ULAT
Ang California Tenant Protection Act of 2019 (AB 1482)
Ang pinakamataas na pagtaas ng upa para sa mga unit sa ilalim ng AB 1482 ay kasalukuyang 8.8% para sa San Francisco.
Ang porsyento ay epektibo mula Agosto 1, 2024 hanggang Hulyo 31, 2025 HINDI ito nalalapat para sa mga yunit sa ilalim ng mga limitasyon sa pagtaas ng upa ng San Francisco Rent Ordinance.Tungkol sa AB 1482
- Ang California Tenant Protection Act of 2019 (AB 1482) ay isang pang-estadong batas na magkakabisa sa Enero 1, 2020 at mag-e-expire sa Enero 1, 2030. Ito ay sinusugan ng SB 567.
- Nangangailangan ng isang kasero na magkaroon ng "makatwirang dahilan" upang wakasan ang isang pangungupahan.
- Nililimitahan ang taunang pagtaas ng upa sa hindi hihigit sa 5% + lokal na CPI (CPI = inflation rate), o 10% alinman ang mas mababa.
- Maaaring hindi talikdan ng nangungupahan ang kanilang mga karapatan sa mga proteksyong ito at ang anumang kasunduan na gawin ito ng nangungupahan ay walang bisa bilang salungat sa pampublikong patakaran.
- Ang isang may-ari ay maaaring managot para sa mga parusa na hanggang tatlong beses ang halaga
- Kung ang isang unit ay sakop na ng lokal na pagpapaalis at/o mga regulasyon sa pagtaas ng upa ng San Francisco, ang unit ay nananatiling napapailalim sa mga lokal na regulasyong iyon at hindi inaalis o pinapalitan ng batas sa buong estado ang mga proteksyon ng nangungupahan.
Ano ang magagawa ng Rent Board
Ang isang nangungupahan ay maaaring maghain ng Ulat ng Labis na Pagtaas ng Renta sa ilalim ng Tenant Protection Act sa Rent Board kung sila ay:
- Nakatira sa San Francisco at
- Maniwala na ang kanilang kasero ay nagtaas ng upa bilang paglabag sa AB 1482
Ang Rent Board ay:
- Magpadala ng paunawa sa may-ari ng lupa na kinikilala ang pagtanggap ng iyong ulat
- Sabihin sa may-ari ng lupa ang naaangkop na batas
Ngunit ang Rent Board ay hindi nagbibigay ng legal na payo at hindi maaaring magpatupad ng batas ng estado o magsagawa ng mga pagdinig sa mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa AB 1482. Ang AB 1482 ay maaari lamang ipatupad sa hukuman ng estado. Kung ikaw ay isang nangungupahan, maaari mo ring isaalang-alang ang pakikipag-ugnayan sa isang abogado o isang lokal na organisasyon ng adbokasiya ng nangungupahan para sa tulong.
Mga uri ng pabahay na sakop
Ang lahat ng pabahay na matatagpuan sa estado ng California ay sakop ng AB 1482 maliban kung ito ay nabibilang sa isa sa mga sumusunod na kategorya ng mga exemption:
Ang mga unit ay hindi kasama sa mga regulasyong "makatarungang dahilan" at sa mga limitasyon sa limitasyon ng renta
- Ang mga unit na itinayo sa loob ng huling 15 taon (ito ay nalalapat sa isang rolling basis - ibig sabihin, ang isang yunit na ginawa noong Enero 1, 2006 ay hindi saklaw mula Enero 1, 2020, ngunit sinasaklaw sa at pagkatapos ng Enero 1, 2021).
- Mga yunit na pinaghihigpitan ng isang gawa, mga paghihigpit sa regulasyon, o iba pang naitalang dokumento na naglilimita sa pagiging affordability sa mga sambahayan na mababa o katamtaman ang kita.
- Ilang dormitoryo.
- Isang dalawang-unit na ari-arian, sa kondisyon na ang pangalawang yunit ay inookupahan ng isang may-ari ng ari-arian para sa buong panahon ng pangungupahan.
- Ang mga single-family home at condominium ay exempt lang kung pareho ang (A) at (B) na nalalapat:
(A) ang ari-arian ay hindi pagmamay-ari ng isa sa mga sumusunod:
- (i) isang real estate trust, o
- (ii) isang korporasyon, o
- (iii) isang LLC na may hindi bababa sa isang miyembro ng korporasyon.
-----AT----
(B) Ipinaalam ng may-ari ang nangungupahan sa pamamagitan ng sulat na ang pangungupahan ay hindi napapailalim sa "makatwirang dahilan" at mga limitasyon sa pagtaas ng upa gaya ng partikular na inilarawan sa Mga Seksyon ng Kodigo Sibil 1946.2(e)(8)(B)(i) at 1947.12(d )(5)(B)(i). Tingnan sa ibaba para sa karagdagang impormasyon.
- Ang limitadong exemption para sa mga single-family home ay hindi nalalapat kung mayroong higit sa isang tirahan na unit sa parehong lote, o anumang pangalawang residential unit sa gusali na hindi maaaring ibenta nang hiwalay sa subject unit (tulad ng in-law unit) .
Mga unit na hindi kasama sa mga limitasyon sa limitasyon ng upa
- Mga unit na napapailalim na sa isang lokal na ordinansa sa pagkontrol sa upa na naghihigpit sa taunang pagtaas ng upa sa halagang mas mababa sa 5% + CPI.
Ang mga yunit ay hindi kasama sa mga regulasyong "makatarungang dahilan".
- Mga yunit na napapailalim na sa isang lokal na ordinansa na nangangailangan ng "makatwirang dahilan" upang wakasan ang isang pangungupahan at mas proteksiyon kaysa sa batas ng estado (tulad ng mga proteksyon sa pagpapaalis ng San Francisco Rent Ordinance).
- Single-family, owner-occupied residences kung saan umuupa ang may-ari ng hindi hihigit sa dalawang kwarto o unit, kabilang ang accessory dwelling units at junior accessory dwelling units.
- Mga tirahan sa pabahay kung saan ang nangungupahan ay nakikibahagi sa banyo o mga kagamitan sa kusina sa may-ari, kung ang may-ari ay nakatira sa ari-arian bilang kanilang pangunahing tirahan.
- Pabahay na ibinibigay ng isang hindi pangkalakal na ospital, simbahan, pasilidad ng pinalawig na pangangalaga, lisensyadong pasilidad ng pinalawig na pangangalaga para sa mga matatanda, o pasilidad ng tirahan ng mga nasa hustong gulang.
- Pansamantala at panturistang pag-okupa sa hotel gaya ng tinukoy ng Civil Code Section 1940(b).
Mga Probisyon sa Pagpapalayas sa ilalim ng AB 1482
- Ang mga probisyon sa pagpapaalis ay nalalapat lamang pagkatapos na ang lahat ng mga nangungupahan ay tumira sa unit sa loob ng 12 buwan o higit pa, o kung saan hindi bababa sa isang nangungupahan ang sumakop sa unit sa loob ng 24 na buwan.
- Ang isang pangungupahan ay hindi maaaring wakasan maliban kung ang may-ari ng lupa ay may isa sa mga pinahihintulutang dahilan na "makatwirang dahilan", na dapat na nakasaad sa paunawa ng pagtatapos ng pangungupahan.
- Ang mga dahilan na "just cause" ay ikinategorya bilang alinman sa "at-fault" na mga dahilan o "no-fault" na mga dahilan. Ang tulong sa relokasyon ay kailangan para sa "walang kasalanan" na pagpapaalis.
- Ang pag-expire lamang ng isang lease o rental agreement ay hindi isang "makatarungang dahilan" upang wakasan ang isang pangungupahan.
Mga limitasyon sa pagtaas ng upa sa ilalim ng AB 1482
- Para sa mga sakop na unit, ang taunang pagtaas ng upa ay limitado sa hindi hihigit sa 5% kasama ang porsyento ng pagbabago sa halaga ng pamumuhay para sa rehiyon kung saan matatagpuan ang ari-arian, o 10% alinman ang mas mababa. Ang ibig sabihin ng "porsiyento ng pagbabago sa halaga ng pamumuhay" ay ang porsyento ng pagbabago sa Consumer Price Index (CPI) para sa Lahat ng Urban Consumer para sa Lahat ng Item para sa metropolitan area kung saan matatagpuan ang property, gaya ng inilathala ng United States Bureau of Labor Statistics. Kung ang isang panrehiyong index ay hindi magagamit, ang CPI Index para sa Lahat ng mga Konsyumer sa Lunsod para sa lahat ng mga item, ayon sa tinutukoy ng Departamento ng Industrial Relations, ay dapat ilapat ( www.dir.ca.gov/OPRL/CAPriceIndex.htm ).
- Para sa mga pagtaas ng upa na magkakabisa bago ang Agosto 1 ng anumang taon ng kalendaryo, ang porsyento ng pagbabago ay kinakalkula gamit ang halagang nai-publish para sa Abril (o Marso, kung walang halagang nai-publish para sa Abril) ng naunang naunang taon ng kalendaryo at Abril (o Marso) ng ang taon bago iyon.
- Para sa mga pagtaas ng upa na magkakabisa sa o pagkatapos ng Agosto 1 ng anumang taon ng kalendaryo, kinakalkula ang porsyento ng pagbabago gamit ang halagang nai-publish para sa Abril (o Marso, kung walang halagang nai-publish para sa Abril) ng taong iyon ng kalendaryo at Abril (o Marso) ng ang kaagad na naunang taon ng kalendaryo.
- Ang pagbabago sa porsyento ay dapat na bilugan sa pinakamalapit na ikasampu ng isang porsyento.
- Hindi hihigit sa dalawang pagtaas sa loob ng 12 buwan, at ang pinagsamang halaga ay hindi maaaring lumampas sa 5% + CPI cap.
- Ang kasalukuyang naaangkop na pagtaas ng CPI para sa San Francisco (iyon ay, mula Agosto 1, 2024 hanggang Hulyo 31, 2025), ay 3.8%. Kaya, ang pinakamataas na taunang pagtaas para sa mga yunit na napapailalim sa AB 1482 ay kasalukuyang 8.8% (5% + 3.8%). Kung magkakabisa ang pagtaas sa o pagkatapos ng Agosto 1, 2025, ibang pagtaas ng CPI ang ilalapat.
- Kung ang upa ay tumaas ng higit sa 5% + CPI sa pagitan ng Marso 15, 2019 at Enero 1, 2020, sa Enero 1, 2020 ay babalik ang upa sa renta noong Marso 15, 2019, kasama ang pinapayagang pagtaas ng 5% + CPI. Ang mga panginoong maylupa ay hindi kailangang ibalik ang mga sobrang bayad sa upa na ginawa sa pagitan ng Marso 15, 2019 at Enero 1, 2020.
- Ang kabuuang renta na binayaran ng mga subtenant sa isang pangunahing nangungupahan ay hindi maaaring lumampas sa upa na sinisingil ng may-ari.
- Walang limitasyon sa panimulang upa na sinisingil para sa isang bakanteng unit.
Kinakailangan ang mga abiso sa ilalim ng AB 1482
- Ang lahat ng mga nangungupahan sa mga yunit na sakop ng batas ng estado ay dapat makatanggap ng isang abiso na nagpapaliwanag ng "makatwirang dahilan" at mga proteksyon sa takip ng upa. Para sa isang pangungupahan na umiiral bago ang Hulyo 1, 2020, ang paunawa ay dapat ibigay sa sulat sa nangungupahan nang hindi lalampas sa Agosto 1, 2020, o bilang isang addendum sa kasunduan sa pag-upa o pag-upa. Para sa anumang pangungupahan na nagsimula o na-renew noong o pagkatapos ng Hulyo 1, 2020, ang paunawa ay dapat na ibigay bilang isang addendum sa pag-upa o kasunduan sa pag-upa, o bilang isang nakasulat na paunawa na nilagdaan ng nangungupahan na may isang kopya na ibinigay sa nangungupahan. Ang wika ng paunawa ay dapat basahin: “Nililimitahan ng batas ng California ang halagang maaaring tumaas ang iyong upa. Tingnan ang Seksyon 1947.12 ng Civil Code para sa karagdagang impormasyon. Ibinibigay din ng batas ng California na pagkatapos na ang lahat ng mga nangungupahan ay patuloy at ayon sa batas na nasakop ang ari-arian sa loob ng 12 buwan o higit pa o hindi bababa sa isa sa mga nangungupahan ay patuloy at ayon sa batas na inookupahan ang ari-arian sa loob ng 24 na buwan o higit pa, ang isang kasero ay dapat magbigay ng isang pahayag ng dahilan sa anumang abiso upang wakasan ang isang pangungupahan. Tingnan ang Seksyon 1946.2 ng Civil Code para sa karagdagang impormasyon.”
- Bilang karagdagan, ang isang may-ari na nagke-claim ng exemption mula sa batas dahil ang property ay isang single-family home o condominium ay dapat magbigay ng nakasulat na notice sa nangungupahan. Para sa isang pangungupahan na umiiral bago ang Hulyo 1, 2020, ang abisong ito ay maaaring, ngunit hindi kinakailangan, na ibigay sa kasunduan sa pag-upa. Para sa anumang pangungupahan na nagsimula o na-renew noong o pagkatapos ng Hulyo 1, 2020, ang abisong ito ay dapat ibigay sa kasunduan sa pag-upa. Kung ang may-ari ay hindi nagbigay ng kinakailangang paunawa, ang isang solong pamilya na tahanan o condominium ay HINDI exempted mula sa "makatarungang dahilan" o mga regulasyon sa takip sa renta. Ang wika ng paunawa ay dapat basahin: “Ang ari-arian na ito ay hindi napapailalim sa mga limitasyon sa upa na ipinataw ng Seksyon 1947.12 ng Kodigo Sibil at hindi napapailalim sa mga kinakailangan sa makatarungang dahilan ng Seksyon 1946.2 ng Kodigo Sibil. Ang ari-arian na ito ay nakakatugon sa mga kinakailangan ng Mga Seksyon 1947.12 (d)(5) at 1946.2 (e)(8) ng Civil Code at ang may-ari ay hindi alinman sa mga sumusunod: (1) isang real estate investment trust, gaya ng tinukoy ng Section 856 ng Internal Revenue Code; (2) isang korporasyon; o (3) isang kumpanya ng limitadong pananagutan kung saan kahit isang miyembro ay isang korporasyon.”
Mga pinsala
- Ang isang may-ari na nagtangkang bawiin ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit sa materyal na paglabag sa seksyong ito ay mananagot sa nangungupahan sa isang sibil na aksyon para sa lahat ng sumusunod: (A) Mga aktwal na pinsala; (B) Sa pagpapasya ng korte, ang mga makatwirang bayad at gastos ng abogado; (C) Sa isang pagpapakita na ang may-ari ay kusang kumilos o nang may pang-aapi, pandaraya, o malisya, hanggang tatlong beses ang aktwal na pinsala. Maaari ding maglagay ng award para sa mga punitive damages para sa benepisyo ng nangungupahan laban sa may-ari.
- Ang isang may-ari na humihingi, tumatanggap, tumanggap, o nagpapanatili ng anumang pagbabayad ng upa na lampas sa pinakamataas na upa na pinahihintulutan ng seksyong ito ay mananagot sa isang sibil na aksyon sa nangungupahan kung saan ang mga pagbabayad na iyon ay hinihingi, tinanggap, natanggap, o pinanatili para sa lahat. sa mga sumusunod: (A) Injunctive relief; (B) Ang mga pinsala sa halaga kung saan ang anumang bayad na hinihingi, tinanggap, natanggap, o pinanatili ay lumampas sa pinakamataas na pinapahintulutang upa; (C) Sa pagpapasya ng korte, ang mga makatwirang bayad at gastos ng abogado; (D) Sa isang pagpapakita na ang may-ari ay kusang kumilos o nang may pang-aapi, pandaraya, o malisya, sinisira ng hanggang tatlong beses ang halaga kung saan ang anumang bayad na hinihiling, tinanggap, natanggap, o pinanatili ay lumampas sa pinakamataas na pinapahintulutang upa.