報告
2019 年加州租戶保護法 (AB 1482)
目前,舊金山 AB 1482 下單位的最高租金漲幅為 8.8%。
此百分比的有效期限為2024年8月1日至2025年7月31日 這不適用於受《舊金山租金條例》租金上漲限制的單位。關於AB 1482
- 《2019 年加州租戶保護法》(AB 1482)是一項全州法律,於 2020 年1月 1 日生效,並於 2030 年 1 月 1 日到期。
- 要求房東有「正當理由」終止租約。
- 將年租金漲幅限制為不超過 5% + 當地 CPI(CPI = 通貨膨脹率),或 10%,以較低者為準。
- 租戶不得放棄其獲得這些保護的權利,並且租戶這樣做的任何協議均無效,因為違反了公共政策。
- 業主可能需承擔最高三倍的罰款
- 如果某個單位已受到舊金山當地驅逐和/或加租法規的約束,則該單位仍受當地法規的約束,全州法律不會取消或取代這些租戶保護。
租賃委員會可以做些什麼
如果租戶符合以下條件,則可以根據《租戶保護法》向租金委員會提交租金過度上漲報告:
- 住在舊金山並且
- 相信房東提高了租金,違反了 AB 1482
租金委員會將:
- 向房東發送通知,確認已收到您的報告
- 告訴房東適用的法律
但租賃委員會不提供法律建議,也無法執行州法律或就有關 AB 1482 的爭議舉行聽證會。如果您是租戶,您可能還需要考慮聯絡律師或當地租戶權益組織尋求協助。
涵蓋的住房類型
位於加州的所有住房均受 AB 1482 保護,除非屬於以下豁免類別之一:
不受「正當理由」法規和租金上限限制的單位
- 過去15 年內建造的單元(這適用於滾動基礎- 即,自2020 年1 月1 日起,2006 年1 月1 日建造的單元不包含在保險範圍內,但包含在2021 年1 月1 日及之後)。
- 受契約、監管限製或其他限制低收入或中等收入家庭負擔能力的記錄文件限制的單位。
- 某些宿舍。
- 兩單元房產,前提是第二個單位在整個租賃期間由該房產的業主佔用。
- 僅當 (A) 和 (B) 均適用時,單戶住宅和公寓才可豁免:
(A) 該財產不屬於下列人員之一:
- (i) 房地產信託,或
- (ii) 公司,或
- (iii) 至少擁有一名法人成員的有限責任公司。
- - -和 - -
(B) 房東以書面通知租戶,該租賃不受《民法典》第1946.2(e)(8)(B)(i) 和1947.12(d) 條具體規定的「正當理由」和租金上漲限制的約束)(5)(B)(i)。請參閱下文以了解更多資訊。
- 單戶住宅的有限豁免不適用於同一地塊上有多個住宅單元的情況,或建築物中不能與主體單元分開出售的任何第二個住宅單元(例如姻親單元) 。
不受租金上限限制的單位
- 已受當地租金管制條例約束的單位,該條例將年租金漲幅限制在低於 5% + CPI 的水平。
不受「正當理由」規定約束的單位
- 已受當地法令約束的單位,該法令要求有「正當理由」才能終止租賃,並且比州法律更具保護性(例如《舊金山租金條例》的驅逐保護)。
- 業主租用不超過兩間臥室或單元的單戶業主住宅,包括附屬住宅單元和小型附屬住宅單元。
- 如果業主將該房產作為其主要住所,則租戶與業主共用浴室或廚房設施的住房。
- 由非營利醫院、教會、長期照護機構、獲得許可的老年人長期照護機構或成人住宅機構提供的住房。
- 民法典第 1940(b) 條定義的臨時和旅遊酒店入住。
AB 1482 下的驅逐規定
- 驅逐規定僅適用於所有租戶在該單位居住 12 個月或以上,或至少一名租戶已佔用該單位 24 個月的情況。
- 除非房東有允許的「正當理由」原因之一(必須在終止租約通知中註明),否則不得終止租約。
- 「正當原因」原因分為「過錯」原因或「無過失」原因。 「無過失」驅逐需要搬遷援助。
- 僅僅租賃或租賃協議到期並不是終止租賃的「正當理由」。
AB 1482 規定的租金上漲限制
- 對於受保護單位,年租金漲幅不得超過 5% 加上房產所在地區生活成本變化百分比,或 10%,以較低者為準。 「生活成本百分比變化」是指由美國勞工統計局公佈的房產所在大都會區所有城市消費者所有項目的消費價格指數 (CPI) 的百分比變化。如果沒有地區指數,則應適用勞資關係部確定的所有項目的所有城市消費者 CPI 指數 ( www.dir.ca.gov/OPRL/CAPriceIndex.htm )。
- 對於任何日曆年8 月1 日之前生效的租金上漲,百分比變更使用前一日曆年4 月(或3 月,如果沒有公佈4 月金額)公佈的金額和2019 年4 月(或3 月)公佈的金額計算。
- 對於任何日曆年8 月1 日或之後生效的租金上漲,百分比變化是使用該日曆年4 月(或3 月,如果沒有公佈4 月金額)公佈的金額和2009 年4 月(或3 月)公佈的金額計算的。
- 百分比變化必須四捨五入到最接近的百分之一的十分之一。
- 12個月內升息不得超過兩次,且合計不得超過5%+CPI上限。
- 舊金山目前適用的CPI漲幅(即2024年8月1日至2025年7月31日)為3.8%。因此,受 AB 1482 約束的單位目前的最大年度增幅為 8.8% (5% + 3.8%)。如果上調在 2025 年 8 月 1 日或之後生效,則將適用不同的 CPI 上調。
- 如果2019年3月15日至2020年1月1日期間租金上漲超過5%+CPI,則2020年1月1日租金將恢復為2019年3月15日的租金加上允許上漲的5%+消費者物價指數。房東不必退還2019年3月15日至2020年1月1日期間多付的租金。
- 分租客向主租客支付的總租金不能超過房東收取的租金。
- 空置單位的初始租金沒有限制。
AB 1482 要求的通知
- 州法律涵蓋的單位中的所有租戶都必須收到一份通知,解釋「正當理由」和租金上限保護。對於 2020 年 7 月 1 日之前存在的租賃,必須在 2020 年 8 月 1 日之前以書面形式向租戶提供通知,或作為租賃或租賃協議的附錄。對於 2020 年 7 月 1 日或之後開始或續約的任何租賃,該通知必須作為租賃或租賃協議的附錄提供,或作為由租戶簽署的書面通知並向租戶提供副本。通知語言必須為:「加州法律限制您的租金可以增加的金額。請參閱《民法典》第 1947.12 條以了解更多資訊。加州法律還規定,在所有租戶連續合法佔用該房產 12 個月或以上,或至少一名租戶連續合法佔用該房產 24 個月或以上後,房東必須提供原因聲明在任何終止租賃的通知中。請參閱《民法典》第 1946.2 條以了解更多資訊。
- 此外,因該房產是單戶住宅或公寓而要求法律豁免的業主必須向租戶提供書面通知。對於 2020 年 7 月 1 日之前存在的租賃,可以但不要求在租賃協議中提供此通知。對於 2020 年 7 月 1 日或之後開始或續約的任何租賃,必須在租賃協議中提供此通知。如果業主沒有提供所需的通知,則單戶住宅或公寓不能免除「正當理由」或租金上限規定。通知語言必須為:「該房產不受《民法典》第 1947.12 條規定的租金限制的約束,也不受《民法典》第 1946.2 條規定的正當理由要求的約束。該財產符合《民法典》第 1947.12 (d)(5) 和 1946.2 (e)(8) 條的要求,且所有者不屬於以下任何一種: (1) 第 856 條定義的房地產投資信託《國內稅法》; (2) 公司; (3) 至少一名成員為法人的有限責任公司。
損害賠償
- 嚴重違反本條規定而試圖收回租賃單位所有權的業主應在民事訴訟中對租戶承擔以下所有責任: (A) 實際損害; (B) 根據法院的判斷,合理的律師費和費用; (C) 有證據顯示所有者的行為是故意或帶有壓迫、欺詐或惡意的,最高可達實際損失的三倍。為了租戶的利益,也可以針對業主對懲罰性損害賠償進行裁決。
- 業主要求、接受、接收或扣留任何超過本節允許的最高租金的租金的,應在民事訴訟中對被要求、接受、收到或扣留這些款項的租戶承擔民事責任。禁制令救濟; (B) 所要求、接受、收到或保留的任何付款金額超過最高允許租金的損害賠償; (C) 根據法院的判斷,合理的律師費和費用; (D) 一旦證明業主的行為是故意或帶有壓迫、欺詐或惡意,則損害賠償金額最高可達所要求、接受、收到或保留的任何付款金額超過最高允許租金的三倍。