng mga bagong itinayong gusali ng tirahan ng parehong bilang ng mga yunit at uri ng konstruksiyon, hindi kasama ang mga gastos sa lupa at mga bayarin sa arkitektura/engineering. Ang pagtukoy sa halaga ng mga bagong gawang gusali ng tirahan ay dapat na batay sa iskedyul ng gastos ng Department of Building Inspection na iniaatas ng Seksyon 107A.2 ng San Francisco Building Code (ang "DBI Cost Schedule") para sa layunin ng pagtukoy ng mga bayarin sa permit. Ang iskedyul na may bisa sa petsa ng Abiso ng Pagkumpleto ng mga pagpapabuti ay dapat ilapat. Kung saan ang may-ari ay naghahangad na mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(12) ng Rent Ordinance, ang mga pagpapahusay ay hindi ituring na malaki maliban kung ang tinantyang halaga ng iminungkahing trabaho kung saan ang landlord ay hindi babayaran ng insurance. ang nalikom ay katumbas o lumampas sa pitumpu't limang porsyento (75%) ng halaga ng mga bagong itinayong gusali ng tirahan ng parehong bilang ng mga yunit at uri ng konstruksiyon, hindi kasama ang mga gastos sa lupa at mga bayarin sa arkitektura/engineering, batay sa Iskedyul ng Gastos ng DBI. Para sa mga layunin ng naturang pagpapaalis sa ilalim ng 37.9(a)(12) ng Ordinansa sa Pagpapaupa, magkakaroon ng mapapawalang-saysay na pagpapalagay na ang halagang nakasaad para sa trabaho sa naaangkop na mga aprubadong permit sa pagtatayo ay ang tinantyang halaga ng iminungkahing trabaho. Para sa mga layunin ng pagtukoy kung ang mga pagpapabuti ay malaki sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(12), ang pagtukoy sa halaga ng mga bagong itinayong gusaling tirahan ay dapat na batay sa Iskedyul ng Gastos ng DBI. Ang iskedyul na may bisa sa petsa na ang abiso na huminto ay dapat ilapat. Kung ang may-ari ay naghahangad na mabawi ang pag-aari ng ilang unit sa parehong gusali sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(12) ng Rent Ordinance para sa isang iminungkahing malaking rehabilitasyon na proyekto, ang iskedyul ay naka-post at may bisa sa petsa ng serbisyo ng unang paunawa ng pagwawakas ay dapat ilapat. Ang isang kasero na nakabawi sa pagmamay-ari ng isang paupahang unit sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(12) ay dapat maghain ng petisyon sa Rent Board para sa exemption batay sa malaking rehabilitasyon sa loob ng mas maaga ng: (i) dalawang taon pagkatapos mabawi ang pagmamay-ari ng rental unit ; o (ii) isang taon pagkatapos makumpleto ang trabaho. Ang isang may-ari ng lupa na nabigong maghain ng petisyon sa loob ng ganoong panahon at pagkatapos ay kumuha ng pagpapasiya na ang ari-arian ay sumailalim sa isang malaking rehabilitasyon mula sa Lupon ay dapat ipagpalagay na maling nabawi ang pagmamay-ari ng paupahang unit ng nangungupahan sa paglabag sa Seksyon 37.9(f).

Seksyon 1.19 Mga Utility ng Nangungupahan

(Muling bilang na epektibo noong Pebrero 1, 1995; sinususugan noong Agosto 24, 2004; sinususugan noong Pebrero 17, 2009)
Para sa layunin ng Ordinansa Seksyon 37.2(q) at Seksyon 4.11 at 6.16 ng Mga Panuntunang ito, ang ibig sabihin ng "Mga Utility ng Nangungupahan" ay mga singil para sa natural na gas o kuryente na direktang ibinibigay sa unit na inookupahan ng nangungupahan o sa gusali kung saan matatagpuan ang unit at nakikinabang sa nangungupahan, binayaran man ng nangungupahan mag-isa, ng may-ari ng bahay lamang, o bahagi ng nangungupahan at bahagi ng may-ari.

Seksyon 1.20 Maling Pagpapalayas

(Muling nanumero na epektibo noong Pebrero 1, 1995)
Ang ibig sabihin ng "Wrongful Eviction" ay ang paghahatid ng notice na huminto sa isang rental unit, ang paggawa ng demand para sa pagmamay-ari ng isang rental unit, o ang pag-uusig sa isang aksyon ng Unlawful Detainer na lumalabag sa Ordinansa. 

Seksyon 1.21. Nangungupahan Sa Occupancy

(Epektibo noong Hunyo 5, 2001; sinususugan para sa paglilinaw noong Disyembre 3, 2002)
Ang nangungupahan na nasa occupancy ay isang indibidwal na kung hindi man ay nakakatugon sa kahulugan ng nangungupahan gaya ng itinakda sa Ordinansa Seksyon 37.2(t), at na aktwal na naninirahan sa isang paupahang unit o, nang may kaalaman at pahintulot ng may-ari, makatwirang malapitan ang mga unit sa pagpapaupa sa parehong gusali bilang kanyang pangunahing lugar ng paninirahan. Hindi kailangan ng occupancy na ang indibidwal ay pisikal na naroroon sa unit o mga unit sa lahat ng oras o tuloy-tuloy, ngunit ang unit o mga unit ay dapat ang karaniwang lugar ng pagbabalik ng nangungupahan. Kapag isinasaalang-alang kung ang isang nangungupahan ay sumasakop sa isa o higit pang mga paupahang unit sa parehong gusali bilang kanyang "pangunahing lugar ng paninirahan," dapat isaalang-alang ng Rent Board ang kabuuan ng mga pangyayari, kabilang ang, ngunit hindi limitado sa mga sumusunod na elemento:
(1) ang lugar ng paksa ay nakalista bilang lugar ng paninirahan ng indibidwal sa anumang pagpaparehistro ng sasakyang de-motor, lisensya sa pagmamaneho, pagpaparehistro ng botante, o sa anumang iba pang pampublikong ahensya, kabilang ang mga awtoridad sa pagbubuwis ng Pederal, Estado at lokal;
(2) ang mga utility ay sinisingil at binabayaran ng indibidwal sa lugar ng paksa;
(3) lahat ng mga personal na ari-arian ng indibidwal ay inilipat sa lugar ng paksa;
(4) ang tax exemption ng isang may-ari ng bahay para sa indibidwal ay hindi naihain para sa ibang ari-arian;
(5) ang subject premises ay ang lugar na karaniwang babalikan ng indibidwal bilang kanyang tahanan, maliban sa serbisyong militar, pagpapaospital, bakasyon, emerhensya ng pamilya, paglalakbay na kailangan ng trabaho o edukasyon, o iba pang makatwirang pansamantalang panahon ng pagliban; at/o
(6) Kapani-paniwalang testimonya mula sa mga indibidwal na may personal na kaalaman o iba pang kapani-paniwalang ebidensya na ang nangungupahan ay aktuwal na sumasakop sa inuupahang unit o mga unit bilang kanyang pangunahing lugar ng tirahan.
Ang pagsasama-sama ng mga elementong ito ay nagbibigay ng higit na kredibilidad sa paghahanap ng "pangunahing lugar ng paninirahan" samantalang ang pagkakaroon ng isang elemento lamang ay maaaring hindi sumusuporta sa naturang paghahanap.

Bumalik

Bumalik sa pahina ng Mga Panuntunan at Regulasyon ng Rent Board .