Normas y reglamentos de la Junta de alquileres: Parte I - Definiciones

Sección 1.10 Suplentes

(Modificado el 16 de febrero de 2021)

           "Suplente" significa un miembro suplente de la Junta de Estabilización y Arbitraje de Alquileres. Un suplente que esté presente en una reunión de la Junta actuará como miembro para todos los efectos cuando el miembro para el cual el suplente actúa como suplente no esté presente o haya sido excusado de considerar o votar sobre cualquier asunto, a menos que el suplente también esté excusado.

Sección 1.11 Fecha de aniversario

(Enmendado el 11 de marzo de 1986; Subsección (a) renumerada y Subsección (b) agregada el 20 de diciembre de 1994; Subsección (b) derogada y adoptada el 25 de abril de 1995; en vigencia el 1 de febrero de 1995)

           (a) La fecha de aniversario es la fecha en la que el alquiler actual del inquilino entró en vigencia, excepto en el caso de mejoras de capital certificadas, rehabilitación y/o trabajo de conservación de energía que, cuando se otorgan, no afectan ni cambian la fecha de aniversario. El próximo aumento de alquiler permitido entrará en vigencia no menos de un año después de la fecha de aniversario, pero cuando se imponga después de un año, establecerá una nueva fecha de aniversario para la imposición de futuros aumentos de alquiler.

           (b) Para las Unidades Nuevamente Cubiertas, la primera fecha de aniversario será la fecha del último aumento de alquiler legal y efectivo impuesto el 1 de mayo de 1994 o antes, o la fecha en que comenzó el arrendamiento, lo que ocurra más tarde. El siguiente aumento de alquiler permitido entrará en vigor no menos de un año después de la fecha de aniversario, pero, si entra en vigor después de más de un año, su fecha de vigencia será la nueva fecha de aniversario para los fines de futuros aumentos de alquiler.

Sección 1.12 Aumento anual del alquiler

(Enmendado el 21 de febrero de 1984; en vigor desde el 1 de marzo de 1984; enmendado el 8 de diciembre de 1992; Subsección (b) enmendada el 20 de agosto de 1996; enmendada el 10 de junio de 2008)

           (a) Cuando un propietario tiene derecho a un aumento anual del alquiler que entrará en vigor desde el 8 de diciembre de 1992 hasta el 28 de febrero de 1993, el monto permitido del aumento será del 1,6%. A partir de entonces, el aumento anual permitido determinado por la Junta entrará en vigor cada 1 de marzo y no será superior al 60% del aumento porcentual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para todos los consumidores urbanos en la región de San Francisco-Oakland-San José, publicado por el Departamento de Trabajo de los EE. UU. para el período de 12 meses que finaliza el 31 de octubre. Para determinar el aumento porcentual permitido del alquiler, los números de 0,04 y menores se redondearán hacia abajo al décimo decimal más cercano, y los números de 0,05 y mayores se redondearán hacia arriba al décimo decimal más cercano. Sin embargo, en ningún caso el aumento anual permitido será mayor del siete por ciento (7%). La Junta de Alquiler publicará el monto del aumento anual permitido alrededor del 1 de enero. El aumento publicado se determinará solo una vez por cada período de 12 meses y permanecerá vigente hasta el próximo recálculo programado.

           (b) Cuando un propietario tenía derecho a un aumento anual del alquiler entre el 1 de marzo de 1992 y el 7 de diciembre de 1992, el monto de aumento permitido es del 4%. Si un propietario no impuso el aumento del 4% al que tenía derecho durante el período del 1 de marzo de 1992 al 7 de diciembre de 1992, el propietario puede imponer el aumento en cualquier momento, incluso si no han transcurrido dos años desde la fecha de vigencia del último aumento anual.

           (c) Cuando un propietario tiene derecho a un aumento anual del alquiler que entre en vigencia desde el 8 de diciembre de 1992 hasta el 28 de febrero de 1993, el monto permitido del aumento es del 1,6%. Cualquier notificación de aumento del alquiler que imponga un aumento anual de sólo el 4% o menos que entre en vigencia durante el período antes mencionado es legal en la cantidad del 1,6%, y sólo la parte del aumento que supere el 1,6% es nula y sin valor, siempre que el aumento se otorgue de buena fe sin conocimiento de la fecha de vigencia de la Proposición H. Nada de lo dispuesto en este Reglamento afectará los derechos bancarios que pueda tener el propietario.

           (d) En el caso de aumentos de alquiler que entren en vigor durante el período del 8 de diciembre de 1992 al 28 de febrero de 1993, cuando un inquilino haya recibido un aviso de aumento que exceda el monto permitido pero que aún no haya pagado el monto solicitado, el aviso será nulo y sin valor. Nada de lo dispuesto en este Reglamento afectará los derechos bancarios que pueda tener el arrendador.

Sección 1.13 Mejoras de capital

(Enmendado el 28 de febrero de 1989)

           "Mejoras de capital" significa aquellas mejoras que agregan materialmente valor a la propiedad, prolongan apreciablemente su vida útil o la adaptan a nuevos usos, y que pueden amortizarse durante la vida útil de la mejora del edificio. Las mejoras de capital no incluyen el mantenimiento y las reparaciones rutinarias normales. (Por ejemplo, el parcheo de un techo no es una mejora de capital, mientras que el reemplazo parcial o total del techo viejo sí lo es; la reparación de una base se considera una mejora de capital y no una reparación). Las reparaciones que son incidentales a un proyecto de mejora de capital, o el reemplazo de un elemento que normalmente se considera una mejora de capital, también se definen como mejoras de capital. Las mejoras de capital que de otra manera serían elegibles no lo son si el propietario cobra una tarifa de uso, como cuando el inquilino debe depositar monedas para usar una lavadora y secadora propiedad del propietario.

Sección 1.14 Conservación de energía

Trabajo realizado de conformidad con los requisitos del Artículo 12 del Código de Vivienda de San Francisco.

Sección 1.15 Unidad recién cubierta

(Adoptada el 25 de abril de 1995, en vigor desde el 1 de febrero de 1995)
"Unidad de Nueva Cubierta" significará una Unidad de Alquiler que quedó sujeta a la Ordenanza de Alquiler el 22 de diciembre de 1994 como resultado de la aprobación de la Proposición I en noviembre de 1994 porque, a partir de esa fecha, la unidad estaba ubicada en un edificio que contenía cuatro Unidades de Alquiler o menos, y un propietario (que poseía de buena fe al menos un cincuenta por ciento (50%) de interés de propiedad registrado) había ocupado el edificio como residencia principal durante al menos seis meses continuos.

Sección 1.16 Unidades afectadas por la Proposición I

(Adoptada el 25 de abril de 1995, en vigor desde el 1 de febrero de 1995)
"Unidad afectada por la Proposición I" significará una unidad recientemente cubierta, así como una unidad que hubiera estado sujeta a la Ordenanza de Alquileres el 22 de diciembre de 1994, independientemente de la aprobación de la Proposición I en las elecciones de noviembre de 1994, pero que hubiera quedado exenta dentro de un período de tiempo razonable después de eso si la Proposición I no hubiera sido aprobada. Si la unidad no es una unidad recientemente cubierta, el propietario debe haber:
(a) residió en el edificio antes del 9 de noviembre de 1994;
(b) inició renovaciones en una unidad en el mismo edificio antes del 9 de noviembre de 1994 con el propósito de residir en esa unidad, y al concluir las renovaciones el propietario debe haber residido en esa unidad;
(c) entregó un aviso de desalojo de conformidad con la Sección 37.9(a)(8) antes del 9 de noviembre de 1994 y algún tiempo después el propietario debe haber residido en el edificio;
(d) inició renovaciones (con todos los permisos necesarios) antes del 9 de noviembre de 1994, renovaciones que fueron ordenadas por una agencia gubernamental con el fin de reducir el número total de unidades en el edificio a cuatro o menos; o
(e) realizó cualquiera de las acciones anteriores dentro de los tres meses de convertirse en propietario registrado de la unidad si el propietario no era propietario registrado antes del 9 de noviembre de 1994, pero había celebrado un acuerdo para comprar la unidad, cuyo acuerdo dejó de ser contingente a partir del 1 de septiembre de 1993 y antes del 9 de noviembre de 1994.

Sección 1.17 Unidades de alquiler

(Subsección (e) enmendada el 21 de febrero de 1989; Subsección (c) enmendada el 14 de febrero de 1995; Subsección (e) eliminada el 7 de marzo de 1995; Renumerada con vigencia a partir del 1 de febrero de 1995; Subsección (g) enmendada y (h) agregada el 11 de marzo de 1997; Subsección (i) agregada el 18 de mayo de 1999; subsecciones anteriores (eg) eliminadas con vigencia a partir del 16 de junio de 2020))
“Unidad de alquiler” significa una unidad de vivienda residencial, independientemente de la zonificación o el estado legal, en la ciudad y el condado de San Francisco y todos los servicios, privilegios y mobiliario de vivienda (incluidas las instalaciones de estacionamiento proporcionadas en relación con el uso u ocupación de dicha unidad), que se pone a disposición mediante un acuerdo para la ocupación residencial por parte de un inquilino a cambio del pago del alquiler. El término no incluye:
(a) Alojamientos de habitación en hoteles, moteles, posadas, casas de turismo, pensiones y casas de huéspedes, siempre que en el momento en que un alojamiento haya sido ocupado por un inquilino durante treinta y dos (32) días continuos o más, dicho alojamiento se convierta en una unidad de alquiler;
(b) unidades de vivienda en una cooperativa sin fines de lucro que sean propiedad de, y estén ocupadas y controladas por la mayoría de los residentes;
(c) alojamiento en cualquier hospital, convento, monasterio, centro de cuidados prolongados, asilo, atención residencial o centro de atención médica diurna para adultos mayores que debe funcionar de conformidad con una licencia emitida por el Departamento de Servicios Sociales de California, como lo exigen los Capítulos 3.2 y 3.3 de Salud y Seguridad de California, o en dormitorios propiedad de una institución de educación superior, una escuela secundaria o una escuela primaria y operados por ellas;
(d) unidades de vivienda cuyos alquileres estén controlados o regulados por cualquier unidad, agencia o autoridad gubernamental, con excepción de aquellas unidades no subsidiadas y/o sin asistencia que estén aseguradas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos;
(e) espacios comerciales en los que haya un uso residencial incidental y poco frecuente;
f) una unidad residencial, en la que al inicio del arrendamiento había un uso residencial, ya no hay uso residencial y hay un uso comercial u otro uso no residencial. Se presumirá que el uso inicial fue residencial a menos que el inquilino pruebe lo contrario.

Sección 1.18 Nueva construcción y rehabilitación sustancial

(Enmendada el 29 de agosto de 1989; 5 de septiembre de 1989; 26 de septiembre de 1989; 18 de junio de 1991; renumerada a partir del 1 de febrero de 1995; enmendada el 4 de febrero de 2003; enmendada el 14 de abril de 2015; retitulada y enmendada el 16 de junio de 2020)
A los efectos de determinar si una unidad de alquiler está exenta o no de las regulaciones de alquiler de conformidad con la Sección 37.3(g) de la Ordenanza de Alquiler, se aplicarán las siguientes definiciones:
(a) “Nueva construcción” se refiere a una unidad de alquiler de nueva construcción para la cual se emitió por primera vez un Certificado de ocupación después del 13 de junio de 1979, siempre que no haya habido uso residencial de la unidad antes de la emisión del Certificado de ocupación; o una unidad de vivienda/trabajo en un edificio donde se cumplan todas las condiciones siguientes:

(1) se ha producido una conversión legal a ocupación para uso comercial/vivienda;

(2) el Departamento de Inspección de Edificios de San Francisco ha emitido un Certificado de Ocupación después del 13 de junio de 1979; y

(3) no ha habido ningún tipo de arrendamiento residencial en el edificio entre el 13 de junio de 1979 y la fecha de emisión del Certificado de Ocupación.      

     (b) “Rehabilitación sustancial” significa la renovación, alteración o remodelación de una vivienda que contiene unidades de alquiler residenciales esencialmente inhabitables de 50 años o más de antigüedad que requieren una renovación sustancial para cumplir con los estándares contemporáneos de vivienda decente, segura y sanitaria en lugar de edificios esencialmente inhabitables. La rehabilitación sustancial puede variar en grado desde vaciado y reconstrucción extensa hasta mejoras extensas que solucionen un mantenimiento sustancial postergado. Las mejoras cosméticas por sí solas, como pintura, decoración y reparaciones menores, u otro trabajo que se pueda realizar de manera segura sin tener que desocupar las unidades, no califican como rehabilitación sustancial.
           Las mejoras no se considerarán sustanciales a menos que el costo de la obra por la cual el propietario no haya sido compensado con los fondos del seguro sea igual o superior al setenta y cinco por ciento (75 %) del costo de los edificios residenciales de nueva construcción del mismo número de unidades y tipo de construcción, excluyendo los costos del terreno y los honorarios de arquitectura e ingeniería. La determinación del costo de los edificios residenciales de nueva construcción se basará en la tabla de costos del Departamento de Inspección de Edificios requerida por la Sección 107A.2 del Código de Construcción de San Francisco (la "Tabla de Costos del DBI") para los fines de determinar las tarifas de los permisos. Se aplicará la tabla vigente en la fecha del Aviso de Finalización de las mejoras. Cuando el propietario esté tratando de recuperar la posesión de una unidad de alquiler según la Sección 37.9(a)(12) de la Ordenanza de Alquiler, las mejoras no se considerarán sustanciales a menos que el costo estimado de la obra propuesta por la que el propietario no será compensado por los ingresos del seguro sea igual o superior al setenta y cinco por ciento (75 %) del costo de los edificios residenciales de nueva construcción de la misma cantidad de unidades y tipo de construcción, excluidos los costos del terreno y los honorarios de arquitectura/ingeniería, según la Tabla de Costos del DBI. A los efectos de dichos desalojos según la Sección 37.9(a)(12) de la Ordenanza de Alquiler, habrá una presunción refutable de que el costo indicado para la obra en los permisos de construcción aprobados correspondientes es el costo estimado de la obra propuesta. A los efectos de determinar si las mejoras son sustanciales según la Sección 37.9(a)(12), la determinación del costo de los edificios residenciales de nueva construcción se basará en la Tabla de Costos del DBI. Se aplicará la tabla vigente en la fecha en que se entregue el aviso de desalojo. Cuando el propietario esté tratando de recuperar la posesión de varias unidades en el mismo edificio bajo la Sección 37.9(a)(12) de la Ordenanza de Alquiler para un proyecto de rehabilitación sustancial propuesto, se aplicará el cronograma publicado y vigente en la fecha de notificación del primer aviso de terminación. Un propietario que recupere la posesión de una unidad de alquiler bajo la Sección 37.9(a)(12) debe presentar una petición ante la Junta de Alquiler para una exención basada en la rehabilitación sustancial dentro del primero de los siguientes plazos: (i) dos años después de la recuperación de la posesión de la unidad de alquiler; o (ii) un año después de la finalización del trabajo. Se presumirá refutablemente que un propietario que no presente una petición dentro de dicho plazo y luego obtenga una determinación de que la propiedad ha sido sometida a una rehabilitación sustancial de la Junta ha recuperado indebidamente la posesión de la unidad de alquiler del inquilino en violación de la Sección 37.9(f).

Sección 1.19 Servicios públicos del inquilino

(Renumerado con efecto a partir del 1 de febrero de 1995; modificado el 24 de agosto de 2004; modificado el 17 de febrero de 2009)
Para los fines de la Sección 37.2(q) de la Ordenanza y las Secciones 4.11 y 6.16 de estas Reglas, "Servicios públicos del inquilino" significa cargos por gas natural o electricidad provistos directamente a la unidad ocupada por el inquilino o al edificio en el que se encuentra la unidad y que benefician al inquilino, ya sea pagados solo por el inquilino, solo por el propietario o en parte por el inquilino y en parte por el propietario.

Sección 1.20 Desalojo injustificado

(Renumerado a partir del 1 de febrero de 1995)
"Desalojo injusto" significa la entrega de un aviso para desalojar una unidad de alquiler, la presentación de una demanda de posesión de una unidad de alquiler o el enjuiciamiento de una acción de retención ilícita en violación de la Ordenanza. 

Sección 1.21. Inquilino en ocupación

(Entrada en vigor el 5 de junio de 2001; modificada para mayor claridad el 3 de diciembre de 2002)
Un inquilino en ocupación es una persona que cumple con la definición de inquilino según lo establecido en la Sección 37.2(t) de la Ordenanza y que reside en una unidad de alquiler o, con el conocimiento y consentimiento del propietario, en unidades de alquiler razonablemente próximas en el mismo edificio que su lugar de residencia principal. La ocupación no requiere que la persona esté físicamente presente en la unidad o unidades en todo momento o de manera continua, pero la unidad o unidades deben ser el lugar de regreso habitual del inquilino. Al considerar si un inquilino ocupa una o más unidades de alquiler en el mismo edificio que su "lugar de residencia principal", la Junta de Alquiler debe considerar la totalidad de las circunstancias, incluidos, entre otros, los siguientes elementos:
(1) las instalaciones en cuestión figuran como lugar de residencia del individuo en cualquier registro de vehículo de motor, licencia de conducir, registro de votante o en cualquier otra agencia pública, incluidas las autoridades fiscales federales, estatales y locales;
(2) los servicios públicos se facturan y son pagados por el individuo en las instalaciones en cuestión;
(3) todas las posesiones personales del individuo han sido trasladadas al local en cuestión;
(4) no se ha presentado una exención de impuestos para propietarios de viviendas para una propiedad diferente;
(5) las instalaciones en cuestión son el lugar al que el individuo normalmente regresa como su hogar, excluyendo el servicio militar, la hospitalización, las vacaciones, las emergencias familiares, los viajes necesarios por motivos de empleo o educación u otros períodos de ausencia temporal razonable; y/o
(6) Testimonio creíble de personas con conocimiento personal u otra evidencia creíble de que el inquilino realmente ocupa la unidad o unidades de alquiler como su residencia principal.
La recopilación de estos elementos otorga mayor credibilidad a la conclusión de que existe un “lugar de residencia principal”, mientras que la presencia de un solo elemento puede no respaldar dicha conclusión.

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