INFORME

Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 (AB 1482)

El aumento máximo del alquiler para las unidades bajo la AB 1482 es actualmente del 8,8 % para San Francisco.

El porcentaje es efectivo desde el 1 de agosto de 2024 hasta el 31 de julio de 2025. Esto NO se aplica a las unidades bajo las limitaciones de aumento de alquiler de la Ordenanza de Alquiler de San Francisco.

Acerca de AB 1482 

  • La Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 (AB 1482) es una ley estatal que entra en vigencia el 1 de enero de 2020 y vence el 1 de enero de 2030. Fue modificada por la SB 567.
  • Requiere que el propietario tenga una “causa justa” para rescindir un contrato de alquiler.
  • Limita los aumentos anuales del alquiler a no más del 5% + el IPC local (IPC = tasa de inflación), o el 10%, lo que sea menor.
  • Un inquilino no puede renunciar a sus derechos a estas protecciones y cualquier acuerdo del inquilino para hacerlo es nulo por ser contrario al orden público.
  • Un propietario puede ser responsable de multas de hasta tres veces el monto
  • Si una unidad ya está cubierta por las regulaciones locales de desalojo y/o aumento de alquiler de San Francisco, la unidad continúa sujeta a esas regulaciones locales y la ley estatal no elimina ni reemplaza esas protecciones para los inquilinos. 

Qué puede hacer la Junta de Alquileres 

Un inquilino puede presentar un Informe de aumento excesivo del alquiler según la Ley de Protección del Inquilino ante la Junta de Alquiler si:

  • Vive en San Francisco y
  • Creen que su propietario ha aumentado el alquiler en violación de la AB 1482

La Junta de Alquileres:

  • Envíe un aviso al propietario acusando recibo de su informe.
  • Informar al propietario sobre la legislación aplicable

Sin embargo, la Junta de Alquiler no brinda asesoramiento legal y no puede hacer cumplir la ley estatal ni llevar a cabo audiencias sobre disputas relacionadas con la AB 1482. La AB 1482 solo se puede hacer cumplir en un tribunal estatal. Si usted es inquilino, también puede considerar ponerse en contacto con un abogado o una organización local de defensa de inquilinos para obtener ayuda.

Tipos de viviendas contempladas 

Todas las viviendas ubicadas en el estado de California están cubiertas por la AB 1482 a menos que se incluyan en una de las siguientes categorías de exenciones:

Unidades exentas tanto de las regulaciones de “causa justa” como de las limitaciones del límite de alquiler

  • Unidades que se construyeron dentro de los últimos 15 años (esto se aplica de forma continua, es decir, una unidad construida el 1 de enero de 2006 no está cubierta a partir del 1 de enero de 2020, pero está cubierta a partir del 1 de enero de 2021).
  • Unidades restringidas por una escritura, restricciones regulatorias u otro documento registrado que limita la asequibilidad a hogares con ingresos bajos o moderados.
  • Ciertos dormitorios.
  • Una propiedad de dos unidades, siempre que la segunda unidad esté ocupada por un propietario de la propiedad durante todo el período del arrendamiento.
  • Las viviendas unifamiliares y los condominios solo están exentos si se aplican tanto (A) como (B):

(A) la propiedad no es propiedad de uno de los siguientes:

  • (i) un fideicomiso inmobiliario, o
  • (ii) una corporación, o
  • (iii) una LLC con al menos un miembro corporativo.

-----Y----

(B) El propietario notificó por escrito al inquilino que el arrendamiento no está sujeto a las limitaciones de “causa justa” y aumento del alquiler, como se describe específicamente en las Secciones 1946.2(e)(8)(B)(i) y 1947.12(d)(5)(B)(i) del Código Civil. Consulte a continuación para obtener más información.

  • La exención limitada para viviendas unifamiliares no se aplica cuando hay más de una unidad de vivienda en el mismo lote, o cualquier segunda unidad residencial en el edificio que no pueda venderse por separado de la unidad en cuestión (como una unidad para suegros).     

Unidades exentas de las limitaciones del tope de alquiler

  • Unidades que ya están sujetas a una ordenanza local de control de alquileres que restringe los aumentos anuales del alquiler a un monto inferior al 5 % + IPC.

Unidades exentas de la normativa de “causa justa”

  • Unidades que ya están sujetas a una ordenanza local que requiere una “causa justa” para terminar un contrato de alquiler y es más protectora que la ley estatal (como las protecciones de desalojo de la Ordenanza de Alquileres de San Francisco).
  • Residencias unifamiliares ocupadas por el propietario donde el propietario no alquila más de dos dormitorios o unidades, incluidas las unidades de vivienda accesorias y las unidades de vivienda accesorias secundarias.
  • Viviendas en las que el inquilino comparte instalaciones de baño o cocina con el propietario, si el propietario vive en la propiedad como su residencia principal.
  • Vivienda proporcionada por un hospital sin fines de lucro, una iglesia, un centro de atención prolongada, un centro de atención prolongada autorizado para personas mayores o un centro residencial para adultos.
  • Ocupación hotelera transitoria y turística según se define en la Sección 1940(b) del Código Civil.

Disposiciones sobre desalojo según la AB 1482

  • Las disposiciones de desalojo solo se aplican después de que todos los inquilinos hayan vivido en la unidad durante 12 meses o más, o cuando al menos un inquilino haya ocupado la unidad durante 24 meses.
  • Un contrato de alquiler no puede ser terminado a menos que el propietario tenga una de las razones de “causa justa” permitidas, las cuales deben estar indicadas en el aviso de terminación del contrato de alquiler.
  • Las razones de “causa justa” se clasifican como razones de “culpa” o razones de “sin culpa”. Se requiere asistencia para la reubicación en el caso de desalojos “sin culpa”.
  • El mero vencimiento de un contrato de arrendamiento o alquiler no es una “causa justa” para rescindir un contrato de alquiler.

Límites al aumento del alquiler según la AB 1482

  • En el caso de las unidades cubiertas, los aumentos anuales de alquiler se limitan a no más del 5% más el cambio porcentual en el costo de vida para la región en la que se encuentra la propiedad, o el 10%, lo que sea menor. "Cambio porcentual en el costo de vida" significa el cambio porcentual en el Índice de precios al consumidor (IPC) para todos los consumidores urbanos para todos los artículos para el área metropolitana en la que se encuentra la propiedad, según lo publicado por la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos. Si no hay un índice regional disponible, se aplicará el Índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos para todos los artículos, según lo determine el Departamento de Relaciones Industriales ( www.dir.ca.gov/OPRL/CAPriceIndex.htm ).  
  • Para los aumentos de alquiler que entran en vigencia antes del 1 de agosto de cualquier año calendario, el cambio porcentual se calcula utilizando el monto publicado para abril (o marzo, si no se publica ningún monto para abril) del año calendario inmediatamente anterior y abril (o marzo) del año anterior a ese.
  • Para los aumentos de alquiler que entran en vigencia a partir del 1 de agosto de cualquier año calendario, el cambio porcentual se calcula utilizando el monto publicado para abril (o marzo, si no se publica ningún monto para abril) de ese año calendario y abril (o marzo) del año calendario inmediatamente anterior.
  • El cambio porcentual debe redondearse al décimo por ciento más cercano.
  • No se permitirán más de dos aumentos en un período de 12 meses, y el monto combinado no puede exceder el límite del 5% + IPC.
  • El aumento del IPC aplicable actual para San Francisco (es decir, desde el 1 de agosto de 2024 hasta el 31 de julio de 2025) es del 3,8 %. Por lo tanto, el aumento anual máximo para las unidades sujetas a la AB 1482 es actualmente del 8,8 % (5 % + 3,8 %). Si el aumento entra en vigencia a partir del 1 de agosto de 2025, se aplicará un aumento del IPC diferente. 
  • Si el alquiler aumentó más del 5 % + IPC entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020, el 1 de enero de 2020 el alquiler volverá al alquiler del 15 de marzo de 2019, más el aumento permitido del 5 % + IPC. Los propietarios no tienen que devolver los pagos en exceso del alquiler realizados entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020.
  • El alquiler total pagado por los subarrendatarios a un inquilino principal no puede exceder el alquiler cobrado por el propietario.
  • No hay límite en el alquiler inicial que se cobra por una unidad vacante.

Avisos requeridos bajo la AB 1482

  • Todos los inquilinos de unidades cubiertas por la ley estatal deben recibir un aviso que explique la “causa justa” y las protecciones del límite de alquiler. Para un alquiler existente antes del 1 de julio de 2020, el aviso debe entregarse por escrito al inquilino a más tardar el 1 de agosto de 2020, o como un anexo al contrato de alquiler o arrendamiento. Para cualquier alquiler que comience o se renueve a partir del 1 de julio de 2020, el aviso debe entregarse como un anexo al contrato de alquiler o arrendamiento, o como un aviso escrito firmado por el inquilino con una copia proporcionada al inquilino. El texto del aviso debe decir: “La ley de California limita la cantidad en que se puede aumentar su alquiler. Consulte la Sección 1947.12 del Código Civil para obtener más información. La ley de California también establece que, una vez que todos los inquilinos hayan ocupado la propiedad de manera continua y legal durante 12 meses o más, o al menos uno de los inquilinos haya ocupado la propiedad de manera continua y legal durante 24 meses o más, el propietario debe proporcionar una declaración de causa en cualquier notificación para rescindir un contrato de alquiler. Consulte la Sección 1946.2 del Código Civil para obtener más información.
  • Además, un propietario que reclama una exención de la ley porque la propiedad es una casa unifamiliar o un condominio debe proporcionar un aviso por escrito al inquilino. Para un alquiler existente antes del 1 de julio de 2020, este aviso puede, pero no es obligatorio, proporcionarse en el contrato de alquiler. Para cualquier alquiler iniciado o renovado a partir del 1 de julio de 2020, este aviso debe proporcionarse en el contrato de alquiler. Si el propietario no proporciona el aviso requerido, entonces una casa unifamiliar o un condominio NO está exento de las regulaciones de "causa justa" o límite de alquiler. El texto del aviso debe decir: "Esta propiedad no está sujeta a los límites de alquiler impuestos por la Sección 1947.12 del Código Civil y no está sujeta a los requisitos de causa justa de la Sección 1946.2 del Código Civil. “Esta propiedad cumple con los requisitos de las Secciones 1947.12 (d)(5) y 1946.2 (e)(8) del Código Civil y el propietario no es ninguno de los siguientes: (1) un fideicomiso de inversión inmobiliaria, según lo define la Sección 856 del Código de Rentas Internas; (2) una corporación; o (3) una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación”.

Daños y perjuicios

  • Un propietario que intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler en violación sustancial de esta sección será responsable ante el inquilino en una acción civil por todo lo siguiente: (A) Daños reales; (B) A discreción del tribunal, honorarios y costos razonables de abogados; (C) Tras demostrar que el propietario ha actuado deliberadamente o con opresión, fraude o malicia, hasta tres veces los daños reales. También se puede dictar una sentencia por daños punitivos en beneficio del inquilino contra el propietario.
  • Un propietario que exija, acepte, reciba o retenga cualquier pago de alquiler que exceda el alquiler máximo permitido por esta sección será responsable en una acción civil ante el inquilino a quien se le exijan, acepten, reciban o retengan dichos pagos por todo lo siguiente: (A) Medidas cautelares; (B) Daños por el monto en que cualquier pago exigido, aceptado, recibido o retenido exceda el alquiler máximo permitido; (C) A discreción del tribunal, honorarios y costos razonables de abogados; (D) Tras demostrar que el propietario ha actuado deliberadamente o con opresión, fraude o malicia, daños por hasta tres veces el monto en que cualquier pago exigido, aceptado, recibido o retenido exceda el alquiler máximo permitido.

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